Câu hỏi: Xin chào các luật sư! Mẹ tôi mất năm 2005, bố tôi mất năm 2014, để lại một mảnh đất ở quê, không có di chúc. Từ khi bố tôi mất đến nay chúng tôi vẫn chưa làm thủ tục sang tên mảnh đất này. Các anh chị em nhà tôi hiện đều sinh sống ổn định trong TP.Hồ Chí Minh nên muốn bán mảnh đất. Tiền bán mảnh đất sẽ chia đều cho các anh chị em. Tuy nhiên, do đường xá xa xôi nên chúng tôi muốn nhờ bà dì ở quê đứng ra bán đất hộ chúng tôi nhưng không biết có được không? Liệu có bắt buộc chúng tôi phải về quê để bán đất không? Mong các luật sư tư vấn giúp đỡ. Tôi xin cảm ơn!
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Luật Hiệp Thành. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
- Cơ sở pháp lý:
Khi đưa ra các ý kiến pháp lý trong tư vấn này, chúng tôi đã xem xét các văn bản quy phạm pháp luật sau đây:
– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24/11/2015;
– Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 29/11/2013.
- Luật sư tư vấn:
Sau khi nghiên cứu về trường hợp của bạn. Chúng tôi xin đưa ra ý kiến nhận định như sau:
- Thủ tục ủy quyền cho người khác thực hiện khai nhận di sản thừa kế và sang tên sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- b) Đất không có tranh chấp;
- c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Trong trường hợp của gia đình bạn, từ khi bố bạn mất đến nay vẫn chưa thực hiện thủ tục sang tên mảnh đất này. Do đó hiện nay các anh chị em nhà bạn chưa có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Để có thể chuyển quyền sử dụng đất cho người khác, các bạn cần thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế và tiến hành sang tên sổ đỏ. Do khoảng cách xa xôi nên các bạn có thể ủy quyền cho người khác (bà dì) thực hiện các công việc này.
Trước tiên bạn và các đồng thừa kế khác (các anh chị em của bạn trong trường hợp không còn người nào khác thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015) phải cùng nhau lập văn bản ủy quyền cho người dì ở ngoài bắc thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế. Văn bản này phải được lập trước sự chứng kiến của công chứng viên và có đóng dấu của phòng công chứng nơi bạn cư trú. Sau đó bạn gửi văn bản này ra ngoài bắc và người dì mang văn bản này đến phòng công chứng nơi người dì cư trú để ký tên vào văn bản ủy quyền trước sự chứng kiến của công chứng viên và yêu cầu phòng công chứng đóng dấu xác nhận. Văn bản ủy quyền có hiệu lực khi phòng công chứng nơi dì của bạn cư trú đóng dấu xác nhận.
Sau khi văn bản ủy quyền các bạn cho dì bạn thực hiện khai nhận di sản thừa kế, dì bạn tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng theo quy định của pháp luật. Khi đã có văn bản khai nhận di sản thừa kế có chữ ký của công chứng viên và đóng dấu của văn phòng công chứng, dì bạn cần gửi văn bản này vào HCM cho các bạn. Bạn và những người đồng thừa kế khác dùng văn bản khai nhận di sản thừa kế này tiến hành lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế trước sự chứng kiến của công chứng viên và yêu cầu công chứng viên ký tên và đóng dấu xác nhận. Đồng thời các bạn (những người thừa kế quyền sử dụng mảnh đất theo văn bản thỏa thuận) cùng nhau lập văn bản ủy quyền cho dì bạn thực hiện việc sang tên sổ đỏ. Việc lập và chuyển văn bản này cũng giống như đối với văn bản ủy quyền cho dì bạn thực hiện khai nhận di sản thừa kế trước đây.
- Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Sau khi văn bản ủy quyền của các bạn cho dì bạn thực hiện việc sang tên sổ đỏ có hiệu lực, dì bạn có thể thực hiện việc sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Các giấy tờ cần chữ ký trực tiếp của các bạn phải được chuyển vào HCM để các bạn trực tiếp ký tên.
Khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên các bạn, dì của bạn có thể thay mặt các bạn đăng bán và tìm người mua đất. Sau đó các bạn và người mua đất lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Việc lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không nhất thiết phải có mặt cả hai bên cùng lúc. Các bạn lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại HCM, có sự chứng kiến của công chứng viên và đóng dấu xác nhận của văn phòng công chứng và chuyển hợp đồng này ra cho người dì. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất mang hợp đồng này đến văn phòng công chứng và thực hiện ký tên trước sự có mặt của công chứng viên, có đóng dấu xác nhận của văn phòng công chứng.
Cuối cùng người nhận chuyển quyền sử dụng đất mang hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực đến UBND cấp huyện nơi có đất để tiến hành sang tên sổ đỏ và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ để được giải đáp
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email : luathiepthanh@gmail.com
Trân Trọng