Hợp đồng đặt cọc nghĩa vụ chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng

Câu hỏi :

Anh H.T.H ở Hà Nội có gửi câu hỏi đến Công ty luật như sau:

Tại Hợp đồng đặt cọc do tôi (Bên nhận cọc) và anh L.T.T (Bên đặt cọc) ký có quy định:

“Điều 3:

          …

• Đến ngày thanh toán tiền, nếu bên nào không mua/bán nữa thì bên đó phải chịu phạt số tiền bằng số tiền cọc (1.000.000.000 đồng).”

Tuy nhiên, tại hợp đồng đặt cọc không quy định ai có quyền đưa ra hợp đồng cả.

Vào ngày thanh toán tiền, cả tôi và anh L.T.T đều đưa ra hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất của mình nhưng bên còn lại đều không chịu ký vào hợp đồng do bên kia đưa ra.

Lý do tôi không ký vào hợp đồng là do anh L.T.T đã đưa ra hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất đúng với giá của mảnh đất ghi tại hợp đồng đặt cọc. Giá của mảnh đất là 2.000.000.000 đồng.

Tôi xin hỏi, tôi có bị phạt theo quy định trên không?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành, câu hỏi của bạn được chuyên gia nghiên cứu và tư vấn như sau:

     I. Cơ sở pháp lý

• Bộ luật Dân sự năm 2015;

     II. Nội dung

Việc từ chối đề nghị giao kết hợp đồng của anh không là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng nên anh không bị phạt theo quy định trên.

Hợp đồng trên là thỏa thuận về biện pháp bảo đảm đặt cọc cho việc thực hiện nghĩa vụ chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng.

Khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định đặt cọc là một biện pháp thực hiện nghĩa vụ:

“Điều 292. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

…

3. Đặt cọc…”

Nghĩa vụ chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất vào ngày thanh toán là nghĩa vụ hình thành trong tương lai:

“Điều 294. Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai

1. Trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, các bên có quyền thỏa thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác…”

Như vậy, trong thỏa thuận thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì các bên ghi nhận thỏa thuận về:

• Phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm; và
• Thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm;

Trong hợp đồng trên, ghi nhận ngày thanh toán là thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.

Phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng mà dự thảo hợp đồng được đề nghị ấy có nội dung:

Khoản 2 Điều 398 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về nội dung cơ bản của hợp đồng:

“Điều 398. Nội dung của hợp đồng

…

2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:

     a) Đối tượng của hợp đồng;

     b) Số lượng, chất lượng;

     c) Giá, phương thức thanh toán;

     d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

     đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

     e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

     g) Phương thức giải quyết tranh chấp.”

Nội dung của đề nghị giao kết hợp đồng của anh L.T.T có nội dung cơ bản không phù hợp với hợp đồng đặt cọc: Giá:

Như vậy, đề nghị giao kết hợp đồng của anh L.T.T là không tuân theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc. Do đó, có cơ sở để anh cho rằng đề nghị của anh L.T.T là không thuộc phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm nên anh không có nghĩa vụ phải chấp nhận đề nghị này.

Vậy,  có cơ sở để anh cho rằng đề nghị giao kết hợp đồng của anh L.T.T là không xuất phát từ hợp đồng đặt cọc nên anh không có nghĩa vụ phải chấp nhận đề nghị này. Do việc từ chối đề nghị giao kết hợp đồng của anh không là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng nên anh không bị phạt theo quy định trên.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Đỗ Trần Khởi
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com