Quy định về thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản và xử lý do chậm nộp thuế?     

Câu hỏi:

Anh L.Đ.C ở Hà Nội có gửi câu hỏi đến Công ty luật như sau:

Tôi là người mua trúng đấu giá quyền sử dụng đất của Cơ quan Thi hành án dân sự. Tôi đã nộp đủ tiền mua tài sản theo Hợp đồng mua tài sản. Tuy nhiên, khi tôi nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất thì bị trả về vì hồ sơ chưa đủ giấy tờ theo quy định; sau khi tôi bổ sung hồ sơ lại bị trả về vì tài sản mua chưa giao cho tôi (người mua trúng đấu giá tài sản); sau khi Chấp hành viên giao tài sản cho tôi thì tôi bị phạt do chậm kê khai thu nhập cá nhân với mức tiền hơn 3 triệu đồng. Hỏi: Tôi muốn biết quy định của pháp luật về thời điểm tính thuế chuyển nhượng bất động sản và xử lý do chậm nộp thuế?  Trách nhiệm của Cơ quan thi hành án dân sự đối với người mua tài sản thi hành án?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành, câu hỏi của bạn được chuyên gia nghiên cứu và tư vấn như sau:

1. I. Cơ sở pháp lý

– Nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015 do Chính phủ ban hành hướng dẫn Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế;

– Luật thi hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 64/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thi hành án dân sự;

1. Nội dung
2. Quy định của pháp luật về thời điểm tính thuế chuyển nhượng bất động sản và xử lý do chậm nộp thuế:

Khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế quy định thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

“Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 3 Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2014 sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy định về thuế như sau:

11. Sửa đổi, bổ sungĐiều 18như sau:

…

Điều 18. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

…

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
4. a) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
5. b) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.”

Khoản 7 Điều 5 của Nghị định quy định xử lý đối với việc chậm nộp thuế như sau:

“Điều 5. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế, Điều 4 Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2014 sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy định về thuế như sau:

…

7. Bổ sung Điều 28a như sau:

“Điều 28a. Xử lý đối với việc chậm nộp thuế

Người nộp thuế chậm nộp tiền thuế so với thời hạn quy định, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan quản lý thuế, thời hạn trong quyết định xử lý của cơ quan quản lý thuế thì phải nộp đủ tiền thuế và tiền chậm nộp theo mức 0,05%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp. Số thuế thiếu phát hiện qua thanh tra, kiểm tra hoặc do người nộp thuế tự phát hiện từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 tiền chậm nộp được áp dụng theo mức 0,05%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp…“

Do đó, khi mua tài sản bán đấu giá bạn cần xem xét nội dung của hợp đồng mua tài sản bán đấu giá và đối chiếu với quy định trên để thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đúng quy định. Nếu bạn là người phải nộp thuế nhưng chậm nộp tiền thuế thì phải nộp đủ tiền thuế và tiền chậm nộp thuế.

2. Trách nhiệm của Cơ quan thi hành án dân sự đối với người mua tài sản thi hành án:

Điều 106 của Luật Thi hành án dân sự quy định:

Cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ cho người mua tài sản thi hành án, cụ thể:

“Điều 106. Đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản

1. Người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó.
2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án. Cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này cho người mua tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.
3. Hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng gồm có:
4. a) Văn bản đề nghị của cơ quan thi hành án dân sự;
5. b) Bản sao bản án, quyết định;
6. c) Quyết định thi hành án;
7. d) Quyết định kê biên tài sản, nếu có;

đ) Văn bản bán đấu giá thành hoặc quyết định giao tài sản, biên bản giao nhận tài sản để thi hành án;

1. e) Giấy tờ khác có liên quan đến tài sản.
2. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có hoặc không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ.
3. Đối với tài sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này mà không có giấy tờ đăng ký hoặc không thu hồi được giấy tờ đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản.
4. Giấy tờ được cấp mới thay thế cho giấy tờ không thu hồi được. Giấy tờ không thu hồi được không còn giá trị.”

Người mua được tài sản bán đấu giá được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó theo Điều 103 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014:

“Điều 103. Bảo vệ quyền của người mua tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án 

1. Người mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó.
2. Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan thi hành án dân sự tiếp tục giao tài sản, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác.
3. Việc cưỡng chế giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án thực hiện theo quy định tại các điều 114, 115, 116 và 117 của Luật này.”

Vậy, trường hợp của bạn nếu có thiệt hại do chậm nhận được tài sản theo hợp đồng mua tài sản được thực hiện theo quy định của Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, Bộ luật dân sự và Luật trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. Do đó, bạn cần liên hệ với Cơ quan Thi hành án dân sự đã bán tài sản cho bạn để được hướng dẫn, giải quyết theo quy định pháp luật.

Trên đây là nội dung quy định về thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản và xử lý do chậm nộp thuế. Trường hợp cần tư vấn cụ thể, chi tiết cho từng trường hợp liên quan, Quý Khách hàng có thể liên hệ tới Công ty Luật Hiệp Thành để nhận được sự tư vấn tốt nhất.

Trân trọng!
Luật gia Đỗ Trần Khởi
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com