Tố Tụng Tại Toà – Luật Hiệp Thành

10 Tháng Ba, 202510 Tháng Ba, 2025

Vụ ‘thổi giá’ đất lên 30 tỉ đồng/m² ở Hà Nội: Phá đấu giá để giữ đất, ‘làm một vụ chấn động địa cầu’

Nhóm bị cáo biết khu đất đấu giá sẽ có tiềm năng tăng giá nên mong muốn mua 1 – 2 thửa để ở hoặc đầu tư kiếm lời. Tuy vậy, do không đủ khả năng tài chính nên bàn nhau ‘phá’ cuộc đấu giá để giữ đất và muốn làm một vụ ‘chấn động địa cầu’.

Ngày 6-3, TAND Hà Nội đã mở phiên tòa lưu động, xét xử sáu bị cáo trong vụ ‘thổi giá’ đất lên 30 tỉ đồng/m² khi tham gia đấu giá tại huyện Sóc Sơn (Hà Nội) từ ngày 26 đến 29-11-2024.

Sáu bị cáo hầu tòa cùng về tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản gồm: Nguyễn Đức Thành (33 tuổi, trú tại Bắc Ninh), Phạm Ngọc Tuấn (34 tuổi), Ngô Văn Dương (31 tuổi), Nguyễn Thị Quỳnh Liên (44 tuổi), Nguyễn Thế Trung (31 tuổi), Nguyễn Thế Quân (31 tuổi, cùng trú tại Đông Anh, Hà Nội).

‘Thổi giá’ đất ngoại thành lên 30 tỉ đồng/m²

Theo cáo trạng, tháng 11-2024 khi biết Công ty đấu giá hợp danh Thanh Xuân chuẩn bị đấu giá đất tại thôn Đông Lai (xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn) các bị cáo đã bàn bạc, trao đổi góp tiền mua hồ sơ, nộp tiền đặt cọc đăng ký tham gia đấu giá 58 thửa đất.

Cả nhóm thống nhất từ vòng thứ nhất đến vòng thứ tư sẽ đấu giá theo trình tự, trả giá dưới mức giá mà Tuấn ấn định từ trước. Kết quả đấu giá ở vòng thứ tư nếu thấy những người tham gia đấu giá khác trả giá vượt mức tối đa mà Tuấn đã ấn định, đến vòng thứ năm các bị cáo sẽ trả giá cao bất thường. Sau đó tới vòng thứ sáu nhóm không trả giá nhằm mục đích để phiên đấu giá không thành công, buộc phải tổ chức đấu giá lại.

Kết quả điều tra xác định có 36/58 thửa đất bị nhóm Tuấn, Dương, Thành, Trung, Liên và Quân thông đồng cố ý nâng giá ở vòng thứ năm với giá cao bất thường từ hơn 59 triệu đồng/m2 đến hơn 30 tỉ đồng/m2. Đến vòng thứ sáu thì tất cả sáu người trên đều không bỏ giá.

Sau khi đấu giá viên công bố kết quả đấu giá ở vòng thứ năm, do nhóm của Tuấn bỏ giá cao bất thường nên nhiều khách hàng chửi bới, gây mất an ninh trật tự tại khu vực đấu giá. Và đúng như “kịch bản” sáu người này không trả giá tại vòng thứ sáu, phiên đấu giá không thành công.

Cáo trạng xác định hành vi nâng giá của nhóm này đã vi phạm Luật Đấu giá tài sản, hậu quả gây thiệt hại tổng gần 420 triệu đồng. Trong đó, gây thiệt hại cho Công ty đấu giá hợp danh Thanh Xuân hơn

252 triệu đồng và 230 người mua hồ sơ tham gia đấu giá hơn 165 triệu đồng.

“Phải làm một vụ chấn động địa cầu”

Tại tòa, bị cáo Phạm Ngọc Tuấn thừa nhận hành vi phạm tội và khai khi nắm được tin về việc tổ chức đấu giá đất, biết khu đất này gần Khu công nghiệp Nội Bài, có tiềm năng tăng giá nên mong muốn mua được 1 – 2 thửa để ở hoặc đầu tư kiếm lời.

Để tham gia đấu giá, Tuấn cùng năm người thống nhất mua 58 bộ hồ sơ của 58 thửa đất. Cả nhóm hẹn nhau ở quán cà phê để xem xét hồ sơ, vị trí các thửa đất cũng như mức giá sẽ đưa ra cho từng thửa.

Tuấn sau đó gọi điện tới Công ty đấu giá hợp danh Thanh Xuân (đơn vị tổ chức đấu giá các thửa đất) và được tư vấn có thể bỏ giá tùy theo ý chí cá nhân, không hạn chế mức tiền. Nhóm sau đó lên kế hoạch nếu không đủ khả năng tài chính thì sẽ “phá” cuộc đấu giá.

Hội đồng xét xử hỏi theo hiểu biết cá nhân thì giá 1m2 đất tại khu đấu giá là khoảng bao nhiêu, Tuấn nói tối đa là 40 triệu đồng/m².

Chủ tọa truy vấn: “Vậy tại sao bị cáo lại trả tới 30 tỉ đồng/m², một mức giá không tưởng?”. Tuấn nói rằng mục đích của hành vi này là để giữ lại những thửa đất mà mình thích cho phiên đấu giá sau.

Đáng chú ý, khai báo ngay sau đó, bị cáo Ngô Văn Dương thừa nhận sau khi thực hiện phi vụ này, dư luận, báo chí đưa thông tin nên bắt đầu lo lắng, hỏi Tuấn: “Liệu có làm sao không?” và được Tuấn đáp: “Không làm sao hết”.

“Tuấn dặn nếu nhà báo hay ai hỏi, phải nói mình là người có tiền, là giới siêu giàu, phải làm một vụ chấn động địa cầu…”, Dương khai.

Tuy nhiên nhận thấy hành vi của bản thân “chắc chắn là phạm tội”, sợ bị xử lý, Dương cùng một số bị cáo đã ra đầu thú.

Gây rối loạn thị trường bất động sản

Sau nửa ngày xét xử, tòa tuyên phạt bị cáo Phạm Ngọc Tuấn 3 năm tù; Ngô Văn Dương 30 tháng tù; Nguyễn Đức Thành 24 tháng tù; Nguyễn Thị Quỳnh Liên, Nguyễn Thế Trung, Nguyễn Thế Quân từ 12 – 18 tháng tù cho hưởng án treo.

Tòa đánh giá các bị cáo đều có nhận thức, hiểu biết pháp luật song sai phạm vì động cơ vụ lợi, gây hậu quả rất nghiêm trọng, ảnh hưởng uy tín cơ quan tổ chức liên quan, gây rối loạn thị trường bất động sản, gây bức xúc bất bình trong xã hội.

Theo: https://tuoitre.vn

10 Tháng Ba, 2025

Tranh chấp nào thường phát sinh trong giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ra đời sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các giao dịch của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, người mua vẫn phải lưu ý đến điều kiện giao dịch, tiến độ thanh toán, điều kiện bàn giao, chất lượng bất động sản… để hạn chế rủi ro trong quá trình giao dịch.

Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng. Ảnh minh họa: Nhân Tâm

Để hạn chế những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch mua bán đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, resort villa…, người mua phải kiểm soát nội dung thoả thuận ban đầu giữa các bên trong hợp đồng mua bán và có những sự chuẩn bị chu đáo về mặt pháp lý để sẵn sàng cho mọi sự cố có thể xảy ra trong giao dịch.

Những tranh chấp phổ biến trong các giao dịch này thường là tranh chấp về điều kiện giao dịch của bất động sản, tranh chấp về tiến độ thanh toán, thời hạn và điều kiện bàn giao, chất lượng bất động sản được bàn giao…

Tranh chấp về điều kiện giao dịch

Điều người mua cần phải kiểm tra đầu tiên là đối tượng của hợp đồng như condotel, resort villa… (bất động sản) được chào bán có đảm bảo pháp lý để được đưa vào kinh doanh hay không. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi) không quy định về điều kiện giao dịch đối với loại hình bất động sản căn hộ du lịch, dẫn đến đã có nhiều tranh chấp phát sinh liên quan đến điều kiện đưa vào giao dịch đối với loại hình bất động sản này.

Vụ việc thực tế thể hiện tại Bản án số 11/2022/DS-ST ngày 2-6-2022 của Toà án nhân dân thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà về việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn và chủ đầu tư là Công ty cổ phần T. cho thấy toà án theo quan điểm không tuyên hợp đồng mua bán căn hộ du lịch vô hiệu.

Theo tòa án, thời điểm hiện tại dự án đã có giấy phép xây dựng, điều kiện về giấy phép xây dựng đã được khắc phục và toà nhà có căn hộ đã được phép đưa vào sử dụng dù cho tại thời điểm ký kết hợp đồng dự án chưa được cấp giấy phép xây dựng. Toà án nhận định rằng mục đích và nội dung của hợp đồng mà các bên hướng tới đã đạt được, không thay đổi về bản chất nên yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu của người mua là không có căn cứ.

Để khắc phục tình trạng này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật KDBĐS 2023) tại khoản 1 Điều 8 đã quy định nghiêm cấm hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định.

Quy định về điều kiện đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai (trong đó có loại hình bất động sản nghỉ dưỡng) được đưa vào kinh doanh theo Điều 24 của Luật KDBĐS 2023 như sau: Công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất; có giấy phép xây dựng công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng… đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật KDBĐS 2023.

Một khi người mua thẩm định được tính pháp lý của căn hộ đã đủ điều kiện kinh doanh thì sẽ tránh được rủi ro bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nguy cơ hợp đồng vô hiệu. Cần lưu ý thêm để người mua yêu cầu giải quyết hệ quả của hợp đồng vô hiệu, nhận lại số tiền đã thanh toán cũng chưa hẳn là điều dễ thực hiện.

Tranh chấp về tiến độ thanh toán giá bán bất động sản

Hiện nay, Điều 25 Luật KDBĐS 2023 quy định việc thanh toán trong mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.

Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trong thực tế, vấn đề người mua nhận bàn giao căn hộ đạt đúng quy chuẩn đã thoả thuận sau đó thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ hay thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ thoả thuận trước, sau đó mới nhận bàn giao vẫn là nội dung các bên thường tranh chấp.

Điều này dẫn đến hệ quả khi xảy ra sự việc căn hộ bàn giao không đúng chất lượng, quy chuẩn đã thoả thuận và người mua không đồng ý thanh toán theo tiến độ khi chất lượng căn hộ chưa đạt yêu cầu.

Vì vậy, hợp đồng nên quy định rõ bên nào phải là bên thực hiện nghĩa vụ trước hoặc việc một bên vi phạm chất lượng bàn giao là điều kiện để bên kia được hoãn thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ. Tránh trường hợp hợp đồng chỉ quy định chung chung, không xác định rõ bên nào phải thực hiện nghĩa vụ trước dẫn đến những tranh chấp sau này.

Một số hợp đồng mua bán trong thực tế cho thấy các bên thường thoả thuận tại phụ lục hợp đồng về tiến độ thanh toán giá trị căn hộ có nội dung bên mua sẽ thanh toán đạt 70% (hoặc 50%) giá trị hợp đồng tại thời điểm có thông báo bàn giao căn hộ.

Nội dung thỏa thuận này có thể được hiểu rằng, ngay khi có thông báo nhận bàn giao, bên mua phải tiến hành thanh toán dù rằng bên mua chưa được kiểm tra chất lượng căn hộ, chưa được nhận bàn giao nhưng đã phải thanh toán giá trị căn hộ đến tiến độ khi đã nhận bàn giao theo luật. Điều này là không phù hợp với tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản và gây thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của bên mua.

Do đó, cần ràng buộc điều kiện được xem như là các bên đã bàn giao hoàn tất khi người mua đồng ý ký vào biên bản nhận bàn giao căn hộ. Thời điểm này mới được xem là người mua đã hoàn tất việc nhận bàn giao và sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán đạt đến 70% (hoặc 50%) giá trị căn hộ.

Thiết nghĩ, hợp đồng mẫu (hợp đồng mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú) do Chính phủ quy định ⁽¹⁾nên theo hướng việc mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 25 của Luật KDBĐS 2023.

Việc thanh toán sẽ không được quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao căn hộ cho khách hàng (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng).

Người mua cũng phải lưu ý những thoả thuận mang tính chất không bảo đảm công bằng trong giao dịch cho người mua. Đơn cử như trong trường hợp người mua vi phạm thời hạn thanh toán của bất kỳ đợt thanh toán theo tiến độ nào cũng sẽ bị mất quyền được yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ chịu phạt khi vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ, vi phạm thời hạn nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Trong khi đó, ở chiều hướng ngược lại, dù chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ, nghĩa vụ nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn có quyền phạt vi phạm khi người mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ ngoài khoản tiền chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo luật.

Tranh chấp về thời hạn, điều kiện bàn giao và vận hành khai thác

Tranh chấp về thời hạn bàn giao căn hộ là tranh chấp phổ biến giữa các bên. Trong thực tiễn, để đảm bảo quyền lợi của khách hàng, tới thời điểm bàn giao, tuy chưa thể thực tế hoàn thiện dự án để đưa vào vận hành, khai thác (vì nguyên nhân chủ quan từ phía chủ đầu tư) nhưng một số chủ đầu tư có thiện chí sẽ vẫn ký thoả thuận nhận bàn giao và chi trả phí như khi đưa vào vận hành, khai thác thực tế cho khách hàng.

Người mua cần lưu ý thoả thuận liên quan đến cam kết về tiến độ (khoảng thời hạn gia hạn bàn giao), những sự kiện pháp lý được xem là sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan để chủ đầu tư được miễn trừ các trách nhiệm dân sự khi vi phạm thời hạn bàn giao. Bên cạnh đó là tìm phương án giải quyết khi đến thời điểm bàn giao, đưa vào vận hành khai thác (sau khi hết thời hạn gia hạn, khoảng thời hạn diễn ra sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan) nhưng chủ đầu tư không thể đáp ứng được tiến độ.

Ngoài ra, trong thực tiễn xét xử, có toà án đã nhận định rằng đối với việc bàn giao căn hộ khi chưa hoàn thành phần sử dụng chung, phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của bên bán… chưa hoàn thiện hệ thống xử lý chất thải không ảnh hưởng đến các điều kiện bàn giao căn hộ theo quy định tại Điều 27 Nghị định 06/2021/NĐ-CP.

Vì vậy, ngoài chất lượng của căn hộ bàn giao, để đảm bảo đạt được mục đích khi giao kết hợp đồng, người mua cần lưu ý thoả thuận về việc căn hộ được bàn giao phải đáp ứng được điều kiện để đưa vào vận hành, khai thác kinh doanh dịch vụ phục vụ du lịch.

Hiện tại, Điều 27 của Luật KDBĐS 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tuy nhiên, Nghị định 35/2023/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng quy định căn cứ vào điều kiện cụ thể, công trình, từng phần công trình, hạng mục công trình đã hoàn thành và được nghiệm thu theo quy định được bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc đơn vị khai thác, sử dụng.

Dù vậy, để người mua đạt được mục đích khi giao kết hợp đồng khi nhận bàn giao căn hộ thì cần lưu ý đến những cam kết của chủ đầu tư đối với tiến độ những hạng mục khác của dự án để đảm bảo căn hộ có thể được đưa vào khai thác, sử dụng.

Bình Định là địa phương đang được nhiều nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng quan tâm. Ảnh minh họa: Hiếu Trương

Tranh chấp về chất lượng bất động sản được bàn giao

Thông thường, các hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tại phụ lục thoả thuận về danh mục trang thiết bị, vật liệu gắn liền với căn hộ thường có thoả thuận cho phép chủ đầu tư được tuỳ nghi lựa chọn vật liệu, trang thiết bị thay thế từ các nhà cung cấp như “chất lượng tương đương”, “tuỳ theo thiết kế của chủ đầu tư”…

Không ít trường hợp khách hàng mua căn hộ khi nhận bàn giao thì phát hiện căn hộ được bàn giao không đúng với thiết kế ban đầu và/hoặc nội thất, chất lượng căn hộ không đúng với bản mô tả ban đầu tại hợp đồng đã ký kết hoặc không phù hợp với khái niệm “tương đương” đã thoả thuận.

Để hạn chế các tranh chấp liên quan đến trường hợp này, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản về nghiệm thu chất lượng công trình, các văn bản thể hiện nguồn gốc, xuất xứ nguyên vật liệu… Ngoài ra, khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ du lịch thì người mua cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ các khái niệm như “vật liệu tương đương”, “chất lượng tương đương”…, đây là các khái niệm có nội hàm rộng, dễ đánh tráo nhưng lại khó chứng minh.

Trường hợp xác định rõ chủ đầu tư có vi phạm thì người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư khắc phục trong thời hạn nhất định theo thoả thuận tại hợp đồng trước khi ký biên bản nhận bàn giao căn hộ. Trường hợp trong hợp đồng mua bán quy định chế tài do vi phạm thì người mua cũng nên xem xét áp dụng để bảo vệ quyền lợi của mình. Vì vậy, hợp đồng cần ghi nhận rõ những quyền này của người mua căn hộ.

Ngoài ra, nếu người mua có ý định theo đuổi một tiến trình tố tụng để bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư bàn giao căn hộ không đúng chất lượng đã thoả thuận (khi các bên không thể thống nhất được qua quá trình tự thương lượng, hoà giải) thì phải cân nhắc đến việc thu thập chứng cứ chứng minh cho lập luận này.

Như vậy, Luật KDBĐS 2023 ra đời sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các giao dịch của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người mua. Tuy nhiên, người mua cũng cần phải lưu ý đến những nội dung như bài viết đã đề cập để hạn chế rủi ro liên quan đến những vấn đề này trong quá trình giao dịch.

Theo: https://thesaigontimes.vn

10 Tháng Ba, 2025

Lận đận danh phận condotel

Không như kỳ vọng, các chuyên gia cho biết số lượng condotel hiện nay đang rất lớn, song tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai năm 2024, danh phận của condotel vẫn rất mờ nhạt.

Từng là “gà đẻ trứng vàng”, phát triển ồ ạt trong giai đoạn 2015 – 2018, thế nhưng sau ồn ào từ việc thiếu hành lang pháp lý rõ ràng, khó khăn trong cấp sổ hồng, đến vụ vỡ trận cam kết lợi nhuận Cocobay, phân khúc condotel rơi vào trầm lắng và chưa tìm thấy lối ra.

Nguồn cung và lượng tiêu thụ condotel trong tháng 5/2024. Nguồn: DKRA

Condotel “dò đáy”

Thực tế, theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), condotel xuất hiện ở nước ta từ năm 2014 và phát triển bùng nổ ở giai đoạn 2015 – 2018, hàng chục nghìn sản phẩm condotel với tổng giá trị khoảng 297.128 tỷ đồng được tung ra thị trường tại nhiều địa bàn có lợi thế du lịch như Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Đà Nẵng…

Thế nhưng bắt đầu từ năm 2019, sau những “cú đấm bồi” từ pháp lý đến cam kết lợi nhuận, dịch bệnh… loại hình sản phẩm này mất điểm trong mắt các nhà đầu tư, rơi vào trầm lắng.

Đã có nhiều kỳ vọng rằng khi các “luật đinh” của thị trường bất động sản được sửa đổi, bổ sung, condotel sẽ có “danh phận”, sớm phục hồi và ổn định.

Song, báo cáo phân tích mới đây của DKRA cho thấy sức cầu condotel hồi quý I/2024 đã xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua, lượng tiêu thụ chỉ bằng 35% so với cùng kỳ, 90% dự án không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý. Trong khi đó, 2 tháng đầu của quý II, thị trường cũng chỉ ghi nhận 1 dự án ở giai đoạn tiếp theo và tiêu thụ được 1 căn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, lượng giao dịch kém do nguồn cung yếu, hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm giá trị cao, phải cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm đã cắt lỗ từ trước của các chủ đầu tư. Trong khi, niềm tin nhà đầu tư chưa được phục hồi do hành lang pháp lý chưa rõ ràng, chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, thanh khoản kém.

“Một số dự án condotel vẫn “đóng” giỏ hàng, không phát sinh giao dịch do vướng mắc pháp lý. Để “hồi sinh” loại hình condotel, Nhà nước cần sớm “lấp đầy” khoảng trống pháp lý cho người mua, quy định ràng buộc quyền lợi, trách nhiệm rõ ràng của chủ đầu tư, khách mua, đơn vị quản lý…”, ông Đính chia sẻ.

Mờ nhạt danh phận condotel

Cũng theo đánh giá của nhiều chuyên gia “mùa đông condotel” sẽ tiếp tục kéo dài. Sức cầu chung tiếp tục giảm và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Bởi lẽ, dù đã được nhắc đến tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 nhưng nội dung của 2 bộ luật quan trọng trên cho thấy, bóng dáng của loại hình condotel vẫn còn khá mờ nhạt.

Cụ thể, tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có 6 lần cụm từ “du lịch” được nhắc đến, tuy nhiên cụ thể loại hình căn hộ du lịch (condotel) là gì, định nghĩa, chức năng, quyền sở hữu,…. dường như vẫn chưa được thể hiện một cách rõ ràng.

Hay tại Luật Đất đai 2024 nội dung liên quan đến đất đai gắn với loại hình căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng cũng chưa thật sự xuất hiện một cách rõ ràng, tường minh.

Tại điều 9 quy định về phân loại đất hiện không xuất hiện cụm từ “du lịch, nghỉ dưỡng” nào và loại hình condotel được cho là nằm trong phạm trù điều chỉnh của khoản đ, điểm 2 điều 9 “ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản”.

Tại điều 143 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau, loại hình condotel có thể nằm trong phạm trù của khoản C, điểm 1.

Song, khái niệm về căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng (condotel) liên quan đến xác định mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… vẫn chưa được tách bạch một cách rõ ràng, tường minh.

Trao đổi riêng với DĐDN, ông Đỗ Viết Chiến – Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng condotel là loại sản phẩm mới so, thiếu hành lang pháp lý rõ ràng, thế nhưng nhiều địa phương lại cấp phép cho phát triển ồ ạt, số lượng condotel trên cả nước hiện nay là rất lớn và khó để “xử lý”.

Việc định danh cho phân khúc này đã được tính toán nhiều lần, thế nhưng rất khó. Bởi xét trên khía cạnh quy hoạch, xác định đơn vị ở sẽ làm gia tăng dân số, và đặt ra những yêu cầu nhiều hơn về hạ tầng xã hội như y tế, trường học…Cũng từ đó, để xác định loại đất thực hiện dự án là gì cũng khó khăn.

Theo ông Chiến, khung pháp lý vẫn tiếp tục là trở ngại lớn cho condotel, ngay cả Luật Đất đai 2024 hay trước đó là Nghị định 10/2023/NĐ-CP cũng khó cởi trói vấn đề cấp sổ hồng. Muốn giải phóng hàng tồn kho lớn không phải là câu chuyện một sớm một chiều mà đòi hỏi phải có thời gian triển khai dài và có sự kết hợp chặt chẽ giữa các bên, từ Chính phủ, các ban ngành cho đến các chủ đầu tư và nhà đầu tư.

Theo: https://cafef.vn

9 Tháng Ba, 202510 Tháng Ba, 2025

Bản án phúc thẩm Tranh chấp hợp đồng hợp tác giữa Nhà đầu tư và Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Bản án số: 454/2024/DS-PT Ngày: 15/7/2024
V/v: Tranh chấp hợp đồng hợp tác

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:Bà Trần Thị Liên Anh

Các Thẩm phán: Ông Vũ Toàn Giang
Bà Trần Thị Thu Nam

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thùy Trang, Thư ký Tòa án

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội: Bà Nguyễn Thị Phương Lan, Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 15 tháng 7 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 209/2024/TLPT-DS ngày 21/6/2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng hợp tác”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 25/4/2024 của Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 311/2024/QĐ-PT ngày 26/6/2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 401/2024/QĐPT-HPT ngày 08/7/2024, giữa các đương sự sau:

Nguyên đơn: Ông Ngô Quang Dũng, sinh năm 1964.
Địa chỉ: số 28, ngõ 445/46, đường Lạc Long Quân, phường Xuân La, quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội.
Bị đơn: Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE
Địa chỉ: Tầng 7, Tòa nhà Sunshine Centre, số 16, đường Phạm Hùng, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Lương Thành Long – Tổng giám đốc Người đại diện theo ủy quyền: Ông Vũ Nghị Lực, ông Đặng Thành Vinh, bà Cao Thị Ngọc Mai, bà Nguyễn Kiều Oanh (theo giấy ủy quyền số 45/2023/GUQ-KSFINANCE ngày 07.11.2023 của Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE)

Do có kháng cáo của Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE là bị đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN: Theo án sơ thẩm vụ án có nội dung như sau:

* Nguyên đơn ông Ngô Quang Dũng trình bày:

Ngày 28.02.2022, ông và Công ty cổ phần đầu tư KSFinance (sau đây gọi tắt là KSF) ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 có nội dung như sau:

– Mục đích hợp tác kinh doanh: Bên B (Ngô Quang Dũng) đồng ý góp vốn và Bên A (Công ty cổ phần đầu tư KSFinance) đồng ý nhận và quản lý phần góp vốn của Bên B để thực hiện hoạt động kinh doanh sản phẩm tại Dự án theo Giấy chứng nhận đầu tư số ITLH00043184 nhằm hướng tới phân chia lợi nhuận, kết quả đạt được theo thỏa thuận tại Hợp đồng này phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan; Bên A cam kết đảm bảo bên B sẽ được hưởng các quyền lợi đầu tư theo quy định của pháp luật.

– Giá trị khoản đầu tư: 4.000.000.000 đồng (bốn tỷ đồng).

– Thời hạn hợp tác áp dụng với Khoản đầu tư là 01 năm từ ngày 28.02.2022 đến ngày 28.02.2023.

– Phân chia kết quả kinh doanh: lợi nhuận cố định áp dụng và tính trên khoản đầu tư là 11.0%/năm (trên cơ sở tính 1 năm là 365 ngày), tính từ ngày Bên B chuyển đủ khoản giá trị khoản đầu tư đến ngày Bên B nhận lại khoản đầu tư gốc.

– Thời điểm chi trả lợi nhuận cố định: 03 tháng

– Mục tiêu Dự án đầu tư: Dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long địa chỉ tại Hà Nội.

Thực hiện Hợp đồng, ngày 28.02.2023 ông Dũng đã nộp 4.000.000.000 đồng (bốn tỷ đồng) vào tài khoản của KSF tại Ngân hàng TMCP Kiên Long. Sau đó ông nhận được Giấy chứng nhận đầu tư số ITLH00043184 ngày 28.02.2022 do KSF phát hành.

Quá trình thực hiện hợp đồng, ông đã nhận được 02 lần lợi nhuận cố định cụ thể:

Lần 1, nhận ngày 30.5.2022, số tiền là 104.213.699 đồng; lần 2 nhận ngày 29.8.2022 số tiền là 104.213.699 đồng. Ngoài các lần trên, kể từ ngày 28.11.2022 đến nay ông không nhận được số tiền lợi nhuận cố định theo thỏa thuận của Hợp đồng nữa. Thời điểm ngày 28.11.2022, ông đã đề nghị KSF thực hiện điều 3.3 và Phụ lục 2 của Hợp đồng, chấp nhận trả phí rút một phần hoặc rút hết vốn, nhưng không được KSF trả lời, ông đến văn phòng công ty để làm việc nhưng bị bảo vệ chặn ở tầng 1 không cho gặp người có thẩm quyền của KSF.

Hết thời hạn hợp tác theo quy định của Hợp đồng, ngày 28.02.2023 ông có yêu cầu công ty hoàn trả lại vốn thông qua ứng dụng KSFInvest (là ứng dụng mà điều khoản 5.2,5.5 của Hợp đồng quy định) và có gọi điện cho nhân viên tư vấn (cô Hiền) nhưng không được trả lời và cũng không nhận lại được vốn. Đến ngày 16.8.2023, ông nhận được tin nhắn tự động của KSF về việc gia hạn và chuyển đổi hợp đồng đặt mua, sở hữu bất động sản thương hiệu Sunshine, có số điện thoại liên hệ qua tổng đài 1900633566 nhưng không thể liên hệ. Và từ đó đến nay KSF không liên hệ và không trả tiền vốn cho ông theo thỏa thuận của Hợp đồng.

Về mục đích sử dụng vốn hợp tác kinh doanh theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH 00043184 và Giấy chứng nhận đầu tư số ITLH 00043184: Tại Điều 1.1 Phần B (các điều kiện chính của hợp đồng) có nội dung: Bên B (Ngô Quang Dũng) đồng ý góp vốn và Bên A (Công ty cổ phần đầu tư KSFinance) đồng ý nhận và quản lý phần góp vốn của Bên B để thực hiện hoạt động kinh doanh sản phẩm tại Dự án theo Giấy chứng nhận đầu tư số ITLH00043184 nhằm hướng tới phân chia lợi nhuận, kết quả đạt được theo thỏa thuận tại Hợp đồng này phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan. Tuy nhiên, tại mục 5 Phần A của hợp đồng lại thỏa thuận về Mục tiêu Dự án đầu tư là Dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long. Điều này tiếp tục được khẳng định tại mục 3 Giấy chứng nhận đầu tư số ITLH00043184 (dự án đầu tư: ITLH00043184) sau khi KSF nhận vốn góp của ông. Như vậy, KSF có trách nhiệm thực hiện đúng cam kết là sử dụng khoản vốn góp hợp tác đầu tư của ông để đầu tư cho Dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long. Lý do: các điều kiện riêng của hợp đồng luôn có giá trị cao hơn các điều kiện chung của hợp đồng . Hơn nữa, giấy chứng nhận đầu tư không thể hiện KSF được sử dụng vốn của ông vào các mục đích kinh doanh khác.

Quá trình giải quyết vụ án, KSF cung cấp tài liệu chứng cứ về Dự án do Công ty cổ phần đầu tư Xuân La với KSF trong đó có Hợp đồng dịch vụ Tư vấn và Môi giới Bất động sản số 2012/HDDV/XUANLA-KSF, nội dung: Công ty KSF cung cấp dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản, dịch vụ truyền thông maketing, dịch vụ môi giới cho Công ty cổ phần đâu tư xây dựng Xuân La tại Dự án xây dựng nhà ở thấp tầng tại ô đất TT6 – 2 thuộc quy hoạch chi tiết Khu chức năng đô thị Tây Tựu, phường Tây Tựu, quận Bắc Từ Liêm, Thành phố Hà Nội (do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Xuân La làm chủ đầu tư theo Văn bản số 2224/UBND – SXD ngày 05.6.2020 của UBND Thành phố Hà Nội). Tuy nhiên không có căn cứ pháp lý cũng như căn cứ nội bộ của công ty Cổ phần đầu tư Xuân La cho thấy Dự án nêu trên là Dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long. Trường hợp giả định Dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long là tên thương mại của Dự án do Công ty cổ phần đầy tư xây dựng Xuân La làm chủ đầu tư thì:

– Tại Hợp đồng dịch vụ Tư vấn và Môi giới bất động sản số 2012/HDDV/XUANLA –KSF, Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Xuân La không cho phép Công ty KSF huy động vốn cho Dự án; KSF không cũng không có quyền/nghĩa vụ/trách nhiệm được/bắt buộc phải góp vốn đầu tư với Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Xuân La. Tại Điều 3.c quy định rõ “không quy định nào trong Hợp đồng này được hiểu là bên A ủy quyền cho Bên B để thu bất kỳ khoản tiền nào của khách hàng”.

– Tại Điều 4.12 của Hợp đồng dịch vụ Tư vấn và Môi giới Bất động sản chỉ quy định cho Bên B (KSF) có quyền ký các hợp đồng, Phụ lục hợp đồng liên kết/hợp tác/phân phối các văn bản thương thảo, các giao dịch phát sinh với Đại lý (là đơn vị khác có chức năng phù hợp tham gia thực hiện một phần/toàn bộ dịch vụ tại Hợp đồng này) liên quan đến hoạt động truyền thông maketing, kinh doanh, môi giới bất động sản tại các Dự án của Bên A (Công ty cổ phần đầu tư Xuân La).

Như vậy, không có căn cứ để cho rằng KSF đã sử dụng vốn đầu tư của ông cho Dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long.

Mặt khác, có dấu hiệu gian dối của Ban lãnh đạo KSF chiếm dụng vốn, nay mất khả năng thanh toán, gây thiệt hại 100% giá trị hợp đồng cho nhà đầu tư: bằng việc đưa ra nhu cầu huy động vốn hợp tác kinh doanh cho Dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long một cách mập mờ, không có căn cứ hợp pháp, không có mối liên hệ về đầu tư vốn hợp pháp, Ban lãnh đạo của KSF đã cam kết sử dụng vốn đúng mục đích, với mức lợi nhuận cố định 11%/năm, cam kết ông được linh hoạt rút vốn đầu tư trước hạn…nhằm thu tiền để sử dụng cho các mục đích bất hợp pháp không theo thỏa thuận hợp đồng, không thanh toán lợi nhuận và tiền gốc đầu tư theo cam kết. Mặc dù ông đã liên tục yêu cầu thanh toán, nhưng KSF không thanh toán lợi nhuận, không thanh toán tiền gốc khi kết thúc thời hạn hợp đồng, gây thiệt hại rất lớn về kinh tế cho ông là 100% giá trị góp vốn đầu tư và hơn 50% giá trị lợi nhuận cố định, tiếp tục chiếm dụng vốn thời điểm hiện nay. Đến nay, KSF mất khả năng thanh toán, không lý giải được tiền góp vốn đầu tư của ông được sử dụng vào mục đích gì, không cam kết về thời hạn hoàn trả tiền gốc góp vốn và tiền lãi theo cam kết. Ông đề nghị Tòa án đánh giá có hay không hành vi phạm tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định của pháp luật và quyết định chuyển vụ án đến cơ quan chức năng xử lý theo quy định để bảo vệ an toàn cho các nhà đầu tư, kịp thời ngăn chặn việc tiếp tục coi thường pháp luật, lợi dụng lòng tin của các nhà đầu tư để trục lợi và đề nghị Tòa án nhanh chóng đưa vụ án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Đối với lời khai của KSF với nội dung: “Khi phát sinh vấn đề trên, KSF đã nhiều lần gặp gỡ, trao đổi với ông Ngô Quang Dũng để tháo gỡ khó khăn. Đồng thời, KSFinance cũng đã hết sức nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để bảo đảm quyền lợi của khách hàng” ông Dũng bác bỏ hoàn toàn lời khai này. Trong thời gian đó, khi ông và nhiều khách hàng khác đến trụ sở tại số 16, đường Phạm Hùng thì Công ty cử người chặn ngay từ cửa tầng 1, gọi điện cho nhân viên tư vấn thì được hướng dẫn lòng vòng sang các số điện thoại khác, không thể gặp trực tiếp được ai. Đến tháng 8 năm 2023 ông nhận được các tin nhắn tự động từ tổng đài của KSF hướng dẫn về việc chuyển đổi bất động sản, ngoài ra không gặp bất kỳ ai hướng dẫn tháo gỡ khó khăn như lời khai của bị đơn.

Đối với đề nghị của bị đơn về việc xem xét Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án, nguyên đơn có ý kiến như sau: Nguyên đơn khởi kiện bị đơn tại Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân là đúng thẩm quyền, tại thời điểm nộp đơn khởi kiện thì bị đơn đang có trụ sở tại quậnThanh Xuân, Tòa án quận Thanh Xuân đã có Thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí ngày 20.10.2023, ngày 23.10.2023 Tòa án thụ lý vụ án, ngày 27.10.2023, bị đơn mới có thông báo về việc chuyển trụ sở, thông báo này chỉ gửi cho Tòa án chứ không gửi cho nguyên đơn nên nguyên đơn không thể biết được. Do vậy ông đề nghị Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân tiếp tục giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Đối với thư bảo lãnh ngày 28.02.2022 của Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine đối với Bên bảo lãnh là Công ty cổ phần đầu tư KSFinance để bảo lãnh không hủy ngang cho nghĩa vụ của bên được bảo lãnh phát sinh từ Hợp đồng hợp tác đầu tư số ITLH00043184 ngày 28.02.2022, ông Ngô Quang Dũng (bên nhận bảo lãnh) không yêu cầu Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Ông Ngô Quang Dũng yêu cầu Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân giải quyết: Yêu cầu Công ty KSF thanh lý hợp đồng đã ký giữa hai bên và hoàn trả số tiền lợi nhuận cố định theo thỏa thuận của Hợp đồng, cụ thể:

Số tiền gốc đã đầu tư: 4.000.000.000 đồng (bốn tỷ đồng).
Số tiền lợi nhuận cố định tính đến ngày 28.2.2023 là: 207.282.192 đồng.
Lãi quá hạn theo quy định của pháp luật đối với số tiền 4.000.000.000 đồng từ 01.3.2023 đến ngày 21.12.2023.*Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Vũ Nghị Lực trình bày:
Trong năm 2022, KSF và ông Ngô Quang Dũng có thỏa thuận ký kết các Hợp đồng hợp tác kinh doanh với các nội dung cơ bản như sau:

– Mục đích hợp tác kinh doanh: Ông Ngô Quang Dũng đồng ý góp vốn và KSF đồng ý nhận và quản lý phần vốn góp của ông Ngô Quang Dũng để thực hiện hoạt động kinh doanh tại các dự án và các mục đích đầu tư kinh doanh khác không trái với các quy định của pháp luật, nhằm hướng tới phân chia lợi nhuận và kết quả đạt được theo thỏa thuận tại hợp đồng hợp tác kinh doanh này. Cụ thể, tại Hợp đồng hợp tác kinh doanh đã ký, ông Ngô Quang Dũng được hưởng lợi nhuận cố định là 11%/năm tính trên giá trị Khoản đầu tư.

– Thời hạn hợp tác: 01 năm
– Số tiền ông Dũng đã nộp vào KSF: 4.000.000.000 đồng (bốn tỷ đồng). Thực hiện Hợp đồng hợp tác kinh doanh nêu trên, KSF đã nhận các

Khoản đầu tư của ông Ngô Quang Dũng và thực hiện các hoạt động kinh doanh theo thỏa thuận tại các hợp đồng đã ký.

Tuy nhiên, trong giai đoạn từ Quý IV năm 2022 đến nay, do sự suy thoái chung của nền kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản trong nước đóng băng, chính sách siết chặt tín dụng của các Ngân hàng … đã khiến cho các công ty bất động sản gặp rất nhiều khó khăn (không chỉ riêng KSF và các Chủ đầu tư dự án bất động sản mà KSF có quan hệ hợp tác, đầu tư), trực tiếp gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn thu và dòng tiền của KSF.

Do đó, khi đến hạn hoàn trả giá trị Khoản đầu tư và Lợi nhuận cố định theo các Hợp đồng hợp tác đầu tư, KSF chưa có khả năng thanh toán ngay cho ông Ngô Quang Dũng theo đúng thỏa thuận.

Khi phát sinh vấn đề trên, KSF đã nhiều lần gặp gỡ, trao đổi với ông Ngô Quang Dũng để tháo gỡ khó khăn. Đồng thời, KSFinance cũng đã hết sức nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Cụ thể, trong thời gian vừa qua, công ty đã đề xuất khách hàng cảm thông và xem xét các phương án giải quyết như sau:

1. Gia hạn thời gian thực hiện Hợp đồng thêm 24 tháng để Công ty có thể thu xếp nguồn tiền hợp lý chi trả, đồng thời Khách hàng sẽ được nhận thêm một khoản lợi nhuận bổ sung theo thỏa thuận của các bên.

2. Chuyển đổi giá trị khoản tiền đầu tư sang thành khoản thanh toán các bất động sản khác đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật và ký kết Hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư, tại các Dự án: Sunshine Green Iconic, Sunshine Golden River, Sunshine Sky City, Sunshine Diamond River, Sunshine Capital Tây Thăng Long, Sunshine City, Sunshine Garden, Sunshine Palace…

Tuy nhiên đến nay, Nguyên đơn và KSF vẫn chưa đạt được sự đồng thuận. Đề nghị: Tòa án xem xét, tiếp tục tạo điều kiện cho các bên được thương lượng, trao đổi về các phương án giải quyết vụ việc trên tinh thần thiện chí; chia sẻ và hỗ trợ cho KSF có thêm thời gian thu hồi các khoản đầu tư và các nguồn thu khác, để sớm có khả năng thực hiện nghĩa vụ thanh toán đối với ông Ngô Quang Dũng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 25/4/2024 của Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội đã quyết định:

1. Chấp nhận đơn khởi kiện của ông Ngô Quang Dũng đối với Công ty cổ phần đầu tư KSFinance.

Xác nhận Công ty cổ phần đầu tư KSFinance còn nợ ông Ngô Quang Dũng theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 ngày 28.02.2022 tổng số tiền nợ gốc, lợi nhuận cố định và lãi là 4.681.972.602 đồng, trong đó nợ gốc là 4.000.000.000 đồng, lợi nhuận cố định là 220.602.739 đồng, nợ lãi là 461.469.863 đồng.

Buộc Công ty cổ phần đầu tư KSFinance phải trả cho ông Ngô Quang Dũng tổng số tiền nợ gốc, lợi nhuận cố định và lãi là 4.681.972.602 đồng đồng.

Không nhất trí với quyết định của bản án sơ thẩm, bị đơn Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE, kháng cáo đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 25/4/2024 của Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE đề nghị Hủy bản án sơ thẩm do vi phạm thẩm quyền xét xử vụ án.

Nguyên đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn vắng mặt tại phiên toà. HĐXX công bố lời khai của nguyên đơn.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự tuân thủ đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Sau khi phân tích nội dung vụ kiện, đại diện VKS nhân dân Thành phố Hà Nội đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS- ST ngày 25/4/2024 của Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về hình thức: Đơn kháng cáo của bị đơn Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE nộp trong hạn luật định, đã nộp dự phí kháng cáo, về hình thức là hợp lệ.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

2. Về tố tụng: Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án:

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng giữa cá nhân và doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh, là tranh chấp theo quy định tại Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Theo Khoản 8.2 Điều 8 của Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 ngày 28.02.2022 thì khi phát sinh tranh chấp, hai bên có quyền đưa vụ việc ra Tòa án nơi bên A đặt trụ sở chính để giải quyết. Tại thời điểm nguyên đơn nộp đơn khởi kiện thì bị đơn đang có trụ sở tại quận Thanh Xuân, Tòa án quận Thanh Xuân đã có Thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí ngày 20.10.2023, ngày 23.10.2023 (cũng là ngày nguyên đơn chuyển trụ sở) Tòa án thụ lý vụ án, ngày 27.10.2023, bị đơn mới có thông báo về việc chuyển trụ sở, thông báo này chỉ gửi cho Tòa án sau khi Tòa án đã thụ lý vụ án và không gửi cho nguyên đơn nên nguyên đơn không thể biết được bị đơn đã chuyển trụ sở.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 39 BLTTD: Trường hợp vụ án dân sự đã được Toà án thụ lý và đang giải quyết theo đúng quy định của Bộ luật này về thẩm quyền của Toà án theo lãnh thổ thì phải được Toà án đó tiếp tục giải quyết mặc dù trong quá trình giải quyết vụ án có sự thay đổi nơi cư trú, trụ sở hoặc địa chỉ giao dịch của đương sự. Do đó Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân giải quyết vụ kiện là đúng quy định. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn về nội dung này.

3. Về nội dung:

Ngày 28.02.2022, giữa ông Ngô Quang Dũng và KSF ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 ngày 28.02.2022, mục đích hợp tác kinh doanh là ông Ngô Quang Dũng đồng ý góp vốn và Công ty cổ phần đầu tư KSFinance đồng ý nhận và quản lý phần góp vốn để thực hiện hoạt động kinh doanh sản phẩm tại Dự án và các mục đích đầu tư kinh doanh khác không trái với quy định của pháp luật nhằm hướng tới phân chia lợi nhuận, kết quả đạt được theo thỏa thuận tại Hợp đồng này phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.

Thực hiện Hợp đồng với KSF, ngày 28.02.2022, ông Dũng đã nộp 4.000.000.000 đồng vào tài khoản số 95119899 của KSF tại Ngân hàng Kiên Long (theo Giấy nộp tiền ngày 28.02.2022) và được KSF cấp giấy chứng nhận đầu tư số ITLH00043184 ngày 28.02.2022. Cùng ngày, Công ty cổ phần tập đoàn Sunrise phát hành thư bảo lãnh để bảo lãnh không hủy ngang cho nghĩa vụ của Bên được bảo lãnh (Công ty cổ phần đầu tư KSFinance) phát sinh từ Hợp đồng hợp tác.

Quá trình thực hiện hợp đồng, KSF đã thực hiện việc trả lợi nhuận cố định cho ông Dũng được 02 lần vào ngày 30.5.2022 và ngày 29.8.2022, tổng số tiền đã trả là 208.427.398 đồng (đã trừ 5% thuế thu nhập). Từ sau ngày 29.8.2022, KSF không thực hiện việc chi trả lợi nhuận cố định cho ông Dũng nữa. Ngày 28.11.2022, ông Dũng đến KSF để yêu cầu thực hiện việc rút một phần hoặc rút hết vốn theo quy định của hợp đồng nhưng không được KSF chấp nhận. Hết thời hạn thực hiện hợp đồng, ông Dũng yêu cầu KSF thanh lý hợp đồng nhưng KSF không thanh toán cả gốc và lợi nhuận cố định theo đúng cam kết của hợp đồng. Hai bên cũng không ký gia hạn hợp đồng hoặc các phụ lục khác về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc chuyển đổi hình thức đầu tư.

Tại các buổi hòa giải, bị đơn KSF đưa ra các phương án giải quyết như gia hạn thực hiện hợp đồng thêm 24 tháng hoặc chuyển đổi giá trị khoản đầu tư sang thành khoản thanh toán các bất động sản khác đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng nguyên đơn không đồng ý. Theo hợp đồng thỏa thuận ngày hết hạn là ngày 28.02.2023. Như vậy có đủ cơ sở xác định Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 ngày 28.02.2022 giữa ông Ngô Quang Dũng và Công ty cổ phần đầu tư KSFinance đã hết thời hạn và chấm dứt hiệu lực từ ngày 01.3.2023. Tại phiên tòa bị đơn cũng đồng ý thanh toán cho ông Dũng toàn bộ số tiền gốc ban đầu là: 4.000.000.000 đồng. Theo điểm 3.1 Điều 3 của Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 ngày 28.02.2022 và quy định của pháp luật buộc KSF phải thanh toán số tiền gốc 4.000.000.000 đồng cho ông Dũng là có căn cứ. Do vậy, chấp nhận yêu cầu của ông Dũng buộc KSF phải trả cho ông Dũng số tiền gốc là: 4.000.000.000 đồng.

Đối với yêu cầu buộc bị đơn thanh toán tiền lợi nhuận cố định từ ngày 29.8.2022 đến ngày 28.02.2023, lãi suất 11%/năm là 220.602.739 đồng. Nhận thấy:

Tại mục 3 phần A – Thông tin chung của Hợp đồng quy định: “Phân chia kết quả kinh doanh: lợi nhuận cố định áp dụng và tính trên khoản đầu tư là 11.0%/năm (trên cơ sở một năm bằng 365 ngày), tính từ ngày bên B chuyển đủ giá trị khoản đầu tư đến ngày bên B nhận lại khoản đầu tư gốc (LNCĐ).

Thỏa thuận về lãi 11%/năm là phù hợp quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự do vậy là hợp pháp, được chấp nhận.

Tại điểm 3.1 hợp đồng quy định quyền của bên B: “ được hoàn lại giá trị của khoản đầu tư và lợi nhuận cố định khi hết thời hạn hoặc khi có yêu cầu của bên B”.

Như vậy, theo thỏa thuận của hợp đồng, lợi nhuận cố định sẽ được tính từ ngày ông Dũng nộp tiền vào KSF (ngày 28.02.2022) cho đến ngày hợp đồng hết hạn. Như đã phân tích, Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 ngày 28.02.2022 đã hết thời hạn từ ngày 01.3.2023. KSF đã thanh toán lợi nhuận cố định cho ông Dũng được 02 kỳ (kỳ 1 ngày 30.5.2022 và kỳ 2 ngày 29.8.2022), còn 02 kỳ chưa thanh toán (kỳ 3 ngày 28.11.2022 và lợi nhuận cuối kỳ). Tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn cũng đồng ý nhất trí thanh toán cho nguyên đơn số tiền lợi nhuận cố định của 02 kỳ còn thiếu là 220.602.739 đồng. Do vậy, bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn thanh toán số tiền lợi nhuận cố định của 02 kỳ còn thiếu là 220.602.739 đồng là đúng quy định.

Xét yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn thanh toán số tiền lãi chậm trả trên số tiền nợ gốc 4.000.000.000 đồng tính từ ngày 01.3.2023 đến ngày 25.4.2024, lãi suất là 10%/năm, nhận thấy:

Theo hợp đồng, KSF được sử dụng phần vốn góp của ông Ngô Quang Dũng từ ngày 28.02.2022 đến ngày 28.02.2023, hết thời hạn trên, do KSF không thanh toán gốc nên phải chịu lãi trên nợ gốc quá hạn theo quy định tại Điều 357 và 468 Bộ luật dân sự. Xét thấy yêu cầu của nguyên đơn là phù hợp nên chấp nhận, buộc KSF phải thanh toán cho ông Ngô Quang Dũng tiền lãi trên nợ gốc trên số tiền 4.000.000.000 đồng, lãi suất 10%, thời gian từ ngày 01.3.2023 đến ngày 25.4.2024 tương đương 421 ngày, số tiền là 461.369.863 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn cũng nhất trí thanh toán cho nguyên đơn tổng số tiền lãi tạm tính đến ngày 25/4/2024 là 461.369.863 đồng. Vì vậy, bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn thanh toán cho nguyên đơn tổng số tiền lãi là 461.369.863 đồng là đúng quy định.

Như vậy, tổng số tiền KSF phải thanh toán cho ông Ngô Quang Dũng là: 4.681.972.602 đồng.

Đối với thư bảo lãnh ngày 28.02.2022 của Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine đối với Bên bảo lãnh là Công ty cổ phần đầu tư KSFinance để bảo lãnh không hủy ngang cho nghĩa vụ của bên được bảo lãnh phát sinh từ Hợp đồng hợp tác đầu tư số ITLH00043184 ngày 28.02.2022, do ông Ngô Quang Dũng (bên nhận bảo lãnh) không yêu cầu Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nên Tòa án không xem xét giải quyết. Giành quyền khởi kiện giải quyết về việc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho các đương sự bằng vụ án khác khi các bên có yêu cầu.

Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận, bị đơn Công ty cổ phần đầu tư KSFinance phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Ngô Quang Dũng không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Công ty cổ phần đầu tư KSFinance phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên, áp dụng Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự tuyên Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 25/4/2024 của Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:
– Điều 357, 385, 422, 429, 463, 466, 468 Bộ luật dân sự 2015;
– Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11.01.2019 của Hội đồng Thẩm

phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

– Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH 14 về án phí, lệ phí Tòa án của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Quang Dũng đối với Công

ty cổ phần đầu tư KSFinance.
Xác nhận Công ty cổ phần đầu tư KSFinance còn nợ ông Ngô Quang

Dũng theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00043184 ngày 28.02.2022 tổng số tiền nợ gốc, lợi nhuận cố định và lãi là 4.681.972.602 đồng, trong đó nợ gốc là 4.000.000.000 đồng, lợi nhuận cố định là 220.602.739 đồng, nợ lãi là 461.469.863 đồng (tạm tính đến ngày 25/4/2024).

2. Giành quyền khởi kiện giải quyết về việc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo Thư bảo lãnh ngày 28.02.2022 của Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine cho các đương sự bằng vụ án khác khi các đương sự có yêu cầu.

3.Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty cổ phần đầu tư KSFinance phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, đối trừ vào số tiền dự phí kháng cáo đã nộp tại Biên lai thu số 0036117 ngày 16/5/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.

Án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty cổ phần đầu tư KSFinance phải chịu 112.670.844 đồng án phí dân sự sơ thẩm (chưa nộp).

Hoàn trả ông Ngô Quang Dũng số tiền 56.000.000 đồng đã nộp tại Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0012536 ngày 23/10/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:

– VKSND Thành phố Hà Nội;
– TAND quận Thanh Xuân
– Chi cục thi hành án dân sự quận Thanh Xuân;
– Các đương sự;
– Lưu văn phòng;
– Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Trần Thị Liên Anh

9 Tháng Ba, 202510 Tháng Ba, 2025

Bản án phúc thẩm Tranh chấp hợp đồng bảo lãnh giữa Nhà đầu tư và Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine, nay là Công ty cổ phần phát triển tập đoàn Sunshine

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Bản án số: 405/2024/DS-PT
Ngày: 24/6/2024
V/v: Tranh chấp hợp đồng bảo lãnh

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Liên Anh

Các Thẩm phán: Ông Vũ Toàn Giang
Bà Ngô Tuyết Băng

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thùy Trang, Thư ký Tòa án

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội: Nguyễn Thị Phương Lan, Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 24 tháng 6 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 177/2024/TLPT-DS ngày 20/5/2024 về việc “Yêu cầu thực hiện bảo lãnh”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 20/3/2024 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 264/2024/QĐ-PT ngày 28/5/2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 355/QĐPT-HPT ngày 12/6/2024, giữa các đương sự sau:

* Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thanh Phương, sinh năm 1978

HKTT: Số 108 Quán Thánh, phường Quán Thánh, quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội.

Hiện trú tại: Căn DL 3508 Tòa S2, Sunshine City, KĐT Ciputra, phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Sơn Đen, sinh năm 1982 và ông Lò Việt Cường, sinh năm 1998. (Theo Giấy ủy quyền số công chứng 2358, quyển số 02/2023 TP/CC – SCC/HDGD ngày 20/10/2023)

* Bị đơn: Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine, nay là Công ty cổ phần phát triển tập đoàn Sunshine (đổi tên doanh nghiệp 06/5/2024).

Địa chỉ: Tầng 9, Tòa nhà Sunshine Center, 16 Phạm Hùng, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật: ông Đỗ Văn Trường – Tổng Giám đốc

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Đỗ Thị Ngọc. (Theo Văn bản ủy quyền số 31. UQ – SSG ngày 11 tháng 12 năm 2023)

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

Công ty cổ phần đầu tư KSFINANCE (Tên viết tắt là: KSFINANCE);

Địa chỉ trụ sở chính: Tầng 7, Toà nhà Sunshine Center, số 16 Phạm Hùng, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội;

Người đại diện theo pháp luật: Ông Lương Thành Long; Chức vụ, Tổng Giám đốc;

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Vũ Nghị Lực, bà Nguyễn Thị Thanh Huyền, ông Đặng Thành Vinh – chuyên viên (Theo Giấy ủy quyền số 42/2024/GUQ – KSFINANCE ngày 21/6/2024).

Do có kháng cáo của Công ty cổ phần tập đoàn SUNSHINE là bị đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN: Theo án sơ thẩm vụ án có nội dung như sau:

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 16/9/2022, Công ty Cổ phần Đầu tư KSFinance và bà Phương ký kết Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 với nội dung chính như sau:

– Giá trị khoản đầu tư: 1.000.000.000 đồng do bà Nguyễn Thanh Phương đầu tư vào Công ty Cổ phần Đầu tư KSFinance (Phần A Hợp đồng)

– Thời gian hợp tác: 01 năm kể từ ngày 16/9/2022 đến ngày 18/9/2023 (Phần A Bà Nguyễn Thanh Phương góp vốn và Công ty Cổ phần Đầu tư KS Finance quản lý phần vốn góp của bà Phương để thực hiện hoạt động kinh doanh sản phẩm tại Dự án SunShine Capital Tây Thăng Long và các mục đích đầu tư kinh doanh khác không trái quy định pháp luật nhằm hướng tới phân chia lợi nhuận, kết quả đạt được theo thoả thuận tại Hợp đồng (Khoản 1.1 Điều 1 Phần B Hợp đồng)

Cổ phần Đầu tư KSFinance cam kết bà Phương sẽ được hưởng các quyền lợi về đầu tư theo quy định tại Điều 3 Hợp đồng (khoản 1.2 Điều 1 Phần B Hợp đồng

Bà Phương được quyền (Điều 3 Hợp đồng Phần B Hợp đồng):

Được hoàn lại giá trị khoản đầu tư và các khoản LNCĐ và các ưu đãi khác (nếu có) theo thoả thuận và theo chính sách của Công ty Đầu tư KSFinance từng thời kỳ (nếu có). Khi hết thời hạn hoặc khi có yêu cầu của bà Phương bằng cách thao tác trên ứng dụng KSInvest hoặc gửi Thông báo bằng văn bản tới bên Công ty Đầu tư KSFinance. Các khoản tiền này sẽ được thanh toán chuyển khoản vào tài khoản của bà Phương đã đăng ký với Công ty Đầu tư KSFinance.

Bà Phương được rút toàn bộ khoản đầu tư trước khi hết thời hạn (tất toán Khoản đầu tư trước hạn) bằng việc thực hiện lệnh chấm dứt đầu tư trên ứng dụng KSInvest hoặc gửi Thông báo bằng văn bản tới bên Công ty Đầu tư KSFinance. Trong trường hợp này, LNCĐ sẽ được giảm xuống theo chính sách của Công ty thông báo cho bà Phương có hiệu lực tại thời điểm ký Hợp đồng và được bà Phương gửi thông báo xác nhận tới Công ty.

Kèm theo Hợp đồng Phụ lục số 01 – Bảng minh hoạ thu nhập từ Hợp tác kinh doanh và kết quả đầu tư, nêu rõ lợi nhuận kỳ 01 nhận vào ngày 16/12/2022 với số tiền là 24.869.178 đồng.

Nghĩa vụ của Công ty Đầu tư KSFinance theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 nêu trên được Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine bảo lãnh và đã được Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine phát hành Thư bảo lãnh ngày 16/9/2022 với nội dung chính gồm: Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine bảo lãnh toàn bộ nghĩa vụ của Công ty Đầu tư KSFinance theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 ký giữa Công ty Đầu tư KSFinance và bà Phương

Phạm vi bảo lãnh là các nghĩa vụ thanh toán bao gồm cả nghĩa vụ hoàn trả khoản đầu tư, chi trả lợi nhuận, bồi hoàn và bồi thường thiệt hại phát sinh từ Hợp đồng Bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày 16/9/2022 đến hết ngày 07/11/2023.

Ngày 09/12/2022, bà Phương nhắn tin cho chị Nguyễn Ngọc Trâm (sale của công ty) là người chăm sóc Hợp đồng của bà Phương để hỏi việc kỳ trả lãi đầu tiên. Sau đó chị Trâm mới báo bà Phương là Công ty đã gửi Thông báo gia hạn thanh toán lãi (mà trước đó bà Phương chưa hề nhận được) và chị Trâm đã gửi bản ảnh Thông báo gửi cho bà Phương. Khi bà Phương phản hồi không đồng ý thì chị Trâm cho bà Phương email và số điện thoại của chị Nguyễn Kim Tuyến – Phó Tổng Giám đốc kinh doanh.

Sau đó, bà Phương nhiều lần gọi điện cho chị Tuyến nhưng chị Tuyến luôn tắt máy không nghe điện. Ngày 14/12/2022 bà Phương viết email cho chị Tuyến yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng, thanh toán lợi nhuận đúng hạn vào ngày 16/12/2022, sau đó bà Phương không nhận được phản hồi gì từ chị Tuyến. Ngày 17/12/2022, bà Phương tiếp tục gửi email cho chị Tuyến nói rõ chưa nhận được tiền lợi nhuận kỳ đầu và yêu cầu phải làm rõ vấn đề.

Ngày 19/12/2022, chị Tuyến trả lời email của bà Phương hướng dẫn bà Phương liên hệ chị Huyền Trang – Giám đốc khu vực quản lý khoản đầu tư của bà Phương sẽ là đơn vị cấp cơ sở để giải quyết. Cùng ngày 19/12/2022, bà Phương đã thực hiện lệnh tất toán khoản Đầu tư trước hạn trong phần mềm KSInvest nhưng phần mềm đã bị khóa chức năng tất toán, rất nhiều lần bà Phương thực hiện lệnh tất toán nhưng đều bị báo không thực hiện được.

Trước thái độ vòng vo, lẩn tránh của phía Công ty Đầu tư KSFinance và do công việc quá bận nên bà Phương đã uỷ quyền cho Luật sư thay mặt giải quyết các vấn đề yêu cầu tất toán Khoản đầu tư trước hạn (Hợp đồng uỷ quyền ngày 20/12/2022 giữa bà Phương và Công ty Luật)

Ngày 21/12/2022, Công ty Luật viết email cho chị Huyền Trang yêu cầu hướng dẫn chi tiết và thực hiện thủ tục tất toán Khoản đầu tư trước hạn của bà Phương theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 nhưng phía Công ty Đầu tư KSFinance tiếp tục không có phản hồi.

Ngày 26/12/2022, đại diện Công ty Luật yêu cầu được làm việc với lãnh đạo Công ty Đầu tư KSFinance nhưng họ từ chối không gặp, cố tình trốn tránh thực hiện nghĩa vụ. Nhiều lần sau đó, phía đại diện uỷ quyền của bà Phương liên tục yêu cầu gặp và đề nghị thực hiện thủ tục theo đúng quy định hợp đồng nhưng phía Công ty Đầu tư KSFinance đều trốn tránh không thực hiện. Chỉ sau khi Công ty Luật phát hành công văn và bà Phương có email gửi đến Công ty Đầu tư KSFinance yêu cầu nêu rõ căn cứ điều khoản Luật nào để Công ty Đầu tư KSFinance từ chối làm việc với đại diện theo ủy quyền của bà Phương, phía Công ty Đầu tư KSFinance mới đồng ý gặp đại diện của Công ty Luật.

Tại buổi làm việc ngày 06/01/2023, các đại diện phía Công ty Đầu tư KSFinance đã ra 02 ý kiến không đồng nhất thể hiện rõ thái độ trốn tránh nghĩa vụ thanh toán tiền cho bà Phương, cụ thể chị Phan Thị Huyền Trang Giám đốc khu vực thông báo dừng tất toán trước hạn; còn anh Nguyễn Văn Kiên – Ban xử lý khiếu nại trả lời lỗi phần mềm nên tạm thời app đóng lại mục rút trước hạn.

Với lý do anh Kiên đưa ra bà Phương không chấp nhận vì bà Phương đã và đang yêu cầu tất toán hợp đồng trước thời hạn bằng thủ tục trực tiếp làm việc với Công ty đầu tư KSFinance, không qua app. Với lý do chị Trang đưa ra, đây là lý do trái luật, trái hợp đồng, Điều 3.2 Điều 3 Phần B Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 ngày 16/9/2022, bà Phương được quyền yêu cầu Công ty Cổ phần Đầu tư KSFinance hoàn lại giá trị khoản đầu tư, hợp đồng được ký kết giữa 02 bên, do đó, không có bất kỳ căn cứ nào để phía Công ty Đầu tư KSFinance tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng như chị Trang nêu. Do vậy, đã đầy đủ chứng cứ chứng minh Công ty Đầu tư KSFinance vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền cho bà Phương nên bà Phương đã gửi văn bản yêu cầu Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh Hợp đồng nhưng phía Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine không phản hồi, không chịu thực hiện bảo lãnh theo đúng quy định của pháp luật và các cam kết đã nêu tại Thư bảo lãnh ngày 16/9/2022.

Bà Phương xác nhận không ký kết phụ lục 02 của hợp đồng ITLH00214652 với Công ty KS Finance.

Bà Phương yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

Buộc Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo Thư bảo lãnh ngày 16/9/2022 mà Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine đã phát hành tới bà Phương, cụ thể: Hoàn trả tổng tiền gốc và lợi nhuận cụ thể: 1.100.290.575 đồng. Trong đó:

Tiền gốc là: 1.000.000.000 đồng
Tiền lợi nhuận là: 100.296.575 đồng. Gồm những đợt sau: Đợt 1: vào ngày 12/12/2022: 24.869.178 đồng
Đợt 2: vào ngày 16/3/2023: 24.595.890 đồng
Đợt 3: vào ngày 16/6/2023: 25.142.465 đồng
Đợt 4: vào ngày 18/9/2023: 25.689.042 đồng

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Qua quá trình rà soát và đối chiếu với các hồ sơ, tài liệu lưu trữ tại Công ty, Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine (sau đây gọi tắt là “Công Ty Sunshine”) đã phát hành Thư bảo lãnh đề ngày 16/9/2022 cho hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 ký ngày 16/9/2022 giữa bà Nguyễn Thanh Phương và Công ty CP Đầu tư KSFINANCE (Sau đây gọi tắt là “Công ty KSFinance”) và phát hành Thư bảo lãnh đề ngày 16/09/2022 (sau đây gọi tắt là “Thư Bảo Lãnh”).

Việc phát hành Thư Bảo Lãnh sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận giữa Công Ty Sunshine và Công ty KSFinance tại từng thời điểm. Công Ty Sunshine không can thiệp, không chịu trách nhiệm đối với các nội dung thỏa thuận tại các hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa Công ty KSFinance và Nguyên đơn. Việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh được thực hiện và tuân thủ trên cơ sở quy định pháp luật dân sự và các quy định pháp luật khác có liên quan và theo các điều khoản, nội dung của Thư Bảo Lãnh đã được Công Ty Sunshine phát hành.

Căn cứ nội dung Thư Bảo Lãnh đã phát hành, điều kiện để Công Ty Sunshine thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với Nguyên đơn khi và chỉ khi Nguyên đơn đáp ứng các điều kiện, bao gồm:

(i) Có thông báo bằng văn bản được ký hợp lệ bởi Bên Nhận Bảo Lãnh; (ii) Cung cấp bản gốc Thư Bảo Lãnh (Bản gốc) và Hợp Đồng Hợp Tác

(bản sao) đã ký;
(iii)Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và hồ sơ được gửi hợp lệ và ký

nhận bởi Tập Đoàn Sunshine trước hoặc vào ngày hết hạn Thư Bảo Lãnh. Mặt khác, căn cứ Điều 342 Bộ luật dân sự quy định về trách nhiệm dân sự của bên bảo lãnh: “Điều 342. Trách nhiệm dân sự của bên bảo lãnh
1. Trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ đó.
2. Trường hợp bên bảo lãnh không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo lãnh thì bên nhận bảo lãnh có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thanh toán giá trị nghĩa vụ vi phạm và bồi thường thiệt hại”

Theo đó, Nguyên đơn có trách nhiệm thực hiện các quyền yêu cầu thanh toán với bên có nghĩa vụ là Công ty KSFinance để đảm bảo trước tiên về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Về Phục lục số 02 của Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652, Công ty Sunshine không có ý kiến gì vì việc ký kết hợp đồng và phụ lục cùng các loại thủ tục khác là do hai bên bà Phương có Công ty KS Finance thực hiện. Công ty Sunshine chỉ là bên bảo lãnh.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày:

Ngày 16 tháng 9 năm 2022, KSFINANCE với bà Nguyễn Thanh Phương có thỏa thuận ký kết Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 với các nội dung cơ bản như sau:

– Mục đích: Bà Nguyễn Thanh Phương đồng ý góp vốn với KSFINANCE và KSFINANCE đồng ý nhận quản lý phần vốn góp của bà Nguyễn Thanh Phương để thực hiện hoạt động kinh doanh và các mục đích đầu tư kinh doanh khác nhằm hướng tới phân chia lợi nhuận.

– Giá trị khoản đầu tư: 1.000.000.000 VNĐ (Một tỷ đồng)
– Thời hạn đầu tư là: 01 năm từ ngày 16/9/2022 đến ngày 18/9/2023.
– Phân chia kết quả kinh doanh: Bà Nguyễn Thanh Phương được phân chia lợi nhuận cố định trên khoản đầu tư là 10.5%/năm.
Thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh nêu trên, KSFINANCE đã nhận khoản tiền đầu tư của bà Nguyễn Thanh Phương với số tiền là 1.000.000.000 VNĐ và thực hiện các hoạt động kinh doanh theo thỏa thuận tại hợp đồng đã ký.

Tuy nhiên, trong giai đoạn từ Quý IV năm 2022 đến nay, do sự suy thoái chung của nền kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản trong nước đóng băng, chính sách siết chặt tín dụng của các ngân hàng đã khiến cho các công ty bất động sản gặp rất nhiều khó khăn (không chỉ riêng KSFINANCE và các chủ đầu tư dự án bất động sản mà KSFINANCE có quan hệ hợp tác, đầu tư, trực tiếp gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn thu và dòng tiền của KSFINANCE.

Do đó, khi đến hạn hoàn lại giá trị khoản đầu tư và các lợi ích cố định theo hợp đồng đã ký kết, KSFINANCE chưa có khả năng thanh toán ngay cho bà Nguyễn Thanh Phương theo đúng thỏa thuận.

KSFINANCE cũng đã hết sức tạo điều kiện khi phát sinh vấn đề trên, KSFINANCE đã nhiều lần gặp gỡ, trao đổi với bà Phương để nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Cụ thể, thời gian vừa qua, chúng tôi đã đề xuất khách hàng cảm thông và xem xét các phương án giảiquyết như sau:

(1) Gia hạn thời gian thực hiện Hợp đồng thêm 24 tháng để Công ty có thể thu xếp nguồn tiền hợp lý chi trả, đồng thời khách hàng sẽ được nhận thêm một khoản lợi nhuận bổ sung theo thỏa thuận của các bên.

(2) Chuyển đổi giá trị khoản tiền đầu tư sang thành khoản thanh toán các bất động sản khác đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật và ký kết Hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư, tại các Dự án: Sunshine Green Iconic, Sunshine Golden River, Sunshine Sky City, Sunshine Diamond River, Sunshine Capital Tây Thăng Long, Sunshine City, Sunshine Garden, Sunshine Palace,…

Tuy nhiên đến nay, nguyên đơn và KSFINANCE vẫn chưa đạt được sự đồng thuận. Công ty vẫn rất nỗ lực và thiện chí mong muốn thương lượng, hòa giải để tìm được tiếng nói chung với nguyên đơn trên cơ sở đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho cả hai bên.

Quan điểm của công ty là thời hiệu Hợp đồng là một năm từ 16/9/2022 đến 18/9/2023. Chưa hết một năm nhưng đến khoảng tháng 3/2023 nguyên đơn đã khởi kiện là vi phạm Hợp đồng và Phụ lục số 02 của Hợp đồng. Ngày 05/01/2024, Công ty đã cung cấp cho Tòa án Phụ lục số 02, việc nguyên đơn cho rằng không biết có Phụ lục số 02 là không chính xác, vì Hợp đồng ký với khách hàng và thỏa thuận trên email, mỗi khách hàng có một tài khoản riêng để trao đổi với KS Finance. Công ty khẳng định trong bộ hồ sơ với bà Phương có Phụ lục số 02.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 20/3/2024 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thanh Phương đối với Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine. Về việc yêu cầu thực hiện bảo lãnh theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 ngày 19/6/2022.

Buộc Công ty CP Tập đoàn Sunshine phải thanh toán cho Bà Nguyễn Thanh Phương như sau:

Tiền nợ gốc là: 1.000.000.000 đồng; tiền lợi nhuận là: 100.296.575 đồng.

Tổng số tiền Công ty Sunshine phải thanh toán cho bà Nguyễn Thanh Phương là: 1.100.296.575 đồng.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Không nhất trí với quyết định của bản án sơ thẩm, bị đơn Công ty cổ phần tập đoàn SUNSHINE kháng cáo đối với bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Bị đơn Công ty cổ phần tập đoàn SUNSHINE trình bày: Nguyên đơn không xuất trình được bản gốc Thư bảo lãnh. Tính đến ngày xét xử sơ thẩm thì Thư bảo lãnh đã hết thời hạn yêu cầu. Đề nghị HĐXX hủy bản án sơ thẩm.

Ngày 06/5/2024 công ty đã có thay đổi tên thành Công ty cổ phần phát triển tập đoàn Sunshine đề nghị HĐXX ghi nhận.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Nguyên đơn nhiều lần gửi đơn và đến gặp trực tiếp bị đơn và Công ty KSFinance yêu cầu thanh toán theo thỏa thuận của hợp đồng và thư bảo lãnh nhưng bị đơn và Công ty KSFinance không thanh toán. Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của bà Phương là trong thời hạn của thư bảo lãnh nên đề nghị HĐXX giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần Đầu tư KSFinance đề nghị HĐXX xem xét giải quyết theo quy định.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự tuân thủ đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Sau khi phân tích nội dung vụ kiện, đại diện VKS nhân dân Thành phố Hà Nội đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 20/3/2024 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Về hình thức: Đơn kháng cáo của bị đơn Công ty cổ phần tập đoàn SUNSHINE nộp trong hạn luật định, đã nộp dự phí kháng cáo, về hình thức là hợp lệ.

Về nội dung:

Bà Nguyễn Thanh Phương và Công ty cổ phần Đầu tư KSFinance cùng ký kết Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 ngày 16/9/2022 và phụ lục 01 về bảng minh họa thu nhập từ Hợp tác kinh doanh và kết quả đầu tư. Nội dung hợp đồng: Giá trị khoản đầu tư: 1.000.000.000 đồng do bà Nguyễn Thanh Phương đầu vào Công ty Cổ phần Đầu tư KS Finance (Phần A Hợp đồng); Thời gian hợp tác: 01 năm kể từ ngày 16/9/2022 đến ngày 18/9/2023 (Phần A – Bà Nguyễn Thanh Phương góp vốn và Công ty Cổ phần Đầu tư KS Finance quản lý phần vốn góp của bà Phương để thực hiện hoạt động kinh doanh sản phẩm tại Dự án SunShine Capital Tây Thăng Long và các mục đích đầu tư kinh doanh khác không trái quy định pháp luật nhằm hướng tới phân chia lợi nhuận, kết quả đạt được theo thoả thuận tại Hợp đồng

Xét nội dung Hợp đồng hợp tác kinh doanh và phụ lục số 01 đều dựa trên cơ sở tự nguyện của hai bên và phù hợp với quy định của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội phù hợp với quy định tại các Điều 116, Điều 117 của Bộ luật dân sự, nên làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên đương sự.

Đối với Phụ lục số 02 của Hợp đồng hợp tác kinh doanh. Các đương sự không có ý kiến gì về Phụ lục 02, không yêu cầu Tòa án giải quyết nên HĐXX không xem xét.

*Về việc yêu cầu thực hiện bảo lãnh:

Đối chiếu nội dung của Hợp đồng hợp tác kinh doanh và Phụ lục 01 nêu trên, cũng như quá trình thực hiện Hợp đồng, thấy: Công ty Ks Finance đã vi phạm thỏa thuận trong Hợp đồng và Phụ lục 01 đã ký giữa hai bên, do không yêu cầu trả được khoản tiền nên bà Phương khởi kiện, yêu cầu Công ty Sunshine thực hiện bảo lãnh theo đó Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine bảo lãnh toàn bộ nghĩa vụ của Công ty Đầu tư KSFinance theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 ký giữa Công ty Đầu tư KSFinance và bà Phương. Phạm vi bảo lãnh là các nghĩa vụ thanh toán bao gồm cả nghĩa vụ hoàn trả khoản đầu tư, chi trả lợi nhuận, bồi hoàn và bồi thường thiệt hại phát sinh từ Hợp đồng Bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày 16/9/2022 đến hết ngày 07/11/2023. Điều này được quy định trong Thư bảo lãnh ngày 16/9/2022 của Công ty cổ phần tập đoàn Sunshine.

Xét thấy Thư bảo lãnh phù hợp với quy định của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội, hai bên cũng đã xác nhận có Thư bảo lãnh đối với HĐHTKD số ITLH00214652. Trong Thư bảo lãnh có quy định như sau: “Các nghĩa vụ thanh toán của Bên được Bảo Lãnh (kể cả nghĩa vụ hoàn trả khoản đầu tư, chi trả lợi nhuận, bồi hoàn và bồi thường thiệt hại) cho Bên nhận bảo lãnh phát sinh từ hợp đồng hợp tác; Việc bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày phát hành (ngày 16/9/2022) đến hết ngày 07/11/2023.

Do vậy, yêu cầu thực hiện bảo lãnh của nguyên đơn đối với bị đơn vẫn trong thời hạn Thư bảo lãnh. Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu thực hiện bảo lãnh của bà Nguyễn Thanh Phương đối với Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine là có căn cứ.

Đối với số tiền nguyên đơn yêu cầu bị đơn thực hiện bảo lãnh: Bà Phương yêu cầu Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo Thư bảo lãnh ngày 16/9/2022 mà Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine đã phát hành tới bà Phương, cụ thể: Hoàn trả tổng tiền gốc và lợi nhuận cụ thể: 1.100.296.575 đồng. Trong đó:

Tiền gốc là: 1.000.000.000 đồng
Tiền lợi nhuận là: 100.296.575 đồng. Gồm 04 đợt như sau:
Đợt 1: vào ngày 12/12/2022: 24.869.178 đồng
Đợt 2: vào ngày 16/3/2023: 24.595.890 đồng
Đợt 3: vào ngày 16/6/2023: 25.142.465 đồng
Đợt 4: vào ngày 18/9/2023: 25.689.042 đồng
– Về yêu cầu thanh toán số tiền gốc 1.000.000.000 đồng, do Công ty KS

Finance đã vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng và phụ lục 01 đối với bà Nguyễn Thanh Phương nên buộc phải thanh toán số tiền gốc 1.000.000.000 đồng cho bà Phương. Do bà Phương yêu cầu việc thực hiện bảo lãnh, nên theo như nội dung thư bảo lãnh, Công ty Sunshine phải thực hiện trả số tiền nợ gốc 1.000.000.000 đồng cho bà Phương.

– Về yêu cầu thanh toán số tiền lợi nhuận 100.296.575 đồng

Theo quy định tại Điều 3 Phần A – Phần thông tin “Phân chia kết quả kinh doanh: Lợi nhuận cố định áp dụng và tính trên Khoản đầu tư là 10.5%/năm”. Việc quy định về phần trăm lợi nhuận là thỏa thuận tự nguyện của các bên và được quy định trong hợp đồng. page9image1759711760 page9image1759712048 page9image1759712336 page9image1759712624 page9image1759712912 page9image1759713200 page9image1759713488

Trong thư bảo lãnh quy định về phạm vi bảo lãnh, Công ty Sunshine phải chi trả số tiền lợi nhuận cho bên nhận bảo lãnh. Do vậy, Công ty Sunshine phải thanh toán số tiền lợi nhuận là 100.296.575 đồng.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội phù hợp với nhận định của HĐXX.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty Sunshine.

Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận, bị đơn Công ty Sunshine phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Án phí dân sự sơ thẩm:
Bị đơn Công ty Sunshine phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.
Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm được nhận lại tạm

ứng án phí đã nộp.
Vì các lẽ trên, áp dụng Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự giữ

nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2024/DS-ST ngày 20/3/2024 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.

– –

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:
Điều 116, 117, 280, 335, 357, 513, 466, Điều 468 Bộ luật dân sự 2015; Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội qui định về án phí, lệ phí.

Xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thanh Phương đối với

Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine nay là Công ty cổ phần phát triển tập đoàn Sunshine. Về việc yêu cầu thực hiện bảo lãnh theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số ITLH00214652 ngày 19/6/2022.

Buộc Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine nay là Công ty cổ phần phát triển tập đoàn Sunshine phải thanh toán cho bà Nguyễn Thanh Phương như sau: Tiền nợ gốc là: 1.000.000.000 đồng; tiền lợi nhuận là: 100.296.575 đồng.

Tổng số tiền Công ty Sunshine phải thanh toán cho bà Nguyễn Thanh Phương là: 1.100.296.575 đồng.

Về án phí:
Án phí dân sự phúc thẩm:
Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine nay là Công ty cổ phần phát triển

tập đoàn Sunshine phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm đối trừ vào số tiền dự phí kháng cáo đã nộp tại Biên lai thu số 0009551 ngày 10/4/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Nam Từ Liêm.

Án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine nay là Công ty cổ phần phát triển tập đoàn Sunshine phải chịu 45.008.717 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Nguyễn Thanh Phương không phải chịu án phí. Hoàn trả cho bà Phương số tiền 21.373.038 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai số 0009024 ngày 23/10/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Nam Từ Liêm.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong,tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:

– VKSND Thành phố Hà Nội;
– TAND quận Nam Từ Liêm
– Chi cục thi hành án dân sự quận Nam Từ Liêm;
– Các đương sự;
– Lưu văn phòng;
– Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Trần Thị Liên Anh

14 Tháng Sáu, 2023

Phía sau vụ công nhân nhiễm độc methanol- Kỳ 5: Công an thị xã Thuận Thành cần khởi tố vụ án

(LĐ&PL) Trao đổi với PV Báo Lao động Thủ đô, Luật sư Trần Văn Sáng, Công ty Luật TNHH Hiệp Thành cho rằng: “Đã hơn 03 tháng qua kể từ khi xảy ra vụ án, nếu Công an thị xã Thuận Thành chưa tiến hành trưng cầu giám định đối với người đã chết và những người bị thương là chưa đảm bảo quyền lợi cho người lao động cũng như nhanh chóng xử lý những sai phạm của tổ chức, cá nhân có liên quan”. Sau đây là nội dung cuộc phỏng vấn.

PV: Văn bản số 587 ngày 3/3/2023 của Bệnh viện Bạch Mai cho biết, trong số những công nhân bị nhiễm độc methanol khi làm việc tại Công ty TNHH HS Tech Vina (Công ty HS Tech Vina) thì 1 người đã tử vong, 4 người tiên lượng di chứng mù và 1 người tiên lượng di chứng nặng với não (rối loạn ý thức, rối loạn vận động). Thưa luật sư, như vậy có thể coi đó là vụ tai nạn lao động đặc biệt nghiêm trọng hay chưa? Và cơ quan nào chịu trách nhiệm tiến hành điều tra vụ việc? (Sở lao động Thương binh và xã hội Bắc Ninh hay Công an thị xã Thuận Thành?).

Luật sư Trần Văn Sáng: Để trả lời cho câu hỏi đây có phải là vụ tai nạn lao động hay không? Đặc biệt nghiêm trọng không? Thì trước hết, chúng ta cần xác định tai nạn lao động là gì?

Theo quy định tại khoản 8, Điều 3 – Luật An toàn, vệ sinh lao động năm 2015 thì tai nạn lao động là tai nạn gây tổn thương cho bất kỳ bộ phận, chức năng nào của cơ thể hoặc gây tử vong cho người lao động, xảy ra trong quá trình lao động, gắn liền với việc thực hiện công việc, nhiệm vụ lao động.

Như vậy, theo quy định này, thì sự việc 35 công nhân bị nhiễm độc methanol trong quá trình làm việc tại xưởng sản xuất của Công ty HS Tech Vina đủ điều kiện để coi là một vụ tai nạn lao động.

Tiếp theo, để xác định mức nghiêm trọng của vụ tai nạn lao động này thì cần phải có con số thống kê số người chết hay tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những lao động thì mới có thể nhận định vụ án ở mức nghiêm trọng hay rất nghiêm trọng được. Khi có con số thông kê cụ thể, đối chiếu với quy định tại điểm a, khoản 1, khoản 5 Điều 295 – Bộ luật Hình sự năm 2015, được sửa đổi bởi khoản 97, Điều 1, Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự năm 2017 quy định về tội vi phạm quy định về an toàn lao động, vệ sinh lao động, về an toàn ở nơi đông người thì cơ quan chức năng có thể xác định được mức nghiêm trọng của vụ tai nạn.

Còn về thẩm quyền điều tra vụ việc. Theo điểm b, khoản 2, Điều 11 – Nghị định 39/2016/NĐ-CP ngày 15/5/2016 của Chính phủ hướng dẫn Luật An toàn, vệ sinh lao động thì trước hết thẩm quyền điều tra thuộc Thanh tra Sở Lao động – Thương binh và xã hội của địa phương nơi xảy ra tai nạn. Trong trường hợp này là Thanh tra Sở LĐ-TB& XH tỉnh Bắc Ninh Quy định cụ thể như sau:

“Điều 11. Quyết định thành lập Đoàn Điều tra tai nạn lao động

2. Đoàn Điều tra tai nạn lao động cấp tỉnh

a) Khi nhận được tin báo xảy ra tai nạn làm chết người hoặc làm từ 02 người bị tai nạn nặng trở lên thuộc thẩm quyền Điều tra, Thanh tra Sở Lao động – Thương binh và Xã hội cử người đến hiện trường trong thời hạn 02 giờ và thông báo cho các cơ quan cử người tham gia Đoàn Điều tra tai nạn lao động cấp tỉnh.”.

Trong trường hợp tai nạn lao động có dấu hiệu hình sự, Đoàn Điều tra tai nạn lao động cần phối hợp với cơ quan điều tra có thẩm quyền để tiến hành điều tra vụ tai nạn lao động.

Cụ thể, theo điểm a, b khoản 1 Điều 20 Nghị định 39/2016/NĐ-CP ngày

15/5/2016 của Chính phủ hướng dẫn Luật An toàn, vệ sinh lao động quy định như sau:

“Điều 20. Phối hợp Điều tra tai nạn lao động chết người và tai nạn lao động khác có dấu hiệu tội phạm

1. Việc phối hợp Điều tra tai nạn lao động chết người thực hiện như sau:

a) Khi phát hiện hoặc nhận được tin báo tai nạn lao động chết người, Đoàn Điều tra tai nạn lao động cấp tỉnh có trách nhiệm phối hợp với cơ quan Cảnh sát Điều tra có thẩm quyền Điều tra ban đầu thực hiện việc sau đây: khám nghiệm hiện trường, khám nghiệm tử thi, lấy lời khai, thu thập hồ sơ và tài liệu liên quan; đồng thời thông báo cho Viện Kiểm sát nhân dân cùng cấp để kiểm sát việc khám nghiệm hiện trường, khám nghiệm tử thi;

b) Cơ quan đến nơi xảy ra tai nạn lao động trước có trách nhiệm thông báo cho cơ quan đến sau (cơ quan Cảnh sát Điều tra thông báo cho Đoàn Điều tra tai nạn lao động cấp tỉnh thông qua Thanh tra Sở Lao động – Thương binh và Xã hội). Sau khi thông báo, nếu Đoàn Điều tra tai nạn lao động cấp tỉnh chưa đến kịp, cơ quan Cảnh sát Điều tra vẫn tiến hành khám nghiệm hiện trường, khám nghiệm tử thi, lấy lời khai, thu thập hồ sơ và tài liệu liên quan theo quy định của pháp luật và có trách nhiệm thông báo cho Đoàn Điều tra tai nạn lao động cấp tỉnh những công việc mà cơ quan Cảnh sát Điều tra đã tiến hành thuộc phạm vi quan hệ phối hợp quy định tại Điểm a Khoản này;”.

Như vậy, đối với vụ việc tai nạn lao động mà có dấu hiệu hình sự, thì thẩm quyền điều tra sẽ là Cơ quan Cảnh sát điều tra nơi xảy ra vụ việc tai nạn.

Phía sau vụ công nhân nhiễm độc methanol- Kỳ 5: Công an thị xã Thuận Thành cần khởi tố vụ án

Luật sư Trần Văn Sáng – Công ty Luật TNHH Hiệp Thành (Đoàn luật sư TP Hà Nội)

PV: Thưa luật sư, sự việc đã xảy ra hơn 3 tháng, nếu Công an thị xã Thuận Thành chưa khởi tố vụ án, chưa đưa những công nhân bị nhiễm độc methanol nặng đi giám định thì liệu có bất thường hay không?

Luật sư Trần Văn Sáng: Theo chúng tôi đánh giá vụ việc này ở mức độ rất nghiêm trọng khi có tới 35 người nhiễm độc methanol, trong đó có người chết và nhiều người khác bị thương nặng. Do đó, các cơ quan Điều tra cần phối hợp với các cơ quan chuyên môn khác, đặc biệt là về lĩnh vực Y tế để xác định rõ nguyên nhân dẫn đến chết người, gây ra mức tổn hại sức khỏe đối với người lao động nhằm đảm bảo xử lý đúng quy định của pháp luật, đúng người đúng tội.

Khi xét thấy cần thiết thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng ra quyết định trưng cầu giám định. Các trường hợp bắt buộc phải trưng cầu giám định theo khoản 3 và 4, Điều 206 – Bộ luật Tố tụng Hình sự năm 2015 bao gồm: Nguyên nhân chết người; Tính chất thương tích, mức độ tổn hại sức khoẻ hoặc khả năng lao động.

Bên cạnh đó, theo điểm b và c, khoản 1, Điều 208 – Bộ luật Tố tụng Hình sự năm 2015 quy định về thời hạn giám định như sau:

“Điều 208. Thời hạn giám định

1. Thời hạn giám định đối với trường hợp bắt buộc phải trưng cầu giám định:

b) Không quá 01 tháng đối với trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 206 của Bộ luật này;

c) Không quá 09 ngày đối với trường hợp quy định tại các khoản 2, 4 và 5 Điều 206 của Bộ luật này.”.

Theo đó, liên quan đến vấn đề chết người, mức tổn hại cho sức khỏe thuộc trường hợp bắt buộc phải trưng cầu giám định. Thời gian giám định đối với trường hợp chết người không quá 01 tháng và không quá 09 ngày đối với tổn hại sức khỏe hoặc khả năng lao động.

Tuy nhiên, đã hơn 03 tháng qua kể từ khi xảy ra vụ án, nếu Công an thị xã Thuận Thành chưa tiến hành trưng cầu giám định đối với người đã chết và những người bị thương là chưa đảm bảo quyền lợi cho người lao động cũng như nhanh chóng xử lý những sai phạm của tổ chức, cá nhân có liên quan. Do đó, cần đẩy nhanh việc thực hiện điều tra sớm kết quả vụ án và qua đó cần xác định nguyên nhân, mức độ tổn thương đối với những người lao động bị nhiễm độc methanol.

PV: Theo tìm hiểu của PV, trong số những người bị nhiễm độc methanol, nhiều công nhân là người dân tộc thiểu số, có người mới 16 tuổi, phần lớn trong số họ không ký hợp đồng trực tiếp với công ty HS Tech Vina mà được các công ty tuyển dụng lao động đưa vào công ty HS Tech Vina làm việc, họ cũng không được ký hợp đồng với các công ty này. Thưa luật sư, vậy Công ty HS Tech Vina hay các công ty kia phải chịu trách nhiệm với những người công nhân bị nhiễm độc methanol?

Luật sư Trần Văn Sáng: Đầu tiên, cần làm rõ vai trò của các công ty tuyển dụng người lao động đưa vào làm việc tại Công ty TNHH HS Tech Vina. Họ là đơn vị giới thiệu người lao động hay thực hiện cung ứng (cho thuê lại) người lao động để làm rõ trách nhiệm trong vụ việc này. Các cơ quan bảo vệ pháp luật cần phải xác định vai trò của Công ty đã giới thiệu người lao động để xem xét trách nhiệm với những người công nhân bị nhiễm độc methanol.

Thứ nhất, về đảm bảo quy định pháp luật lao động của người sử dụng lao động đối với người lao động. Theo thông tin đăng tải, người lao động được đưa vào làm việc tại Công ty HS Tech Vina mà không được ký Hợp đồng lao động với Công ty HS Tech Vina hay Công ty cung ứng lao động – đơn vị đưa họ vào làm việc tại Công ty HS Tech Vina là không đúng với quy định tại khoản 2, Điều 13 – Bộ luật Lao động năm 2019. Đồng thời, người sử dụng lao động không ký hợp đồng lao động bằng văn bản với người lao động là vi phạm quy định tại Điều 14 – Bộ luật Lao động năm 2019. Vì trường hợp này không thuộc trường hợp được giao kết hợp đồng lao động bằng lời nói.

Đối với hành vi vi phạm này, đơn vị sử dụng lao động có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính được quy định tại Điều 9 Nghị định số 12/2022/NĐ-CP ngày 17/10/2022 của Chính Phủ về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực lao động, bảo hiểm xã hội, người lao động Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài theo hợp đồng với mức tiền phạt cao nhất là 25 triệu đồng.

Thứ hai, về trách nhiệm đảm bảo an toàn, vệ sinh lao động tại nơi làm việc.

Điều 134 Bộ luật Lao động năm 2019 quy định về đảm bảo an toàn, vệ sinh lao động tại nơi làm việc như sau:

“Điều 134. Bảo đảm an toàn, vệ sinh lao động tại nơi làm việc

1. Người sử dụng lao động có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các giải pháp nhằm bảo đảm an toàn, vệ sinh lao động tại nơi làm việc.

2. Người lao động có trách nhiệm chấp hành quy định, nội quy, quy trình, yêu cầu về an toàn, vệ sinh lao động; tuân thủ pháp luật và nắm vững kiến thức, kỹ năng về các biện pháp bảo đảm an toàn, vệ sinh lao động tại nơi làm việc.”

Như vậy, Công ty TNHH HS Tech Vina có trách nhiệm đảm bảo an toàn, vệ sinh lao động tại nơi làm việc, cụ thể là nhà máy, phân xưởng sản xuất theo đúng quy định của pháp luật yêu cầu về an toàn, vệ sinh lao động.

Khi Công ty HS Tech Vina có vi phạm trong việc bảo đảm an toàn, vệ sinh lao động tại nơi làm việc có thể bị xử lý vi phạm hành chính quy định tại Nghị định số 12/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực lao động, bảo hiểm xã hội, người lao động Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài theo hợp đồng với mức phạt cao nhất là 70 triệu đồng.

Ngoài ra, hành vi của Công ty có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Vi phạm quy định về an toàn lao động, vệ sinh lao động, về an toàn ở nơi đông người” quy định tại Điều 295 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017.

PV: Một số người nhà nạn nhân của vụ nhiễm độc methanol cho biết, họ được Công ty HS Tech đưa tiền (có người vài triệu có người hàng trăm triệu) nhưng phải ký vào giấy những nội dung cam kết như tự chịu trách nhiệm về sức khỏe sau này hoặc không được khiếu kiện. Thưa luật sư, việc làm đó có phù hợp với quy định của pháp luật hay không?

Một công nhân làm việc tại Công ty HS Tech Vina bị nhiễm methanol rất nặng

Luật sư Trần Văn Sáng: Về trách nhiệm dân sự, cụ thể là bồi thường thiệt hại các bên chủ thể có quyền tự do, tự nguyện thỏa thuận về mức bồi thường. Trường hợp Công ty HS Tech Vina và các Công ty cung ứng, giới thiệu người lao động vào làm việc tại Công ty HS Tech Vina trao đổi, thỏa thuận và thống nhất về mức bồi thường, số tiền cụ thể bồi thường là phù hợp với nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận trong dân sự.

Về trách nhiệm hình sự, việc Công ty HS Tech Vina có dấu hiệu vi phạm quy định về an toàn lao động, vệ sinh lao động mà mức độ nguy hiểm cho xã hội đến mức phải truy cứu trách nhiệm hình sự thì việc xử lý trách nhiệm hình sự thuộc thẩm quyền của cơ quan Nhà nước (Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát và Tòa án).

Tóm lại, về trách nhiệm dân sự, các bên chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về số tiền bồi thường thiệt hại; về trách nhiệm hình sự là loại trách nhiệm không thể thỏa thuận, nếu hành vi có mức độ nguy hiểm cho xã hội đến mức phải truy cứu, xử lý trách nhiệm hình sự thì chủ thể thực hiện buộc phải chịu trách nhiệm pháp lý này.

PV: Vâng, xin cảm ơn luật sư về cuộc trao đổi này. Xin chúc luật sư thật nhiều sức khỏe. Trân trọng cảm ơn!

Để hiểu rõ thêm về vụ việc, chúng tôi đã làm việc với ông Nguyễn Quang Huy, Đội trưởng đội Điều tra tổng hợp- Công an Thị xã Thuận Thành. Suốt buổi làm việc, những câu hỏi chúng tôi đặt ra như: Cồn methanol nhập từ đâu, có đảm bảo chất lượng hay không, ai là người chỉ định đưa cồn methanol vào sản xuất? Những công nhân bị nhiễm độc methanol có được Công ty HS Tech Vina ký hợp đồng lao động và đóng bảo hiểm hay không? Tuy nhiên ông Huy chỉ trả lời chung chung: “Ngay sau khi nhận được tin báo Công ty HS Tech Vina xẩy ra tai nạn, Công an thị xã Thuận thành đã tiến hành các biện pháp theo quy định của pháp luật. Khi nào có kết quả cụ thể sẽ thông tin theo quy định”.

Đến ngay cả những câu hỏi của chúng tôi đưa ra mà “nhắm mắt cũng có thể trả lời được” như: Ngoài trường hợp chị H bị tử vong, có những trường hợp khác được BV Bạch Mai chẩn đoán là bị nhiễm độc methanol nặng có thể bị mù, Công an Thị xã Thuận Thành đã đưa đi giám định thương tật chưa? Đã khởi tố vụ án hay chưa?…thì ông Huy vẫn chỉ một mực nói: “Nội dung Báo Lao động Thủ đô đề nghị, do chưa có kết quả chính thức nên xin phép chúng tôi chưa phát ngôn”.

Theo Báo Lao động và Pháp luật.

23 Tháng Hai, 202322 Tháng Hai, 2023

Quy định về gia hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm

Ông Nguyễn Biên Cương (Lai Châu) đang sử dụng 1 mảnh đất (mua năm 2018), đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm 1 phần diện tích là đất ở và phần còn lại là đất trồng cây hàng năm (vườn – cùng nằm trên một thửa đất). Đất đang sử dụng bình thường, không tranh chấp.

Hiện nay, thời gian sử dụng đất trồng cây hàng năm của ông Cương đã hết hạn sử dụng. Trong gia đình, vợ chồng ông Cương là công chức, viên chức; bà nội là công nhân công ty đường bộ mới nghỉ hưu, em gái bị thiểu năng trí tuệ, không lao động được.

Ông Cương hỏi, ông có được phép gia hạn và sử dụng phần diện tích đất trồng cây hàng năm nêu trên không? Quy định như thế nào, ở văn bản nào?

Bộ Tài nguyên và Môi trường trả ời vấn đề này như sau:

Theo phản ánh của ông thì thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm 1 phần diện tích đất ở và phần còn lại là đất trồng cây hàng năm (vườn – cùng nằm trên một thửa đất) nhưng không rõ thời hạn sử dụng cụ thể trên Giấy chứng nhận nên Bộ Tài nguyên và Môi trường không có đủ cơ sở để trả lời cụ thể. Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin để ông tham khảo như sau:

Tại Khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai quy định:

“3. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15/10/2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15/10/2013 theo quy định của Luật Đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15/10/2013”.

Tại Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin để ông liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai tại địa phương để được giải quyết theo thẩm quyền.

Theo Báo mới.

22 Tháng Hai, 202322 Tháng Hai, 2023

Có quyền ly hôn khi chồng đang đi chấp hành hình phạt tù không?

Chị Nguyễn Thị Tuyên, Quảng Bình hỏi: Tôi và chồng kết hôn được 4 năm nhưng đời sống hôn nhân của chúng tôi không hạnh phúc, chồng tôi không tu chí làm ăn, thường xuyên tụ tập chơi bời. Năm vừa rồi, chồng tôi đi đánh bạc và bị bắt, hiện nay đang bị giam và chịu án tù 3 năm. Tôi với anh ấy không có tài sản chung và không có con chung. Tôi muốn hỏi, tôi có thể ly hôn khi chồng tôi còn đi tù được không? Tôi cần chuẩn bị hồ sơ gì và gửi đến đâu?

– Luật sư Nguyễn Hào Hiệp, Giám đốc Công ty Luật TNHH Hiệp Thành trả lời:

Theo khoản 1 Điều 51 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, yêu cầu ly hôn là quyền của vợ, chồng. Đồng thời, tại khoản 1 Điều 56 Luật Hôn nhân và Gia đình quy định về ly hôn theo yêu cầu của một bên như sau: “Khi vợ hoặc chồng yêu cầu ly hôn mà hòa giải tại Tòa án không thành thì Tòa án giải quyết cho ly hôn nếu có căn cứ về việc vợ, chồng có hành vi bạo lực gia đình hoặc vi phạm nghiêm trọng quyền, nghĩa vụ của vợ, chồng làm cho hôn nhân lâm vào tình trạng trầm trọng, đời sống chung không thể kéo dài, mục đích của hôn nhân không đạt được”.

Như vậy, pháp luật về hôn nhân và gia đình không có quy định nào cấm ly hôn với người đang chấp hành hình phạt tù. Nếu đủ căn cứ về việc người chồng có hành vi bạo lực gia đình hoặc vi phạm nghiêm trọng quyền, nghĩa vụ của chồng làm cho hôn nhân lâm vào tình trạng trầm trọng, đời sống chung không thể kéo dài, mục đích của hôn nhân không đạt được thì Tòa án có thể xem xét việc ly hôn theo yêu cầu của chị.

Khi chồng đang chấp hành án phạt tù, chị cần chuẩn bị hồ sơ ly hôn đơn phương như sau: Đơn ly hôn (Mẫu tại Nghị quyết số 04/2018/NQ-HĐTP ngày 09/08/2018); Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản chính); Giấy tờ pháp lý cá nhân của vợ, chồng (bản sao chứng thực); Hộ khẩu thường trú của vợ, chồng (bản sao chứng thực); Các giấy tờ liên quan đến việc đang thụ án giam của chồng chị (bao gồm: bản án, quyết định thi hành án).

Theo khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án nhân dân cấp huyện là nơi có thẩm quyền giải quyết việc ly hôn đơn phương. Đồng thời, theo Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án nơi cư trú (thường trú hoặc tạm trú) của người bị yêu cầu ly hôn sẽ là cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Do đó, trong trường hợp chồng chị đang đi tù thì chị có thể gửi hồ sơ xin ly hôn đơn phương đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi chồng chị đang phải chấp hành hình phạt tù hoặc Tòa án nơi cư trú trước đây của chồng chị để yêu cầu giải quyết việc ly hôn.

22 Tháng Hai, 202322 Tháng Hai, 2023

Người dân có được quay phim, chụp hình khi CSGT kiểm tra hành chính?

Theo quy định, người dân được ghi âm, ghi hình khi làm việc với công an. Hoạt động giám sát phải không ảnh hưởng đến việc thực hiện nhiệm vụ của công an.

Khi làm việc với công an, người dân có quyền giám sát bằng cách ghi âm, ghi hình không? Nếu có, người dân cần lưu ý những gì?

Lực lượng chức năng làm nhiệm vụ tuần tra kiểm soát tại Hà Nội..

Luật sư Nguyễn Hào Hiệp – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

Điều 10 Thông tư 67/2019/TT-BCA của Bộ Công an quy định nhân dân có thể giám sát lực lượng công an trong việc thi hành các quy định của pháp luật trong bảo đảm trật tự, an toàn giao thông và chấp hành quy định của Bộ Công an về quy tắc ứng xử của cán bộ, chiến sỹ khi làm nhiệm vụ. Việc giám sát phải thực hiện khách quan, trung thực, đúng quy định của pháp luật, không được làm cản trở, ảnh hưởng đến việc thực thi nhiệm vụ của cán bộ, chiến sỹ.

Điều 11 Thông tư này quy định việc giám sát có thể thông qua các thông tin công khai của công an và phản hồi qua phương tiện thông tin đại chúng; các chủ thể giám sát theo quy định của pháp luật; qua tiếp xúc, làm việc trực tiếp với cán bộ, chiến sĩ; qua kết quả giải quyết các vụ việc, đơn thư, khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ánh hay thông qua thiết bị ghi âm, ghi hình hoặc quan sát trực tiếp.

Đối với trường hợp ghi âm, ghi hình, khoản 5 Điều này cho phép người dân được phép ghi âm, ghi hình nhưng phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của cán bộ, chiến sĩ đang thực thi nhiệm vụ; nằm ngoài khu vực bảo đảm trật tự, an toàn giao thông (đối với nơi có triển khai khu vực bảo đảm trật tự, an toàn giao thông) và tuân thủ các quy định pháp luật khác có liên quan.

Khoản 2, Điều 4 Thông tư này quy định khu vực bảo đảm trật tự, an toàn giao thông là nơi được giới hạn bằng cọc tiêu hình chóp nón hoặc dây căng để cán bộ, chiến sỹ thực thi nhiệm vụ bảo đảm trật tự, an toàn giao thông và an ninh, trật tự. Dây căng là dây có nền màu đỏ, chiều rộng 5-10 cm; trên dây có in dòng chữ “Khu vực đảm bảo trật tự, an toàn giao thông” màu vàng. Khu vực bảo đảm trật tự, an toàn giao thông phải tuân thủ các quy định pháp luật khác có liên quan.

Từ các quy định trên, có thể thấy người dân được phép ghi âm, ghi hình khi làm việc với công an. Tuy nhiên, việc giám sát không được làm ảnh hưởng đến việc thực hiện nhiệm vụ của họ, phải thực hiện bên ngoài khu vực cho phép và phải tuân thủ các quy định của pháp luật.

22 Tháng Hai, 2023

Luật Đất đai (sửa đổi): Giá đất được quy định thế nào?

Mục 2, Chương XI, Tài chính về đất đai, giá đất (từ Điều 153 đến Điều 158) dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định các nội dung về giá đất.

Giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất

Tại Điều 153. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Theo mục đích sử dụng đất định giá; Theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

Dự thảo giao: “Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện”.

Bảng giá đất và các trường hợp áp dụng bảng giá đất

Về bảng giá đất, Điều 154, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01/01 của năm.

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.

Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp:

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng;

Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

Tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng;

Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất.

Làm căn cứ để tính giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, xây dựng công trình trên không

Đối với các trường hợp tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ổn định trong 05 năm.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể

Điều 155 (Giá đất cụ thể) quy định, giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau:

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; khi Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

Tính tiền thuê đất trả tiền một lần đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, khi Nhà nước cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền thuê đất.

Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà ảnh hưởng đến hệ số sử dụng đất; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.

Việc quyết định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định sau đây:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định kết quả tư vấn xác định giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định giá đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá.

Chính phủ quy định cụ thể việc áp dụng các phương pháp để định giá đất cụ thể và quy định chi tiết Điều này.

Hội đồng thẩm định giá đất

Điều 156, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về Hội đồng thẩm định giá đất.

Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất bao gồm các thành phần sau:

Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;

Giám đốc Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Giao thông vận tải, Sở Công Thương, Sở Tư pháp, Cục Thuế tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện; Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh;

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh bao gồm các thành phần sau:

Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng;

Lãnh đạo Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Giao thông vận tải, Sở Công Thương, Sở Tư pháp, Cục Thuế tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh;

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp huyện bao gồm các thành phần sau:

Lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng;

Trưởng Phòng Tài chính – Kế hoạch làm thường trực Hội đồng; lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng, ban chuyên môn có liên quan; Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp huyện;

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định.

Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định thành lập Tổ giúp việc cho Hội đồng, được thuê tổ chức tư vấn định giá đất để tư vấn thẩm định giá đất.

Hội đồng thẩm định giá đất làm việc theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số; Chủ tịch và các thành viên chịu trách nhiệm cá nhân về ý kiến của mình. Hội đồng thực hiện thẩm định việc tuân thủ nguyên tắc, việc áp dụng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, kết quả thu thập thông tin, tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan trong quá trình định giá và chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định theo quy định của pháp luật.

Kết quả thẩm định giá đất của Hội đồng là căn cứ để cấp có thẩm quyền quyết định Bảng giá đất, giá đất cụ thể.

Tư vấn xác định giá đất

Điều 157, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về tư vấn xác định giá đất.

Theo đó, tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp: Khi xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và giá đất cụ thể; khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan.

Dự thảo giao Chính phủ quy định điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất.

Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 153 của Luật này.

Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất.

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

Điều 158, quy định tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất có các quyền: Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan;

Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng;

Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;

Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất có nghĩa vụ: Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn xác định giá đất; Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn;

Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất;

Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật;

Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính;

Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất; Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Theo Báo mới.

21 Tháng Hai, 202322 Tháng Hai, 2023

Đang bị tạm giam, công chứng hợp đồng bán nhà ra sao?

Theo chuyên gia, người đang bị tạm giữ, tạm giam, chấp hành án phạt tù vẫn được quyền mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

Như Pháp Luật TP.HCM đã đưa tin, VKSND quận Phú Nhuận (TP.HCM) vừa qua đã hoàn tất cáo trạng, truy tố bị can Nguyễn Trần Hoàng Phong (tài xế lái xe Mercedes tông nữ tiếp viên hàng không) để tòa cùng cấp chuẩn bị xét xử sơ thẩm lần hai.

Trước đó, vào ngày 22-4-2021, TAND TP.HCM đã xử phúc thẩm và tuyên hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để làm rõ nguồn gốc hình thành căn hộ ở chung cư Dream Home (phường 14, quận Gò Vấp) là tài sản của ai để đảm bảo việc bồi thường cho các bị hại.

Một điểm đáng chú ý trong vụ án này được nhiều người quan tâm là mặc dù đang bị tạm giam nhưng Phong vẫn có thể ký công chứng hợp đồng để sang tên căn hộ nêu trên cho mẹ mình. Điều này đặt ra các vấn đề pháp lý về việc một người đang bị tạm giữ, tạm giam hoặc đang chấp hành án phạt tù thì liệu có được mua bán, chuyển nhượng nhà đất hay không và thủ tục ra sao?

Phong đã ký hợp đồng để sang tên căn hộ cho mẹ trong thời gian bị tạm giam.

Đang bị giam, giữ vẫn có thể bán nhà

Liên quan đến vấn đề nêu trên, tại Điều 122 Luật Nhà ở quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực; trừ trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư…

Trong đó, điều kiện để nhà ở được mua bán bao gồm: Có sổ hồng (trừ một số trường hợp như mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…); không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.

Tương tự, Luật Đất đai 2013 cũng quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Và nếu đất đã được cấp sổ, không bị tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì đủ điều kiện chuyển nhượng.

Như vậy, trường hợp nhà đất có đủ các điều kiện nêu trên thì chủ tài sản dù đang bị tạm giữ, tạm giam hoặc đang chấp hành án phạt tù vẫn được quyền mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Khi đó, theo khoản 2 Điều 44 Luật Công chứng 2014, việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở và tại chính cơ sở giam giữ, nơi chủ tài sản đang bị tạm giam, tạm giữ hoặc đang chấp hành án phạt tù.

Đồng quan điểm, TS Thái Thị Tuyết Dung, Trường ĐH Kinh tế – Luật TP.HCM, cho biết luật không cấm người đang bị tạm giữ, tạm giam chuyển nhượng bất động sản. Khi có yêu cầu công chứng ngoài trụ sở thì người có yêu cầu làm đơn gửi văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng nêu rõ lý do.

Kèm theo đơn là hồ sơ pháp lý (gồm CMND/CCCD, hộ khẩu, sổ hồng, kết luận điều tra/cáo trạng/bản án có hiệu lực/lệnh tạm giam/sổ thăm nuôi, gặp mặt…) để công chứng viên xem xét và có quyết định giải quyết hay từ chối.

Trong trường hợp hồ sơ phù hợp với quy định của pháp luật (được phép công chứng) thì trưởng văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng sẽ gửi công văn kèm theo hồ sơ pháp lý và bản dự thảo văn bản dự kiến công chứng đến cơ quan có thẩm quyền cho phép gặp mặt người đang bị tạm giữ, tạm giam, chấp hành án phạt tù.

“Nếu những cơ quan này xem xét hồ sơ và đồng ý thì sẽ ra lệnh trích xuất hoặc giải quyết cho công chứng viên vào gặp mặt để thực hiện thủ tục công chứng và xác nhận vào đơn (trong trường hợp cần thiết)” – TS Dung nói.

Ủy quyền mua bán sẽ thuận lợi hơn

Khi nhà đất đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng thì chủ sở hữu có thể trực tiếp ký hợp đồng hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện các thủ tục. Cách thức công chứng viên chứng nhận hợp đồng ủy quyền tại nơi chủ sở hữu tài sản đang bị tạm giam, chấp hành án phạt tù được thực hiện tương tự như trên.

Tuy nhiên, theo TS Thái Thị Tuyết Dung, việc ủy quyền sẽ phù hợp và thuận lợi hơn, đảm bảo có sự thương lượng, thỏa thuận giữa cả bên mua và bên bán.

TS Dung cho biết nếu lựa chọn phương án hai bên cùng ký trực tiếp vào hợp đồng thì không đảm bảo yếu tố thương lượng, thỏa thuận giữa hai bên của hợp đồng. Bởi về lý thuyết, trại giam có thể cho bị can, bị cáo, phạm nhân được gặp mặt bên còn lại để thỏa thuận nhưng điều này hiếm khi xảy ra (trừ người thân, luật sư, công chứng viên…).

Đã kê biên căn hộ của tài xế xe Mercedes

Trong quá trình giải quyết vụ án, ngày 14-2-2022, Cơ quan CSĐT Công an quận Phú Nhuận (TP.HCM) đã ra lệnh kê biên đối với căn hộ là tài sản của Nguyễn Trần Hoàng Phong để đảm bảo trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho các bị hại.

Trao đổi với PV Pháp Luật TP.HCM về thông tin này, chị Nguyễn Thị Bích Hường (nữ tiếp viên hàng không – bị hại của vụ án) cho biết: “Tôi vui mừng vì cơ quan chức năng đã kê biên căn hộ, có như vậy thì mới có cơ sở để bồi thường cho chúng tôi”.

Ngoài ra, chị Hường mong phiên tòa sắp tới sẽ xét xử công tâm, đúng pháp luật, bảo vệ quyền lợi chính đáng của những bị hại.

Theo Báo mới.

20 Tháng Hai, 202322 Tháng Hai, 2023

Ly hôn để tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ dân sự là hành vi vi phạm pháp luật

Đối với những vụ ly hôn giả mạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ, cơ quan chức năng cần làm rõ và có thể hủy bỏ quyết định, bản án ly hôn trái pháp luật, thu hồi tài sản do phạm tội mà có để xử lý theo quy định.

Ly hôn là một trong những quyền cơ bản của công dân, thể hiện quyền tự do trong hôn nhân. Khi ly hôn thường sẽ giải quyết các vấn đề như: nuôi con sau khi ly hôn, chia tài sản chung vợ chồng, nghĩa vụ trả nợ chung…. Hiện, phần lớn các vụ ly hôn do “cơm không lành, canh không ngọt”, hôn nhân lâm vào tình trạng trầm trọng mà không có lối thoát, ly hôn là hành động giải thoát cho nhau. Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều những cuộc ly hôn “đầy toan tính” như hành vi ly hôn để kết thúc một thủ tục kết hôn giả trước đó (kết hôn để nhập quốc tịch) hoặc ly hôn giả để trốn tránh nghĩa vụ, trách nhiệm dân sự khi trong cuộc hôn nhân đó có người lâm vào tình trạng vỡ nợ, phá sản hoặc sắp bị xử lý hình sự.

Liên quan đến vấn đề này, Luật Hôn nhân và gia đình hiện hành quy định: Ly hôn là việc chấm dứt quan hệ vợ chồng theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án.

Luật Hôn nhân và gia đình cũng quy định hành vi ly hôn giả tạo. Theo đó, ly hôn giả tạo là việc lợi dụng ly hôn để trốn tránh nghĩa vụ tài sản, vi phạm chính sách, pháp luật về dân số hoặc để đạt được mục đích khác mà không nhằm mục đích chấm dứt hôn nhân. Điều 5 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định rõ cấm hành vi kết hôn giả tạo, ly hôn giả tạo.

Như vậy, hành vi ly hôn để trốn tránh nghĩa vụ tài sản, vi phạm chính sách pháp luật về dân số hoặc để đạt được mục đích mà không nhằm mục đích chấm dứt hôn nhân thì đây là hành vi bị cấm theo luật hôn nhân và gia đình. Kết quả ly hôn giả tạo này sẽ bị tòa án xem xét hủy bỏ, phục hồi lại các quyền lợi của các bên, người trốn tránh nghĩa vụ sẽ không còn lý do để trốn tránh theo bản án, quyết định ly hôn.

Ngoài ra, nếu cả hai còn yêu thương nhau, còn quan tâm, quý trọng nhau thì có muốn ly hôn, tòa cũng không chấp nhận. Tòa án chỉ cho ly hôn đơn phương khi tình trạng hôn nhân trầm trọng, đời sống chung không thể kéo dài, mục đích hôn nhân không đạt được. Nếu là thuận tình ly hôn thì việc tự nguyện li hôn đó phải không trái pháp luật đạo đức xã hội, không nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ dân sự . Với các cán bộ, người có chức vụ quyền hạn, có vị thế trong xã hội hoặc là các doanh nhân, đại gia lâm vào tình trạng khó khăn phá sản hoặc phải đối mặt với chế tài của pháp luật thì người vợ, người chồng của họ thường sẽ sẵn sàng “chung lưng, đấu cật” chứ không mấy ai quay đầu, bỏ mặc… Nếu cuộc sống đang hạnh phúc, một người bị xác minh về hành vi vi phạm pháp luật dẫn đến ly hôn thì cũng cần làm rõ động cơ của các cuộc ly hôn chóng vánh này.

Cụ thể, thời gian gần đây cơ quan chức năng liên tục phát hiện xử lý nhiều cán bộ vi phạm pháp luật về tham nhũng và chức vụ, nhiều người đã bị khởi tố, bị kết án và phải bồi hoàn cho nhà nước số tiền rất lớn. Tuy nhiên, điều mà dư luận không khỏi băn khoăn là trước khi bị khởi tố, không ít cán bộ đã ly hôn, chuyển hết tài sản cho vợ, cho chồng của mình và “tay trắng” vào tù khiến cơ quan chức năng sẽ gặp những khó khăn trong việc thi hành án đối với phần dân sự trong vụ án hình sự.

Thông thường đối với những người có chức vụ quyền hạn bị xử lý hình sự về các tội “Lợi dụng chức vụ quyền hạn trong khi thi hành công vụ”; tội “Vi phạm quy định về quản lý sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát lãng phí”; tội “Vi phạm quy định về quản lý đất đai”; tội “Vi phạm quy định về đấu thầu gây hậu quả nghiêm trọng”; tội “Thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng”,… và các tội danh khác thuộc nhóm tội về tham nhũng, chức vụ thì người phạm tội ngoài việc phải chịu chế tài hình sự còn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, khắc phục hậu quả, bị tịch thu tài sản, thu giữ tài sản do phạm tội mà có… Bởi vậy, nhiều bị can trước khi bị khởi tố thường tìm cách tẩu tán tài sản, che giấu tài sản do phạm tội mà có bằng nhiều cách khác nhau.

Những người thực hiện hành vi tham ô tài sản, hưởng lợi từ các hành vi vi phạm pháp luật khi thi hành công vụ thường tìm cách giấu giếm tài sản, nhờ người khác đứng tên tài sản để che giấu hành vi phạm tội và tránh việc phát hiện xử lý của cơ quan chức năng. Đối với những tài sản họ trực tiếp đứng tên thì khi bị thanh tra kiểm tra, bị xác minh mà có nguy cơ bị xử lý hình sự, nguy cơ bị phát hiện, thu giữ thì họ cũng tìm cách sang tên, tẩu tán bằng nhiều cách khác nhau, trong đó có cách ly hôn để chia tài sản.

Luật Hôn nhân và gia đình quy định vợ chồng có thể tự nguyện thỏa thuận về việc chia tài sản chung khi ly hôn, nếu không thỏa thuận được thì có thể nhờ Tòa án giải quyết. Trong trường hợp hai bên thỏa thuận được về việc phân chia tài sản khi ly hôn cũng có thể yêu cầu Tòa án công nhận sự tự nguyện thỏa thuận đó. Lợi dụng quy định này mà nhiều người vi phạm pháp luật, chưa bị xử lý đã tìm cách ly hôn giả để sang tên toàn bộ tài sản cho vợ hoặc cho chồng của mình nhằm trốn tránh nghĩa vụ, trách nhiệm với nhà nước. Thủ tục ly hôn như vậy là trái pháp luật, nếu phát hiện thì Tòa án sẽ không công nhận thuận tình ly hôn, sẽ không cho ly hôn và không đồng ý giải quyết chia tài sản khi ly hôn. Tuy nhiên, nếu người giải quyết ly hôn thiếu thận trọng hoặc không khách quan thì có thể tiếp tay cho hành vi trốn tránh nghĩa vụ dân sự, sẽ xuất hiện trường hợp ly hôn giả.

“Rất nhiều trường hợp người phạm tội tham nhũng và chức vụ khi bị kết án thì họ không còn đứng tên tài sản nào cả bởi trước đó đã có các giao dịch bán, chuyển nhượng, chia tài sản chung vợ chồng khi ly hôn khiến họ trở thành “vô sản” khi là bị can, bị cáo. Nếu cơ quan chức năng tin vào các giao dịch đó mà không xác minh, không làm rõ để xử lý thì bạn án về phần dân sự sẽ không có khả năng thi hành, nhà nước sẽ không thu hồi được tài sản do phạm tội mà có, không thể thực hiện được phần dân sự trong vụ án hình sự khi bản án có tiền về bồi thường thiệt hại, khắc phục hậu quả hoặc phạt tiền”

Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định là các giao dịch dân sự về chuyển quyền sở hữu tài sản mà trái pháp luật, đạo đức xã hội, nhằm trốn tránh nghĩa vụ, trách nhiệm dân sự thì giao dịch đó sẽ vô hiệu. Bởi vậy, trong trường hợp các giao dịch về dân sự để chuyển quyền sở hữu tài sản của bị can, bị cáo được thực hiện trước khi khởi tố có dấu hiệu tẩu tán tài sản thì cơ quan chức năng cũng có quyền đề nghị tòa án xem xét tuyên bố hủy bỏ các giao dịch dân sự đó để trả lại tài sản cho bị can, bị cáo nhằm đảm bảo cho việc thực hiện trách nhiệm dân sự trong vụ án hình sự.

Đối với những vụ ly hôn giả mạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bồi hoàn tài sản cho nhà nước, nhằm tổ tán tài sản do phạm tội mà có, luật sư Cường cho rằng, cơ quan chức năng cần làm rõ và có thể hủy bỏ quyết định, bản án ly hôn trái pháp luật, thu hồi tài sản do phạm tội mà có để xử lý theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp phát hiện ra người vợ, người chồng của bị can giúp sức cho bị can trong việc tẩu tán tài sản do phạm tội mà có hoặc sử dụng tài sản vào mục đích khác để hợp thức hóa nguồn gốc tài sản thì người này còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội che giấu tội phạm và tội rửa tiền theo quy định của bộ luật hình sự. Trường hợp quá trình điều tra vụ án hình sự mà bị can có nghĩa vụ trả tiền cho tổ chức cá nhân phải bồi thường thiệt hại do hành vi trái pháp luật gây ra nhưng trước đó đã thực hiện các hành vi tẩu tán tài sản bằng các hợp đồng, giao dịch hoặc ly hôn giả thì cơ quan chức năng cũng có thể kiến nghị với tòa án xem xét hủy bỏ các giao dịch, thủ tục đó theo quy định của pháp luật.

Vấn đề thu hồi tài sản do phạm tội mà có vẫn là vấn đề nan giải của nhiều năm nay. Theo thống kê từ các bạn án trong các vụ án thuộc nhóm tội phạm về tham nhũng và chức vụ thì tỷ lệ thu hồi tài sản do phạm tội mà có rất thấp trong đó có nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có nguyên nhân là người phạm tội không còn tài sản. Bởi vậy đối với những vụ án gây thiệt hại đến tài sản của nhà nước hoặc chiếm đoạt tài sản, tham ô tài sản thì cơ quan chức năng cần làm rõ những tài sản mà bị can bị cáo đứng tên trước đó, làm rõ các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, phân chia tài sản chung vợ chồng và các giao dịch khác để chuyển dịch quyền sở hữu tài sản có vi phạm điều cấm của pháp luật không, có dấu hiệu tẩu tán tài sản hay không để hủy bỏ các giao dịch này, thu hồi tài sản cho nhà nước.

Ngoài ra với những người thân thích của bị can bị cáo mà lại đứng tên các tài sản lớn nhưng không chứng minh được thu nhập nguồn gốc thì cũng có thể xác minh làm rõ để xử lý theo quy định của pháp luật, trong đó có thể tịch thu phải xử lý về hành vi rửa tiền, che giấu tội phạm nếu hành vi thỏa mãn các dấu hiệu cấu thành của các tội danh này.

Dẫn chứng trường hợp cựu Bí thư Tỉnh ủy Bình Dương, trước khi bị bắt, ông Trần Văn Nam và vợ đã làm thủ tục ly hôn. Bà P.M.H – vợ ông Nam là người đệ đơn ly hôn. Theo thông tin nắm được, đến nay cơ quan điều tra xác định trước khi bị bắt thì ông Nam đã ly hôn với vợ. Vấn đề này cơ quan điều tra cũng cần làm rõ việc ly hôn này có kèm theo thỏa thuận phân chia tài sản chung vợ chồng hay không, việc thỏa thuận này có ngay tình hay không, có dấu hiệu tẩu tán tài sản để trốn tránh trách nhiệm dân sự hay không.

Trong trường hợp có căn cứ cho thấy việc ly hôn này có kèm theo việc thỏa thuận phân chia tài sản phần lớn cho người vợ thì cơ quan chức năng cũng sẽ làm rõ động cơ mục đích của hành vi này là gì?. Đồng thời làm rõ trách nhiệm dân sự của bị can này đối với vụ án hình sự đang xử lý. Trong trường hợp tòa án kết tội và tuyên về trách nhiệm dân sự bồi thường, khắc phục hậu quả, phải hoàn trả tài sản do phạm tội mà có mà trước đó bị can này đã có các giao dịch nhằm chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc thỏa thuận phân chia tài sản chung vợ chồng thì cơ quan chức năng cũng có thể xem xét đánh giá tính hợp pháp của các giao dịch này, nếu có căn cứ cho thấy có động cơ tẩu tán tài sản để trốn tránh trách nhiệm dân sự thì tòa án có quyền hủy bỏ các giao dịch này theo quy định pháp luật./.

Theo Báo mới.