Luật Hiệp Thành đưa ra tư vấn về vấn đề Quy định về Giao kết hợp đồng.
Chào Luật sư. Gia đình tôi có một mảnh đất ở đã có sổ 160m2 hiện muốn đổi lấy mảnh đất 187m2 của nhà hàng xóm ( cũng đã có sổ ). Tôi có hỏi bên địa chính xã thì họ trả lời làm hợp đồng mua bán, nhưng tôi thấy chưa được hợp lý lắm.
Bởi vậy tôi muốn hỏi văn phòng luật sư nên làm loại hợp đồng nào? Viết tay có được không? Có bắt buộc phải sang tên không ạ!
Trả lời
- Cơ sở pháp lý.
Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội khoá 13 thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015
Luật đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội khoá 13 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013.
Nghị định 102/2014/NĐ-CP Nghị định của Cính phủ ngày 10 tháng 11 năm 2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Luật sư trả lời.
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Luật Hiệp Thành. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
“Điều 455 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng trao đổi tài sản, cụ thể:
- Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.
- Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.
- Trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
- Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 430 đến Điều 439, từ Điều 441 đến Điều 449 và Điều 454 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản.”
Xét về bản chất của giao dịch thì việc gia đình bạn đổi đất với nhà hàng xóm mà sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không hợp lý. Bởi lẽ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng mua bán quyền tài sản có tính chất đặc thù. Đó là việc bên chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất từ mình sang bên nhận chuyển nhượng để nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định. Gia đình bạn và gia đình hàng xóm đổi đất cho nhau dựa trên sự thỏa thuận, không nhận của bên còn lại khỏan tiền nào. Vì vậy, hợp đồng trao đổi tài sản là đúng với bản chất, tính chất giao dịch trong trường hợp này.
Đất là bất động sản cho nên để giao dịch này có tính chất pháp lý hai bên cần lập hợp đồng trao đổi tài sản và phải có công chứng hoặc chứng thực.
Sau khi đã có hợp đồng trao đổi tài sản thì trong thời hạn 30 ngày gia đình bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ điểm a khoản 4 và Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định:
“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
…
- Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Nếu quá thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có biến động bạn mới làm thủ tục đăng ký biến động thì gia đình bạn có thể bị xử phạt với mức từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng theo Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:
Điều 12. Không đăng ký đất đai
- Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi không đăng ký đất đai lần đầu.
- Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 của Luật Đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định.”
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng mắc, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách mọi ý kiến thắc mắc của Quý khách hàng vui lòng gửi tới:
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email : luathiepthanh@gmail.com
Trân Trọng