Đòi lại nhà trong trường hợp người cho thuê nhà không phải là chủ sở hữu ngôi nhà        

Câu hỏi:

Chị H.T.T.H ở Long An có gửi câu hỏi đến Công ty luật như sau:

Em năm nay 25 tuổi, em có mua 1 căn nhà ở Long An, giấy tờ sổ hồng do em đứng tên, và em mua để ba mẹ mình ở. Còn em lên thành phố ở nhà người quen đi làm. Sau đó, ba mẹ em có cho 1 người thuê lại căn nhà trên, ký hợp đồng thuê nhà không thời hạn và hợp đồng chỉ có mẹ em ký tên, không có công chứng và em cũng không hề ủy quyền hay ký bất kỳ giấy tờ gì. Hiện tại, em tạm thời thất nghiệp và không có khả năng ở lại thành phố nên muốn dọn về quê. Em có thỏa thuận với bên thuê nhà là sẽ lấy lại nhà sau 2 tháng nhưng họ không chịu trả. Em không biết là vậy em có thể lấy lại nhà không vì em là chủ sở hữu nhưng lại không biết và không hề ký kết gì trên hợp đồng thuê nhà. Em rất mong nhận được sự giúp đỡ và em xin chân thành cám ơn.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành, câu hỏi của bạn được chuyên gia nghiên cứu và tư vấn như sau:

1. I. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13;

– Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;

1. Nội dung

Do câu hỏi của chị không rõ thời điểm phát sinh, xác lập quan hệ ủy quyền trông coi nhà giữa bạn và ba mẹ bạn; quan hệ cho thuê nhà giữa ba mẹ bạn và người khác nên chúng tôi đưa ra các lưu ý dựa trên quy định của các văn bản pháp luật hiện hành Bộ luật dân sự năm 2015, Luật nhà ở năm 2014 và những thông tin do chị đưa ra. Cụ thể như sau:

Điều 117, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
2. a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
3. b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
4. c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
5. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Khoản 1, Điều 119 Luật Nhà ở quy định điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở:

“Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
2. a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
3. b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương…”

Điều 122, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu:

“Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật dân sự và nhà ở thì để tham gia quan hệ giao dịch nhà ở, mà cụ thể ở đây là quan hệ cho thuê nhà ở, bên cho thuê nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện việc cho thuê nhà ở. Nếu không đáp ứng điều kiện về chủ thể nêu trên thì giao dịch không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa người thuê và chủ sở hữu căn nhà

Theo lời trình bày của chị, chị mua căn nhà và đã đứng tên sở hữu trong giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Do chị đi làm ăn xa nên để ba mẹ chị quản lý nhà ở. Ba mẹ chị cho người khác thuê mà không thông báo cho chị biết, không nhận được sự ủy quyền của chị nên giao dịch cho thuê nhà này không đáp ứng điều kiện về chủ thể cho thuê và hợp đồng thuê nhà trên vô hiệu, chị có quyền thỏa thuận với người thuê nhà về việc trả lại nhà.

Trường hợp người thuê nhà không chấp nhận thỏa thuận trả lại nhà cho chị thì chị có thể làm thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng thuê nhà giữa ba mẹ chị và người thuê nhà.

Vậy, cơ sở các lưu ý do chúng tôi đưa ra, chị có thể tham khảo để lựa chọn cách xử sự thích hợp cho mình.

Trên đây là nội dung quy định về đòi lại nhà trong trường hợp người cho thuê nhà không phải là chủ sở hữu ngôi nhà. Trường hợp cần tư vấn cụ thể, chi tiết cho từng trường hợp liên quan, Quý Khách hàng có thể liên hệ tới Công ty Luật Hiệp Thành để nhận được sự tư vấn tốt nhất.

Trân trọng!
Luật gia Đỗ Trần Khởi
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com