Đăng trong

Tranh chấp nào thường phát sinh trong giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ra đời sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các giao dịch của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, người mua vẫn phải lưu ý đến điều kiện giao dịch, tiến độ thanh toán, điều kiện bàn giao, chất lượng bất động sản… để hạn chế rủi ro trong quá trình giao dịch.

Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng. Ảnh minh họa: Nhân Tâm

Để hạn chế những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch mua bán đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, resort villa…, người mua phải kiểm soát nội dung thoả thuận ban đầu giữa các bên trong hợp đồng mua bán và có những sự chuẩn bị chu đáo về mặt pháp lý để sẵn sàng cho mọi sự cố có thể xảy ra trong giao dịch.

Những tranh chấp phổ biến trong các giao dịch này thường là tranh chấp về điều kiện giao dịch của bất động sản, tranh chấp về tiến độ thanh toán, thời hạn và điều kiện bàn giao, chất lượng bất động sản được bàn giao…

Tranh chấp về điều kiện giao dịch

Điều người mua cần phải kiểm tra đầu tiên là đối tượng của hợp đồng như condotel, resort villa… (bất động sản) được chào bán có đảm bảo pháp lý để được đưa vào kinh doanh hay không. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi) không quy định về điều kiện giao dịch đối với loại hình bất động sản căn hộ du lịch, dẫn đến đã có nhiều tranh chấp phát sinh liên quan đến điều kiện đưa vào giao dịch đối với loại hình bất động sản này.

Vụ việc thực tế thể hiện tại Bản án số 11/2022/DS-ST ngày 2-6-2022 của Toà án nhân dân thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà về việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn và chủ đầu tư là Công ty cổ phần T. cho thấy toà án theo quan điểm không tuyên hợp đồng mua bán căn hộ du lịch vô hiệu.

Theo tòa án, thời điểm hiện tại dự án đã có giấy phép xây dựng, điều kiện về giấy phép xây dựng đã được khắc phục và toà nhà có căn hộ đã được phép đưa vào sử dụng dù cho tại thời điểm ký kết hợp đồng dự án chưa được cấp giấy phép xây dựng. Toà án nhận định rằng mục đích và nội dung của hợp đồng mà các bên hướng tới đã đạt được, không thay đổi về bản chất nên yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu của người mua là không có căn cứ.

Để khắc phục tình trạng này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật KDBĐS 2023) tại khoản 1 Điều 8 đã quy định nghiêm cấm hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định.

Quy định về điều kiện đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai (trong đó có loại hình bất động sản nghỉ dưỡng) được đưa vào kinh doanh theo Điều 24 của Luật KDBĐS 2023 như sau: Công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất; có giấy phép xây dựng công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng… đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật KDBĐS 2023.

Một khi người mua thẩm định được tính pháp lý của căn hộ đã đủ điều kiện kinh doanh thì sẽ tránh được rủi ro bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nguy cơ hợp đồng vô hiệu. Cần lưu ý thêm để người mua yêu cầu giải quyết hệ quả của hợp đồng vô hiệu, nhận lại số tiền đã thanh toán cũng chưa hẳn là điều dễ thực hiện.

Tranh chấp về tiến độ thanh toán giá bán bất động sản

Hiện nay, Điều 25 Luật KDBĐS 2023 quy định việc thanh toán trong mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.

Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trong thực tế, vấn đề người mua nhận bàn giao căn hộ đạt đúng quy chuẩn đã thoả thuận sau đó thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ hay thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ thoả thuận trước, sau đó mới nhận bàn giao vẫn là nội dung các bên thường tranh chấp.

Điều này dẫn đến hệ quả khi xảy ra sự việc căn hộ bàn giao không đúng chất lượng, quy chuẩn đã thoả thuận và người mua không đồng ý thanh toán theo tiến độ khi chất lượng căn hộ chưa đạt yêu cầu.

Vì vậy, hợp đồng nên quy định rõ bên nào phải là bên thực hiện nghĩa vụ trước hoặc việc một bên vi phạm chất lượng bàn giao là điều kiện để bên kia được hoãn thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ. Tránh trường hợp hợp đồng chỉ quy định chung chung, không xác định rõ bên nào phải thực hiện nghĩa vụ trước dẫn đến những tranh chấp sau này.

Một số hợp đồng mua bán trong thực tế cho thấy các bên thường thoả thuận tại phụ lục hợp đồng về tiến độ thanh toán giá trị căn hộ có nội dung bên mua sẽ thanh toán đạt 70% (hoặc 50%) giá trị hợp đồng tại thời điểm có thông báo bàn giao căn hộ.

Nội dung thỏa thuận này có thể được hiểu rằng, ngay khi có thông báo nhận bàn giao, bên mua phải tiến hành thanh toán dù rằng bên mua chưa được kiểm tra chất lượng căn hộ, chưa được nhận bàn giao nhưng đã phải thanh toán giá trị căn hộ đến tiến độ khi đã nhận bàn giao theo luật. Điều này là không phù hợp với tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản và gây thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của bên mua.

Do đó, cần ràng buộc điều kiện được xem như là các bên đã bàn giao hoàn tất khi người mua đồng ý ký vào biên bản nhận bàn giao căn hộ. Thời điểm này mới được xem là người mua đã hoàn tất việc nhận bàn giao và sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán đạt đến 70% (hoặc 50%) giá trị căn hộ.

Thiết nghĩ, hợp đồng mẫu (hợp đồng mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú) do Chính phủ quy định (1)nên theo hướng việc mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 25 của Luật KDBĐS 2023.

Việc thanh toán sẽ không được quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao căn hộ cho khách hàng (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng).

Người mua cũng phải lưu ý những thoả thuận mang tính chất không bảo đảm công bằng trong giao dịch cho người mua. Đơn cử như trong trường hợp người mua vi phạm thời hạn thanh toán của bất kỳ đợt thanh toán theo tiến độ nào cũng sẽ bị mất quyền được yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ chịu phạt khi vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ, vi phạm thời hạn nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Trong khi đó, ở chiều hướng ngược lại, dù chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ, nghĩa vụ nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn có quyền phạt vi phạm khi người mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ ngoài khoản tiền chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo luật.

Tranh chấp về thời hạn, điều kiện bàn giao và vận hành khai thác

Tranh chấp về thời hạn bàn giao căn hộ là tranh chấp phổ biến giữa các bên. Trong thực tiễn, để đảm bảo quyền lợi của khách hàng, tới thời điểm bàn giao, tuy chưa thể thực tế hoàn thiện dự án để đưa vào vận hành, khai thác (vì nguyên nhân chủ quan từ phía chủ đầu tư) nhưng một số chủ đầu tư có thiện chí sẽ vẫn ký thoả thuận nhận bàn giao và chi trả phí như khi đưa vào vận hành, khai thác thực tế cho khách hàng.

Người mua cần lưu ý thoả thuận liên quan đến cam kết về tiến độ (khoảng thời hạn gia hạn bàn giao), những sự kiện pháp lý được xem là sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan để chủ đầu tư được miễn trừ các trách nhiệm dân sự khi vi phạm thời hạn bàn giao. Bên cạnh đó là tìm phương án giải quyết khi đến thời điểm bàn giao, đưa vào vận hành khai thác (sau khi hết thời hạn gia hạn, khoảng thời hạn diễn ra sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan) nhưng chủ đầu tư không thể đáp ứng được tiến độ.

Ngoài ra, trong thực tiễn xét xử, có toà án đã nhận định rằng đối với việc bàn giao căn hộ khi chưa hoàn thành phần sử dụng chung, phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của bên bán… chưa hoàn thiện hệ thống xử lý chất thải không ảnh hưởng đến các điều kiện bàn giao căn hộ theo quy định tại Điều 27 Nghị định 06/2021/NĐ-CP.

Vì vậy, ngoài chất lượng của căn hộ bàn giao, để đảm bảo đạt được mục đích khi giao kết hợp đồng, người mua cần lưu ý thoả thuận về việc căn hộ được bàn giao phải đáp ứng được điều kiện để đưa vào vận hành, khai thác kinh doanh dịch vụ phục vụ du lịch.

Hiện tại, Điều 27 của Luật KDBĐS 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tuy nhiên, Nghị định 35/2023/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng quy định căn cứ vào điều kiện cụ thể, công trình, từng phần công trình, hạng mục công trình đã hoàn thành và được nghiệm thu theo quy định được bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc đơn vị khai thác, sử dụng.

Dù vậy, để người mua đạt được mục đích khi giao kết hợp đồng khi nhận bàn giao căn hộ thì cần lưu ý đến những cam kết của chủ đầu tư đối với tiến độ những hạng mục khác của dự án để đảm bảo căn hộ có thể được đưa vào khai thác, sử dụng.

Bình Định là địa phương đang được nhiều nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng quan tâm. Ảnh minh họa: Hiếu Trương

Tranh chấp về chất lượng bất động sản được bàn giao

Thông thường, các hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tại phụ lục thoả thuận về danh mục trang thiết bị, vật liệu gắn liền với căn hộ thường có thoả thuận cho phép chủ đầu tư được tuỳ nghi lựa chọn vật liệu, trang thiết bị thay thế từ các nhà cung cấp như “chất lượng tương đương”, “tuỳ theo thiết kế của chủ đầu tư”…

Không ít trường hợp khách hàng mua căn hộ khi nhận bàn giao thì phát hiện căn hộ được bàn giao không đúng với thiết kế ban đầu và/hoặc nội thất, chất lượng căn hộ không đúng với bản mô tả ban đầu tại hợp đồng đã ký kết hoặc không phù hợp với khái niệm “tương đương” đã thoả thuận.

Để hạn chế các tranh chấp liên quan đến trường hợp này, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản về nghiệm thu chất lượng công trình, các văn bản thể hiện nguồn gốc, xuất xứ nguyên vật liệu… Ngoài ra, khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ du lịch thì người mua cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ các khái niệm như “vật liệu tương đương”, “chất lượng tương đương”…, đây là các khái niệm có nội hàm rộng, dễ đánh tráo nhưng lại khó chứng minh.

Trường hợp xác định rõ chủ đầu tư có vi phạm thì người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư khắc phục trong thời hạn nhất định theo thoả thuận tại hợp đồng trước khi ký biên bản nhận bàn giao căn hộ. Trường hợp trong hợp đồng mua bán quy định chế tài do vi phạm thì người mua cũng nên xem xét áp dụng để bảo vệ quyền lợi của mình. Vì vậy, hợp đồng cần ghi nhận rõ những quyền này của người mua căn hộ.

Ngoài ra, nếu người mua có ý định theo đuổi một tiến trình tố tụng để bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư bàn giao căn hộ không đúng chất lượng đã thoả thuận (khi các bên không thể thống nhất được qua quá trình tự thương lượng, hoà giải) thì phải cân nhắc đến việc thu thập chứng cứ chứng minh cho lập luận này.

Như vậy, Luật KDBĐS 2023 ra đời sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các giao dịch của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người mua. Tuy nhiên, người mua cũng cần phải lưu ý đến những nội dung như bài viết đã đề cập để hạn chế rủi ro liên quan đến những vấn đề này trong quá trình giao dịch.

Theo: https://thesaigontimes.vn

Đăng trong

Doanh nghiệp bất động sản nỗ lực gia hạn nợ trái phiếu

Trước áp lực đáo hạn ngày càng lớn, nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính nhằm duy trì hoạt động và đảm bảo dòng tiền.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục chứng kiến làn sóng gia hạn nợ, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Trước áp lực đáo hạn lớn, nhiều doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính để duy trì hoạt động.

Một trong những trường hợp điển hình là CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (Cen Invest). Trái phiếu mã CIVCB2124001, phát hành tháng 10/2021 với lãi suất cố định 10,5%/năm, ban đầu có kỳ hạn 3 năm và dự kiến đáo hạn vào ngày 13/10/2024. Tuy nhiên, sau lần thỏa thuận thứ hai với trái chủ vào cuối tháng 10/2024, Cen Invest đã kéo dài thời gian tất toán đến ngày 13/10/2025.

Trước đó, trái phiếu này được đảm bảo bằng 50 triệu cổ phiếu CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, HoSE: CRE) của Cen Group cùng quyền tài sản từ hợp đồng hợp tác giữa Galaxy Land và CRE tại dự án khu đô thị Hoàng Văn Thụ (Hoàng Mai, Hà Nội). Tuy nhiên, với việc giá cổ phiếu CRE lao dốc từ mức hơn 25.000 đồng/cổ phiếu đầu năm 2022 xuống dưới 7.000 đồng/cổ phiếu, Cen Invest đã phải bổ sung tài sản đảm bảo.

sss
Cơ cấu trái phiếu đáo hạn theo ngành năm 2025 theo số liệu của VNDIRECT Research.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Theo văn bản gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) ngày 11/2/2025, doanh nghiệp này đã thế chấp thêm 20,7 triệu cổ phần CTCP Đầu tư Thành Đạt VN (tương đương 67,87% vốn điều lệ), chủ đầu tư dự án khu dân cư Khe Cát tại Quảng Yên, Quảng Ninh, cùng quyền tài sản phát sinh từ dự án.

Không chỉ đóng vai trò tài sản thế chấp, Thành Đạt VN còn cam kết bảo lãnh thanh toán cho trái phiếu của Cen Invest, đồng thời không phát sinh thêm khoản vay mới hay dùng tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ khác. Nếu phải bán toàn bộ cổ phần tại Thành Đạt VN để thanh toán nợ, Cen Invest cam kết mức giá tối thiểu 373 tỷ đồng, với điều kiện được trái chủ chấp thuận. Giao dịch này sẽ hoàn tất muộn nhất vào ngày 31/05/2025, và số tiền thu về sau khi trừ chi phí sẽ được chuyển vào tài khoản trả nợ trái phiếu.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại CRE, doanh nghiệp vừa được trái chủ chấp thuận gia hạn trái phiếu CRE202001 thêm gần 9 tháng. Trái phiếu này có giá trị 450 tỷ đồng, phát hành cuối năm 2020 với kỳ hạn ban đầu 36 tháng, nhưng đã được gia hạn tổng cộng 22 tháng. Đến cuối năm 2024, công ty đã mua lại một phần nợ gốc, giảm dư nợ xuống còn khoảng 354 tỷ đồng.

Trái phiếu của CRE cũng được đảm bảo bằng gần 59 triệu cổ phiếu CRE, cùng với 50 triệu cổ phiếu Cen Invest, quyền tài sản từ Galaxy Land và một số tài sản khác. Tuy nhiên, do giá trị cổ phiếu sụt giảm, công ty phải điều chỉnh phương án thanh toán.

Theo văn bản gửi HNX ngày 24/1/2025, CRE cam kết chuyển toàn bộ dòng tiền từ hợp đồng hợp tác tại dự án Khe Cát vào tài khoản trả nợ cho trái chủ. Đồng thời, lãi suất trái phiếu cũng được điều chỉnh giảm từ 12%/năm xuống 10,5%/năm từ tháng 2/2025.

Ngoài Cen Invest và CRE, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng đang phải gồng mình gia hạn nợ trái phiếu. Đơn cử, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nam An đối mặt với khoản trái phiếu đáo hạn 4.700 tỷ đồng, Nam An đang gặp áp lực lớn khi tình hình tài chính khó khăn, tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu vượt ngưỡng an toàn.

Hay tại Công ty cổ phần Đầu tư Kinh Doanh và Phát triển Đô thị Ngôi Sao Phương Nam, với 4.695 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, doanh nghiệp này đang trong tình trạng báo động về khả năng thanh toán.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) đã tất toán trước hạn 2 lô trái phiếu tổng giá trị 1.000 tỷ đồng để giảm áp lực nợ, mặc dù kỳ hạn gốc đến tháng 3/2029 mới đáo hạn. Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Hải Phát cũng đã hoàn tất mua lại 390 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, đưa dư nợ trái phiếu về 0…

Theo báo cáo của bộ phận nghiên cứu Chứng khoán VNDIRECT (VNDIRECT Research), năm 2025 sẽ tiếp tục là một năm đầy thách thức đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi tổng giá trị trái phiếu đáo hạn ước tính lên đến 203.000 tỷ đồng, tăng 8,5% so với năm 2024. Trong đó, nhóm bất động sản đối mặt với áp lực lớn nhất với hơn 130.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, chiếm 64% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường và cao gấp đôi so với năm 2024.

Một yếu tố đáng lo ngại là 56.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đã được gia hạn trước đó sẽ đến hạn thanh toán trong năm 2025, làm gia tăng áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn trầm lắng. Việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án vẫn còn chậm so với kỳ vọng, kéo theo khó khăn cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc.

Không chỉ ngành bất động sản, các doanh nghiệp tài chính – ngân hàng cũng có khối lượng trái phiếu đáo hạn đáng kể trong năm 2025, với giá trị hơn 33.000 tỷ đồng, chiếm hơn 16% tổng giá trị đáo hạn.

Nhìn chung, với áp lực nợ ngày càng lớn, doanh nghiệp bất động sản không chỉ phải tìm cách tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính mà còn phải đảm bảo dòng tiền ổn định để vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Theo https://baodautu.vn/

Đăng trong

Bản án phúc thẩm Tranh chấp hợp đồng hợp tác giữa Nhà đầu tư và Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Bản án số: 454/2024/DS-PT Ngày: 15/7/2024
V/v: Tranh chấp hợp đồng hợp tác

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

page1image926495936 page1image926486320

NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:Bà Trần Thị Liên Anh

Các Thẩm phán: Ông Vũ Toàn Giang
Bà Trần Thị Thu Nam

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thùy Trang, Thư ký Tòa án

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội: Bà Nguyễn Thị Phương Lan, Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 15 tháng 7 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 209/2024/TLPT-DS ngày 21/6/2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng hợp tác”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 25/4/2024 của Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 311/2024/QĐ-PT ngày 26/6/2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 401/2024/QĐPT-HPT ngày 08/7/2024, giữa các đương sự sau:

Nguyên đơn: Ông Ngô Quang Dũng, sinh năm 1964.
Địa chỉ: số 28, ngõ 445/46, đường Lạc Long Quân, phường Xuân La, quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội.
Bị đơn: Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE
Địa chỉ: Tầng 7, Tòa nhà Sunshine Centre, số 16, đường Phạm Hùng, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Lương Thành Long – Tổng giám đốc Người đại diện theo ủy quyền: Ông Vũ Nghị Lực, ông Đặng Thành Vinh, bà Cao Thị Ngọc Mai, bà Nguyễn Kiều Oanh (theo giấy ủy quyền số 45/2023/GUQ-KSFINANCE ngày 07.11.2023 của Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE)

Do có kháng cáo của Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE là bị đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN: Theo án sơ thẩm vụ án có nội dung như sau:

* Nguyên đơn ông Ngô Quang Dũng trình bày:

Ngày 28.02.2022, ông và Công ty cổ phần đầu tư KSFinance (sau đây gọi tắt là KSF) ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 có nội dung như sau:

– Mục đích hợp tác kinh doanh: Bên B (Ngô Quang Dũng) đồng ý góp vốn và Bên A (Công ty cổ phần đầu tư KSFinance) đồng ý nhận và quản lý phần góp vốn của Bên B để thực hiện hoạt động kinh doanh sản phẩm tại Dự án theo Giấy chứng nhận đầu tư số ITLH00043184 nhằm hướng tới phân chia lợi nhuận, kết quả đạt được theo thỏa thuận tại Hợp đồng này phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan; Bên A cam kết đảm bảo bên B sẽ được hưởng các quyền lợi đầu tư theo quy định của pháp luật.

– Giá trị khoản đầu tư: 4.000.000.000 đồng (bốn tỷ đồng).

– Thời hạn hợp tác áp dụng với Khoản đầu tư là 01 năm từ ngày 28.02.2022 đến ngày 28.02.2023.

– Phân chia kết quả kinh doanh: lợi nhuận cố định áp dụng và tính trên khoản đầu tư là 11.0%/năm (trên cơ sở tính 1 năm là 365 ngày), tính từ ngày Bên B chuyển đủ khoản giá trị khoản đầu tư đến ngày Bên B nhận lại khoản đầu tư gốc.

– Thời điểm chi trả lợi nhuận cố định: 03 tháng

– Mục tiêu Dự án đầu tư: Dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long địa chỉ tại Hà Nội.

Thực hiện Hợp đồng, ngày 28.02.2023 ông Dũng đã nộp 4.000.000.000 đồng (bốn tỷ đồng) vào tài khoản của KSF tại Ngân hàng TMCP Kiên Long. Sau đó ông nhận được Giấy chứng nhận đầu tư số ITLH00043184 ngày 28.02.2022 do KSF phát hành.

Quá trình thực hiện hợp đồng, ông đã nhận được 02 lần lợi nhuận cố định cụ thể:

Lần 1, nhận ngày 30.5.2022, số tiền là 104.213.699 đồng; lần 2 nhận ngày 29.8.2022 số tiền là 104.213.699 đồng. Ngoài các lần trên, kể từ ngày 28.11.2022 đến nay ông không nhận được số tiền lợi nhuận cố định theo thỏa thuận của Hợp đồng nữa. Thời điểm ngày 28.11.2022, ông đã đề nghị KSF thực hiện điều 3.3 và Phụ lục 2 của Hợp đồng, chấp nhận trả phí rút một phần hoặc rút hết vốn, nhưng không được KSF trả lời, ông đến văn phòng công ty để làm việc nhưng bị bảo vệ chặn ở tầng 1 không cho gặp người có thẩm quyền của KSF.

Hết thời hạn hợp tác theo quy định của Hợp đồng, ngày 28.02.2023 ông có yêu cầu công ty hoàn trả lại vốn thông qua ứng dụng KSFInvest (là ứng dụng mà điều khoản 5.2,5.5 của Hợp đồng quy định) và có gọi điện cho nhân viên tư vấn (cô Hiền) nhưng không được trả lời và cũng không nhận lại được vốn. Đến ngày 16.8.2023, ông nhận được tin nhắn tự động của KSF về việc gia hạn và chuyển đổi hợp đồng đặt mua, sở hữu bất động sản thương hiệu Sunshine, có số điện thoại liên hệ qua tổng đài 1900633566 nhưng không thể liên hệ. Và từ đó đến nay KSF không liên hệ và không trả tiền vốn cho ông theo thỏa thuận của Hợp đồng.

Về mục đích sử dụng vốn hợp tác kinh doanh theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH 00043184 và Giấy chứng nhận đầu tư số ITLH 00043184: Tại Điều 1.1 Phần B (các điều kiện chính của hợp đồng) có nội dung: Bên B (Ngô Quang Dũng) đồng ý góp vốn và Bên A (Công ty cổ phần đầu tư KSFinance) đồng ý nhận và quản lý phần góp vốn của Bên B để thực hiện hoạt động kinh doanh sản phẩm tại Dự án theo Giấy chứng nhận đầu tư số ITLH00043184 nhằm hướng tới phân chia lợi nhuận, kết quả đạt được theo thỏa thuận tại Hợp đồng này phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan. Tuy nhiên, tại mục 5 Phần A của hợp đồng lại thỏa thuận về Mục tiêu Dự án đầu tư là Dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long. Điều này tiếp tục được khẳng định tại mục 3 Giấy chứng nhận đầu tư số ITLH00043184 (dự án đầu tư: ITLH00043184) sau khi KSF nhận vốn góp của ông. Như vậy, KSF có trách nhiệm thực hiện đúng cam kết là sử dụng khoản vốn góp hợp tác đầu tư của ông để đầu tư cho Dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long. Lý do: các điều kiện riêng của hợp đồng luôn có giá trị cao hơn các điều kiện chung của hợp đồng . Hơn nữa, giấy chứng nhận đầu tư không thể hiện KSF được sử dụng vốn của ông vào các mục đích kinh doanh khác.

Quá trình giải quyết vụ án, KSF cung cấp tài liệu chứng cứ về Dự án do Công ty cổ phần đầu tư Xuân La với KSF trong đó có Hợp đồng dịch vụ Tư vấn và Môi giới Bất động sản số 2012/HDDV/XUANLA-KSF, nội dung: Công ty KSF cung cấp dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản, dịch vụ truyền thông maketing, dịch vụ môi giới cho Công ty cổ phần đâu tư xây dựng Xuân La tại Dự án xây dựng nhà ở thấp tầng tại ô đất TT6 – 2 thuộc quy hoạch chi tiết Khu chức năng đô thị Tây Tựu, phường Tây Tựu, quận Bắc Từ Liêm, Thành phố Hà Nội (do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Xuân La làm chủ đầu tư theo Văn bản số 2224/UBND – SXD ngày 05.6.2020 của UBND Thành phố Hà Nội). Tuy nhiên không có căn cứ pháp lý cũng như căn cứ nội bộ của công ty Cổ phần đầu tư Xuân La cho thấy Dự án nêu trên là Dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long. Trường hợp giả định Dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long là tên thương mại của Dự án do Công ty cổ phần đầy tư xây dựng Xuân La làm chủ đầu tư thì:

– Tại Hợp đồng dịch vụ Tư vấn và Môi giới bất động sản số 2012/HDDV/XUANLA –KSF, Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Xuân La không cho phép Công ty KSF huy động vốn cho Dự án; KSF không cũng không có quyền/nghĩa vụ/trách nhiệm được/bắt buộc phải góp vốn đầu tư với Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Xuân La. Tại Điều 3.c quy định rõ “không quy định nào trong Hợp đồng này được hiểu là bên A ủy quyền cho Bên B để thu bất kỳ khoản tiền nào của khách hàng”.

– Tại Điều 4.12 của Hợp đồng dịch vụ Tư vấn và Môi giới Bất động sản chỉ quy định cho Bên B (KSF) có quyền ký các hợp đồng, Phụ lục hợp đồng liên kết/hợp tác/phân phối các văn bản thương thảo, các giao dịch phát sinh với Đại lý (là đơn vị khác có chức năng phù hợp tham gia thực hiện một phần/toàn bộ dịch vụ tại Hợp đồng này) liên quan đến hoạt động truyền thông maketing, kinh doanh, môi giới bất động sản tại các Dự án của Bên A (Công ty cổ phần đầu tư Xuân La).

Như vậy, không có căn cứ để cho rằng KSF đã sử dụng vốn đầu tư của ông cho Dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long.

Mặt khác, có dấu hiệu gian dối của Ban lãnh đạo KSF chiếm dụng vốn, nay mất khả năng thanh toán, gây thiệt hại 100% giá trị hợp đồng cho nhà đầu tư: bằng việc đưa ra nhu cầu huy động vốn hợp tác kinh doanh cho Dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long một cách mập mờ, không có căn cứ hợp pháp, không có mối liên hệ về đầu tư vốn hợp pháp, Ban lãnh đạo của KSF đã cam kết sử dụng vốn đúng mục đích, với mức lợi nhuận cố định 11%/năm, cam kết ông được linh hoạt rút vốn đầu tư trước hạn…nhằm thu tiền để sử dụng cho các mục đích bất hợp pháp không theo thỏa thuận hợp đồng, không thanh toán lợi nhuận và tiền gốc đầu tư theo cam kết. Mặc dù ông đã liên tục yêu cầu thanh toán, nhưng KSF không thanh toán lợi nhuận, không thanh toán tiền gốc khi kết thúc thời hạn hợp đồng, gây thiệt hại rất lớn về kinh tế cho ông là 100% giá trị góp vốn đầu tư và hơn 50% giá trị lợi nhuận cố định, tiếp tục chiếm dụng vốn thời điểm hiện nay. Đến nay, KSF mất khả năng thanh toán, không lý giải được tiền góp vốn đầu tư của ông được sử dụng vào mục đích gì, không cam kết về thời hạn hoàn trả tiền gốc góp vốn và tiền lãi theo cam kết. Ông đề nghị Tòa án đánh giá có hay không hành vi phạm tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định của pháp luật và quyết định chuyển vụ án đến cơ quan chức năng xử lý theo quy định để bảo vệ an toàn cho các nhà đầu tư, kịp thời ngăn chặn việc tiếp tục coi thường pháp luật, lợi dụng lòng tin của các nhà đầu tư để trục lợi và đề nghị Tòa án nhanh chóng đưa vụ án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Đối với lời khai của KSF với nội dung: “Khi phát sinh vấn đề trên, KSF đã nhiều lần gặp gỡ, trao đổi với ông Ngô Quang Dũng để tháo gỡ khó khăn. Đồng thời, KSFinance cũng đã hết sức nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để bảo đảm quyền lợi của khách hàng” ông Dũng bác bỏ hoàn toàn lời khai này. Trong thời gian đó, khi ông và nhiều khách hàng khác đến trụ sở tại số 16, đường Phạm Hùng thì Công ty cử người chặn ngay từ cửa tầng 1, gọi điện cho nhân viên tư vấn thì được hướng dẫn lòng vòng sang các số điện thoại khác, không thể gặp trực tiếp được ai. Đến tháng 8 năm 2023 ông nhận được các tin nhắn tự động từ tổng đài của KSF hướng dẫn về việc chuyển đổi bất động sản, ngoài ra không gặp bất kỳ ai hướng dẫn tháo gỡ khó khăn như lời khai của bị đơn.

Đối với đề nghị của bị đơn về việc xem xét Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án, nguyên đơn có ý kiến như sau: Nguyên đơn khởi kiện bị đơn tại Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân là đúng thẩm quyền, tại thời điểm nộp đơn khởi kiện thì bị đơn đang có trụ sở tại quậnThanh Xuân, Tòa án quận Thanh Xuân đã có Thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí ngày 20.10.2023, ngày 23.10.2023 Tòa án thụ lý vụ án, ngày 27.10.2023, bị đơn mới có thông báo về việc chuyển trụ sở, thông báo này chỉ gửi cho Tòa án chứ không gửi cho nguyên đơn nên nguyên đơn không thể biết được. Do vậy ông đề nghị Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân tiếp tục giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Đối với thư bảo lãnh ngày 28.02.2022 của Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine đối với Bên bảo lãnh là Công ty cổ phần đầu tư KSFinance để bảo lãnh không hủy ngang cho nghĩa vụ của bên được bảo lãnh phát sinh từ Hợp đồng hợp tác đầu tư số ITLH00043184 ngày 28.02.2022, ông Ngô Quang Dũng (bên nhận bảo lãnh) không yêu cầu Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Ông Ngô Quang Dũng yêu cầu Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân giải quyết: Yêu cầu Công ty KSF thanh lý hợp đồng đã ký giữa hai bên và hoàn trả số tiền lợi nhuận cố định theo thỏa thuận của Hợp đồng, cụ thể:

  • Số tiền gốc đã đầu tư: 4.000.000.000 đồng (bốn tỷ đồng).
  • Số tiền lợi nhuận cố định tính đến ngày 28.2.2023 là: 207.282.192 đồng.
  • Lãi quá hạn theo quy định của pháp luật đối với số tiền 4.000.000.000 đồng từ 01.3.2023 đến ngày 21.12.2023.*Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Vũ Nghị Lực trình bày:

    Trong năm 2022, KSF và ông Ngô Quang Dũng có thỏa thuận ký kết các Hợp đồng hợp tác kinh doanh với các nội dung cơ bản như sau:

    – Mục đích hợp tác kinh doanh: Ông Ngô Quang Dũng đồng ý góp vốn và KSF đồng ý nhận và quản lý phần vốn góp của ông Ngô Quang Dũng để thực hiện hoạt động kinh doanh tại các dự án và các mục đích đầu tư kinh doanh khác không trái với các quy định của pháp luật, nhằm hướng tới phân chia lợi nhuận và kết quả đạt được theo thỏa thuận tại hợp đồng hợp tác kinh doanh này. Cụ thể, tại Hợp đồng hợp tác kinh doanh đã ký, ông Ngô Quang Dũng được hưởng lợi nhuận cố định là 11%/năm tính trên giá trị Khoản đầu tư.

    – Thời hạn hợp tác: 01 năm
    – Số tiền ông Dũng đã nộp vào KSF: 4.000.000.000 đồng (bốn tỷ đồng). Thực hiện Hợp đồng hợp tác kinh doanh nêu trên, KSF đã nhận các

    Khoản đầu tư của ông Ngô Quang Dũng và thực hiện các hoạt động kinh doanh theo thỏa thuận tại các hợp đồng đã ký.

    Tuy nhiên, trong giai đoạn từ Quý IV năm 2022 đến nay, do sự suy thoái chung của nền kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản trong nước đóng băng, chính sách siết chặt tín dụng của các Ngân hàng … đã khiến cho các công ty bất động sản gặp rất nhiều khó khăn (không chỉ riêng KSF và các Chủ đầu tư dự án bất động sản mà KSF có quan hệ hợp tác, đầu tư), trực tiếp gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn thu và dòng tiền của KSF.

    Do đó, khi đến hạn hoàn trả giá trị Khoản đầu tư và Lợi nhuận cố định theo các Hợp đồng hợp tác đầu tư, KSF chưa có khả năng thanh toán ngay cho ông Ngô Quang Dũng theo đúng thỏa thuận.

    Khi phát sinh vấn đề trên, KSF đã nhiều lần gặp gỡ, trao đổi với ông Ngô Quang Dũng để tháo gỡ khó khăn. Đồng thời, KSFinance cũng đã hết sức nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Cụ thể, trong thời gian vừa qua, công ty đã đề xuất khách hàng cảm thông và xem xét các phương án giải quyết như sau:

    1. Gia hạn thời gian thực hiện Hợp đồng thêm 24 tháng để Công ty có thể thu xếp nguồn tiền hợp lý chi trả, đồng thời Khách hàng sẽ được nhận thêm một khoản lợi nhuận bổ sung theo thỏa thuận của các bên.

    2. Chuyển đổi giá trị khoản tiền đầu tư sang thành khoản thanh toán các bất động sản khác đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật và ký kết Hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư, tại các Dự án: Sunshine Green Iconic, Sunshine Golden River, Sunshine Sky City, Sunshine Diamond River, Sunshine Capital Tây Thăng Long, Sunshine City, Sunshine Garden, Sunshine Palace…

Tuy nhiên đến nay, Nguyên đơn và KSF vẫn chưa đạt được sự đồng thuận. Đề nghị: Tòa án xem xét, tiếp tục tạo điều kiện cho các bên được thương lượng, trao đổi về các phương án giải quyết vụ việc trên tinh thần thiện chí; chia sẻ và hỗ trợ cho KSF có thêm thời gian thu hồi các khoản đầu tư và các nguồn thu khác, để sớm có khả năng thực hiện nghĩa vụ thanh toán đối với ông Ngô Quang Dũng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 25/4/2024 của Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội đã quyết định:

1. Chấp nhận đơn khởi kiện của ông Ngô Quang Dũng đối với Công ty cổ phần đầu tư KSFinance.

Xác nhận Công ty cổ phần đầu tư KSFinance còn nợ ông Ngô Quang Dũng theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 ngày 28.02.2022 tổng số tiền nợ gốc, lợi nhuận cố định và lãi là 4.681.972.602 đồng, trong đó nợ gốc là 4.000.000.000 đồng, lợi nhuận cố định là 220.602.739 đồng, nợ lãi là 461.469.863 đồng.

Buộc Công ty cổ phần đầu tư KSFinance phải trả cho ông Ngô Quang Dũng tổng số tiền nợ gốc, lợi nhuận cố định và lãi là 4.681.972.602 đồng đồng.

Không nhất trí với quyết định của bản án sơ thẩm, bị đơn Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE, kháng cáo đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 25/4/2024 của Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE đề nghị Hủy bản án sơ thẩm do vi phạm thẩm quyền xét xử vụ án.

Nguyên đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn vắng mặt tại phiên toà. HĐXX công bố lời khai của nguyên đơn.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự tuân thủ đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Sau khi phân tích nội dung vụ kiện, đại diện VKS nhân dân Thành phố Hà Nội đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS- ST ngày 25/4/2024 của Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về hình thức: Đơn kháng cáo của bị đơn Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE nộp trong hạn luật định, đã nộp dự phí kháng cáo, về hình thức là hợp lệ.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

2. Về tố tụng: Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án:

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng giữa cá nhân và doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh, là tranh chấp theo quy định tại Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Theo Khoản 8.2 Điều 8 của Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 ngày 28.02.2022 thì khi phát sinh tranh chấp, hai bên có quyền đưa vụ việc ra Tòa án nơi bên A đặt trụ sở chính để giải quyết. Tại thời điểm nguyên đơn nộp đơn khởi kiện thì bị đơn đang có trụ sở tại quận Thanh Xuân, Tòa án quận Thanh Xuân đã có Thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí ngày 20.10.2023, ngày 23.10.2023 (cũng là ngày nguyên đơn chuyển trụ sở) Tòa án thụ lý vụ án, ngày 27.10.2023, bị đơn mới có thông báo về việc chuyển trụ sở, thông báo này chỉ gửi cho Tòa án sau khi Tòa án đã thụ lý vụ án và không gửi cho nguyên đơn nên nguyên đơn không thể biết được bị đơn đã chuyển trụ sở.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 39 BLTTD: Trường hợp vụ án dân sự đã được Toà án thụ lý và đang giải quyết theo đúng quy định của Bộ luật này về thẩm quyền của Toà án theo lãnh thổ thì phải được Toà án đó tiếp tục giải quyết mặc dù trong quá trình giải quyết vụ án có sự thay đổi nơi cư trú, trụ sở hoặc địa chỉ giao dịch của đương sự. Do đó Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân giải quyết vụ kiện là đúng quy định. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn về nội dung này.

3. Về nội dung:

Ngày 28.02.2022, giữa ông Ngô Quang Dũng và KSF ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 ngày 28.02.2022, mục đích hợp tác kinh doanh là ông Ngô Quang Dũng đồng ý góp vốn và Công ty cổ phần đầu tư KSFinance đồng ý nhận và quản lý phần góp vốn để thực hiện hoạt động kinh doanh sản phẩm tại Dự án và các mục đích đầu tư kinh doanh khác không trái với quy định của pháp luật nhằm hướng tới phân chia lợi nhuận, kết quả đạt được theo thỏa thuận tại Hợp đồng này phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.

Thực hiện Hợp đồng với KSF, ngày 28.02.2022, ông Dũng đã nộp 4.000.000.000 đồng vào tài khoản số 95119899 của KSF tại Ngân hàng Kiên Long (theo Giấy nộp tiền ngày 28.02.2022) và được KSF cấp giấy chứng nhận đầu tư số ITLH00043184 ngày 28.02.2022. Cùng ngày, Công ty cổ phần tập đoàn Sunrise phát hành thư bảo lãnh để bảo lãnh không hủy ngang cho nghĩa vụ của Bên được bảo lãnh (Công ty cổ phần đầu tư KSFinance) phát sinh từ Hợp đồng hợp tác.

Quá trình thực hiện hợp đồng, KSF đã thực hiện việc trả lợi nhuận cố định cho ông Dũng được 02 lần vào ngày 30.5.2022 và ngày 29.8.2022, tổng số tiền đã trả là 208.427.398 đồng (đã trừ 5% thuế thu nhập). Từ sau ngày 29.8.2022, KSF không thực hiện việc chi trả lợi nhuận cố định cho ông Dũng nữa. Ngày 28.11.2022, ông Dũng đến KSF để yêu cầu thực hiện việc rút một phần hoặc rút hết vốn theo quy định của hợp đồng nhưng không được KSF chấp nhận. Hết thời hạn thực hiện hợp đồng, ông Dũng yêu cầu KSF thanh lý hợp đồng nhưng KSF không thanh toán cả gốc và lợi nhuận cố định theo đúng cam kết của hợp đồng. Hai bên cũng không ký gia hạn hợp đồng hoặc các phụ lục khác về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc chuyển đổi hình thức đầu tư.

Tại các buổi hòa giải, bị đơn KSF đưa ra các phương án giải quyết như gia hạn thực hiện hợp đồng thêm 24 tháng hoặc chuyển đổi giá trị khoản đầu tư sang thành khoản thanh toán các bất động sản khác đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng nguyên đơn không đồng ý. Theo hợp đồng thỏa thuận ngày hết hạn là ngày 28.02.2023. Như vậy có đủ cơ sở xác định Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 ngày 28.02.2022 giữa ông Ngô Quang Dũng và Công ty cổ phần đầu tư KSFinance đã hết thời hạn và chấm dứt hiệu lực từ ngày 01.3.2023. Tại phiên tòa bị đơn cũng đồng ý thanh toán cho ông Dũng toàn bộ số tiền gốc ban đầu là: 4.000.000.000 đồng. Theo điểm 3.1 Điều 3 của Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 ngày 28.02.2022 và quy định của pháp luật buộc KSF phải thanh toán số tiền gốc 4.000.000.000 đồng cho ông Dũng là có căn cứ. Do vậy, chấp nhận yêu cầu của ông Dũng buộc KSF phải trả cho ông Dũng số tiền gốc là: 4.000.000.000 đồng.

Đối với yêu cầu buộc bị đơn thanh toán tiền lợi nhuận cố định từ ngày 29.8.2022 đến ngày 28.02.2023, lãi suất 11%/năm là 220.602.739 đồng. Nhận thấy:

Tại mục 3 phần A – Thông tin chung của Hợp đồng quy định: “Phân chia kết quả kinh doanh: lợi nhuận cố định áp dụng và tính trên khoản đầu tư là 11.0%/năm (trên cơ sở một năm bằng 365 ngày), tính từ ngày bên B chuyển đủ giá trị khoản đầu tư đến ngày bên B nhận lại khoản đầu tư gốc (LNCĐ).

Thỏa thuận về lãi 11%/năm là phù hợp quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự do vậy là hợp pháp, được chấp nhận.

Tại điểm 3.1 hợp đồng quy định quyền của bên B: “ được hoàn lại giá trị của khoản đầu tư và lợi nhuận cố định khi hết thời hạn hoặc khi có yêu cầu của bên B”.

Như vậy, theo thỏa thuận của hợp đồng, lợi nhuận cố định sẽ được tính từ ngày ông Dũng nộp tiền vào KSF (ngày 28.02.2022) cho đến ngày hợp đồng hết hạn. Như đã phân tích, Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 ngày 28.02.2022 đã hết thời hạn từ ngày 01.3.2023. KSF đã thanh toán lợi nhuận cố định cho ông Dũng được 02 kỳ (kỳ 1 ngày 30.5.2022 và kỳ 2 ngày 29.8.2022), còn 02 kỳ chưa thanh toán (kỳ 3 ngày 28.11.2022 và lợi nhuận cuối kỳ). Tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn cũng đồng ý nhất trí thanh toán cho nguyên đơn số tiền lợi nhuận cố định của 02 kỳ còn thiếu là 220.602.739 đồng. Do vậy, bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn thanh toán số tiền lợi nhuận cố định của 02 kỳ còn thiếu là 220.602.739 đồng là đúng quy định.

Xét yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn thanh toán số tiền lãi chậm trả trên số tiền nợ gốc 4.000.000.000 đồng tính từ ngày 01.3.2023 đến ngày 25.4.2024, lãi suất là 10%/năm, nhận thấy:

Theo hợp đồng, KSF được sử dụng phần vốn góp của ông Ngô Quang Dũng từ ngày 28.02.2022 đến ngày 28.02.2023, hết thời hạn trên, do KSF không thanh toán gốc nên phải chịu lãi trên nợ gốc quá hạn theo quy định tại Điều 357 và 468 Bộ luật dân sự. Xét thấy yêu cầu của nguyên đơn là phù hợp nên chấp nhận, buộc KSF phải thanh toán cho ông Ngô Quang Dũng tiền lãi trên nợ gốc trên số tiền 4.000.000.000 đồng, lãi suất 10%, thời gian từ ngày 01.3.2023 đến ngày 25.4.2024 tương đương 421 ngày, số tiền là 461.369.863 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn cũng nhất trí thanh toán cho nguyên đơn tổng số tiền lãi tạm tính đến ngày 25/4/2024 là 461.369.863 đồng. Vì vậy, bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn thanh toán cho nguyên đơn tổng số tiền lãi là 461.369.863 đồng là đúng quy định.

Như vậy, tổng số tiền KSF phải thanh toán cho ông Ngô Quang Dũng là: 4.681.972.602 đồng.

Đối với thư bảo lãnh ngày 28.02.2022 của Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine đối với Bên bảo lãnh là Công ty cổ phần đầu tư KSFinance để bảo lãnh không hủy ngang cho nghĩa vụ của bên được bảo lãnh phát sinh từ Hợp đồng hợp tác đầu tư số ITLH00043184 ngày 28.02.2022, do ông Ngô Quang Dũng (bên nhận bảo lãnh) không yêu cầu Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nên Tòa án không xem xét giải quyết. Giành quyền khởi kiện giải quyết về việc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho các đương sự bằng vụ án khác khi các bên có yêu cầu.

Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận, bị đơn Công ty cổ phần đầu tư KSFinance phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Ngô Quang Dũng không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Công ty cổ phần đầu tư KSFinance phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên, áp dụng Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự tuyên Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 25/4/2024 của Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:
– Điều 357, 385, 422, 429, 463, 466, 468 Bộ luật dân sự 2015;
– Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11.01.2019 của Hội đồng Thẩm

phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

– Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH 14 về án phí, lệ phí Tòa án của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Quang Dũng đối với Công

ty cổ phần đầu tư KSFinance.
Xác nhận Công ty cổ phần đầu tư KSFinance còn nợ ông Ngô Quang

Dũng theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 ngày 28.02.2022 tổng số tiền nợ gốc, lợi nhuận cố định và lãi là 4.681.972.602 đồng, trong đó nợ gốc là 4.000.000.000 đồng, lợi nhuận cố định là 220.602.739 đồng, nợ lãi là 461.469.863 đồng (tạm tính đến ngày 25/4/2024).

Buộc Công ty cổ phần đầu tư KSFinance phải trả cho ông Ngô Quang Dũng tổng số tiền nợ gốc, lợi nhuận cố định và lãi là 4.681.972.602 đồng đồng.

2. Giành quyền khởi kiện giải quyết về việc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo Thư bảo lãnh ngày 28.02.2022 của Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine cho các đương sự bằng vụ án khác khi các đương sự có yêu cầu.

3.Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty cổ phần đầu tư KSFinance phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, đối trừ vào số tiền dự phí kháng cáo đã nộp tại Biên lai thu số 0036117 ngày 16/5/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.

Án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty cổ phần đầu tư KSFinance phải chịu 112.670.844 đồng án phí dân sự sơ thẩm (chưa nộp).

Hoàn trả ông Ngô Quang Dũng số tiền 56.000.000 đồng đã nộp tại Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0012536 ngày 23/10/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:

– VKSND Thành phố Hà Nội;
– TAND quận Thanh Xuân
– Chi cục thi hành án dân sự quận Thanh Xuân;
– Các đương sự;
– Lưu văn phòng;
– Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Trần Thị Liên Anh

Đăng trong

Bản án phúc thẩm Tranh chấp hợp đồng bảo lãnh giữa Nhà đầu tư và Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine, nay là Công ty cổ phần phát triển tập đoàn Sunshine

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Bản án số: 405/2024/DS-PT
Ngày: 24/6/2024
V/v: Tranh chấp hợp đồng bảo lãnh

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

page1image1410903984 page1image1410904272

NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Liên Anh

Các Thẩm phán: Ông Vũ Toàn Giang
Bà Ngô Tuyết Băng

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thùy Trang, Thư ký Tòa án

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội: Nguyễn Thị Phương Lan, Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 24 tháng 6 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 177/2024/TLPT-DS ngày 20/5/2024 về việc “Yêu cầu thực hiện bảo lãnh”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 20/3/2024 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 264/2024/QĐ-PT ngày 28/5/2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 355/QĐPT-HPT ngày 12/6/2024, giữa các đương sự sau:

* Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thanh Phương, sinh năm 1978

HKTT: Số 108 Quán Thánh, phường Quán Thánh, quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội.

Hiện trú tại: Căn DL 3508 Tòa S2, Sunshine City, KĐT Ciputra, phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Sơn Đen, sinh năm 1982 và ông Lò Việt Cường, sinh năm 1998. (Theo Giấy ủy quyền số công chứng 2358, quyển số 02/2023 TP/CC – SCC/HDGD ngày 20/10/2023)

* Bị đơn: Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine, nay là Công ty cổ phần phát triển tập đoàn Sunshine (đổi tên doanh nghiệp 06/5/2024).

Địa chỉ: Tầng 9, Tòa nhà Sunshine Center, 16 Phạm Hùng, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật: ông Đỗ Văn Trường – Tổng Giám đốc

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Đỗ Thị Ngọc. (Theo Văn bản ủy quyền số 31. UQ – SSG ngày 11 tháng 12 năm 2023)

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE (Tên viết tắt là: KSFINANCE);

Địa chỉ trụ sở chính: Tầng 7, Toà nhà Sunshine Center, số 16 Phạm Hùng, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội;

  1. Người đại diện theo pháp luật: Ông Lương Thành Long; Chức vụ, Tổng Giám đốc;

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Vũ Nghị Lực, bà Nguyễn Thị Thanh Huyền, ông Đặng Thành Vinh – chuyên viên (Theo Giấy ủy quyền số 42/2024/GUQ – KSFINANCE ngày 21/6/2024).

Do có kháng cáo của Công ty cổ phần tập đoàn SUNSHINE là bị đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN: Theo án sơ thẩm vụ án có nội dung như sau:

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 16/9/2022, Công ty Cổ phần Đầu tư KSFinance và bà Phương ký kết Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 với nội dung chính như sau:

– Giá trị khoản đầu tư: 1.000.000.000 đồng do bà Nguyễn Thanh Phương đầu tư vào Công ty Cổ phần Đầu tư KSFinance (Phần A Hợp đồng)

– Thời gian hợp tác: 01 năm kể từ ngày 16/9/2022 đến ngày 18/9/2023 (Phần A Bà Nguyễn Thanh Phương góp vốn và Công ty Cổ phần Đầu tư KS Finance quản lý phần vốn góp của bà Phương để thực hiện hoạt động kinh doanh sản phẩm tại Dự án SunShine Capital Tây Thăng Long và các mục đích đầu tư kinh doanh khác không trái quy định pháp luật nhằm hướng tới phân chia lợi nhuận, kết quả đạt được theo thoả thuận tại Hợp đồng (Khoản 1.1 Điều 1 Phần B Hợp đồng)

Cổ phần Đầu tư KSFinance cam kết bà Phương sẽ được hưởng các quyền lợi về đầu tư theo quy định tại Điều 3 Hợp đồng (khoản 1.2 Điều 1 Phần B Hợp đồng

Bà Phương được quyền (Điều 3 Hợp đồng Phần B Hợp đồng):

Được hoàn lại giá trị khoản đầu tư và các khoản LNCĐ và các ưu đãi khác (nếu có) theo thoả thuận và theo chính sách của Công ty Đầu tư KSFinance từng thời kỳ (nếu có). Khi hết thời hạn hoặc khi có yêu cầu của bà Phương bằng cách thao tác trên ứng dụng KSInvest hoặc gửi Thông báo bằng văn bản tới bên Công ty Đầu tư KSFinance. Các khoản tiền này sẽ được thanh toán chuyển khoản vào tài khoản của bà Phương đã đăng ký với Công ty Đầu tư KSFinance.

Bà Phương được rút toàn bộ khoản đầu tư trước khi hết thời hạn (tất toán Khoản đầu tư trước hạn) bằng việc thực hiện lệnh chấm dứt đầu tư trên ứng dụng KSInvest hoặc gửi Thông báo bằng văn bản tới bên Công ty Đầu tư KSFinance. Trong trường hợp này, LNCĐ sẽ được giảm xuống theo chính sách của Công ty thông báo cho bà Phương có hiệu lực tại thời điểm ký Hợp đồng và được bà Phương gửi thông báo xác nhận tới Công ty.

Kèm theo Hợp đồng Phụ lục số 01 – Bảng minh hoạ thu nhập từ Hợp tác kinh doanh và kết quả đầu tư, nêu rõ lợi nhuận kỳ 01 nhận vào ngày 16/12/2022 với số tiền là 24.869.178 đồng.

Nghĩa vụ của Công ty Đầu tư KSFinance theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 nêu trên được Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine bảo lãnh và đã được Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine phát hành Thư bảo lãnh ngày 16/9/2022 với nội dung chính gồm: Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine bảo lãnh toàn bộ nghĩa vụ của Công ty Đầu tư KSFinance theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 ký giữa Công ty Đầu tư KSFinance và bà Phương

Phạm vi bảo lãnh là các nghĩa vụ thanh toán bao gồm cả nghĩa vụ hoàn trả khoản đầu tư, chi trả lợi nhuận, bồi hoàn và bồi thường thiệt hại phát sinh từ Hợp đồng Bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày 16/9/2022 đến hết ngày 07/11/2023.

Ngày 09/12/2022, bà Phương nhắn tin cho chị Nguyễn Ngọc Trâm (sale của công ty) là người chăm sóc Hợp đồng của bà Phương để hỏi việc kỳ trả lãi đầu tiên. Sau đó chị Trâm mới báo bà Phương là Công ty đã gửi Thông báo gia hạn thanh toán lãi (mà trước đó bà Phương chưa hề nhận được) và chị Trâm đã gửi bản ảnh Thông báo gửi cho bà Phương. Khi bà Phương phản hồi không đồng ý thì chị Trâm cho bà Phương email và số điện thoại của chị Nguyễn Kim Tuyến – Phó Tổng Giám đốc kinh doanh.

Sau đó, bà Phương nhiều lần gọi điện cho chị Tuyến nhưng chị Tuyến luôn tắt máy không nghe điện. Ngày 14/12/2022 bà Phương viết email cho chị Tuyến yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng, thanh toán lợi nhuận đúng hạn vào ngày 16/12/2022, sau đó bà Phương không nhận được phản hồi gì từ chị Tuyến. Ngày 17/12/2022, bà Phương tiếp tục gửi email cho chị Tuyến nói rõ chưa nhận được tiền lợi nhuận kỳ đầu và yêu cầu phải làm rõ vấn đề.

Ngày 19/12/2022, chị Tuyến trả lời email của bà Phương hướng dẫn bà Phương liên hệ chị Huyền Trang – Giám đốc khu vực quản lý khoản đầu tư của bà Phương sẽ là đơn vị cấp cơ sở để giải quyết. Cùng ngày 19/12/2022, bà Phương đã thực hiện lệnh tất toán khoản Đầu tư trước hạn trong phần mềm KSInvest nhưng phần mềm đã bị khóa chức năng tất toán, rất nhiều lần bà Phương thực hiện lệnh tất toán nhưng đều bị báo không thực hiện được.

Trước thái độ vòng vo, lẩn tránh của phía Công ty Đầu tư KSFinance và do công việc quá bận nên bà Phương đã uỷ quyền cho Luật sư thay mặt giải quyết các vấn đề yêu cầu tất toán Khoản đầu tư trước hạn (Hợp đồng uỷ quyền ngày 20/12/2022 giữa bà Phương và Công ty Luật)

Ngày 21/12/2022, Công ty Luật viết email cho chị Huyền Trang yêu cầu hướng dẫn chi tiết và thực hiện thủ tục tất toán Khoản đầu tư trước hạn của bà Phương theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 nhưng phía Công ty Đầu tư KSFinance tiếp tục không có phản hồi.

Ngày 26/12/2022, đại diện Công ty Luật yêu cầu được làm việc với lãnh đạo Công ty Đầu tư KSFinance nhưng họ từ chối không gặp, cố tình trốn tránh thực hiện nghĩa vụ. Nhiều lần sau đó, phía đại diện uỷ quyền của bà Phương liên tục yêu cầu gặp và đề nghị thực hiện thủ tục theo đúng quy định hợp đồng nhưng phía Công ty Đầu tư KSFinance đều trốn tránh không thực hiện. Chỉ sau khi Công ty Luật phát hành công văn và bà Phương có email gửi đến Công ty Đầu tư KSFinance yêu cầu nêu rõ căn cứ điều khoản Luật nào để Công ty Đầu tư KSFinance từ chối làm việc với đại diện theo ủy quyền của bà Phương, phía Công ty Đầu tư KSFinance mới đồng ý gặp đại diện của Công ty Luật.

Tại buổi làm việc ngày 06/01/2023, các đại diện phía Công ty Đầu tư KSFinance đã ra 02 ý kiến không đồng nhất thể hiện rõ thái độ trốn tránh nghĩa vụ thanh toán tiền cho bà Phương, cụ thể chị Phan Thị Huyền Trang Giám đốc khu vực thông báo dừng tất toán trước hạn; còn anh Nguyễn Văn Kiên – Ban xử lý khiếu nại trả lời lỗi phần mềm nên tạm thời app đóng lại mục rút trước hạn.

Với lý do anh Kiên đưa ra bà Phương không chấp nhận vì bà Phương đã và đang yêu cầu tất toán hợp đồng trước thời hạn bằng thủ tục trực tiếp làm việc với Công ty đầu tư KSFinance, không qua app. Với lý do chị Trang đưa ra, đây là lý do trái luật, trái hợp đồng, Điều 3.2 Điều 3 Phần B Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 ngày 16/9/2022, bà Phương được quyền yêu cầu Công ty Cổ phần Đầu tư KSFinance hoàn lại giá trị khoản đầu tư, hợp đồng được ký kết giữa 02 bên, do đó, không có bất kỳ căn cứ nào để phía Công ty Đầu tư KSFinance tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng như chị Trang nêu. Do vậy, đã đầy đủ chứng cứ chứng minh Công ty Đầu tư KSFinance vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền cho bà Phương nên bà Phương đã gửi văn bản yêu cầu Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh Hợp đồng nhưng phía Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine không phản hồi, không chịu thực hiện bảo lãnh theo đúng quy định của pháp luật và các cam kết đã nêu tại Thư bảo lãnh ngày 16/9/2022.

Bà Phương xác nhận không ký kết phụ lục 02 của hợp đồng ITLH00214652 với Công ty KS Finance.

Bà Phương yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

Buộc Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo Thư bảo lãnh ngày 16/9/2022 mà Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine đã phát hành tới bà Phương, cụ thể: Hoàn trả tổng tiền gốc và lợi nhuận cụ thể: 1.100.290.575 đồng. Trong đó:

Tiền gốc là: 1.000.000.000 đồng
Tiền lợi nhuận là: 100.296.575 đồng. Gồm những đợt sau: Đợt 1: vào ngày 12/12/2022: 24.869.178 đồng
Đợt 2: vào ngày 16/3/2023: 24.595.890 đồng
Đợt 3: vào ngày 16/6/2023: 25.142.465 đồng
Đợt 4: vào ngày 18/9/2023: 25.689.042 đồng

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Qua quá trình rà soát và đối chiếu với các hồ sơ, tài liệu lưu trữ tại Công ty, Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine (sau đây gọi tắt là “Công Ty Sunshine”) đã phát hành Thư bảo lãnh đề ngày 16/9/2022 cho hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 ký ngày 16/9/2022 giữa bà Nguyễn Thanh Phương và Công ty CP Đầu tư KSFINANCE (Sau đây gọi tắt là “Công ty KSFinance”) và phát hành Thư bảo lãnh đề ngày 16/09/2022 (sau đây gọi tắt là “Thư Bảo Lãnh”).

Việc phát hành Thư Bảo Lãnh sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận giữa Công Ty Sunshine và Công ty KSFinance tại từng thời điểm. Công Ty Sunshine không can thiệp, không chịu trách nhiệm đối với các nội dung thỏa thuận tại các hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa Công ty KSFinance và Nguyên đơn. Việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh được thực hiện và tuân thủ trên cơ sở quy định pháp luật dân sự và các quy định pháp luật khác có liên quan và theo các điều khoản, nội dung của Thư Bảo Lãnh đã được Công Ty Sunshine phát hành.

Căn cứ nội dung Thư Bảo Lãnh đã phát hành, điều kiện để Công Ty Sunshine thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với Nguyên đơn khi và chỉ khi Nguyên đơn đáp ứng các điều kiện, bao gồm:

(i) Có thông báo bằng văn bản được ký hợp lệ bởi Bên Nhận Bảo Lãnh; (ii) Cung cấp bản gốc Thư Bảo Lãnh (Bản gốc) và Hợp Đồng Hợp Tác

(bản sao) đã ký;
(iii)Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và hồ sơ được gửi hợp lệ và ký

nhận bởi Tập Đoàn Sunshine trước hoặc vào ngày hết hạn Thư Bảo Lãnh. Mặt khác, căn cứ Điều 342 Bộ luật dân sự quy định về trách nhiệm dân sự của bên bảo lãnh: “Điều 342. Trách nhiệm dân sự của bên bảo lãnh
1. Trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ đó.
2. Trường hợp bên bảo lãnh không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo lãnh thì bên nhận bảo lãnh có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thanh toán giá trị nghĩa vụ vi phạm và bồi thường thiệt hại”

Theo đó, Nguyên đơn có trách nhiệm thực hiện các quyền yêu cầu thanh toán với bên có nghĩa vụ là Công ty KSFinance để đảm bảo trước tiên về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Về Phục lục số 02 của Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652, Công ty Sunshine không có ý kiến gì vì việc ký kết hợp đồng và phụ lục cùng các loại thủ tục khác là do hai bên bà Phương có Công ty KS Finance thực hiện. Công ty Sunshine chỉ là bên bảo lãnh.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày:

Ngày 16 tháng 9 năm 2022, KSFINANCE với bà Nguyễn Thanh Phương có thỏa thuận ký kết Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 với các nội dung cơ bản như sau:

– Mục đích: Bà Nguyễn Thanh Phương đồng ý góp vốn với KSFINANCE và KSFINANCE đồng ý nhận quản lý phần vốn góp của bà Nguyễn Thanh Phương để thực hiện hoạt động kinh doanh và các mục đích đầu tư kinh doanh khác nhằm hướng tới phân chia lợi nhuận.

– Giá trị khoản đầu tư: 1.000.000.000 VNĐ (Một tỷ đồng)
– Thời hạn đầu tư là: 01 năm từ ngày 16/9/2022 đến ngày 18/9/2023.
– Phân chia kết quả kinh doanh: Bà Nguyễn Thanh Phương được phân chia lợi nhuận cố định trên khoản đầu tư là 10.5%/năm.
Thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh nêu trên, KSFINANCE đã nhận khoản tiền đầu tư của bà Nguyễn Thanh Phương với số tiền là 1.000.000.000 VNĐ và thực hiện các hoạt động kinh doanh theo thỏa thuận tại hợp đồng đã ký.

Tuy nhiên, trong giai đoạn từ Quý IV năm 2022 đến nay, do sự suy thoái chung của nền kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản trong nước đóng băng, chính sách siết chặt tín dụng của các ngân hàng đã khiến cho các công ty bất động sản gặp rất nhiều khó khăn (không chỉ riêng KSFINANCE và các chủ đầu tư dự án bất động sản mà KSFINANCE có quan hệ hợp tác, đầu tư, trực tiếp gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn thu và dòng tiền của KSFINANCE.

Do đó, khi đến hạn hoàn lại giá trị khoản đầu tư và các lợi ích cố định theo hợp đồng đã ký kết, KSFINANCE chưa có khả năng thanh toán ngay cho bà Nguyễn Thanh Phương theo đúng thỏa thuận.

KSFINANCE cũng đã hết sức tạo điều kiện khi phát sinh vấn đề trên, KSFINANCE đã nhiều lần gặp gỡ, trao đổi với bà Phương để nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Cụ thể, thời gian vừa qua, chúng tôi đã đề xuất khách hàng cảm thông và xem xét các phương án giảiquyết như sau:

(1) Gia hạn thời gian thực hiện Hợp đồng thêm 24 tháng để Công ty có thể thu xếp nguồn tiền hợp lý chi trả, đồng thời khách hàng sẽ được nhận thêm một khoản lợi nhuận bổ sung theo thỏa thuận của các bên.

(2) Chuyển đổi giá trị khoản tiền đầu tư sang thành khoản thanh toán các bất động sản khác đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật và ký kết Hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư, tại các Dự án: Sunshine Green Iconic, Sunshine Golden River, Sunshine Sky City, Sunshine Diamond River, Sunshine Capital Tây Thăng Long, Sunshine City, Sunshine Garden, Sunshine Palace,…

Tuy nhiên đến nay, nguyên đơn và KSFINANCE vẫn chưa đạt được sự đồng thuận. Công ty vẫn rất nỗ lực và thiện chí mong muốn thương lượng, hòa giải để tìm được tiếng nói chung với nguyên đơn trên cơ sở đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho cả hai bên.

Quan điểm của công ty là thời hiệu Hợp đồng là một năm từ 16/9/2022 đến 18/9/2023. Chưa hết một năm nhưng đến khoảng tháng 3/2023 nguyên đơn đã khởi kiện là vi phạm Hợp đồng và Phụ lục số 02 của Hợp đồng. Ngày 05/01/2024, Công ty đã cung cấp cho Tòa án Phụ lục số 02, việc nguyên đơn cho rằng không biết có Phụ lục số 02 là không chính xác, vì Hợp đồng ký với khách hàng và thỏa thuận trên email, mỗi khách hàng có một tài khoản riêng để trao đổi với KS Finance. Công ty khẳng định trong bộ hồ sơ với bà Phương có Phụ lục số 02.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 20/3/2024 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thanh Phương đối với Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine. Về việc yêu cầu thực hiện bảo lãnh theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 ngày 19/6/2022.

Buộc Công ty CP Tập đoàn Sunshine phải thanh toán cho Bà Nguyễn Thanh Phương như sau:

Tiền nợ gốc là: 1.000.000.000 đồng; tiền lợi nhuận là: 100.296.575 đồng.

Tổng số tiền Công ty Sunshine phải thanh toán cho bà Nguyễn Thanh Phương là: 1.100.296.575 đồng.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Không nhất trí với quyết định của bản án sơ thẩm, bị đơn Công ty cổ phần tập đoàn SUNSHINE kháng cáo đối với bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Bị đơn Công ty cổ phần tập đoàn SUNSHINE trình bày: Nguyên đơn không xuất trình được bản gốc Thư bảo lãnh. Tính đến ngày xét xử sơ thẩm thì Thư bảo lãnh đã hết thời hạn yêu cầu. Đề nghị HĐXX hủy bản án sơ thẩm.

Ngày 06/5/2024 công ty đã có thay đổi tên thành Công ty cổ phần phát triển tập đoàn Sunshine đề nghị HĐXX ghi nhận.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Nguyên đơn nhiều lần gửi đơn và đến gặp trực tiếp bị đơn và Công ty KSFinance yêu cầu thanh toán theo thỏa thuận của hợp đồng và thư bảo lãnh nhưng bị đơn và Công ty KSFinance không thanh toán. Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của bà Phương là trong thời hạn của thư bảo lãnh nên đề nghị HĐXX giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần Đầu tư KSFinance đề nghị HĐXX xem xét giải quyết theo quy định.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự tuân thủ đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Sau khi phân tích nội dung vụ kiện, đại diện VKS nhân dân Thành phố Hà Nội đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 20/3/2024 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Về hình thức: Đơn kháng cáo của bị đơn Công ty cổ phần tập đoàn SUNSHINE nộp trong hạn luật định, đã nộp dự phí kháng cáo, về hình thức là hợp lệ.

Về nội dung:

Bà Nguyễn Thanh Phương và Công ty cổ phần Đầu tư KSFinance cùng ký kết Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 ngày 16/9/2022 và phụ lục 01 về bảng minh họa thu nhập từ Hợp tác kinh doanh và kết quả đầu tư. Nội dung hợp đồng: Giá trị khoản đầu tư: 1.000.000.000 đồng do bà Nguyễn Thanh Phương đầu vào Công ty Cổ phần Đầu tư KS Finance (Phần A Hợp đồng); Thời gian hợp tác: 01 năm kể từ ngày 16/9/2022 đến ngày 18/9/2023 (Phần A – Bà Nguyễn Thanh Phương góp vốn và Công ty Cổ phần Đầu tư KS Finance quản lý phần vốn góp của bà Phương để thực hiện hoạt động kinh doanh sản phẩm tại Dự án SunShine Capital Tây Thăng Long và các mục đích đầu tư kinh doanh khác không trái quy định pháp luật nhằm hướng tới phân chia lợi nhuận, kết quả đạt được theo thoả thuận tại Hợp đồng

Xét nội dung Hợp đồng hợp tác kinh doanh và phụ lục số 01 đều dựa trên cơ sở tự nguyện của hai bên và phù hợp với quy định của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội phù hợp với quy định tại các Điều 116, Điều 117 của Bộ luật dân sự, nên làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên đương sự.

Đối với Phụ lục số 02 của Hợp đồng hợp tác kinh doanh. Các đương sự không có ý kiến gì về Phụ lục 02, không yêu cầu Tòa án giải quyết nên HĐXX không xem xét.

*Về việc yêu cầu thực hiện bảo lãnh:

Đối chiếu nội dung của Hợp đồng hợp tác kinh doanh và Phụ lục 01 nêu trên, cũng như quá trình thực hiện Hợp đồng, thấy: Công ty Ks Finance đã vi phạm thỏa thuận trong Hợp đồng và Phụ lục 01 đã ký giữa hai bên, do không yêu cầu trả được khoản tiền nên bà Phương khởi kiện, yêu cầu Công ty Sunshine thực hiện bảo lãnh theo đó Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine bảo lãnh toàn bộ nghĩa vụ của Công ty Đầu tư KSFinance theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 ký giữa Công ty Đầu tư KSFinance và bà Phương. Phạm vi bảo lãnh là các nghĩa vụ thanh toán bao gồm cả nghĩa vụ hoàn trả khoản đầu tư, chi trả lợi nhuận, bồi hoàn và bồi thường thiệt hại phát sinh từ Hợp đồng Bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày 16/9/2022 đến hết ngày 07/11/2023. Điều này được quy định trong Thư bảo lãnh ngày 16/9/2022 của Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine.

Xét thấy Thư bảo lãnh phù hợp với quy định của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội, hai bên cũng đã xác nhận có Thư bảo lãnh đối với HĐHTKD số ITLH00214652. Trong Thư bảo lãnh có quy định như sau: “Các nghĩa vụ thanh toán của Bên được Bảo Lãnh (kể cả nghĩa vụ hoàn trả khoản đầu tư, chi trả lợi nhuận, bồi hoàn và bồi thường thiệt hại) cho Bên nhận bảo lãnh phát sinh từ hợp đồng hợp tác; Việc bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày phát hành (ngày 16/9/2022) đến hết ngày 07/11/2023.

Do vậy, yêu cầu thực hiện bảo lãnh của nguyên đơn đối với bị đơn vẫn trong thời hạn Thư bảo lãnh. Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu thực hiện bảo lãnh của bà Nguyễn Thanh Phương đối với Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine là có căn cứ.

Đối với số tiền nguyên đơn yêu cầu bị đơn thực hiện bảo lãnh: Bà Phương yêu cầu Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo Thư bảo lãnh ngày 16/9/2022 mà Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine đã phát hành tới bà Phương, cụ thể: Hoàn trả tổng tiền gốc và lợi nhuận cụ thể: 1.100.296.575 đồng. Trong đó:

Tiền gốc là: 1.000.000.000 đồng
Tiền lợi nhuận là: 100.296.575 đồng. Gồm 04 đợt như sau:
Đợt 1: vào ngày 12/12/2022: 24.869.178 đồng
Đợt 2: vào ngày 16/3/2023: 24.595.890 đồng
Đợt 3: vào ngày 16/6/2023: 25.142.465 đồng
Đợt 4: vào ngày 18/9/2023: 25.689.042 đồng
– Về yêu cầu thanh toán số tiền gốc 1.000.000.000 đồng, do Công ty KS

Finance đã vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng và phụ lục 01 đối với bà Nguyễn Thanh Phương nên buộc phải thanh toán số tiền gốc 1.000.000.000 đồng cho bà Phương. Do bà Phương yêu cầu việc thực hiện bảo lãnh, nên theo như nội dung thư bảo lãnh, Công ty Sunshine phải thực hiện trả số tiền nợ gốc 1.000.000.000 đồng cho bà Phương.

– Về yêu cầu thanh toán số tiền lợi nhuận 100.296.575 đồng

Theo quy định tại Điều 3 Phần A – Phần thông tin “Phân chia kết quả kinh doanh: Lợi nhuận cố định áp dụng và tính trên Khoản đầu tư là 10.5%/năm”. Việc quy định về phần trăm lợi nhuận là thỏa thuận tự nguyện của các bên và được quy định trong hợp đồng. page9image1759711760page9image1759712048 page9image1759712336 page9image1759712624 page9image1759712912 page9image1759713200 page9image1759713488

Trong thư bảo lãnh quy định về phạm vi bảo lãnh, Công ty Sunshine phải chi trả số tiền lợi nhuận cho bên nhận bảo lãnh. Do vậy, Công ty Sunshine phải thanh toán số tiền lợi nhuận là 100.296.575 đồng.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội phù hợp với nhận định của HĐXX.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty Sunshine.

Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận, bị đơn Công ty Sunshine phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Án phí dân sự sơ thẩm:
Bị đơn Công ty Sunshine phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.
Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm được nhận lại tạm

ứng án phí đã nộp.
Vì các lẽ trên, áp dụng Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự giữ

nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 20/3/2024 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.

– –

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:
Điều 116, 117, 280, 335, 357, 513, 466, Điều 468 Bộ luật dân sự 2015; Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội qui định về án phí, lệ phí.

Xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thanh Phương đối với

Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine nay là Công ty cổ phần phát triển tập đoàn Sunshine. Về việc yêu cầu thực hiện bảo lãnh theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 ngày 19/6/2022.

Buộc Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine nay là Công ty cổ phần phát triển tập đoàn Sunshine phải thanh toán cho bà Nguyễn Thanh Phương như sau: Tiền nợ gốc là: 1.000.000.000 đồng; tiền lợi nhuận là: 100.296.575 đồng.

Tổng số tiền Công ty Sunshine phải thanh toán cho bà Nguyễn Thanh Phương là: 1.100.296.575 đồng.

Về án phí:
Án phí dân sự phúc thẩm:
Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine nay là Công ty cổ phần phát triển

tập đoàn Sunshine phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm đối trừ vào số tiền dự phí kháng cáo đã nộp tại Biên lai thu số 0009551 ngày 10/4/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Nam Từ Liêm.

Án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine nay là Công ty cổ phần phát triển tập đoàn Sunshine phải chịu 45.008.717 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Nguyễn Thanh Phương không phải chịu án phí. Hoàn trả cho bà Phương số tiền 21.373.038 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai số 0009024 ngày 23/10/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Nam Từ Liêm.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong,tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:

– VKSND Thành phố Hà Nội;
– TAND quận Nam Từ Liêm
– Chi cục thi hành án dân sự quận Nam Từ Liêm;
– Các đương sự;
– Lưu văn phòng;
– Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Trần Thị Liên Anh

Đăng trong

Phía sau vụ công nhân nhiễm độc methanol- Kỳ 5: Công an thị xã Thuận Thành cần khởi tố vụ án

(LĐ&PL) Trao đổi với PV Báo Lao động Thủ đô, Luật sư Trần Văn Sáng, Công ty Luật TNHH Hiệp Thành cho rằng: “Đã hơn 03 tháng qua kể từ khi xảy ra vụ án, nếu Công an thị xã Thuận Thành chưa tiến hành trưng cầu giám định đối với người đã chết và những người bị thương là chưa đảm bảo quyền lợi cho người lao động cũng như nhanh chóng xử lý những sai phạm của tổ chức, cá nhân có liên quan”. Sau đây là nội dung cuộc phỏng vấn.

PV: Văn bản số 587 ngày 3/3/2023 của Bệnh viện Bạch Mai cho biết, trong số những công nhân bị nhiễm độc methanol khi làm việc tại Công ty TNHH HS Tech Vina (Công ty HS Tech Vina) thì 1 người đã tử vong, 4 người tiên lượng di chứng mù và 1 người tiên lượng di chứng nặng với não (rối loạn ý thức, rối loạn vận động). Thưa luật sư, như vậy có thể coi đó là vụ tai nạn lao động đặc biệt nghiêm trọng hay chưa? Và cơ quan nào chịu trách nhiệm tiến hành điều tra vụ việc? (Sở lao động Thương binh và xã hội Bắc Ninh hay Công an thị xã Thuận Thành?).

Luật sư Trần Văn Sáng: Để trả lời cho câu hỏi đây có phải là vụ tai nạn lao động hay không? Đặc biệt nghiêm trọng không? Thì trước hết, chúng ta cần xác định tai nạn lao động là gì?

Theo quy định tại khoản 8, Điều 3 – Luật An toàn, vệ sinh lao động năm 2015 thì tai nạn lao động là tai nạn gây tổn thương cho bất kỳ bộ phận, chức năng nào của cơ thể hoặc gây tử vong cho người lao động, xảy ra trong quá trình lao động, gắn liền với việc thực hiện công việc, nhiệm vụ lao động.

Như vậy, theo quy định này, thì sự việc 35 công nhân bị nhiễm độc methanol trong quá trình làm việc tại xưởng sản xuất của Công ty HS Tech Vina đủ điều kiện để coi là một vụ tai nạn lao động.

Tiếp theo, để xác định mức nghiêm trọng của vụ tai nạn lao động này thì cần phải có con số thống kê số người chết hay tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những lao động thì mới có thể nhận định vụ án ở mức nghiêm trọng hay rất nghiêm trọng được. Khi có con số thông kê cụ thể, đối chiếu với quy định tại điểm a, khoản 1, khoản 5 Điều 295 – Bộ luật Hình sự năm 2015, được sửa đổi bởi khoản 97, Điều 1, Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự năm 2017 quy định về tội vi phạm quy định về an toàn lao động, vệ sinh lao động, về an toàn ở nơi đông người thì cơ quan chức năng có thể xác định được mức nghiêm trọng của vụ tai nạn.

Còn về thẩm quyền điều tra vụ việc. Theo điểm b, khoản 2, Điều 11 – Nghị định 39/2016/NĐ-CP ngày 15/5/2016 của Chính phủ hướng dẫn Luật An toàn, vệ sinh lao động thì trước hết thẩm quyền điều tra thuộc Thanh tra Sở Lao động – Thương binh và xã hội của địa phương nơi xảy ra tai nạn. Trong trường hợp này là Thanh tra Sở LĐ-TB& XH tỉnh Bắc Ninh Quy định cụ thể như sau:

“Điều 11. Quyết định thành lập Đoàn Điều tra tai nạn lao động

2. Đoàn Điều tra tai nạn lao động cấp tỉnh

a) Khi nhận được tin báo xảy ra tai nạn làm chết người hoặc làm từ 02 người bị tai nạn nặng trở lên thuộc thẩm quyền Điều tra, Thanh tra Sở Lao động – Thương binh và Xã hội cử người đến hiện trường trong thời hạn 02 giờ và thông báo cho các cơ quan cử người tham gia Đoàn Điều tra tai nạn lao động cấp tỉnh.”.

Trong trường hợp tai nạn lao động có dấu hiệu hình sự, Đoàn Điều tra tai nạn lao động cần phối hợp với cơ quan điều tra có thẩm quyền để tiến hành điều tra vụ tai nạn lao động.

Cụ thể, theo điểm a, b khoản 1 Điều 20 Nghị định 39/2016/NĐ-CP ngày

15/5/2016 của Chính phủ hướng dẫn Luật An toàn, vệ sinh lao động quy định như sau:

“Điều 20. Phối hợp Điều tra tai nạn lao động chết người và tai nạn lao động khác có dấu hiệu tội phạm

1. Việc phối hợp Điều tra tai nạn lao động chết người thực hiện như sau:

a) Khi phát hiện hoặc nhận được tin báo tai nạn lao động chết người, Đoàn Điều tra tai nạn lao động cấp tỉnh có trách nhiệm phối hợp với cơ quan Cảnh sát Điều tra có thẩm quyền Điều tra ban đầu thực hiện việc sau đây: khám nghiệm hiện trường, khám nghiệm tử thi, lấy lời khai, thu thập hồ sơ và tài liệu liên quan; đồng thời thông báo cho Viện Kiểm sát nhân dân cùng cấp để kiểm sát việc khám nghiệm hiện trường, khám nghiệm tử thi;

b) Cơ quan đến nơi xảy ra tai nạn lao động trước có trách nhiệm thông báo cho cơ quan đến sau (cơ quan Cảnh sát Điều tra thông báo cho Đoàn Điều tra tai nạn lao động cấp tỉnh thông qua Thanh tra Sở Lao động – Thương binh và Xã hội). Sau khi thông báo, nếu Đoàn Điều tra tai nạn lao động cấp tỉnh chưa đến kịp, cơ quan Cảnh sát Điều tra vẫn tiến hành khám nghiệm hiện trường, khám nghiệm tử thi, lấy lời khai, thu thập hồ sơ và tài liệu liên quan theo quy định của pháp luật và có trách nhiệm thông báo cho Đoàn Điều tra tai nạn lao động cấp tỉnh những công việc mà cơ quan Cảnh sát Điều tra đã tiến hành thuộc phạm vi quan hệ phối hợp quy định tại Điểm a Khoản này;”.

Như vậy, đối với vụ việc tai nạn lao động mà có dấu hiệu hình sự, thì thẩm quyền điều tra sẽ là Cơ quan Cảnh sát điều tra nơi xảy ra vụ việc tai nạn.

Phía sau vụ công nhân nhiễm độc methanol- Kỳ 5: Công an thị xã Thuận Thành cần khởi tố vụ án
Luật sư Trần Văn Sáng – Công ty Luật TNHH Hiệp Thành (Đoàn luật sư TP Hà Nội)

PV: Thưa luật sư, sự việc đã xảy ra hơn 3 tháng, nếu Công an thị xã Thuận Thành chưa khởi tố vụ án, chưa đưa những công nhân bị nhiễm độc methanol nặng đi giám định thì liệu có bất thường hay không?

Luật sư Trần Văn Sáng: Theo chúng tôi đánh giá vụ việc này ở mức độ rất nghiêm trọng khi có tới 35 người nhiễm độc methanol, trong đó có người chết và nhiều người khác bị thương nặng. Do đó, các cơ quan Điều tra cần phối hợp với các cơ quan chuyên môn khác, đặc biệt là về lĩnh vực Y tế để xác định rõ nguyên nhân dẫn đến chết người, gây ra mức tổn hại sức khỏe đối với người lao động nhằm đảm bảo xử lý đúng quy định của pháp luật, đúng người đúng tội.

Khi xét thấy cần thiết thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng ra quyết định trưng cầu giám định. Các trường hợp bắt buộc phải trưng cầu giám định theo khoản 3 và 4, Điều 206 – Bộ luật Tố tụng Hình sự năm 2015 bao gồm: Nguyên nhân chết người; Tính chất thương tích, mức độ tổn hại sức khoẻ hoặc khả năng lao động.

Bên cạnh đó, theo điểm b và c, khoản 1, Điều 208 – Bộ luật Tố tụng Hình sự năm 2015 quy định về thời hạn giám định như sau:

“Điều 208. Thời hạn giám định

1. Thời hạn giám định đối với trường hợp bắt buộc phải trưng cầu giám định:

b) Không quá 01 tháng đối với trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 206 của Bộ luật này;

c) Không quá 09 ngày đối với trường hợp quy định tại các khoản 2, 4 và 5 Điều 206 của Bộ luật này.”.

Theo đó, liên quan đến vấn đề chết người, mức tổn hại cho sức khỏe thuộc trường hợp bắt buộc phải trưng cầu giám định. Thời gian giám định đối với trường hợp chết người không quá 01 tháng và không quá 09 ngày đối với tổn hại sức khỏe hoặc khả năng lao động.

Tuy nhiên, đã hơn 03 tháng qua kể từ khi xảy ra vụ án, nếu Công an thị xã Thuận Thành chưa tiến hành trưng cầu giám định đối với người đã chết và những người bị thương là chưa đảm bảo quyền lợi cho người lao động cũng như nhanh chóng xử lý những sai phạm của tổ chức, cá nhân có liên quan. Do đó, cần đẩy nhanh việc thực hiện điều tra sớm kết quả vụ án và qua đó cần xác định nguyên nhân, mức độ tổn thương đối với những người lao động bị nhiễm độc methanol.

PV: Theo tìm hiểu của PV, trong số những người bị nhiễm độc methanol, nhiều công nhân là người dân tộc thiểu số, có người mới 16 tuổi, phần lớn trong số họ không ký hợp đồng trực tiếp với công ty HS Tech Vina mà được các công ty tuyển dụng lao động đưa vào công ty HS Tech Vina làm việc, họ cũng không được ký hợp đồng với các công ty này. Thưa luật sư, vậy Công ty HS Tech Vina hay các công ty kia phải chịu trách nhiệm với những người công nhân bị nhiễm độc methanol?

Luật sư Trần Văn Sáng: Đầu tiên, cần làm rõ vai trò của các công ty tuyển dụng người lao động đưa vào làm việc tại Công ty TNHH HS Tech Vina. Họ là đơn vị giới thiệu người lao động hay thực hiện cung ứng (cho thuê lại) người lao động để làm rõ trách nhiệm trong vụ việc này. Các cơ quan bảo vệ pháp luật cần phải xác định vai trò của Công ty đã giới thiệu người lao động để xem xét trách nhiệm với những người công nhân bị nhiễm độc methanol.

Thứ nhất, về đảm bảo quy định pháp luật lao động của người sử dụng lao động đối với người lao động. Theo thông tin đăng tải, người lao động được đưa vào làm việc tại Công ty HS Tech Vina mà không được ký Hợp đồng lao động với Công ty HS Tech Vina hay Công ty cung ứng lao động – đơn vị đưa họ vào làm việc tại Công ty HS Tech Vina là không đúng với quy định tại khoản 2, Điều 13 – Bộ luật Lao động năm 2019. Đồng thời, người sử dụng lao động không ký hợp đồng lao động bằng văn bản với người lao động là vi phạm quy định tại Điều 14 – Bộ luật Lao động năm 2019. Vì trường hợp này không thuộc trường hợp được giao kết hợp đồng lao động bằng lời nói.

Đối với hành vi vi phạm này, đơn vị sử dụng lao động có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính được quy định tại Điều 9 Nghị định số 12/2022/NĐ-CP ngày 17/10/2022 của Chính Phủ về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực lao động, bảo hiểm xã hội, người lao động Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài theo hợp đồng với mức tiền phạt cao nhất là 25 triệu đồng.

Thứ hai, về trách nhiệm đảm bảo an toàn, vệ sinh lao động tại nơi làm việc.

Điều 134 Bộ luật Lao động năm 2019 quy định về đảm bảo an toàn, vệ sinh lao động tại nơi làm việc như sau:

“Điều 134. Bảo đảm an toàn, vệ sinh lao động tại nơi làm việc

1. Người sử dụng lao động có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các giải pháp nhằm bảo đảm an toàn, vệ sinh lao động tại nơi làm việc.

2. Người lao động có trách nhiệm chấp hành quy định, nội quy, quy trình, yêu cầu về an toàn, vệ sinh lao động; tuân thủ pháp luật và nắm vững kiến thức, kỹ năng về các biện pháp bảo đảm an toàn, vệ sinh lao động tại nơi làm việc.”

Như vậy, Công ty TNHH HS Tech Vina có trách nhiệm đảm bảo an toàn, vệ sinh lao động tại nơi làm việc, cụ thể là nhà máy, phân xưởng sản xuất theo đúng quy định của pháp luật yêu cầu về an toàn, vệ sinh lao động.

Khi Công ty HS Tech Vina có vi phạm trong việc bảo đảm an toàn, vệ sinh lao động tại nơi làm việc có thể bị xử lý vi phạm hành chính quy định tại Nghị định số 12/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực lao động, bảo hiểm xã hội, người lao động Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài theo hợp đồng với mức phạt cao nhất là 70 triệu đồng.

Ngoài ra, hành vi của Công ty có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Vi phạm quy định về an toàn lao động, vệ sinh lao động, về an toàn ở nơi đông người” quy định tại Điều 295 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017.

PV: Một số người nhà nạn nhân của vụ nhiễm độc methanol cho biết, họ được Công ty HS Tech đưa tiền (có người vài triệu có người hàng trăm triệu) nhưng phải ký vào giấy những nội dung cam kết như tự chịu trách nhiệm về sức khỏe sau này hoặc không được khiếu kiện. Thưa luật sư, việc làm đó có phù hợp với quy định của pháp luật hay không?

Phía sau vụ công nhân nhiễm độc methanol- Kỳ 5: Công an thị xã Thuận Thành cần khởi tố vụ án
Một công nhân làm việc tại Công ty HS Tech Vina bị nhiễm methanol rất nặng

Luật sư Trần Văn Sáng: Về trách nhiệm dân sự, cụ thể là bồi thường thiệt hại các bên chủ thể có quyền tự do, tự nguyện thỏa thuận về mức bồi thường. Trường hợp Công ty HS Tech Vina và các Công ty cung ứng, giới thiệu người lao động vào làm việc tại Công ty HS Tech Vina trao đổi, thỏa thuận và thống nhất về mức bồi thường, số tiền cụ thể bồi thường là phù hợp với nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận trong dân sự.

Về trách nhiệm hình sự, việc Công ty HS Tech Vina có dấu hiệu vi phạm quy định về an toàn lao động, vệ sinh lao động mà mức độ nguy hiểm cho xã hội đến mức phải truy cứu trách nhiệm hình sự thì việc xử lý trách nhiệm hình sự thuộc thẩm quyền của cơ quan Nhà nước (Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát và Tòa án).

Tóm lại, về trách nhiệm dân sự, các bên chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về số tiền bồi thường thiệt hại; về trách nhiệm hình sự là loại trách nhiệm không thể thỏa thuận, nếu hành vi có mức độ nguy hiểm cho xã hội đến mức phải truy cứu, xử lý trách nhiệm hình sự thì chủ thể thực hiện buộc phải chịu trách nhiệm pháp lý này.

PV: Vâng, xin cảm ơn luật sư về cuộc trao đổi này. Xin chúc luật sư thật nhiều sức khỏe. Trân trọng cảm ơn!

Để hiểu rõ thêm về vụ việc, chúng tôi đã làm việc với ông Nguyễn Quang Huy, Đội trưởng đội Điều tra tổng hợp- Công an Thị xã Thuận Thành. Suốt buổi làm việc, những câu hỏi chúng tôi đặt ra như: Cồn methanol nhập từ đâu, có đảm bảo chất lượng hay không, ai là người chỉ định đưa cồn methanol vào sản xuất? Những công nhân bị nhiễm độc methanol có được Công ty HS Tech Vina ký hợp đồng lao động và đóng bảo hiểm hay không? Tuy nhiên ông Huy chỉ trả lời chung chung: “Ngay sau khi nhận được tin báo Công ty HS Tech Vina xẩy ra tai nạn, Công an thị xã Thuận thành đã tiến hành các biện pháp theo quy định của pháp luật. Khi nào có kết quả cụ thể sẽ thông tin theo quy định”.

Đến ngay cả những câu hỏi của chúng tôi đưa ra mà “nhắm mắt cũng có thể trả lời được” như: Ngoài trường hợp chị H bị tử vong, có những trường hợp khác được BV Bạch Mai chẩn đoán là bị nhiễm độc methanol nặng có thể bị mù, Công an Thị xã Thuận Thành đã đưa đi giám định thương tật chưa? Đã khởi tố vụ án hay chưa?…thì ông Huy vẫn chỉ một mực nói: “Nội dung Báo Lao động Thủ đô đề nghị, do chưa có kết quả chính thức nên xin phép chúng tôi chưa phát ngôn”.

Theo Báo Lao động và Pháp luật.
Đăng trong

Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Nên thay bằng công chứng?

Việc giao cho sàn giao dịch xác nhận hợp đồng, giao dịch bất động sản là không đúng với bản chất độc lập trong việc thực hiện chức năng cung cấp dịch vụ công về phòng ngừa tranh chấp của Nhà nước.

LTS: Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định bắt buộc một số giao dịch bất động sản phải thông qua sàn. Nhiều ý kiến đồng tình với quy định này nhưng cũng có người cho rằng đề xuất này là chưa hợp lý.

Để rộng đường dư luận, Pháp Luật TP.HCM xin giới thiệu bài viết của TS Ninh Thị Hiền; số báo sau, chúng tôi sẽ tiếp tục đăng tải các ý kiến khác xung quanh vấn đề này.

Từ năm 2014 đến nay, pháp luật không buộc phải công chứng, chứng thực đối với các giao dịch bất động sản (BĐS) của tổ chức kinh doanh BĐS mà tùy theo yêu cầu của các bên. Đây là một phần nguyên nhân dẫn đến nhiều vụ án liên quan đến giao dịch BĐS có số người bị hại lên đến vài ngàn người.

Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đang được lấy ý kiến nhân dân đã quy định: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai… phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. 

Dự thảo cũng quy định xác nhận của sàn giao dịch BĐS đối với các giao dịch thông qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất – tức là có giá trị như xác nhận trên hợp đồng của các tổ chức hành nghề công chứng hiện nay.

Có thể gây nên “bong bóng” BĐS

Theo dự thảo, sàn giao dịch BĐS là nơi tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; giới thiệu, kiểm tra giấy tờ về BĐS bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; niêm yết, cung cấp công khai thông tin về BĐS đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS.

Mối quan hệ giữa chủ đầu tư dự án và sàn giao dịch BĐS được thực hiện thông qua hình thức chủ đầu tư thành lập ra sàn giao dịch BĐS để bán chính hàng hóa của mình, hoặc ký hợp đồng dịch vụ BĐS với sàn giao dịch BĐS, hoặc chủ đầu tư ủy quyền cho nhân viên môi giới BĐS của sàn giao dịch BĐS thực hiện.

Sàn giao dịch sẽ thực hiện nghĩa vụ của chính mình, thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có quyền hoặc bên ủy quyền. Khi đó, sàn sẽ được thu phí dịch vụ của chủ đầu tư hoặc khách hàng có BĐS được đưa lên sàn. Cá nhân môi giới BĐS được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ sàn.

Từ đây sẽ phát sinh mối quan hệ phụ thuộc giữa một bên giao việc và một bên thực hiện công việc nhằm đạt được mục đích của chủ đầu tư là bán hàng hóa càng nhiều thì tiền phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng của sàn cũng như nhân viên môi giới sẽ càng tăng. Cá nhân môi giới, tư vấn BĐS sẽ quan tâm đến lợi ích tốt nhất của chủ đầu tư cũng như sàn giao dịch BĐS.

Bài học kinh nghiệm ở các quốc gia đã qua thời kỳ lạm phát và bong bóng BĐS chỉ ra rằng một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng này xuất phát từ mối quan hệ phụ thuộc giữa sàn giao dịch BĐS, nhân viên môi giới, nhân viên tư vấn BĐS với chủ đầu tư.

Các nhân viên môi giới, tư vấn BĐS có thể gây nhầm lẫn hoặc không tiết lộ thông tin quan trọng, quảng cáo về sự đảm bảo tính thanh khoản của BĐS hay các vấn đề liên quan đến sự hoàn thiện về mặt vật lý cũng như pháp lý của BĐS nhằm chốt các giao dịch, cấp các khoản cho vay để đảm bảo doanh số bán hàng và kiếm tiền phí dịch vụ, thù lao và hoa hồng. Các nghĩa vụ mà chủ đầu tư áp đặt đối với các đại lý BĐS, các sàn giao dịch BĐS cũng có thể ảnh hưởng đến cách các nhân viên môi giới và tư vấn thực hiện nhiệm vụ của họ.

Cần một tổ chức độc lập

Hiện nay, tại Việt Nam nhân viên môi giới BĐS chỉ cần có trình độ tốt nghiệp THPT trở lên, đã qua sát hạch về kiến thức môi giới BĐS. Nhân viên tư vấn BĐS thì không xác định tiêu chuẩn như thế nào. Không có một văn bản pháp luật riêng biệt, một quy tắc đạo đức hành nghề, quy trình hay tiêu chuẩn ứng xử chuyên nghiệp của nhân viên môi giới và nhân viên tư vấn để có thể xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên nhằm bảo vệ người tiêu dùng.

Vì vậy, để đảm bảo công bằng xã hội, bảo vệ bên yếu thế cũng như góp phần minh bạch thông tin trong thị trường BĐS thì các giao dịch về BĐS cần phải có sự xác nhận của một bên hoàn toàn độc lập, không phụ thuộc về mặt lợi ích với các chủ đầu tư kinh doanh BĐS. Có thể thấy vai trò này hiện nay đang do các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện.

Vậy nên chăng, thay vì yêu cầu phải thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch BĐS như dự thảo đã nêu thì nên tăng cường, mở rộng phạm vi cho các tổ chức hành nghề công chứng bằng cách yêu cầu các giao dịch BĐS mà “một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS” cũng bắt buộc phải công chứng?

Công chứng tự nguyện hiện nay tại Việt Nam đối với các giao dịch về BĐS tự nó không thể giải quyết được công bằng xã hội, sự bất công, do nó tự sinh ra. Trong nền kinh tế thị trường, lợi nhuận là mục đích và là động lực chi phối mạnh mẽ các hoạt động của các chủ thể, dẫn đến cạnh tranh gay gắt, kể cả thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật. Khi đó, bản chất độc lập trong hoạt động công chứng sẽ giúp kiểm tra, giám sát việc thực thi, chấp hành đúng pháp luật của chủ đầu tư, nhân viên môi giới, tư vấn BĐS để bảo vệ người yếu thế, đồng thời nhằm duy trì ổn định, trật tự để kinh tế phát triển.

Ngoài ra, vai trò phòng ngừa tranh chấp của hoạt động công chứng cũng tác động đến cách hành xử của người yêu cầu công chứng. Thông qua hoạt động giải thích và tư vấn pháp luật độc lập của công chứng viên (CCV), nhận thức của người người yêu cầu công chứng được nâng cao, họ tự hành xử cẩn thận hơn vì sợ trách nhiệm nếu tham gia vào các giao dịch gian dối.

Ở khía cạnh công bằng và trung thực, để có niềm tin từ công chúng, Nhà nước buộc CCV là người có trình độ cao, với tiêu chuẩn đào tạo, bồi dưỡng, quản lý khắt khe trong quá trình hành nghề, quy trình công chứng minh bạch, hoạt động nghề nghiệp độc lập, không thiên vị với các hành vi mà CCV soạn thảo và xác nhận tính xác thực, tính hợp pháp. Các quy định này khiến CCV trở thành một “thẩm phán phòng ngừa” tự nguyện phục vụ các bên tham gia giao dịch chịu trách nhiệm quản lý giám sát của cơ quan chức năng và các bên để gìn giữ sứ mệnh phòng ngừa tranh chấp, bảo đảm minh bạch thông tin và công bằng xã hội.

Các nước quy định ra sao?

Tại Pháp, “mọi văn bản hay quyền để thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai đều phải được thể hiện dưới hình thức văn bản công chứng do một CCV hành nghề tại Pháp lập, quyết định của tòa án hay một văn bản của cơ quan hành chính. Văn bản ký tư, có chữ ký hay không, ngay cả khi có công nhận chữ viết và chữ ký, được nộp tại lưu trữ của văn phòng công chứng đều không có giá trị để đăng ký đất đai…” (Điều 710 BLDS Pháp).

Trong khi đó, Điều 925 BLDS Đức quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu thửa đất phải được công chứng, cho dù có hợp đồng sơ bộ nào được ký kết trong thực tế thì hợp đồng này cũng phải được công chứng, vì chức năng của hành vi công chứng là cung cấp lời khuyên pháp lý cho các bên trước khi họ bị ràng buộc. CCV phải xác nhận cho người mua về sự tồn tại của hầu hết điều kiện tiên quyết cần thiết. Hợp đồng chuyển quyền BĐS được đăng ký trong sổ đăng ký đất đai được thực hiện bởi CCV (Điều 55 Luật Đăng ký BĐS).

Còn tại Trung Quốc, một số hợp đồng yêu cầu phải công chứng như các hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, xây dựng và phát triển liên quan đến BĐS thương mại, các hợp đồng liên quan đến nhà ở cho người nước ngoài sử dụng. Một số các hợp đồng về BĐS sẽ không được đăng ký nếu không có công chứng.

Theo Báo mới.

Đăng trong

Từ 1-3-2023: Chính thức triển khai cấp hộ chiếu gắn chíp điện tử

Kể từ ngày 01/3/2023, Bộ Công an sẽ triển khai cấp Hộ chiếu phổ thông có gắn chíp điện tử cho công dân Việt Nam theo Luật xuất cảnh, nhập cảnh của công dân Việt Nam .

Theo lãnh đạo Cục Quản lý xuất nhập cảnh Bộ Công an, hộ chiếu có gắn chíp điện tử là hộ chiếu có gắn thiết bị điện tử lưu giữ thông tin được mã hóa của người mang hộ chiếu và chữ ký của người cấp.

Đây là một bước cải tiến mới nhằm tạo thuận lợi cho công dân Việt Nam, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về xuất nhập cảnh và đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế của đất nước.

Hình thức của hộ chiếu gắn chíp điện tử cơ bản giống với hộ chiếu không gắn chíp điện tử với bìa màu xanh tím than, các trang trong hộ chiếu là cảnh đẹp đất nước, di sản văn hóa Việt Nam.

Hình ảnh bên ngoài hộ chiếu gắn chíp điện tử

Hình ảnh bên ngoài hộ chiếu gắn chíp điện tử

Toàn bộ nội dung, hình ảnh in trong hộ chiếu được thực hiện bằng công nghệ hiện đại đáp ứng yêu cầu bảo an, chống nguy cơ làm giả và đạt tiêu chuẩn ICAO.

Để phân biệt với hộ chiếu không gắn chíp điện tử, ở trang bìa đầu tiên của cuốn hộ chiếu có gắn chíp điện tử có biểu tượng chíp điện tử. Chíp điện tử được đặt tại trang bìa sau của cuốn hộ chiếu để lưu trữ thông tin nhân thân và thông tin sinh trắc học của người được cấp hộ chiếu (gồm ảnh mặt, vân tay…) và chữ ký số của cơ quan cấp hộ chiếu.

Về cơ bản, hình thức của hộ chiếu gắn chip điện tử và không gắn chip điện tử giống nhau khi cùng sử dụng bìa màu xanh tím than và các trang trong hộ chiếu là cảnh đẹp đất nước, di sản văn hóa Việt Nam

Người dân cần lưu ý, hộ chiếu phổ thông không gắn chíp điện tử và hộ chiếu phổ thông có gắn chíp điện tử được sử dụng song hành. Công dân Việt Nam đã được cấp hộ chiếu phổ thông không gắn chíp điện tử sẽ được tiếp tục sử dụng đến khi hết thời hạn của hộ chiếu, không bắt buộc phải đổi sang hộ chiếu có gắn chíp điện tử. Do đó, Cục Quản lý xuất nhập cảnh khuyến cáo người dân không đổ xô đi làm hộ chiếu khi hộ chiếu không gắn chíp điện tử vẫn còn thời hạn sử dụng.

Đối với với hồ sơ đề nghị cấp hộ chiếu, công dân Việt Nam từ đủ 14 tuổi trở lên có quyền được lựa chọn cấp hộ chiếu không gắn chíp điện tử hoặc cấp hộ chiếu có gắn chíp điện tử (tại Tờ khai đề nghị cấp hộ chiếu đã có sẵn lựa chọn hình thức hộ chiếu để công dân tự điền).

Cục Quản lý xuất nhập cảnh cũng đề nghị công dân làm hồ sơ cấp hộ chiếu qua cổng dịch vụ công trực tuyến Quốc gia hoặc Bộ Công an, tránh tình trạng tập trung đông người tại trụ sở cơ quan cấp hộ chiếu.

Theo Báo mới.

Đăng trong

Quy định về gia hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm

Ông Nguyễn Biên Cương (Lai Châu) đang sử dụng 1 mảnh đất (mua năm 2018), đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm 1 phần diện tích là đất ở và phần còn lại là đất trồng cây hàng năm (vườn – cùng nằm trên một thửa đất). Đất đang sử dụng bình thường, không tranh chấp.

Hiện nay, thời gian sử dụng đất trồng cây hàng năm của ông Cương đã hết hạn sử dụng. Trong gia đình, vợ chồng ông Cương là công chức, viên chức; bà nội là công nhân công ty đường bộ mới nghỉ hưu, em gái bị thiểu năng trí tuệ, không lao động được.

Ông Cương hỏi, ông có được phép gia hạn và sử dụng phần diện tích đất trồng cây hàng năm nêu trên không? Quy định như thế nào, ở văn bản nào?

Bộ Tài nguyên và Môi trường trả ời vấn đề này như sau:

Theo phản ánh của ông thì thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm 1 phần diện tích đất ở và phần còn lại là đất trồng cây hàng năm (vườn – cùng nằm trên một thửa đất) nhưng không rõ thời hạn sử dụng cụ thể trên Giấy chứng nhận nên Bộ Tài nguyên và Môi trường không có đủ cơ sở để trả lời cụ thể. Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin để ông tham khảo như sau:

Tại Khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai quy định:

“3. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15/10/2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15/10/2013 theo quy định của Luật Đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15/10/2013”.

Tại Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin để ông liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai tại địa phương để được giải quyết theo thẩm quyền.

Theo Báo mới.

Đăng trong

Đấu giá bằng sáng chế, tại sao không?

Câu chuyện về đấu giá bằng sáng chế là không mới trên thế giới. Nhưng tại Việt Nam, tính đến đầu năm 2023, trên Cổng thông tin điện tử quốc gia của Bộ tư pháp về đấu giá tài sản thì chưa có thông tin đấu giá công khai nào về tài sản vô hình. Điều này đặt ra câu hỏi liệu đấu giá bằng sáng chế có khả thi tại nước ta?

Đấu giá bằng sáng chế là chuyện không mới trên thế giới. Chẳng hạn ở Trung Quốc, phiên đấu giá bằng sáng chế đầu tiên được tổ chức trên sàn giao dịch công nghệ Trung Quốc (CTEX) cách đây chừng 13 năm, vào ngày 16-12-2010.

Trước đó một chút, buổi đấu giá sáng chế đầu tiên tại Ấn Độ đã diễn ra vào ngày 28-8-2010. Đạo luật Bằng sáng chế 1970 của Ấn Độ cho phép chủ sở hữu bằng sáng chế được phép bán phát minh của họ cho các bên khác theo những điều khoản đã được thỏa thuận chung.

Còn tại Mỹ, phiên đấu giá sở hữu trí tuệ trực tiếp lần đầu do Ocean Tomo LLC (hoạt động trong lĩnh vực tài sản trí tuệ và các tài sản vô hình khác) tổ chức tại San Francisco vào tháng 4-2006.

Các lĩnh vực công nghệ được lựa chọn để đấu giá bằng sáng chế bao gồm: thực tế tăng cường/thực tế ảo (augmented reality/virtual reality), mạng lưới vạn vật kết nối (Internet of Things), xe tự lái (autonomous vehicle), phương tiện truyền thông (media), trung tâm dữ liệu (data center), chất bán dẫn (semiconductor), trưng bày (display), viễn thông (telecommunications).

Những khó khăn trong đấu giá bằng sáng chế

Đấu giá bằng sáng chế phức tạp hơn với tỷ lệ thành công thấp so với đấu giá hàng hóa thông thường. Thực trạng tại nhiều quốc gia cho thấy thử thách lớn nhất khi tổ chức một cuộc đấu giá bằng sáng chế là tìm kiếm người mua phù hợp. Thông thường, trước khi tổ chức phiên đấu giá, bên tổ chức phải xác định người mua phù hợp tại phiên đấu giá và những thông tin về bằng sáng chế đã được cung cấp đầy đủ và chính xác cho đúng người mua.

Khác với các phương thức chuyển giao công nghệ truyền thống như giao dịch thỏa thuận hoặc thương lượng, đấu giá bằng sáng chế có phạm vi bao quát rộng hơn, tính minh bạch cao hơn và đấu thầu công khai. Chính vì vậy, quy trình thẩm định đấu giá bằng sáng chế có thể lâu hơn và nội dung thẩm định chi tiết hơn.

Ngoài ra, trong đấu giá tài sản vô hình nói chung và đấu giá bằng sáng chế nói riêng, việc định giá tài sản phải đối mặt với thực tiễn của thị trường và nhu cầu từ người tham gia tại buổi đấu giá. Trong thực tế các cuộc đấu giá, đôi khi, cùng một bằng sáng chế nhưng phải đấu giá nhiều lần, đó là do mức giá ban đầu đưa ra quá cao và sau đó được điều chỉnh lại ở mức phù hợp.

Sự cần thiết của đấu giá bằng sáng chế ở Việt Nam

Ở nước ta, pháp luật về đấu giá tài sản đã được quy định tại Luật Đấu giá tài sản 2016 và Nghị định 62/2017/NĐ-CP. Về nguyên tắc đấu giá tài sản, cuộc đấu giá phải bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng và khách quan. Ngoài ra, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia đấu giá được bảo vệ hợp lý. Giá khởi điểm khi bán đấu giá tài sản được tổ chức đấu giá xác định theo ủy quyền của người có tài sản đấu giá.

Nhưng cũng như nhiều quốc gia khác trong khu vực ASEAN (trừ Singapore), đấu giá bằng sáng chế vẫn chưa phổ biến tại thị trường Việt Nam. Dù vậy, sáng chế lại là một trong bốn đối tượng quyền sở hữu trí tuệ được đăng ký bảo hộ nhiều nhất, theo số liệu của Cục Sở hữu trí tuệ, tính đến cuối năm 2021. Việt Nam bảo hộ sáng chế dưới hai hình thức là bằng độc quyền sáng chế và bằng độc quyền giải pháp hữu ích.

Cũng theo số liệu của Cục sở hữu trí tuệ, trong giai đoạn 1981-2021, số bằng độc quyền sáng chế đã cấp là 31.033/91.164 đơn đăng ký; trong giai đoạn 1989-2021, số bằng độc quyền giải pháp hữu ích đã cấp là 2.800/7.805 đơn đăng ký. Số lượng đơn đăng ký sáng chế và giải pháp hữu ích tăng dần qua từng năm cho thấy nhu cầu bảo hộ sáng chế của người Việt ngày càng tăng.

Cùng với đó, số đơn khiếu nại liên quan đến quyết định từ chối cấp văn bằng bảo hộ sáng chế và giải pháp hữu ích trong giai đoạn 2011-2021 là 419 đơn. Con số này tuy chưa nhiều như các nước phát triển nhưng cũng đưa ra cảnh báo cho việc cần thiết hoàn thiện cơ sở pháp lý đối với đối tượng quyền sở hữu công nghiệp này.

Về định hướng phát triển, trong Quyết định 2205/QĐ-TTg của Thủ tướng phê duyệt chương trình phát triển tài sản trí tuệ đến năm 2030, nâng cao hiệu quả quản lý, khai thác và phát triển tài sản trí tuệ là một nội dung thiết yếu. Việt Nam đang đặt mục tiêu thương mại hóa tài sản trí tuệ như động lực khuyến khích đổi mới sáng tạo và thúc đẩy phát triển kinh tế.

Để chuẩn bị cho hoạt động đấu giá bằng sáng chế, Việt Nam cần xây dựng cơ sở dữ liệu về sáng chế và tích hợp hoạt động đấu giá sáng chế trên sàn giao dịch này.

Hiện đã có nền tảng dữ liệu và dịch vụ sở hữu công nghiệp (là sản phẩm thuộc Chương trình 2075 – Phát triển thị trường KH&CN đến năm 2020 của Viện Khoa học sở hữu trí tuệ) , tuy nhiên, chuyên mục sàn giao dịch chỉ mới tồn tại dưới hình thức trang thông tin, chưa xây dựng dữ liệu cũng như triển khai giao dịch.

Vì vậy, các cơ quan và tổ chức được ủy quyền thực hiện cần hoàn thiện dữ liệu và ứng dụng giao dịch đấu giá bằng sáng chế.

Bên cạnh đó, hoạt động này cũng cần có cơ chế quản lý rõ ràng. Trong thời gian tới, Chính phủ cần hoàn thiện một khung pháp lý cho hoạt động đấu giá bằng sáng chế. Đây sẽ là tiền đề quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý về đấu giá tài sản vô hình.

Bảo hiểm bằng sáng chế

Những năm trở lại đây, bảo hiểm bằng sáng chế là sản phẩm kinh doanh mới tại nhiều quốc gia phát triển. Một thống kê cho thấy thị trường bảo hiểm bằng sáng chế toàn cầu có mức thu phí bảo hiểm hàng năm khoảng 50-60 triệu đô la Mỹ, trong đó Mỹ chiếm khoảng 50%, EU và châu Á lần lượt chiếm 40% và 10%( ). Bảo hiểm bằng sáng chế phổ biến hơn ở Trung Quốc và Singapore.

Hiện bảo hiểm bằng sáng chế được phân làm hai loại: bảo hiểm phòng thủ (defensive coverage) và bảo hiểm thực thi (enforcement coverage). Bảo hiểm phòng thủ là bảo hiểm phòng ngừa rủi ro phải chi trả chi phí kiện tụng và các khoản bồi thường thiệt hại nếu bên được bảo hiểm (bị đơn) bị kiện vì sử dụng bằng sáng chế của nguyên đơn bất hợp pháp. Bảo hiểm thực thi là bảo hiểm về những khoản chi phí kiện tụng của nguyên đơn theo đuổi bị đơn đã sử dụng bằng sáng chế của nguyên đơn bất hợp pháp.

Kết quả một khảo sát của Văn phòng Sở hữu trí tuệ Liên minh châu Âu (EUIPO) thực hiện vào năm 2017 cho thấy tính phổ biến của sản phẩm bảo hiểm sở hữu trí tuệ tại EU còn hạn chế, nhưng vẫn có tiềm năng mở rộng phạm vi kinh doanh. Bên cạnh đó, giảm phí bảo hiểm được xem là một yếu tố quan trọng hấp dẫn những người nắm giữ quyền sở hữu trí tuệ.

Tại Việt Nam, với số lượng lớn bằng sáng chế hiện nay, các doanh nghiệp bảo hiểm hoàn toàn có thể kỳ vọng về một thị trường triển vọng đối với sản phẩm bảo hiểm bằng sáng chế. Các vấn đề mà cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét để chuẩn bị cho sự phát triển của sản phẩm kinh doanh này:

Một là, hoàn thiện quy định quốc gia đối với pháp luật về sáng chế. Gần đây, Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022 có quy định một nội dung về sản phẩm bảo hiểm có sự hỗ trợ của Nhà nước.

Theo đó, Nhà nước tạo điều kiện cho các sản phẩm bảo hiểm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp và các sản phẩm bảo hiểm vì mục tiêu an sinh, xã hội. Cùng với mục tiêu tăng cường khai thác và xúc tiến thương mại trong chương trình phát triển tài sản trí tuệ đến năm 2030 (Quyết định 2205/QĐ-TTg ngày 24-12-2020) thì Chính phủ nên có những chính sách khuyến khích và gợi mở các tổ chức, cá nhân trên thị trường tham gia bảo hiểm bằng sáng chế.

Hai là, cơ sở dữ liệu về sáng chế cần được xây dựng và quản lý hiệu quả. Bên cạnh những lợi ích, bảo hiểm bằng sáng chế cũng có những hạn chế tồn tại cần được quy định rõ ràng trong hợp đồng bảo hiểm bằng sáng chế, đặc biệt là vấn đề cân bằng quyền lợi giữa bên mua bảo hiểm và những quy định hạn chế nhằm phục vụ lợi ích cộng đồng.

Việc xây dựng dữ liệu đầy đủ và quản lý công khai sẽ góp phần tạo sự an tâm cho bên tham gia bảo hiểm bằng sáng chế, thu hút nhà đầu tư góp vốn kinh doanh, cũng như tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch để thúc đẩy phát triển thị trường.

(*) Khoa Luật, trường Kinh tế, Luật và Quản lý Nhà nước, Đại học Kinh tế TPHCM

Theo Báo mới.

Đăng trong

Yêu cầu không chia nhỏ các tiểu dự án khi làm vành đai 4

Phó thủ tướng yêu cầu địa phương không chia nhỏ các tiểu dự án; phải dự toán phù hợp, không đẩy tổng mức đầu tư lên cao làm ảnh hưởng đến nguồn vốn chung của toàn dự án vành đai 4.

Phối cảnh một phần đường của dự án vành đai 4 – vùng thủ đô. 

Văn phòng Chính phủ vừa ban hành thông báo kết luận của Phó thủ tướng Trần Hồng Hà tại cuộc họp về tình hình thực hiện dự án đầu tư xây dựng tuyến vành đai 4 – vùng thủ đô.

Theo đó, Phó thủ tướng yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh chủ động quyết định các nội dung thuộc thẩm quyền trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phê duyệt các dự án thành phần…

Các nội dung trên phải được thực hiện theo đúng cơ chế, chính sách đã được quy định tại Nghị quyết số 56 của Quốc hội và Nghị quyết số 106 của Chính phủ, bảo đảm tiến độ triển khai.

Phó thủ tướng lưu ý với việc mở rộng, cải tạo, chỉnh trang các nghĩa trang hiện có phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, các địa phương cần thực hiện việc chỉ định theo thẩm quyền, đúng quy định của pháp luật.

Việc xây mới các nghĩa trang phải có quy hoạch được duyệt, phù hợp với các quy hoạch khác có liên quan, đồng bộ với hạ tầng kinh tế – xã hội.

Ngoài ra, việc sử dụng vốn hợp pháp của địa phương cho công tác giải phóng mặt bằng, đền bù, tái định cư phải trên cơ sở dự án được duyệt theo đúng quy định; đẩy nhanh hỗ trợ giải phóng mặt bằng.

Đáng lưu ý, Phó thủ tướng yêu cầu địa phương không chia nhỏ các tiểu dự án; phải tiên lượng, dự toán phù hợp, không đẩy tổng mức đầu tư lên cao làm ảnh hưởng đến cơ cấu nguồn vốn chung của toàn bộ dự án.

Đồng thời, các nút giao giữ nguyên như báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đã được Quốc hội, Chính phủ chấp thuận; các nút giao cắt phải khác đồng mức.

Lãnh đạo Chính phủ cũng yêu cầu đơn vị liên quan điều chỉnh cao độ tĩnh không các cầu cạn cho phù hợp; thiết kế mặt cắt ngang cầu qua sông phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch và xu thế phát triển trong tương lai.

Bộ Giao thông vận tải, Bộ Xây dựng được chỉ đạo phối hợp, hướng dẫn khâu thẩm định, thiết kế, thi công các dự án.

Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn sớm xem xét và có ý kiến thỏa thuận với đề nghị của UBND Hà Nội về phương án thiết kế các công trình cầu qua sông có đê thuộc dự án.

Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm xem xét và có ý kiến về đề xuất của Ban Chỉ đạo về những nội dung liên quan; thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường các dự án thành phần, bao gồm việc khai thác mỏ vật liệu xây dựng trong tháng 2.

Ngoài ra, Bộ Công Thương phối hợp, giúp đỡ các địa phương về việc thỏa thuận giải pháp thiết kế di chuyển, bảo vệ hệ thống điện cao thế 110 KV, 220 KV, 500 KV, trong phạm vi giải phóng mặt bằng.

Phó thủ tướng yêu cầu Hà Nội là cơ quan đầu mối tổ chức thực hiện và báo cáo kết quả triển khai, bảo đảm tính tổng thể, đồng bộ toàn dự án.

Thành phố cũng được giao chủ trì, báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét và quyết định việc điều chỉnh chủ trương đầu tư trong trường hợp phát sinh các yếu tố dẫn đến điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án.

Theo Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông Hà Nội, tính đến hết ngày 17/2, gần 5.200 ngôi mộ đã được di chuyển để giải phóng mặt bằng làm dự án vành đai 4 – vùng thủ đô, đạt 44% kế hoạch.

Các đơn vị cũng phê duyệt và thu hồi 236,82 ha đất, đạt 29,2% chỉ tiêu với tổng số tiền chi trả là hơn 1.900 tỷ đồng. Một số huyện cơ bản hoàn thành công tác di dời mộ gồm: Mê Linh, Sóc Sơn, Thanh Oai, Thường Tín.

Theo Báo mới.

Đăng trong

Luật Đất đai (sửa đổi): Giá đất được quy định thế nào?

Mục 2, Chương XI, Tài chính về đất đai, giá đất (từ Điều 153 đến Điều 158) dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định các nội dung về giá đất.

Giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất

Tại Điều 153. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Theo mục đích sử dụng đất định giá; Theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

Dự thảo giao: “Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện”.

Bảng giá đất và các trường hợp áp dụng bảng giá đất

Về bảng giá đất, Điều 154, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01/01 của năm.

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.

Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp:

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng;

Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

Tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng;

Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất.

Làm căn cứ để tính giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, xây dựng công trình trên không

Đối với các trường hợp tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ổn định trong 05 năm.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể

Điều 155 (Giá đất cụ thể) quy định, giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau:

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; khi Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

Tính tiền thuê đất trả tiền một lần đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, khi Nhà nước cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền thuê đất.

Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà ảnh hưởng đến hệ số sử dụng đất; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.

Việc quyết định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định sau đây:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định kết quả tư vấn xác định giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định giá đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá.

Chính phủ quy định cụ thể việc áp dụng các phương pháp để định giá đất cụ thể và quy định chi tiết Điều này.

Hội đồng thẩm định giá đất

Điều 156, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về Hội đồng thẩm định giá đất.

Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất bao gồm các thành phần sau:

Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;

Giám đốc Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Giao thông vận tải, Sở Công Thương, Sở Tư pháp, Cục Thuế tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện; Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh;

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh bao gồm các thành phần sau:

Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng;

Lãnh đạo Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Giao thông vận tải, Sở Công Thương, Sở Tư pháp, Cục Thuế tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh;

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp huyện bao gồm các thành phần sau:

Lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng;

Trưởng Phòng Tài chính – Kế hoạch làm thường trực Hội đồng; lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng, ban chuyên môn có liên quan; Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp huyện;

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định.

Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định thành lập Tổ giúp việc cho Hội đồng, được thuê tổ chức tư vấn định giá đất để tư vấn thẩm định giá đất.

Hội đồng thẩm định giá đất làm việc theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số; Chủ tịch và các thành viên chịu trách nhiệm cá nhân về ý kiến của mình. Hội đồng thực hiện thẩm định việc tuân thủ nguyên tắc, việc áp dụng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, kết quả thu thập thông tin, tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan trong quá trình định giá và chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định theo quy định của pháp luật.

Kết quả thẩm định giá đất của Hội đồng là căn cứ để cấp có thẩm quyền quyết định Bảng giá đất, giá đất cụ thể.

Tư vấn xác định giá đất

Điều 157, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về tư vấn xác định giá đất.

Theo đó, tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp: Khi xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và giá đất cụ thể; khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan.

Dự thảo giao Chính phủ quy định điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất.

Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 153 của Luật này.

Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất.

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

Điều 158, quy định tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất có các quyền: Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan;

Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng;

Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;

Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất có nghĩa vụ: Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn xác định giá đất; Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn;

Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất;

Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật;

Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính;

Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất; Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Theo Báo mới.

Đăng trong

Kinh doanh phòng trọ có phải xin giấy phép PCCC?

Theo luật sư, đối với những dự án nhà trọ có quy mô nhỏ chỉ khuyến khích chấp hành phòng cháy, chữa cháy. Tuy nhiên, nếu cơ sở được trang bị đầy đủ thiết bị phòng cháy, chữa cháy thì vẫn sẽ đảm bảo an toàn trong quá trình hoạt động kinh doanh.

Gia đình tôi đang kinh doanh cho thuê phòng trọ nhưng không biết mình có thuộc đối tượng bắt buộc phải xin giấy phép phòng cháy chữa cháy và lắp đặt các thiết bị phòng cháy chữa cháy không? Vậy nếu có thì gia đình tôi phải tiến hành những thủ tục nào?

Chị Chu Thị Hồng Hà (An Dương, Hải Phòng)

Trả lời: Về vấn đề này, luật sư Nguyễn Hào Hiệp – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hiệp Thành, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

Luật Phòng cháy chữa cháy năm 2001 sửa đổi, bổ sung năm 2013

Nghị định số: 136/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật phòng cháy và chữa cháy và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật phòng cháy và chữa cháy

Nghị định số: 144/2021/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng cháy, chữa cháy; cứu nạn, cứu hộ; phòng, chống bạo lực gia đình

Hình minh họa

Thứ nhất, về vấn đề xin giấy phép về phòng cháy chữa cháy đối với kinh doanh cho thuê phòng trọ

Khoản 1 Điều 23 Luật Phòng cháy, chữa cháy năm 2001 sửa đổi, bổ sung năm 2013: “Công trình cao tầng phải có thiết bị chống tụ khói, lan truyền khói và hơi độc do cháy sinh ra; phải có phương án thoát nạn, bảo đảm tự chữa cháy ở những nơi mà phương tiện chữa cháy bên ngoài không có khả năng hỗ trợ”. Vì vậy, các công trình cao tầng phải được lắp đặt thiết bị phòng cháy, chữa cháy.

Theo Phụ lục II về Danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ
kèm theo Nghị định số: 136/2020/NĐ-CP thì:

“Nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 10.000 m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên” .

Do bạn không thông tin rõ về tình trạng, công trình xây dựng gia đình bạn mà kinh doanh phòng trọ nên căn cứ theo các quy định trên, nếu công trình của bạn thuộc trường hợp đã nêu thì bạn phải tiến hành thực hiện thủ tục xin giấy phép phòng cháy, chữa cháy đối với hoạt động kinh doanh cho thuê phòng trọ của mình. Trường hợp gia đình bạn kinh doanh nhà trọ thuộc diện phải tiến hành thủ tục xin giấy phép phòng cháy, chữa cháy nêu trên sẽ bị xử phạt tùy vào từng hành vi vi phạm căn cứ theo quy định tại Nghị định số: 144/2021/NĐ-CP.

Đối với những dự án nhà trọ có quy mô nhỏ hơn chỉ khuyến khích chấp hành phòng cháy, chữa cháy. Tuy nhiên, nếu cơ sở được trang bị đầy đủ thiết bị phòng cháy, chữa cháy thì vẫn sẽ đảm bảo an toàn trong quá trình hoạt động kinh doanh.

Thứ hai, thủ tục thực hiện xin giấy phép phòng cháy chữa cháy đối với kinh doanh nhà trọ

Về hồ sơ xin giấy phép phòng cháy chữa cháy cho nhà trọ thuộc diện thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy:

Đối với nhà trọ thuộc diện thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy khi xin thẩm duyệt cần những giấy tờ sau:

Đơn đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đã đủ điều kiện về phòng cháy chữa cháy.

Giấy chứng nhận thẩm quyền về phòng cháy và chữa cháy

Biên bản kiểm tra an toàn về phòng cháy chữa cháy đối với các cơ sở và phương tiện giao thông cơ giới khác.

Bản thống kê toàn bộ những phương tiện phòng cháy chữa cháy và các phương tiện cứu người đã trang bị.

Cùng một số các giấy tờ khác có liên quan

Về thủ tục xin giấy phép phòng cháy chữa cháy cho nhà trọ thuộc diện thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ như đã nêu

Bước 2: Nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền xem xét và phê duyệt

Bước 3: Nộp phí thẩm duyệt thiết kế và nghiệm thu

Bước 4: Nhận kết quả

Nơi cấp: trụ sở Phòng/Cục cảnh sát phòng cháy chữa cháy công an tỉnh/thành phố mà bạn thực hiện hoạt động kinh doanh phòng trọ