Hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Câu hỏi:

Anh B.Đ.T ở Hà Nội có gửi câu hỏi đến Công ty luật như sau:

Tôi có 1 hợp đồng cho thuê nhà (với anh A) để kinh doanh ký kết vào ngày 20/5/2020. Do dịch bệnh khiến khu vực đã 2 lần bị xác định là vùng có dịch và bị kiểm soát ra, vào nên người thuê nhà có đề nghị tôi cùng anh ta đàm phán để giảm giá thuê nhà với căn cứ là trường hợp là do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tôi xin hỏi đề nghị của anh A có cơ sở không?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành, câu hỏi của bạn được chuyên gia nghiên cứu và tư vấn như sau:

1. I. Cơ sở pháp lý

– Luật Phòng, chống bệnh truyền nhiễm số 03/2007/QH12;

– Quyết định 447/QĐ-TTg ngày 01 tháng 4 năm 2020 do Thủ tướng Chính phủ ban hành công bố dịch COVID-19;

1. Nội dung

Đề nghị của anh A với anh là không có cơ sở.

1. Khái niệm hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Khoản 1 Điều 420 Bộ luật Dân sự có quy định:

“Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
2. a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
3. b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
4. c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
5. d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

…”

Như vậy, một hợp đồng được coi là có hoàn cảnh thay đổi cơ bản nếu có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 420 Bộ luật Dân sự.

2. Điều kiện Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng

Điểm a khoản 1 Điều 420 Bộ luật Dân sự quy định:

“Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
2. a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;…”

Như vậy, hoàn cảnh thay đổi cơ bản có điều kiện là Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng.

Có thể hiểu rằng, điều kiện Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng có thể hiểu bao gồm các điều kiện:

– Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan; và

– Sự thay đổi hoàn cảnh xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

3. Điều kiện Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh

Điểm b khoản 1 Điều 420 Bộ luật Dân sự có quy định:

“Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

…

1. b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh…”

Như vậy, hoàn cảnh thay đổi cơ bản có điều kiện là Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh.

4. Trong trường hợp của bạn

Trong trường hợp này, việc cho rằng Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng là không có cơ sở.

Bởi lẽ, sự thay đổi hoàn cảnh trong trường hợp này đúng là do nguyên nhân khách quan tuy nhiên sự thay đổi hoàn cảnh này xảy ra trước khi giao kết hợp đồng. Hợp đồng được giao kết ngày 20/5/2020, tuy nhiên dịch bệnh đã được công bố ngày 01/4/2020 Quyết định 447/QĐ-TTg năm 2020 công bố dịch COVID-19 do Thủ tướng Chính phủ ban hành.

Trong trường hợp này, việc cho rằng Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh là không có cơ sở.

Bởi lẽ, các bên trong hợp đồng hoàn toàn có thể lường trước được các biện pháp phòng, chống dịch. Biện pháp kiểm soát ra, vào vùng có dịch được quy định tại Điều 53 Luật Phòng, chống bệnh truyền nhiễm:

“Điều 53. Kiểm soát ra, vào vùng có dịch đối với bệnh dịch thuộc nhóm A

1. Các biện pháp kiểm soát ra, vào vùng có dịch đối với bệnh dịch thuộc nhóm A bao gồm:
2. a) Hạn chế ra, vào vùng có dịch đối với người và phương tiện; trường hợp cần thiết phải kiểm tra, giám sát và xử lý y tế;
3. b) Cấm đưa ra khỏi vùng có dịch những vật phẩm, động vật, thực vật, thực phẩm và hàng hóa khác có khả năng lây truyền bệnh dịch;
4. c) Thực hiện các biện pháp bảo vệ cá nhân đối với người vào vùng có dịch quy định tại khoản 1 Điều 51 của Luật này;
5. d) Các biện pháp cần thiết khác theo quy định của pháp luật.
6. Trưởng Ban chỉ đạo chống dịch thành lập các chốt, trạm kiểm dịch tại các đầu mối giao thông ra, vào vùng có dịch để thực hiện các biện pháp quy định tại khoản 1 Điều này.”

Như vậy, việc áp dụng biện pháp kiểm soát ra vào vùng có dịch là hoàn toàn có thể lường trước được. Biện pháp này đã được quy định tại Luật Phòng, chống bệnh truyền nhiễm, các bên hoàn toàn có thể lường trước được biện pháp này nhưng vẫn ký kết vì chủ quan.

Vậy, không có cơ sở để cho rằng hợp đồng này có hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Trên đây là nội dung quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Trường hợp cần tư vấn cụ thể, chi tiết cho từng trường hợp liên quan, Quý Khách hàng có thể liên hệ tới Công ty Luật Hiệp Thành để nhận được sự tư vấn tốt nhất.

Trân trọng!
Luật gia Đỗ Trần Khởi
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com