Tư vấn về thủ tục cấp sổ đỏ cho đất được giao không đúng thẩm quyền

Nội dung tư vấn:

Luật sư Nguyễn Duy Minh thuộc Công ty Luật Hiệp thành xin được tư vấn về thủ tục Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi được giao không đúng thẩm quyền như sau.

Căn cứ pháp lý:

Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ – CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền được thực hiện như sau:

Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

“1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 1a5 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.
3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau…”

Ngoài ra, tại Khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định bổ sung Điều 23, Nghị định 43/2014/NĐ – CP như sau:

“6. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, đất đó không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở hoặc không có nhà ở thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Như vậy, trong các trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

1. Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2014

Việc thu tiền sử dụng đất đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2014 được quy định tại Khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

– Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền sử dụng đất: người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất:

• Nếu giấy tờ chứng minh đã số nộp tiền theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993: người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất
• Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp số tiền thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 1/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất:

• Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993:
• Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất của địa phương: người sử dụng đất phải nộp 40% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất
• Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất của địa phương: người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể do Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh quy định (theo Điểm b,c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).
• Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004:
• Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất của địa phương: người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất
• Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất của địa phương: người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể do Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh quy định (theo Điểm b, c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).

2. Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014

Việc thu tiền sử dụng đất đối với đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014 được quy định tại Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

Người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể do Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh quy định (theo Điểm b, c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP) khi:

• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
• Hoặc người sử dụng đất có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài.

Như vậy, theo quy định, đối với đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình vẫn được cấp sổ đỏ, song, các hộ gia đình phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần đất giao không đúng thẩm quyền.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật sư Nguyễn Duy Minh
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com