Câu hỏi:
Xin chào Luật sư, tôi có mua một mảnh đất rộng 200(đất ở) tại Phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội từ tháng 8 năm 2014, đã làm đầy đủ các thủ tục sang tên, chuyển quyền sử dụng đất thành tên tôi và vợ tôi. Do chưa có nhu cầu sử dụng nên mảnh đất này vợ chồng tôi cho anh Phạm Quang Huy sử dụng để trồng rau. Năm 2017, anh Huy xây dựng nhà ở ở mảnh đất của anh ta, khi chúng tôi biết tin và tới kiểm tra mảnh đất của chúng tôi thì phát hiện nhà của anh Huy đã xây lấn sang đất của gia đình nhà tôi. Chúng tôi đã nhờ bộ phận địa chính của Phường xuống đo lại mảnh đất của tôi và kết quả là mảnh đất chỉ còn lại 185. Vợ chồng tôi đã nhiều lần yêu cầu anh Huy giải quyết nhưng anh Huy không hợp tác. Chúng tôi đã nộp đơn khởi kiện lên Tòa án yêu cầu giải quyết nhưng Tòa án trả lại đơn và yêu cầu chúng tôi thực hiện thủ tục tiền tố tụng trước. Tôi không hiểu thủ tục tiền tố tụng mà Tòa án nói ở đây là gì, mong các Luật sư giải thích và chỉ dẫn cho tôi thực hiện để tôi có thể đòi lại quyền lợi cho mình. Tôi xin chân thành cảm ơn
Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành, câu hỏi của anh được chuyên gia tư vấn và nghiên cứu như sau:
- Cơ sở pháp lý:
Luật Đất đai năm 2013;
Bộ luật tố tụng dân sự;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai;
Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
- Nội dung tư vấn:
Trước tiên, Luật sư giải thích để anh được rõ, thủ tục tiền tố tụng mà Tòa án nói tới ở đây là gì, tại sao trường hợp của anh lại phải thực hiện thủ tục tiền tố tụng, thủ tục mà anh cần phải thực hiện ở đây là như thế nào.
Thủ tục tiền tố tụng ở đây chỉ là một thuật ngữ chuyên ngành, về cơ bản, có thể hiểu là những thủ tục cần phải làm trước khi đưa vụ việc ra cơ quan có thẩm quyền như ở đây là Tòa án để giải quyết. Đa số các vụ án dân sự thì không phải thực hiện thủ tục này nhưng có một vài trường hợp ngoại lệ, bắt buộc phải thực hiện và đã được quy định rõ trong quy định của pháp luật. Như trong trường hợp của anh, thủ tục tiền tố tụng bắt buộc ở đây là hòa giải cơ sở, nếu hai bên không tự hòa giải được thì việc hòa giải cơ sở là bắt buộc thực hiện. Chỉ khi thực hiện thủ tục tiền tố tụng này xong rồi nhưng kết quả là hòa giải không thành thì sau đó, anh mới có đủ điều kiện để khởi kiện anh Huy ra Tòa, yêu cầu Tòa án giải quyết vụ việc của mình.
Khi có tranh chấp đất đai xảy ra, mà cụ thể trường hợp của anh là việc anh Huy đã xây nhà lấn sang phần đất mà anh và vợ là người có quyền sử dụng đất hợp pháp (có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên anh và vợ, mảnh đất có diện tích 200) thì trước tiên, pháp luật khuyến khích hai bên tự hòa giải, trường hợp này, anh Huy đã không có thái độ hợp tác để giải quyết, hai bên không hòa giải được thì bước tiếp theo, anh bắt buộc phải gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tới UBND phường nơi có đất (trường hợp này là UBND phường Xuân Phương) để giải quyết, điều này được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải…”
Nếu như sau khi tiến hành thủ tục hòa giải cơ sở mà vẫn không giải quyết được, hòa giải không thành thì sau đó, anh có toàn quyền đưa đơn khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết. Tranh chấp về quyền sử dụng đất thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản (theo quy định tại khoản 2 điều 26, khoản 1 điều 35 và điểm c, khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015) và ở đây chính là Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.
Trân trọng!
Luật gia Phạm Thị Ngọc Ánh
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com