Câu hỏi: Chào Luật sư. Tôi là Dương Văn N quê ở Thái Bình, tôi có mua một mảnh đất mà trên đất có nhà ở. Tôi muốn được tư vấn về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là khi nào? Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là khi nào? Tôi xin cảm ơn luật sư rất nhiều.
Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:
- Cơ sở pháp lý:
– Bộ Luật dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013;
– Luật Nhà ở năm 2014.
- Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, về chuyển quyền sử dụng đất đai
Căn cứ theo quy định tại Điều 503 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”
Đồng thời căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày được đăng ký vào trong sổ địa chính. Theo đó, có thể hiểu thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ địa chính.
Trong trường hợp của bạn, bạn mua đất mà trên đất có nhà ở. Nên khi bạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản là nhà ở gắn liền trên đất, bạn phải công chứng hợp đồng và phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký quản lý đất đai. Kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính bạn sẽ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Thứ hai, về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Căn cứ theo quy định tại các Khoản 1, 3 Điều 12 Luật nhà ở năm 2014 quy định như sau:
“Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
- Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”
Theo đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà và nhận bàn giao nhà ở. Đối với trường hợp của bạn, bạn mua nhà ở gắn liền với đất, do đó thời điểm bạn thanh toán tiền mua và nhận bàn giao, thì bạn được chuyển quyền sở hữu nhà ở từ khi đó, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.
Trân trọng!
Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com