Được thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hay không?

Hỏi: Thưa Luật sư, tôi có vay tiền bên ngân hàng và họ yêu cầu tôi phải thế chấp tài sản để đảm bảo. Tôi muốn thế chấp quyền sử dụng đất nhưng trên mảnh đất đó tôi có xây dựng một ngôi nhà. Vậy tôi chỉ thế chấp quyền sử dụng mảnh đất mà không thế chấp ngôi nhà được hay không? Tôi xin cảm ơn!

Trả lời:

Điều 325 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định thế chấp quyển sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

  1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền vói đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
  2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyên, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bình luận

Được thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất không?

Quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là những loại tài sản được lựa chọn phổ biến để đưa vào hợp đồng thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tạo điều kiện thuận lợi, linh hoạt nhất cho các chủ thể tham gia vào quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, BLDS 2015 lần đầu ghi nhận việc tách hai loại tài sản và áp dụng chế độ pháp lý độc lập khi trở thành đối tượng của biện pháp thế chấp. Cụ thể:

– Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ví dụ, A thế chấp quyền sử dụng 50 m2 đất để vay ngân hàng khoản tiền 500 triệu. Nhưng trên đất, A đã có căn nhà 5 tầng nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu. Như vậy, đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng 50 m2 đất. Hết hạn hợp đồng, A không trả được nợ cho ngân hàng. Khi rơi vào các trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng được quyền yêu cầu xử lý cả căn nhà 5 tầng trên đất của A.

Việc ghi nhận vấn đề xử lý tài sản là quyền sử dụng đất bao gồm cả tài sản trên đất hướng đến bảo đảm triệt để nhất cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, BLDS vẫn ghi nhận ngoại lệ của việc xử lý tài sản trên là các bên có thỏa thuận khác. Nhưng việc các bên có thỏa thuận khác trong khoản luật này phải hiểu thế nào cho phù hợp. Nên hiểu rằng, khi các bên có thỏa thuận chỉ xử lý quyền sử dụng đất không xử lý tài sản trên đất hay xử lý bằng một cách nào khác nguyên tắc trên? Trường hợp này khó có sự thỏa thuận nào khác nếu chủ sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản trên đất. Cho nên, tác giả kiến nghị nên xem xét thêm cụm từ “trừ trường hợp có thỏa thuận khác” trong khoản luật này.

– Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Khoản 2 này xác định rõ, trong quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có 3 chủ thể khác nhau: Chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Theo đó, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất (bên thế chấp) sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng (bên mua được tài sản thế chấp).

Ví dụ, anh Bình cho anh An thuê quyền sử dụng 1000m2 đất thời hạn 20 năm. Anh An đã tiến hành xây dựng nhà xưởng và cải tạo 1000m2 đất để khai thác giá trị sử dụng của lô đất. Do cần tiền để làm ăn, anh Bình đã tiến hành thế chấp quyền sử dụng 1000m2 đất mà mình có cho ngân hàng để vay tiền trong thời hạn 10 năm. Hết 10 năm Bình không trả được nợ cho ngân hàng, Ngân hàng tiến hành các thủ tục để xử lý toàn bộ 1000m2đất của Bình. Khi bán đấu giá quyền sử dụng 1000m2 đất, anh Dân đã nhận chuyển nhượng thành công. Tất cả khoảng thời gian để ngân hàng yêu cầu xử lý, xử lý, mua bán đấu giá thành công là 6 tháng. Theo quy định trên, anh An vẫn được khai thác quyền sử dụng 1000m2 đất đến hết thời hạn (còn 9 năm 6 tháng). Anh Dân tuy đã nhận chuyển nhượng thành công và là người có quyền sỏ hữu quyền sử dụng 1000m2 đó nhưng phải tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của anh Bình trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với anh An.

BLDS ghi nhận ngoại lệ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, ứng với ví dụ trên, anh Bình, anh An, anh Dân hoàn toàn có thể có những thỏa thuận khác. Ví dụ như, thay vì anh An có quyền khai thác quyền sử dụng 1000m2 trong thời hạn 9 năm 6 tháng, các bên có thể thỏa thuận thòi hạn kéo dài thêm hoặc ngắn hơn. Hoặc thay vì anh Bình chấm dứt hoàn toàn quyền của mình trong hợp đồng thuê hoặc quyền sở hữu quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận anh Bình vẫn là chủ thể mang quyền trong hợp đồng thuê với anh An, còn người có quyền sử dụng đất là anh Dân.

Trên đây là tư vấn của Luật sư Nguyễn Hào Hiệp và Cộng sự. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) theo Luật đất đai năm 2013

Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013, nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

“a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;

  1. b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
  2. c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
  3. d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

  1. e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
  2. g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
  3. h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
  4. i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
  5. k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất”.

Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật đất đai năm 2013

Theo Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.”

Các giấy tờ đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật đất đai năm 2013. 

Theo quy định tại Điều 100  Luật đất đai 2013. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

  1. b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
  2. c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
  3. d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

  1. e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
  2. g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng