Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt và hết sức quan trọng trong xã hội hiện nay. Việc tặng cho QSDĐ là hành động chuyển quyền sở hữu một loại tài sản có giá trị rất lớn. Dưới đây, Luật Hiệp Thành đưa ra một số tư vấn về vấn đề tặng cho QSDĐ như sau:
Hỏi: Xin chào các Luật sư!
Tôi có câu hỏi mong các Luật sư tư vấn giúp tôi như sau: Hiện nay, tôi đang có sổ hộ khẩu ở Hà Nội, còn bố mẹ tôi có hộ khẩu ở Hà Nam. Bố mẹ tôi có mảnh đất 500 m2 gồm 400 m2 đất ở và 100 m2 đất vườn ao, được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ năm 1994. Bây giờ bố mẹ tôi muốn tặng cho mảnh đất này cho tôi thì tôi có cần chuyển hộ khẩu về Hà Nam không?
Mong sớm nhận được tư vấn của các Luật sư, tôi xin cảm ơn!
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:
- Cơ sở pháp lý:
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013.
- Luật sư tư vấn:
Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản khác có liên quan thì chưa có bất kỳ quy định nào quy định về việc cá nhân phải có hộ khẩu thường trú ở nơi có bất động sản thì mới được nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Do đó, mảnh đất bố mẹ bạn dự định cho bạn đang ở Hà Nam, còn bạn có hộ khẩu thường trú ở Hà Nội thì bạn không phải thực hiện chuyển hộ khẩu về Hà Nam để thực hiện việc chuyển nhượng.
Căn cứ Điều 457 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản:
“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”
Theo như thông tin bạn cung cấp, bố mẹ bạn có một mảnh đất và bố mẹ bạn đang có nhu cầu tặng cho mảnh đất này cho bạn, do đó, bố mẹ bạn cần phải thực hiện ký hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký biến động đất đai theo Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“Điều 459. Tặng cho bất động sản
- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
Dẫn chiếu đến Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- b) Đất không có tranh chấp;
- c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- d) Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, nếu bố mẹ bạn muốn tặng cho bạn mảnh đất của bố mẹ bạn thì khi thực hiện việc tặng cho cần đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
– Mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
– Bạn là người nhận tặng cho quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo Điều 191 Luật Đất đai năm 2013:
Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”
Mảnh đất mà bố mẹ bạn dự định tặng cho bạn không phải là đất trồng lúa nên bạn không thuộc trường hợp bắt buộc phải chứng minh mình trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp, và trường hợp của bạn cũng không thuộc các trường hợp nêu tại Điều 191 Luật đất đai năm 2013. Chính vì vậy, bố mẹ bạn có quyền tặng cho bạn mảnh đất và bạn cũng có quyền nhận mảnh đất trên.
Lưu ý:
Vì thông tin bạn cung cấp, không xác định rõ mảnh đất bố mẹ bạn muốn tặng cho bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của ai? Do đó, nếu mảnh đất được cấp năm 1994 và trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên bố mẹ bạn thì khi ký hợp đồng tặng cho chỉ cần có sự đồng ý của bố mẹ bạn. Ngược lại nếu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “HỘ ÔNG/BÀ” tức là cấp cho hộ gia đình của bạn từ thời điểm năm 1994 thì khi đó, cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình của bạn có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm năm 1994 để đảm bảo thực hiện đúng theo quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình
- Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
- Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email : luathiepthanh@gmail.com
Trân Trọng