Câu hỏi: Chào Luật sư. Tôi là Phạm Văn B ở Hà Nội, tôi có mua 250m2 từ một thửa đất thổ cư của ông Nguyễn Văn N rộng 500m2 ở quận Ba Đình, thành Phố Hà Nội. Nhưng chưa tách thửa. Nay tôi muốn tách thửa thì thủ tục tách thửa như thế nào ạ? Tôi xin cảm ơn luật sư rất nhiều.
Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:
- Cơ sở pháp lý:
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ quy định về sử đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
– Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01 tháng 06 năm 2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định như sau:
“Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu
- Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.
2. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.”
Đồng thời, không được tách thửa đối với các trường hợp:
- Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
- Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.
- Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013;
- Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi đáp ứng đủ các điều kiện tách thửa và không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa thì bạn sẽ được tách thửa đất thổ cư rộng 150m2 từ thửa đất rộng 500m2.
Trình tự, thủ tục tách thửa được thực hiện theo quy định tại các Khoản 1, 3 Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
- Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Theo quy định trên, trình tự, thủ tục để tách thửa đối với một phần thửa đất được thực hiện như sau:
+) Bạn cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai quận Ba Đình thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích sẽ chuyển quyền sử dụng cho người khác.
+) Văn phòng đăng ký đất đai quận Ba Đình sẽ đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho bạn;
+) Thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng/Văn Phòng công chứng.
+) Nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Ba Đình.
Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định cụ thể hồ sơ như sau:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa: Căn cứ vào điểm i khoản 2 và khoản 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời gian thực hiện thủ tục tách thửa là tối đa 10 ngày được tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.
Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.
Trân trọng!
Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com