Đăng trong

Các công trình được miễn giấy phép xây dựng

  1. Cơ sở pháp lý
  • Luật Xây dựng năm 2014;
  1. Nội dung

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 thì Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

     “a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

     b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

     c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

     d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

     đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

     e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

     g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

     h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

     i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

     k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

     l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Đỗ Trần Khởi
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc dự án xây dựng

Câu hỏi: Chào Luật sư. Tôi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng không phải dự án kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì phải đáp ứng các điều kiện gì? Mong luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ quy định về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

  1. Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại Điều 194 Luật đất đai năm được hướng dẫn bởi Khoản 26 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

Thứ nhất điều kiện của quyền sử dụng đất chuyển nhượng

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

  1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo đó, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn phải đáp ứng các điều kiện như sau:

+ Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ hai về điều kiện chủ đầu tư dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) như sau:

+ Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của dự án;

+ Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Xây nhà cấp bốn có phải xin giấy phép xây dựng không?

Câu hỏi: Chào luật sư, tôi là Nguyễn Thị B ở Hải Phòng. Hiện nay gia đình tôi có nhu cầu xây dựng 1 ngôi nhà cấp 4 để ở. Tôi thấy mọi người nói xây nhà cấp 4 cũng phải xin giấy phép xây dựng rồi mới được xây, không biết mọi người nói như vậy có phải không Luật sư? Rất mong được sự phản hồi sớm nhất từ phía luật sư! Tôi xin cảm ơn luật sư rất nhiều.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

– Luật Xây dựng năm 2014.

  1. Luật sư tư vấn:

Giấy phép xây dựng là một trong những điều kiện cần phải có khi thực hiện xây dựng một công trình thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng. Thông qua giấy phép xây dựng được cơ quan chức năng có thẩm quyền quyết định có thể năm bắt được chủ đầu tư xây dựng có thực hiện theo đúng quy hoạch xây dựng theo quy định của pháp luật hay không. Do đó việc cấp giấy phép xây dựng là căn cứ để đảm bảo việc quản lý của các cơ quan có thẩm quyền về việc tuân thủ theo quy định của pháp luật trong quá trình thi công các công trình xây dựng và xử lý các trường hợp vi phạm.

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 quy định các công trình được miễn giấy phép xây dựng bao gồm như sau:

“Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

  1. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

     a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

     b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

     c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

     d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

     đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

     e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

     g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

     h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

     i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

     k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

     l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”

Theo đó, trường hợp khi xây dựng các công trình phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật là các công trình xây dựng trên phần đất được phép xây dựng không thuộc vào các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014.

Như vậy, đối với trường hợp của bạn chưa nói rõ địa chỉ hiện tại của bạn là ở đâu của Hải Phòng nên đối chiếu theo các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng trên thì đối với nhà cấp bốn nếu gia đình bạn xây ở nông thôn và khu vực đó chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng thì sẽ được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng 2014 nhưng vẫn phải đảm bảo việc thông báo cho cơ quan có thẩm quyền ở địa phương cụ thể là ủy ban nhân dân xã.

Nếu trong trường hợp nhà cấp bốn của bạn xây dựng ở nông thôn nhưng khu vực đó đã có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng rồi, hoặc được xây dựng ở đô thị thì vẫn phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật. Theo đó để được cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ cần phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật trong lĩnh vực xây dựng như phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo các điều kiện về an toàn khi thi công, phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tại khu vực đó..vv..

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Thời hạn sử dụng của giấy phép xây dựng

Câu hỏi: Chào Luật sư, nhà tôi có phần đất trống lâu nay chưa có điều kiện xây dựng, nay tôi muốn xây dựng trên phần đất đó nhưng chính quyền lại không cho với lý do “tại sao đất được cấp phép từ 2008 mà giờ mới xây dựng”. Tôi muốn luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề này. Tôi xin cảm ơn luật sư rất nhiều.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

– Luật Xây dựng năm 2014;

  1. Luật sư tư vấn:

Giấy phép xây dựng được hiểu là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. 

Căn cứ quy định tại Khoản 18 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014 quy định về giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

  1. Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.”

Theo đó, tất cả các giấy phép xây dựng được cấp dành cho xây nhà ở riêng lẻ đều có thời hạn nhất định. Theo quy định tại khoản 10 Điều 90 Luật xây dựng 2014 quy định về thời hạn của giấy phép xây dựng như sau:

“Điều 90. Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng

  1. Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.”

Theo quy định trên, giấy phép xây dựng có hiệu lực kể từ ngày cấp phép và không quá 12 tháng sau khi được cấp phép.

Đồng thời, nếu trường hợp sau khi xin giấy phép nhưng tài chính kinh tế không đủ để thực hiện thi công, trước khi thời gian thi công trên giấy phép xây dựng hết hiệu lực và công trình vẫn chưa được khởi công thì chủ đầu tư phải làm hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 02 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.

Bạn có trình bày là nhà bạn có phần đất trống lâu nay chưa có điều kiện xây dựng. Hiện nay, bạn muốn xây dựng trên phần đất đó nhưng chính quyền lại không cho với lý do “tại sao đất được cấp phép từ 2008 mà giờ mới xây dựng”. Điều này có nghĩa là năm 2008gia đình bạn đã được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Nhưng do chưa đủ điều kiện nên gia bạn chưa thực hiện việc xây dựng.

Hiện nay, gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó và vẫn sử dụng giấy phép xây dựng được cấp năm 2008. Đối chiếu với quy định trên thì giấy phép xây dựng của nhà bạn đã hết hạn. Và trường hợp của bạn tính đến nay giấy phép xây dựng đã hết hạn được 12 năm. Như vậy, gia đình bạn muốn xây dựng thì phải làm thủ tục cấp mới giấy phép xây dựng.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất

Bước đầu tiên để thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng là chuẩn bị hồ sơ để nộp lên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép. Vậy thành phần hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở sẽ bao gồm những giấy tờ gì? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây của Luật Hiệp Thành.

  1. Cơ sở pháp lý:

– Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 06 năm 2016 của Bộ xây dựng quy định về hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng.

  1. Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại Điều 11 Thông tư số 15/2016/TT-BXD quy định về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

“Điều 11. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

  1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư này.
  2. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
  3. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

     a) Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

     b) Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;

     c) Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.

Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định tại Khoản này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

  1. Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều này, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.
  2. Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.”

Theo đó, muốn xin giấy phép xây dựng thì phải chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo quy định tại Điều 11 Thông tư số 15/2016/TT-BXD nêu trên.

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ chủ đầu tư cần chú ý những vấn đề sau:

– Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan có chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế nêu trên là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

– Trường hợp công trình xây chen có tầng hầm, thì cần bổ sung trong hồ sơ bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.

– Trường hợp công trình xây dựng có công trình liền kề khác thì chủ đầu tư phải có bản cam kết để bảo đảm an toàn không có ảnh hưởng gì đến đối với công trình liền kề.

Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ đầy đủ theo quy định chủ đầu tư nộp trực tiếp 1 bộ hồ sơ cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Sau khi tiếp nhận hồ sơ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tiến hành thủ tục kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ đầy đủ hợp lệ thì hồ sơ và ghi giấy biên nhận hồ sơ hợp lệ, nếu hồ sơ sai hoặc thiếu thì hướng dẫn cho chủ đầu tư hoàn thành hồ sơ theo đúng quy định. Đối với các hồ sơ hợp lệ thì cơ quan chức năng trong vòng 10 ngày làm việc tiến hành thẩm định hồ sơ kiểm tra thực địa để xác thực tính chính xác của các giấy tờ được nộp lên. Nếu chưa thấy hợp lý và chính xác thì cơ quan có thẩm quyền thông báo lại cho chủ đầu tư bằng văn bản và hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Nếu sau khi thẩm định hồ sơ đã hoàn thiện thì Cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành và các điều kiện được cấp giấy phép xây dựng để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Đất đang tranh chấp có được xây dựng không

Câu hỏi:

Xin chào Luật sư, tôi xin có câu hỏi mong được Luật sư tư vấn. Ông bà nội tôi mất đã phân chia tài sản cho từng người con rõ ràng. Bố mẹ tôi là con út cũng như chăm sóc ông bà lúc tuổi cao sức yếu nên ông bà có chia cho Bố mẹ tôi phần đất lớn hơn anh chị một chút. Nay bố mẹ tôi muốn xây lại mới thay ngôi nhà cũ ông bà để lại nhưng do có tranh chấp với bác cả (Anh trai bố tôi) có đơn thư gửi các cấp nhưng vẫn chưa được giải quyết. Luật sư cho tôi hỏi, bố mẹ tôi cứ tiếp tục xây nhà được không? Xin cảm ơn Luật sư.  (Hồng Anh – Ninh Bình)

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về Công ty Luật Hiệp thành. Luật sư Nguyễn Duy Minh thuộc Công ty Luật TNHH Hiệp Thành xin được tư vấn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự năm 2015;

Luật Xây dựng 2014.

  1. Nội dung tư vấn:

Theo Luật xây dựng 2014 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng như sau:

“Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ.

  1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2.Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3.Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

  1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;

c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

2.Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.

3.Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.

4.Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.

5.Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.”

Như vậy, nếu trường hợp của bạn đáp ứng đủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng trên thì bạn sẽ được cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, vì phần đất bạn đang nhắc đến vẫn đang trong tình trạng tranh chấp, đã có đơn kiện nhưng chưa được giải quyết. Nếu bạn tiến hành xây dựng người có quyền lợi có thể yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 122 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.

Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”

Vì đất gia đình bạn đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì chưa có căn cứ để xác định chủ sử dụng đất là ai…Vì vậy, việc xây dựng sẽ không được chính quyền cho phép.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật sư Nguyễn Duy Minh
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Nghị định Về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

Nghị định này quy định việc xây dựng, quản lý và khai thác, sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; trách nhiệm, quyền hạn của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

…

Tải về 117_2015_ND-CP

Đăng trong

Xây dựng nhà ở trên đất tranh chấp chưa được cấp sổ đỏ

Câu hỏi: Chào luật sư, hiện nay gia đình em có sử dụng đất từ năm 1985 cho đến nay nhưng chưa làm sổ đỏ. Theo em được biết năm 2015, gia đình em xảy ra tranh chấp với gia đình anh D giáp với gia đình em. Nay gia đình em dự định xây nhà trên mảnh đất đó nhưng UBND xã nói hiện tại đất đang có tranh chấp nên không được phép xây dựng. Em muốn hỏi luật sư UBND xã nói như vậy có đúng không? Gia đình em có thể xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó không?

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 45/2013/QH13 được Quốc hội khoá XIII, kỳ họp thứ 06 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;

–  Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

  1. Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại Khoản 16, Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

  1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo quy định trên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Theo thông tin bạn cung cấp: gia đình bạn sử dụng đất năm 1985 đến nay nhưng chưa được cấp sổ đỏ nên gia đình bạn sẽ không được phép xây dựng nhà trên đất. Nếu bạn có ý xây dựng thì đây sẽ coi là hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Do đó, bạn gia đình bạn cần làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

  1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:”

Như vậy, gia đình bạn sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 đến nay, tuy nhiên năm 2015 gia đình bạn xảy ra tranh chấp với anh D về quyền sử dụng đất. Theo thông tin bạn cung cấp không nêu rõ tranh chấp đã được giải quyết hay chưa nên chúng tôi xin tư vấn hai hướng sau:

+ Hướng 1: Tranh chấp giữa bạn và anh D đã được giải quyết theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do đó bạn có thể xin xác nhận đất không có tranh chấp của UBND xã và làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc tại UBND xã nơi bạn cư trú.

+ Hướng 2: Tranh chấp giữa bạn và anh D chưa được giải quyết.

Trong trường hợp này, đất bạn sử dụng đang có tranh chấp nên UBND xã không thể xác nhận là đất không có tranh chấp cho bạn được. Do đó bạn cần phải giải quyết tranh chấp giữa bạn và anh D trước thì bạn mới được xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất nói trên.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật Hiệp Thành về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng mắc, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách mọi ý kiến thắc mắc của Quý khách hàng vui lòng gửi tới:

Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Xây dựng không có giấy phép có bị xử phạt không?

Câu hỏi: Chào luật sư, khi xây nhà tôi không xin giấy phép xây dựng thì có bị xử lý hay không? Mức phạt là bao nhiêu tiền? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư Nguyễn Hào Hiệp và Cộng sự. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý: 

– Luật xây dựng năm 2014;

– Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật,kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

  1. Luật sư tư vấn:

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Theo đó, căn cứ quy định tại khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 quy định về các công trình được miễn giấy phép xây dựng như sau:

“Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

  1. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
  2. a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
  3. b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
  4. c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
  5. d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

  1. e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
  2. g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
  3. h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
  4. i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
  5. k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
  6. l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”

Như vậy, theo quy định trên nếu nhà bạn xây thuộc các trường hợp theo quy định nêu trên thì sẽ không cần làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, nếu nhà bạn xây không thuộc các trường hợp miễn giấy phép xây dựng thì phải có giấy phép xây dựng mới được tổ chức thi công và phải xây dựng đúng nội dung giấy phép xây dựng. Nếu vi phạm những điều này sẽ bị áp dụng biện pháp xử phạt hành chính. Căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP như sau:

“Điều 15: Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

  1. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
  2. a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;
  3. b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
  4. c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.”

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Những trường hợp bắt buộc phải xin cấp phép xây dựng nhà ở?

Luật Hiệp Thành đưa ra tư vấn về vấn đề Quy định về vấn đề: Trường hợp nào bắt buộc phải xin cấp phép xây dựng nhà ở?

Câu hỏi khách hàng:

Chào Luật sư, năm nay tôi 42 tuổi, tôi ở Hải Dương, tôi dự định xây một căn nhà để ở ba tầng vào năm sau, tôi nghe nói phải xin cấp phép xây dựng mới được xây nhà ở nhưng có người lại nói không cần xin cấp phép. Tôi mong Luật sư tư vấn cho tôi trường hợp nào bắt buộc phải xin cấp phép xây dựng nhà ở? Cảm ơn Luật sư

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Luật Hiệp Thành. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

Khi đưa ra các ý kiến pháp lý trong Thư tư vấn này, chúng tôi đã xem xét các văn bản quy phạm pháp luật sau đây:

– Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 18 tháng 6 năm 2014;

– Thông tư số 15/2016/TT-BXD  ngày 30 tháng 06 năm 2016 Hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng.

  1. Luật sư tư vấn:

Sau khi nghiên cứu về trường hợp của bạn. Chúng tôi xin đưa ra ý kiến nhận định như sau:

Để một công trình có thể xây dựng được thuận lợi thì việc tìm hiểu đến trình tự thủ tục khi xây dựng công trình là không thể thiếu. Và một trong những bước đầu tiên khi thực hiện xây dựng nhà ở đó là phải xin cấp phép xây dựng. Có thể thấy hiện nay, khi bắt đầu xây dựng bất cứ công trình nhà ở nào, việc xin cấp giấy phép xây dựng là một thủ tục bắt buộc đối với chủ đầu tư. Vậy có trường hợp nào xây nhà ở mà không cần cấp phép không, hoặc các trường hợp nào thì bắt buộc phải xin cấp phép xây dựng nhà ở? Để giải đáp thắc mắc này, Luật Dương Gia xin gửi đến bạn bài viết liên quan đến vấn đề này như sau:

Thứ nhất, các trường hợp nhà ở phải xin cấp phép xây dựng:

Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định các trường hợp được miễn cấp phép xây dựng, như vậy ngoài các công trình được quy định tại Điều này thì tất cả các công trình để được xây dựng đều phải xin cấp phép. Trong đó đối với công trình nhà ở có một trường hợp không cần xin cấp phép xây dựng được quy định tại điểm k khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, đó là trường hợp nhà ở riêng lẻ xây dựng ở nông thôn, trừ trường hợp nhà ở này nằm trong khu đất lịch sử, văn hóa hoặc khu bảo tồn.

Trước đây, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn vẫn cần phải xin cấp giấy phép xây dựng, nhưng kể từ ngày 01.01.2015 khi Luật Xây dựng 2014 có hiệu lực, nhà ở xây dựng riêng lẻ ở nông thôn không cần phải xin cấp phép xây dựng nữa nhưng với điều kiện là nhà ở đó không nằm trong quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt của xã, và không thuộc khu bảo tồn, khu di tích văn hóa – lịch sử ở địa phương.

Từ đó suy ra, ngoại trừ công trình nhà ở đơn lẻ xây dựng ở nông thôn nói trên là không cần xin cấp phép xây dựng, còn lại tất cả các công trình nhà ở đều phải xin cấp phép xây dựng. Các công trình nhà ở buộc phải cấp phép xây dựng bao gồm:

+ Các công trình nhà ở các quận, huyện, thành phố.

+ Các công trình nhà ở tại nông thôn xây dựng nằm trong diện quy hoạch của xã.

Có thể thấy hiện nay, đối với mọi công trình nhà ở trước khi xây dựng đều phải xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Việc người dân phải xin cấp phép khi xây dựng nhà ở trên đất của mình là một việc làm hết sức cần thiết, nó giúp xác định được việc xây dựng ngôi nhà này có phải hợp pháp hay không, xác định được chính xác các thông tin ghi nhận trên các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sở nhà ở, xác định được công trình này có ảnh hưởng đến các công trình khác ở xung quanh không, tránh được các rủi ro, tranh chấp về sau này nếu có, và thực tế nhất là để tránh trường hợp các cơ quan chức năng sẽ tiến hành dỡ bỏ công trình nếu công trình nếu cố tình xây dựng công trình trái pháp luật.

Thứ hai, xin cấp phép xây dựng nhà ở như thế nào?

Để xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở, người chủ đất hoặc chủ đầu tư khi là thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cần phải chuẩn bị 02 bộ hồ sơ gửi đến cơ quan có thẩm quyền để được cấp phép xây dựng. Hồ sơ này được quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng 2014 và được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư 15/2016/TT-BXD, tùy vào loại hình nhà ở cũng như vị trí công trình nhà ở xây dựng mà sẽ phải chuẩn bị các loại giấy tờ tương đương.

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở là Ủy ban nhân dân cấp huyện, và Ủy ban nhân dân cấp xã. Tùy theo nơi có công trình đang cần cấp phép xây dựng ở đâu, chủ đầu tư sẽ tìm đến cơ quan có thẩm quyền tương ứng để xin cấp phép xây dựng. Đồng thời cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thì sẽ có thẩm quyền hủy bỏ giấy phép xây dựng đó. Trường hợp giấy phép xây dựng được cấp không đúng quy định mà cơ quan cấp phép không thực hiện thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ trực tiếp thu hồi giấy phép cấp sai đó.

Sau khi xem xét hồ sơ cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa, trong quá trình thẩm định kiểm ra đó, nếu có giấy tờ tài liệu nào còn thiếu hoặc không hợp lệ thì yêu cầu bổ sung, hoàn chỉnh lại hồ sơ. Trường hợp đã yêu cầu bổ sung hồ sơ nhưng vẫn không đáp ứng được điều kiện cấp giấy phép thì trong vòng 3 ngày làm việc cơ quan có thẩm quyền có thể gửi đến thông báo không cấp giấy phép.

Thời hạn cấp giấy phép xây dựng là 15 ngày đối với công trình nhà ở riêng lẻ và 30 ngày đối với các công trình khác kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp cần phải xem xét thì được kéo dài thêm nhưng không được quá 10 ngày tính từ đến thời điểm đến hạn cấp giấy phép, và phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời gửi báo cáo đến cơ quan có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật Hiệp Thành về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng mắc, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách mọi ý kiến thắc mắc của Quý khách hàng vui lòng gửi tới:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Tư vấn về quy định cưỡng chế khi xây nhà quá diện tích xin phép xây dựng ?

Hỏi: Thưa luật sư, Nhà tôi xin giấy phép nhà cấp 3 diện tích xây dựng là 238m2. Khi xây dựng tôi đã xây hơn phần diện tích cho phép và đã nộp phạt 7.500.000đ. Sau đó định xin cấp phép bổ sung nhưng vì bên cạnh thưa công trình tôi xây dựng gây ảnh hưởng nên mọi giấy tờ bị đình lại không xin được. Nay Ủy ban nhân dân quận ra quyết định cưỡng chế tôi phải làm sao ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

Theo quy định tại khoản 5, điều 13 Nghị định số: 121/2013/NĐ-CP về xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

“a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

  1. b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
  2. c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình”.

Trong trường hợp của anh là khu vực địa giới hành chính thuộc quản lý của UBND xã nên sẽ áp dụng khoản 1 điều này và anh có bị xử phạt từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng trái pháp luật của mình.

Về biện pháp khắc phục hậu quả

Ngoài ra, do việc xây dựng của anh đã vi phạm chỉ giới xây dựng nên việc xử phạt sẽ không căn cứ theo quy định tại khoản 9, điều 13 thông tư này là phải nộp phạt và được cấp giấy phép xây dựng mới:

“Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình”.

Mà việc xử phạt sẽ theo quy định tại điều 13 Thông tư Số: 180/2007/NĐ-CP  về xử lý công trình xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng:

“Công trình xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp thì bị xử lý như sau:

  1. Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu tự phá dỡ phần công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng.
  2. Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc chủ đầu tư tự phá dỡ phần công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng; đồng thời, áp dụng biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 12 Nghị định này.
  3. Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp phải bị cưỡng chế phá dỡ. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ. Tùy mức độ vi phạm, chủ đầu tư còn phải bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra”.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Bồi thường thiệt hại trong xây dựng

Luật Hiệp Thành tư vấn về trường hợp công trình xây dựng bị gió bão gây hư hỏng thì người thi công xây dựng có phải bồi thường không? Cụ thể như sau:

Câu hỏi:

Chào các Luật sư. Mong các Luật sư tư vấn cho mình trường hợp như sau: Công ty mình có ký hợp đồng với 1 công ty tư nhân, bên mình nhận thi công nhà xưởng, thi công đã xong và chủ đầu tư đã cho vào sử dụng, nhưng chủ đầu tư chưa thanh toán hết cho công ty mình dù đã 2 tháng, biên bản nghiệm thu thì họ ký rồi nhưng chưa gửi lại cho bên mình, họ hẹn 3 ngày nữa sẽ chuyển tiền và gửi lại hồ sơ , nhưng ngày hôm sau bão vào và làm tốc mái nhà xưởng và xà gồ. Không riêng 1 xưởng của mình mà xưởng cũ của họ nữa, vậy xin hỏi các Luật sư thiệt hại như vậy bên nào chịu, và nhờ các Luật sư có cách nào để thương lượng hay nhất đối với trường hợp này, xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

  1. Luật sư tư vấn

Theo Điều 584 và Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

“Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

  1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.
  2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
  3. Trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

“Điều 585. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại

  1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
  2. Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.
  3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.
  4. Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
  5. Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình.”

Căn cứ Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 605. Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra

Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.

Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.”

Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại, Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Thiệt hại phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Người gây thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường, nếu do lỗi vô ý mà gây thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế trước mắt và lâu dài của mình.

Theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“…Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình..”

Theo quy định tại Điều 605 BLDS năm 2015 nêu trên, chủ sở hữu, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng phải bồi thường thiệt hại nếu để nhà cửa, công trình xây dựng khác bị sụp đổ, hư hỏng, sụt lở gây thiệt hại cho người khác. Tuy nhiên, trường hợp thiệt hại xảy ra do sự kiện bất khả kháng thì không phải bồi thường. Trong trường hợp của bạn, thiệt hại xảy ra do thiên tai là sự kiện bất khả kháng, xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được trong khả năng cho phép. Do đó, trong trường hợp này, công ty bạn không phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại do sự kiện bất khả kháng.

Trừ trường hợp việc thiên tai làm bay mái nhà của công ty tư nhân gây thiệt hại cho những ngôi nhà bên cạnh do mái nhà của công ty tư nhân của công ty bạn nhận làm được xây lắp không đảm bảo an toàn kĩ thuật dẫn đến thiệt hại. Trong trường hợp này phải chứng minh được hành vi trái pháp luật và yếu tố lỗi của công ty bạn thì mới phát sinh trách nhiệm bồi thường.

Về việc thương lượng: Nếu lỗi không thuộc về công ty bạn thì công ty không phải bồi thường bất kỳ khoản chi phí nào, ngoài ra công ty tư nhân kia có trách nhiệm thanh toán các chi phí còn lại sau khi công ty bạn làm xong nhà xưởng như bạn đã trình bày trên; nếu chứng minh được lỗi thuộc về công ty bạn thì công ty bạn phải bồi thường, nhưng do công ty tư nhân chưa thanh toán xong thì công ty bạn có thể thỏa thuận về việc trừ những khoản chưa thanh toán để bồi thường thiệt hại về tài sản cho công ty tư nhân.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng