Khi mua đất, ngoài giá bán thì người mua thường quan tâm tới việc người bán có giấy tờ hay không. So với đất có Sổ đỏ thì đất không có Sổ đỏ thường có giá rẻ hơn. Vậy, có nên mua đất không có Sổ đỏ không? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây của Luật Hiệp Thành.
- Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về hướng dẫn thu hành một số điều của Luật đất đai.
- Luật sư tư vấn:
* Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Theo quy định trên, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm như sau:
- Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai 2013
– Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng cho người khác.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất không có tranh chấp;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, người sử dụng đất chỉ được bán đất khi có đủ các điều kiện, trong đó phải có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp không cần có Sổ đỏ theo quy định trên.
* Tại sao người bán chưa có Sổ đỏ?
Theo quy định, người bán không có Sổ đỏ gồm 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ
Trường hợp 2: Thửa đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa làm thủ tục cấp Sổ đỏ.
Như vậy, trong 02 trường hợp trên:
– Nếu thuộc trường hợp 1 (không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ) thì không nên mua vì lý sau đây:
+ Sẽ không được cấp Sổ đỏ;
+ Không thể sang tên;
+ Dễ xảy ra tranh chấp;
+ Không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…
– Nếu thuộc trường hợp 2 (đủ điều kiện cấp Sổ đỏ) thì phải yêu cầu người bán làm thủ tục cấp Sổ đỏ trước, chỉ khi nào người bán có Sổ đỏ thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng (vì khi đó mới đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, đủ hồ sơ để công chứng hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ).
Như vậy, với các quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì không nên mua đất nếu thửa đất đó không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ; nếu thửa đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì nên yêu cầu người bán làm thủ tục cấp Sổ đỏ trước khi mua.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.
Trân trọng!
Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com