Không trả tiền thuê đất có được chấm dứt hợp đồng thuê không?

Luật Hiệp Thành đưa ra tư vấn về vấn đề chấm dứt hợp đồng thuê.

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư! Cho em hỏi là em có ký kết 1 hợp đồng thuê đất thời hạn 15 năm vào năm 2016 ( hợp đồng không công chứng) . Trong hợp đồng có nêu rõ thời gian trả tiền thuê đất. Nhưng từ lúc ký hợp đồng đến nay, em không nhận được khoản tiền nào từ bên thuê. Em có thông báo với bên thuê là chấm dứt hợp đồng vào năm 2016, nhưng bên thuê không đồng ý và vẫn sử dụng đến nay. Hiện tại em đã ký kết mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác rồi. Bên thuê có gọi điện cho em nói là em vi phạm hợp đồng và bắt phải bồi thường. Vậy luật sư cho em hỏi là trong trường hợp này bên em có phải bồi thường gì không ạ?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Luật Hiệp Thành. Với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ Luật Đất Đai năm 2013 Luật số: 45/2013/QH13 Quốc hội khoá 13 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013

Bộ Luật Dân Sự năm 2015 Luật số: 91/2015/QH13 Quốc hội khoá 13 thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015.

2. Giải quyết vấn đề:

Bạn ký kết một hợp đồng thuê đất thời hạn 15 năm vào năm 2016, hợp đồng không công chứng. Căn cứ theo quy định tại điểm khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

1. b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
2. c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
3. d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo quy định trên thì hợp đồng cho thuê đất không bắt buộc phải công chứng, việc công chứng hợp đồng này phụ thuộc vào nhu cầu của các bên. Như vậy, việc bạn có kí hợp đồng cho thuê đất vào 26/9/2014 mà không công chứng thì hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Trong hợp đồng có nêu thời gian trả tiền thuê đất, nhưng từ lúc ký hợp đồng đến nay, bạn không nhận được khoản tiền nào từ bên thuê. Bạn có thông báo với bên thuê là chấm dứt hợp đồng vào năm 2016, nhưng bên thuê không đồng ý và vẫn sử dụng đến nay. Hiện tại bạn đã ký kết mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Bên thuê có gọi điện cho bạn nói là bạn vi phạm hợp đồng và bắt phải bồi thường. Căn cứ theo Điều 481 Bộ Luật Dân Sự năm 2015

“Điều 481. Trả tiền thuê

1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Theo đó, bên thuê nhà của bạn cần phải trả tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà giữa hai bên. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp.

Theo điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:

“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”

Như vậy, bên thuê đất vi phạm nghiêm trọng về nghĩa vụ của mình trong hợp đồng thuê nhà với bên bạn do không thanh toán tiền thuê theo quy định, do đó bên bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất này.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng mắc, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách mọi ý kiến thắc mắc của Quý khách hàng vui lòng gửi tới:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng