Hỏi: Thưa Luật sư, tôi có vay tiền bên ngân hàng và họ yêu cầu tôi phải thế chấp tài sản để đảm bảo. Tôi muốn thế chấp quyền sử dụng đất nhưng trên mảnh đất đó tôi có xây dựng một ngôi nhà. Vậy tôi chỉ thế chấp quyền sử dụng mảnh đất mà không thế chấp ngôi nhà được hay không? Tôi xin cảm ơn!
Trả lời:
Điều 325 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định thế chấp quyển sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền vói đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyên, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Bình luận
Được thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất không?
Quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là những loại tài sản được lựa chọn phổ biến để đưa vào hợp đồng thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tạo điều kiện thuận lợi, linh hoạt nhất cho các chủ thể tham gia vào quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, BLDS 2015 lần đầu ghi nhận việc tách hai loại tài sản và áp dụng chế độ pháp lý độc lập khi trở thành đối tượng của biện pháp thế chấp. Cụ thể:
– Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ví dụ, A thế chấp quyền sử dụng 50 m2 đất để vay ngân hàng khoản tiền 500 triệu. Nhưng trên đất, A đã có căn nhà 5 tầng nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu. Như vậy, đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng 50 m2 đất. Hết hạn hợp đồng, A không trả được nợ cho ngân hàng. Khi rơi vào các trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng được quyền yêu cầu xử lý cả căn nhà 5 tầng trên đất của A.
Việc ghi nhận vấn đề xử lý tài sản là quyền sử dụng đất bao gồm cả tài sản trên đất hướng đến bảo đảm triệt để nhất cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, BLDS vẫn ghi nhận ngoại lệ của việc xử lý tài sản trên là các bên có thỏa thuận khác. Nhưng việc các bên có thỏa thuận khác trong khoản luật này phải hiểu thế nào cho phù hợp. Nên hiểu rằng, khi các bên có thỏa thuận chỉ xử lý quyền sử dụng đất không xử lý tài sản trên đất hay xử lý bằng một cách nào khác nguyên tắc trên? Trường hợp này khó có sự thỏa thuận nào khác nếu chủ sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản trên đất. Cho nên, tác giả kiến nghị nên xem xét thêm cụm từ “trừ trường hợp có thỏa thuận khác” trong khoản luật này.
– Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Khoản 2 này xác định rõ, trong quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có 3 chủ thể khác nhau: Chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Theo đó, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất (bên thế chấp) sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng (bên mua được tài sản thế chấp).
Ví dụ, anh Bình cho anh An thuê quyền sử dụng 1000m2 đất thời hạn 20 năm. Anh An đã tiến hành xây dựng nhà xưởng và cải tạo 1000m2 đất để khai thác giá trị sử dụng của lô đất. Do cần tiền để làm ăn, anh Bình đã tiến hành thế chấp quyền sử dụng 1000m2 đất mà mình có cho ngân hàng để vay tiền trong thời hạn 10 năm. Hết 10 năm Bình không trả được nợ cho ngân hàng, Ngân hàng tiến hành các thủ tục để xử lý toàn bộ 1000m2đất của Bình. Khi bán đấu giá quyền sử dụng 1000m2 đất, anh Dân đã nhận chuyển nhượng thành công. Tất cả khoảng thời gian để ngân hàng yêu cầu xử lý, xử lý, mua bán đấu giá thành công là 6 tháng. Theo quy định trên, anh An vẫn được khai thác quyền sử dụng 1000m2 đất đến hết thời hạn (còn 9 năm 6 tháng). Anh Dân tuy đã nhận chuyển nhượng thành công và là người có quyền sỏ hữu quyền sử dụng 1000m2 đó nhưng phải tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của anh Bình trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với anh An.
BLDS ghi nhận ngoại lệ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, ứng với ví dụ trên, anh Bình, anh An, anh Dân hoàn toàn có thể có những thỏa thuận khác. Ví dụ như, thay vì anh An có quyền khai thác quyền sử dụng 1000m2 trong thời hạn 9 năm 6 tháng, các bên có thể thỏa thuận thòi hạn kéo dài thêm hoặc ngắn hơn. Hoặc thay vì anh Bình chấm dứt hoàn toàn quyền của mình trong hợp đồng thuê hoặc quyền sở hữu quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận anh Bình vẫn là chủ thể mang quyền trong hợp đồng thuê với anh An, còn người có quyền sử dụng đất là anh Dân.
Trên đây là tư vấn của Luật sư Nguyễn Hào Hiệp và Cộng sự. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email : luathiepthanh@gmail.com
Trân Trọng
