Luật Hiệp Thành đưa ra tư vấn về các quy định pháp luật liên quan đến thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.
- Cơ sở pháp lý:
– Luật Đất đai năm 2013: Căn cứ vào Điều 202 Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao Hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ hai “Thủ tục giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm” của Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Luật sư tư vấn:
2.1. Các vụ việc được hòa giải tại UBND cấp xã
– Theo quy định tại Điều 135 của Luật Đất đai (năm 2003) nay là Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn đối với tranh chấp có QSDĐ mà người đó đã có GCN QSDĐ hoặc chưa có GCN QSDĐ.
– Theo khoản 3, Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, đối với tranh chấp đất đai liên quan đến QSDĐ sau đây thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Tuy nhiên pháp luật vẫn khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải tại Tổ hòa giải, đó là các trường hợp:
+ Tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ (các giao dịch chuyển nhượng, cầm cố, cho thuê, chuyển đổi…)
+ Tranh chấp về thừa kế QSDĐ
+ Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ
Tóm lại:
– Chỉ tranh chấp đất đai của ai là người có QSDĐ mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, còn các trường hợp tranh chấp khác liên quan đến QSDĐ thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, phường nơi có đất tranh chấp.
– Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở (Tổ hòa giải).
2.2. Trình tự, thủ tục, thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai
– Thẩm quyền hòa giải:
Luật Đất Đai không bắt buộc phải hòa giải tại ấp trước khi tiến hành thụ lý đơn để hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp xã, mặt khác tại Điều 17 của Luật hòa giải ở cơ sở, các bên có quyền đồng ý hoặc từ chối hòa giải, yêu cầu tạm dừng hoặc chấm dứt hòa giải.
+ Thẩm quyền hòa giải là nơi có đất tranh chấp.
Ví dụ: Vợ chồng ông A ở phường, xã Định An huyện Gò Quao tỉnh Kiên Giang tranh chấp đất với vợ chồng ông B ở xã Định Hòa huyện Gò Quao tỉnh Kiên Giang. Đất tranh chấp lại ở xã Long Thạnh huyện Giồng Riềng tỉnh Kiên Giang, thì thẩm quyền hòa giải là xã Long Thạnh của huyện Giồng Riềng tỉnh Kiên Giang.
+ Về đơn: phải xác định đầy đủ tư cách nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Ví dụ: ông A cho rằng ông B đã chiếm đất của mình, nếu ông A muốn yêu cầu UBND xã hòa giải thì ông A và vợ ông A là đồng nguyên đơn, ông B và vợ ông B là đồng bị đơn.
Lưu ý: Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đất đai đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Như vậy, trong trường hợp một trong các bên cố tình vắng mặt, UBND cấp xã phải lưu lại biên nhận hoặc giấy tờ thể hiện đã tống đạt giấy mời hòa giải 2 lần, kèm theo là 2 lần lập biên bản về việc không tổ chức hòa giải được (hay hòa giải không thành), có chữ ký của nguyên đơn với lý do bị đơn cố tình vắng mặt không có lý do chính đáng.
Hiện nay, kết quả hòa giải thành không có chế tài bắt buộc thực hiện nên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho đương sự, khoản 4 Điều 88 NĐ 43 quy định: Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
2.3. Trình tự thủ tục tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai:
– Cán bộ thụ lý hồ sơ hòa giải phải xem xét nội dung đơn và trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn tranh chấp, phải thông báo cho các bên tranh chấp biết; đồng thời xác định ngày, giờ mời các bên tranh chấp đến để tiến hành hòa giải. Giấy mời phải được cơ quan tổ chức hòa giải gửi trước ít nhất 03 ngày cho các bên tham gia buổi hòa giải.
– Thu thập thông tin: trong quá trình chuẩn bị hòa giải, cán bộ thụ lý hồ sơ hòa giải phải tiếp xúc với các bên tranh chấp để tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp (ghi biên bản lấy lời khai), thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất; đồng thời thẩm tra, xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
-Về biên bản (được quy định tại khoản 2 Điều 88 – NĐ 43): Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung:
+ Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai
+ Thành phần tham dự hòa giải
+ Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Lưu ý biên bản gồm từ 2 tờ trở lên phải đóng giáp lai.
Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
+ Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Lưu ý biên bản ghi cụ thể hoặc tương đối về diện tích đất tranh chấp, thửa đất tranh chấp, vị trí thửa đất tranh chấp, địa chỉ thửa đất tranh chấp.
Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp đất đai có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email : luathiepthanh@gmail.com
Trân Trọng