Đâu là điểm nghẽn cần gỡ trong cải tạo chung cư cũ?

Tác giả: Luật Hiệp Thành Đăng ngày: 22/02/2023 Lượt xem: 244 Chuyên mục: Công Chứng Giao Dịch , Đất Đai - Nhà Ở , Hợp Đồng - Giao Dịch , Lao Động , Lĩnh Vực Khác , Sở Hữu Trí Tuệ , Tin pháp luật

Không tìm được tiếng nói chung với chủ đầu tư, nhiều người dân vẫn cố gắng bám trụ lại các khu chung cư cũ, dù nguy cơ xuống cấp nghiêm trọng, có thể đổ sập bất cứ lúc nào.

Chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, vì sao dân không muốn di dời?

Hà Nội vừa có quyết định di dời khẩn cấp ngay trong quý I với 4 khu chung cư cũ ở cấp độ D, cấp cực kỳ nguy hiểm, có thể đổ sập bất kỳ lúc nào. Đây được coi là động thái quyết liệt trước tình trạng chậm trễ cải tạo nhà chung cư cũ nhiều năm nay.

10 khu chung cư cũ ưu tiên triển khai đợt 1 gồm: 4 khu có nhà nguy hiểm cấp D, tức là nguy hiểm mức độ cao nhất. Đó là: chung cư Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Bộ Tư pháp. Và 6 khu chung cư xuống cấp khác là: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân.

Các quận: Ba Đình, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy được thành phố yêu cầu khảo sát hiện trạng, kiểm định, lập quy hoạch, hoàn thành chậm nhất trong quý II; và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án trong quý 3.

Một trong những chung cư được coi là xuống cấp, thuộc diện nguy hiểm phải di dời là nhà G6A Thành Công. Qua 7 năm, 23 hộ dân ở nhà G6A Thành Công chưa di dời dù tòa nhà đã được cơ quan kiểm định công bố là nhà nguy hiểm cấp độ cao nhất.

Mới đây, UBND quận Ba Đình đã tổ chức đối thoại với các hộ nhà G6A. Đại diện các hộ dân tham gia đối thoại đều nói ủng hộ chủ trương cải tạo lại chung cư cũ của nhà nước và sẵn sàng di chuyển khỏi chung cư G6A để chính quyền phá đi xây dựng lại nếu những băn khoăn được giải đáp thấu đáo. Ông Nguyễn Trọng Hùng, cư dân nhà G6A, bày tỏ lo lắng “ra đi không biết ngày về” vì nhiều hộ ở chung cư khác đi tạm cư để xây lại tòa nhà nhưng đi 5-10 năm vẫn chưa xây dựng xong.

Nhìn nhận nguyên nhân các dự án cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội gặp nhiều khó khăn, PGS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội cho rằng hiện còn có rất nhiều vướng mắc. Thứ nhất, các chủ đầu tư lập quy hoạch đều dẫn đến việc tăng dân số khu vực lên, đặc biệt, muốn thực hiện được việc này thì phải điều chỉnh quy hoạch. Mật độ dân số quá cao, trong khi đó chủ trương ở nội đô cần giảm dân số, tuy nhiên hiện nay trong quy hoạch tổng mặt bằng thì lại tăng lên.

Thứ hai, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật như là giao thông, điện nước, nhà trường không đầu tư mới mà khai thác các công trình lân cận xung quanh nên mất cân bằng. Thứ ba, chủ đầu tư dự án chú trọng vào việc kinh doanh để tạo ra lợi nhuận chứ chưa tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư.

Nhiều chung cư cũ ở Hà Nội đã xuống cấp nghiêm trọng.

Mục tiêu hướng đến của chủ đầu tư là xây các trung tâm thương mại kết hợp vui chơi giải trí. Nếu nhà nước yêu cầu xây dựng công trình phải tạo ra kiến trúc cảnh quan và gắn với quy hoạch phân khu, mà không phát triển được mục tiêu trên, chủ đầu tư sẽ không mặn mà.

TP Hà Nội đã có chỉ đạo đối với các chủ đầu tư khi lập quy hoạch phải có ít nhất 2 phương án đề xuất, trong số 19 dự án nêu ra thì đã có một số phương án lựa chọn quy hoạch thứ 2, nhưng vẫn vướng mắc ở việc tăng dân số và làm biến đổi quy hoạch chung cảnh quan trong khu vực. Những vấn đề này cần phải giải quyết bằng việc thành phố nên có ưu đãi bằng những chính sách đặc biệt và tổ chức quy hoạch chung. Tìm sự hài hòa về hạ tầng, và phải có chính sách ưu đãi cho những người dân sống trong khu chung cư cũ di dời đi chỗ khác ở để giảm dân số.

“Nhiều năm nay đã giao các cho chủ đầu tư cải tạo lại các dự án chung cư cũ xuống cấp nhưng vẫn “giẫm chân tại chỗ” vì chưa có chính sách nào tạo ra sự hài hòa ba bên, nếu để chủ đầu tư lập quy hoạch thì họ lại muốn thay đổi so với quy hoạch chung để kinh doanh tạo ra lợi nhuận, đây là cái bất cập nhất”, ông Nghiêm nói.

Hiện nay việc cải tạo lại các khu chung cư cũ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc đặc biệt là vấn đề về dân số. Qua điều tra khảo sát, hiện dân số tại các khu chung cư cũ cao hơn nhiều so với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Tại các khu chung cư Giảng Võ, Thành Công, Ba Đình được cấp phép xây dựng trên 20 tầng với khoảng 10 nghìn người tuy nhiên hiện nay dân số đã hơn 10 nghìn người.

Khó khăn vướng mắc tiếp theo trong vấn đề này chính là ở quy định pháp luật yêu cầu các chủ đầu tư cân đối tài chính, nhưng nếu để tự cân đối theo quy hoạch phân khu thì doanh nghiệp sẽ lỗ lớn theo tính toán có thể lỗ tới hàng nghìn tỉ đồng… Nghị định của chính phủ chưa cụ thể bởi ngoài chung cư còn xen kẽ nhiều nhà dân xây dựng riêng lẻ và đa phần không có sổ nhưng khi chủ đầu tư làm họ đều đòi đền bù giá cao.

Nên để người dân tự xây dựng?

Theo TSKH. Đào Ngọc Nghiêm, từ thực trạng sau cả 2 thập kỷ mà Hà Nội mới chỉ cải tạo được khoảng 1% nhà chung cư cũ đang đặt ra bài toán cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô để tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư.

Để làm được điều này, cần quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch. Quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của Thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất), cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí đặc thù.

Thành phố cần tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng, tổ chức thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có nhiệm vụ thiết kế phù hợp cần phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ diện tích, vị trí, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù. Có thể xem xét xã hội hóa việc lập quy hoạch chi tiết và dự án thông qua lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu thầu.

Các đồ án quy hoạch chi tiết đã lập cần công bố công khai, lấy ý kiến của cộng đồng dân cư khu vực quy hoạch và ý kiến rộng rãi của các cơ quan, đơn vị tổ chức. Từ những quy hoạch chi tiết được phê duyệt cần xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện với xây dựng ưu tiên các ngôi nhà xuống cấp nguy hiểm, đồng thời ban hành quy định về phân công, phân công quản lý và trách nhiệm (nên hình thành đơn vị quản lý chuyên trách về cải tạo chung cư).

PGS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, để giải phóng mặt bằng, cải tạo chung cư cũ nhanh, cần có hành lang pháp lý để cho cộng đồng cư dân tự xây dựng. Việc để cộng đồng cư dân tự xây dựng đã có kết quả rất tốt ở các nước châu Âu. Hình thức này thúc đẩy được ý thức, trách nhiệm và bảo vệ quyền lợi của chính người dân, người dân sẽ đồng tình ủng hộ. Vừa nhanh lại vừa đáp ứng mục tiêu về cải tạo chung cư cũ.

Tuy nhiên, theo ông Nghiêm, việc để cộng đồng cư dân tự xây dựng đang thiếu hành lang pháp lý. Luật Nhà ở có quy định, cải tạo chung cư có cho phép một số mô hình như: Nhà nước chọn chủ đầu tư, đấu thầu dự án… chưa đề cập tới quy định để cộng đồng cư dân tự xây dựng. Do đó, ông Nghiêm kiến nghị nên bổ sung quy định này vào Luật Nhà ở, làm cơ sở pháp lý thực hiện, đẩy nhanh hiệu quả triển khai xây dựng chung cư cũ.

Trước đó, Sở Xây dựng Hà Nội thống kê, hiện có 1.579 chung cư cũ (2 – 5 tầng), tập trung trong 76 khu với khoảng 1.300 nhà còn là nhà riêng lẻ, chủ yếu được xây dựng trước năm 1954 và từ năm 1960-1994. Trong đó 4 quận nội thành có tới gần 1.000 nhà chung cư. Hầu hết các chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ và không đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của người dân.

Theo Báo mới.

Đối tác