Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất là tài sản chung nhưng chỉ có chồng ký

Câu hỏi:

Ông L.V.T ở Hà Nội gửi một câu hỏi đến Công ty luật như sau:

Bà K.H.T và ông L.V.N đồng sở hữu quyền sử dụng đất của thửa đất X tại huyện Hoài Đức. Ông L.V.N và tôi cùng ký kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất vào năm 2014, theo nội dung hợp đồng thì ông bà K.H.T, L.V.N sẽ bán toàn bộ quyền sử dụng thừa đất X cho tôi. Hợp đồng do ông L.V.N ký kết và ông L.V.N đã nhận toàn bộ tiền chuyển nhượng theo hợp đồng và ông bà N, T đã chia số tiền này cho các con. Bà K.H.T không ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhưng đã ký vào Giấy mượn quyền sử dụng thừa đất X của tôi để canh tác vào cuối năm 2014. Đến năm 2019, ông bà K.H.T, L.V.N đã khởi kiện tôi lên Tòa án có thẩm quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do cho rằng thửa đất X là tài sản chung và ông N tự ý đứng ra bán cho tôi mà không được sự đồng ý của bà T là không đúng; đề nghị tuyên bố hợp đồng này là vô hiệu.

Tôi xin hỏi, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất trên có vô hiệu không?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Hiệp Thành, câu hỏi của bạn được chuyên gia nghiên cứu và tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Luật Đất đai số 45/2013/QH13;

– Nghị quyết 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18 tháng 6 năm 2019 do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành về quy trình lựa chọn, công bố và áp dụng án lệ;

– Án lệ số 04/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao;

– Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13;

1. Nội dung

Có cơ sở để cho rằng hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất trên không vô hiệu.

1. Đất đai là tài sản chung của vợ chồng thì việc định đoạt nó phải có sự thỏa thuận bằng văn bản

Theo điểm a khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì:

“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

…

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
3. a) Bất động sản;…”

Như vậy, thông thường việc định đoạt đất đai là tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.

1. Nội dung cơ bản của về Án lệ số 04/2016/AL

Án lệ số 04/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nội dung cơ bản của Án lệ số 04/2016/AL :

“Về hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26-4-1996: Việc chuyển nhượng nhà, đất diễn ra từ năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn ở trên diện tích đất còn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý. Theo lời khai của các người con ông Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã phân chia vàng cho các người con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà đất cho ông Tiến, bà Tý thì ngày 26-4-1996, ông Ngự còn viết “giấy cam kết” có nội dung mượn lại phần nhà đất đã sang nhượng để ở khi xây dựng lại nhà trên phần đất còn lại và trong thực tế vợ chồng bà Phấn, ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ông Tiến khi xây dựng nhà. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là không có căn cứ.”

Trường hợp này, phải cho rằng bà Tý biết và đồng thuận với việc ông Ngự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào Án lệ nêu trên, đối với những trường hợp đáp ứng đủ các tình tiết dưới đây thì

Tình tiết cơ bản của Án lệ số 04/2016/AL:

– Bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận;

– Người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất;

– Bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai;

– Người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất;

3. . Bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận

Việc Hợp đồng do ông L.V.N ký kết và ông L.V.N đã nhận toàn bộ tiền chuyển nhượng theo hợp đồng đã chứng tỏ bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận.

Như vậy. bên chuyển nhượng là ông L.V.N đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận

4.  Người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất

Sau khi nhận đủ số tiền thanh toán ông bà N, T đã chia số tiền này cho các con. Do đó, có cơ sở để xác định rằng đồng sở hữu là bà T không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất.

Như vậy, đồng sở hữu là bà T không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất.

5. Người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất

Việc bà T dù biết và không phản đối gì. Đến cuối năm 2014, bà T đã ký vào Giấy mượn quyền sử dụng thừa đất X của anh để canh tác. Do đó, có cơ sở để nhận định bà T biết và thừa nhận giao dịch này.

Như vậy, khi người đồng sở hữu không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

6. Việc áp dụng án lệ trong xét xử

Việc áp dụng án lệ trong xét xử phải tuân thủ theo những nguyên tắc quy định tại Điều 8 Nghị quyết 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18 tháng 6 năm 2019 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về quy trình lựa chọn, công bố và áp dụng án lệ:

“Điều 8. Áp dụng án lệ trong xét xử

Án lệ được nghiên cứu, áp dụng trong xét xử sau 30 ngày kể từ ngày công bố.

Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ, bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau. Trường hợp vụ việc có tình huống pháp lý tương tự nhưng Tòa án không áp dụng án lệ thì phải nêu rõ lý do trong bản án, quyết định của Tòa án.”

Như vậy, để được áp dụng án lệ vào vụ án này thì nội dung vụ án phải có tình huống tương tự án lệ.

Trong câu hỏi anh gửi đến Công ty luật thì phải xác định bà T biết và đồng thuận với việc ông Ngự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vậy, có cơ sở để cho rằng hợp đồng trên không vô hiệu do cả 2 đồng sở hữu đều biết và đồng thuận với nó.

Trên đây là nội dung quy định về hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất là tài sản chung nhưng chỉ có chồng ký . Trường hợp cần tư vấn cụ thể, chi tiết cho từng trường hợp liên quan, Quý Khách hàng có thể liên hệ tới Công ty Luật Hiệp Thành để nhận được sự tư vấn tốt nhất.

Trân trọng!
Luật gia Đỗ Trần Khởi
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com