Luật Hiệp Thành đưa ra tư vấn về vấn đề Quy định về vấn đề pháp lý khi công chứng hợp đồng mua bán nhà.
Câu hỏi khách hàng:
Hai vợ chồng tôi đang dự định mua 01 căn nhà. Tuy nhiên do giá trị căn nhà khá lớn và qua tìm hiểu chúng tôi thấy có khá nhiều rủi ro trong việc mua bán nhà nên nhờ Luật sư tư vấn một số vướng mắc của chúng tôi sau đây:
- Có phải sau khi ra công chứng ký mua bán là nhà thuộc về bên mua hay không?
- Sau khi công chứng cần làm những thủ tục gì để chuyển tên cho bên mua?
- Nếu có những sự cố xảy ra sau khi đã ký hợp đồng công chứng thì người mua có thể kiện ra tòa không?
- Phòng công chứng có trách nhiệm xác minh xem mảnh đất đang bán có tranh chấp không hay đơn thuần chỉ là công chứng cho anh A bán cho anh B một mảnh đất giá bao nhiêu thôi? Xin cảm ơn rất nhiều!
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Luật Hiệp Thành. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
- Cơ sở pháp lý:
Khi đưa ra các ý kiến pháp lý trong Thư tư vấn này, chúng tôi đã xem xét các văn bản quy phạm pháp luật sau đây:
– Luật Đất đai số 45/2013/QH13được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;
– Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2015;
– Luật Công chứng số 53/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2014;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
- Luật sư tư vấn:
Sau khi nghiên cứu về trường hợp của bạn. Chúng tôi xin đưa ra ý kiến nhận định như sau:
Thứ nhất, Có phải sau khi ra công chứng ký mua bán là nhà thuộc về bên mua hay không?
Theo quy định tại Điều 161 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản:
“Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển gia”
Tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định:
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính. Sau khi đăng ký thì bất động sản trên chính thức thuộc sở hữu của vợ chồng bạn.
Thứ 2, Thủ tục sang tên cho người mua được thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
Sau khi ký hợp đồng mua bán tại công chứng, bạn nên sao y toàn bộ hồ sơ mỗi tài liệu 02 bản để sử dụng sau này. Sau đó bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ để đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai quận 10 gồm:
– Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu);
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng);
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bản chính)
– Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng;
Khi có đầy đủ hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời hạn giải quyết khoảng 03 tuần.
Thứ ba, Nếu có những sự cố xảy ra sau khi đã ký hợp đồng công chứng thì người mua có thể kiện ra tòa không?
Sau khi ký hợp đồng công chứng, nếu việc ký kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng đã ký kết mà một trong các bên có căn cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm thì có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền theo quy định tại Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Thứ 4, Phòng công chứng có trách nhiệm xác minh xem mảnh đất đang bán có tranh chấp không hay đơn thuần chỉ là công chứng cho anh A bán cho anh B một mảnh đất giá bao nhiêu thôi?
Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan thì việc xác định đất có tranh chấp hay không thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã nơi có bất động sản. Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,công chứng viên căn cứ vào hồ sơ, tài liệu mà người yêu cầu công chứng cung cấp và cam đoan của người yêu cầu công chứng. Tuy nhiên, khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng 2014 quy định: “Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng”.
Như vậy, pháp luật không có quy định bắt buộc công chứng viên phải xác minh nhưng trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ công chứng có vấn đề chưa rõ ràng hoặc thấy cần thiết thì công chứng viên sẽ tiến hành việc xác minh.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng mắc, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách mọi ý kiến thắc mắc của Quý khách hàng vui lòng gửi tới:
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email : luathiepthanh@gmail.com
Trân Trọng