Trường hợp Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất vô hiệu

Câu hỏi:

Ông P.V.L ở Hà Nội có câu hỏi gửi đến văn phòng Luật sư như sau:

Công ty TNHH xây dựng BC khi tiến hành việc giao kết Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, tại thời điểm đó mới đang lập quy hoạch, lập hồ sơ xin phép, chưa được cấp có thẩm quyền cấp phép xây dựng, chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Công ty biết rõ điều đó nhưng không thông báo cho ông P.V.L mà đã khẳng định diện tích đất là được phép xây dựng, được phép mua bán và thực hiện hành vi ký kết hợp đồng mua bán.

Tôi xin hỏi, Hợp đồng mua bán nhà ở trên có bị vô hiệu không?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành, câu hỏi của bạn được chuyên gia nghiên cứu và tư vấn như sau:

     I. Cơ sở pháp lý

  • Luật Đất đai năm 2013;
  • Bộ luật Dân sự năm 2015;

     II. Nội dung

  1. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khoản 1, Điều 168, Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền của người có quyền sử dụng đất:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

  1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.

     2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

     3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu khi người bán không có đủ điều kiện để thực hiện việc mua bán chuyển nhượng bao gồm: có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất,… Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì mới có hiệu lực pháp luật. Do đó, công ty TNHH BC không đủ điều kiện thực hiện quyền giao kết Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất.

 

 

  1. Hợp đồng vô hiệu

Như phân tích ở trên, Công ty TNHH xây dựng BC không đó quyền tham gia giao dịch mua bán quyền sử dụng đất, do đó Công ty TNHH xây dựng BC không có năng lực dân sự để tham gia giao dịch dân sự này theo quy định tại khoản 1 Điều 86 Bộ luật Dân sự năm 2015.

“Điều 86. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân

  1. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác…”

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

  1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

     a)Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;…”

Về quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

“Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

Như vậy, hợp đồng mua bán quyền sử dụng bất động sản trên vô hiệu do chủ thể tham gia mua bán nhà ở không có năng lực pháp luật dân sự.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Đỗ Trần Khởi
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Ủy quyền mua bán nhà đất có được không?

Câu hỏi:

Xin chào Luật sư: Nhà tôi có hai mẹ con, vì hoàn cảnh mẹ tôi đang bị bệnh và phải nằm viện, cần chi phí cho việc chữ trị bệnh nên mẹ tôi đang có ý định muốn bán thửa đất mẹ tôi đang đứng tên. Tuy nhiên, do bệnh tật nên mẹ tôi không thể thực hiện các thủ tục rườm rà nên mẹ tôi muốn ủy quyền cho tôi thay mẹ tôi thực hiện các thủ tục nê trên. Vậy Luật sư cho tôi hỏi tôi có thể đại diện theo ủy quyền của mẹ tôi để thực hiện việc bán thửa đất nêu trên không? Và thủ tục cần những gì? Tôi xin cảm ơn. (Việt Trinh – Quảng Ninh).

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Hiệp Thành. Luật sư Nguyễn Duy Minh thuộc Công ty Luật TNHH Hiệp Thành xin được tư vấn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự năm 2005

Luật đất đai năm 2013

Luật Nhà ở năm 2014

Nghị định 04/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng.

  1. Nội dung tư vấn:

Thứ nhất: Bạn là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Căn cứ vào Điều 18 và Điều 20 Bộ Luật Dân sự năm 2005, người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự là người từ 18 tuổi trở lên và không bị mắc các bệnh về tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức và điều khiển hành vi.

Thứ hai: Mẹ bạn phải thực hiện thủ tục ủy quyền mua bán nhà đất, lập hợp đồng ủy quyền cho bạn. Tại Điều 581 Bộ luật Dân sự 2005 có quy định cụ thể:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Về hình thức của thủ tục ủy quyền mua bán nhà đất, theo Khoản 1 Điều 18 Nghị định 04/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Công chứng:

“Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia”.

Ngoài ra, hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất của mẹ bạn phải được công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng thuộc tỉnh, huyện của thửa đất nói trên.

Trong thông tin, bạn không nói rõ là bố bạn còn sống hay không. Nếu nhà đất đều là tài sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân, thì dù mẹ bạn đứng tên sổ đỏ, nhưng khi làm thủ tục ủy quyền mua bán cho bạn, phải cần có cả chữ ký của bố và mẹ bạn.

Theo quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục ủy quyền, chuyển nhượng mua bán đất, thì hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng chứng thực theo quy định tại Điều 450, Khoản 1, Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Khoản 1, Điều 122 Luật nhà ở năm 2014. Lúc này, thủ tục ủy quyền mua bán đất mới có hiệu lực pháp luật.

Tại Khoản 1 điều 40 Luật Công chứng năm 2014 có nội dung quy định về những giấy tờ cần thiết mà công chứng viên yêu cầu người công chứng phải xuất trình khi công chứng hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn như sau:

     a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

     b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

     c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

     d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

     đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Như vậy, căn cứ vào các điều luật trên, những giấy tờ bạn cần chuẩn bị để có thể tiến hành thủ tục ủy quyền mua bán nhà đất thay mẹ bạn gồm:

  • Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
  • Sổ hộ khẩu của mẹ bạn
  • Chứng minh thư nhân dân của bạn và của mẹ bạn
  • Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản (nếu có).

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật sư Nguyễn Duy Minh
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở?

Câu hỏi: Chào luật sư, tôi là Hoàng Hà ở Đà Nẵng. Hiện tại tôi đang muốn mua lại nhà của anh Huy, tôi muốn tìm hiểu trước về Hợp đồng mua nhà sẽ gồm có những nội dung gì? Luật sư có thể giúp tôi được không? tôi xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

– Luật Nhà ở năm 2014;

  1. Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 121. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

  1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
  2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
  3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
  4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
  5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
  6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
  7. Cam kết của các bên;
  8. Các thỏa thuận khác;
  9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
  10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
  11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.”

Như vậy, theo quy định trên thì Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản. Nội dung của Hợp đồng phải bao gồm các nội dung như trên. Do đó, trước khi mua nhà bạn với bên bán nhà nên cùng nhau thỏa thuận về các nội dung của Hợp đồng mua bán nhà bao gồm các nội dung theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 nêu trên và việc thỏa thuận này phải được lập thành văn bản.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Các bước mua bán căn hộ chung cư? Thanh toán tiền vào thời điểm nào là hợp lý?

Luật Hiệp Thành đưa ra một số tư vấn về việc mua bán căn hộ chung cư như sau:

  1. Căn cứ pháp lý

Luật Nhà ở năm 2014

  1. Về thủ tục mua bán căn hộ chung cư:

Giao dịch mua bán nhà ở cần phải thỏa mãn các điều kiện sau:

Các bên chủ thể tự nguyện ký kết và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ

Nhà ở cần đáp ứng điều kiện:

“Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

  1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
  2. a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
  3. b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
  4. c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  5. d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.”

Bước 1: Ký kết hợp đồng mua bán nhà ở và thực hiện việc công chứng hợp đồng tại tổ chức công chứng nơi có bất động sản.

Các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

– Dự thảo hợp đồng mua bán nhà ở

– Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

– Bản sao giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán

Bước 2: Nộp thuế và lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế

Người bán nộp thuế thu nhập cá nhân: tỷ lệ 2% giá trị hợp đồng

Người mua nộp lệ phí trước bạ: tỷ lệ 0,5% nhân giá tính dưới đây:

Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 01 (một) mét vuông (đồng/m2) nhà x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ

Bước 3: Đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Các bên nộp hồ sơ đăng ký gồm có: Bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà; hợp đồng đã công chứng.

  1. Thanh toán tiền mua nhà vào thời điểm nào?

Pháp luật dân sự và đất đai không có quy định về thời điểm giao tiền mua bán, việc đưa tiền vào lúc nào là do hai bên thỏa thuận. Thực tế để đảm bảo quyền lợi của cả hai bên thì các bên trong giao dịch thường thỏa thuận giao tiền vào nhiều thời điểm: khi ký hợp đồng, khi nộp thuế, và khi hoàn tất việc sang tên.

  1. Về quyền sở hữu tài sản xác lập vào thời điểm nào?

Luật nhà ở quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

  1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Theo quy định thì hợp đồng công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, vì thế hợp đồng mua bán nhà ở sau khi công chứng thì đã xác lập quyền sở hữu của người mua. Mặc dù vậy, nhà ở là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, cho nên để hợp pháp hóa thì người mua vẫn cần phải làm thủ tục đăng ký đứng tên trên sổ hồng.

Trên đây là một số tư vấn của Luật Hiệp Thành. Nếu còn vấn đề vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Tội in, phát hành, mua bán trái phép hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước

Luật Hiệp Thành đưa ra một số tư vấn pháp lý liên quan đến tội in, phát hành, mua bán trái phép hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước.

  1. Cơ sở pháp lý

Bộ luật Hình sự số 100/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 27 tháng 11 năm 2015

  1. Luật sư tư vấn

Cùng với sự hội nhập quốc tế mạnh mẽ, Nhà nước xây dựng các cơ chế về hoạt động kinh tế trong nước cũng ngày càng thông thoáng hơn, nhằm tạo thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh làm ăn chân chính, như Nhà nước trao quyền cho doanh nghiệp trong việc sử dụng hóa đơn khi cơ quan thuế không còn bán và không chịu trách nhiệm về hóa đơn phát hành được coi là một bước đột phá về quản lý. Song song đó, tình trạng không ít doanh nghiệp được thành lập chỉ với mục đích giao dịch lòng vòng nhằm hợp thức hóa hay chỉ để mua bán hóa đơn trái phép, để thu lợi bất chính sau đó bỏ trốn. Hiện nay, không ít doanh nghiệp chọn cách mua hóa đơn với mục đích bù trừ và cân đối giữa thuế “đầu vào”,“đầu ra” để gian lận số thuế giá trị gia tăng phải nộp. Thực trạng này, thường xảy ra với những doanh nghiệp có quy mô nhỏ, hoặc những giao dịch kinh tế đơn lẻ ở một số lĩnh vực mà “đầu ra” thì có còn “đầu vào” thì thất thường, thiếu minh bạch nên cần hóa đơn “khống”, hóa đơn được mua bán “trôi nổi”.

Thời gian gần đây xuất hiện tình trạng nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng chính sách thông thoáng của Nhà nước về điều kiện thành lập doanh nghiệp, cơ chế tự khai tự nộp thuế, cơ chế doanh nghiệp tự in, phát hành, quản lý và sử dụng hóa đơn… để thành lập doanh nghiệp hoặc mua bán doanh nghiệp với mục đích in, phát hành và mua bán, sử dụng hóa đơn bất hợp pháp để thu lợi bất chính, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Thực ra, với cơ quan quản lý sẽ không khó để nhận biết được sự bất minh trong hành vi của doanh nghiệp khi hoạt động “đầu vào” không có hóa đơn mà “đầu ra” vẫn kê khai đủ thuế. Ngoài ra, còn có rất nhiều dấu hiệu bất thường khác liên quan đến nghiệp vụ tài chính mà bất cứ một kế toán hay nhân viên thuế nào cũng có thể dễ dàng nhận thấy. Ngăn chặn những bất cập vừa nêu, giải pháp chính vẫn là tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan chức năng để “hướng” hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp theo đúng quỹ đạo lành mạnh của pháp luật. Bên cạnh việc xử lý vi phạm hành chính về hành vi trên, Bộ luật hình sự (BLHS) năm 2015 cũng có quy định 02 tội danh liên quan đến hành vi in, phát hành, mua bán trái phép hóa đơn, chứng từ; vi phạm quy định về bảo quản, quản lý hóa đơn chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước (Điều 203 và Điều 204). Trong phạm vi bài viết này, tác giả đề cập đến một số bất cập về dấu hiệu cấu thành cơ bản cũng như sự chồng chéo giữa các tình tiết định khung của tội phạm quy định tại Điều 203 và Điều 204 BLHS năm 2015 và đưa ra kiến nghị hoàn thiện.

Điều 203 BLHS năm 2015 quy định về tội in, phát hành, mua bán trái phép hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước, như sau:

“1. Người nào in, phát hành, mua bán trái phép hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước ở dạng phôi từ 50 số đến dưới 100 số hoặc hóa đơn, chứng từ đã ghi nội dung từ 10 số đến dưới 30 số hoặc thu lợi bất chính từ 30.000.000 đồng đến dưới 100.000.000 đồng, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

  1. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 05 năm:
  2. a) Có tổ chức;
  3. b) Có tính chất chuyên nghiệp;
  4. c) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;
  5. d) Hóa đơn, chứng từ ở dạng phôi từ 100 số trở lên hoặc hóa đơn, chứng từ đã ghi nội dung từ 30 số trở lên;

đ) Thu lợi bất chính 100.000.000 đồng trở lên;

  1. e) Gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước 100.000.000 đồng trở lên;
  2. g) Tái phạm nguy hiểm.
  3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.
  4. Pháp nhân thương mại phạm tội quy định tại Điều này, thì bị phạt như sau:
  5. a) Phạm tội thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng;
  6. b) Phạm tội thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng;
  7. c) Phạm tội thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Bộ luật này, thì bị đình chỉ hoạt động vĩnh viễn;
  8. d) Pháp nhân thương mại còn có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng, cấm kinh doanh, cấm hoạt động trong một số lĩnh vực nhất định từ 01 năm đến 03 năm hoặc cấm huy động vốn từ 01 năm đến 03 năm.”

So với tên tội danh, nội dung điều luật quy định tại Điều 164a BLHS năm 1999 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), thì dấu hiệu về hành vi khách quan được nhà làm luật quy định là giống nhau. Mà theo đó, các hành vi qui định tại Điều 203 BLHS năm 2015 được hiểu như sau:

– In trái phép hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước là hành vi tự in hóa đơn hoặc tự khởi tạo hóa đơn điện tử khi không đủ điều kiện hoặc không đúng, không đầy đủ các nội dung theo qui định của pháp luật; In hóa đơn giả hoặc khởi tạo hóa đơn điện tử giả;

– Phát hành trái phép hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước là hành vi lập tờ thông báo phát hành không đầy đủ nội dung; không gửi hoặc không niêm yết tờ thông báo phát hành hóa đơn theo đúng qui định;

– Mua bán trái phép hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước gồm các hành vi sau đây:

+ Mua, bán hoá đơn chưa ghi nội dung hoặc ghi nội dung không đầy đủ, không chính xác theo qui định;

+ Mua, bán hoá đơn đã ghi nội dung, nhưng không có hàng hoá, dịch vụ kèm theo;

+ Mua, bán hoá đơn giả, hóa đơn chưa có giá trị sử dụng, hóa đơn đã hết giá trị sử dụng, hóa đơn của cơ sở kinh doanh, dịch vụ khác để hợp thức hóa hàng hóa, dịch vụ mua vào hoặc cấp cho khách hàng khi bán hàng hóa dịch vụ;

+ Mua, bán, sử dụng hoá đơn có sự chênh lệch về giá trị hàng hoá, dịch vụ giữa các liên của hoá đơn.

Nhưng vẫn có những điểm khác nhau giữa 2 điều luật đang đề cập, đó là:

– Ngoài chủ thể là cá nhân bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ hoặc người của tổ chức kinh doanh bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ; Người của tổ chức nhận in hoặc đặt in hóa đơn; Cá nhân hoặc người của tổ chức mua hàng hóa, dịch vụ. Nhà làm luật đã bổ sung thêm dạng chủ thể của tội phạm quy định tại Điều 203 BLHS năm 2015 là pháp nhân thương mại;

– Nếu như ở Điều 164a trước đây, quy định dấu hiệu định tội là “số lượng lớn” hoặc “đã bị xử phạt hành chính về hành vi này” hoặc “đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm” thì này, nhà làm luật đã quy định cụ thể định lượng và khoản thu lợi bất chính làm dấu hiệu cấu thành cơ bản của tội phạm này.

Tuy nhiên, qua nghiên cứu người viết thấy rằng vẫn còn những bất cập cần được tiếp tục hoàn thiện về một quy định của nội dung điều luật này. Cụ thể:

Thứ nhất: Về số lượng hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước bị coi là thỏa mãn dấu hiệu cấu thành tội phạm theo quy định tại khoản 1 Điều 203 BLHS năm 2015, như sau: Số lượng hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước ở dạng phôi (chưa ghi giá trị) từ 50 số đến dưới 100 số; Số lượng hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước đã ghi nội dung để nhằm thực hiện hành vi trái pháp luật từ 10 số đến dưới 30 số. Nhưng, hóa đơn dạng phôi tức là hóa đơn chưa ghi giá trị, nên không thể coi là đã gây ra hậu quả nguy hại cho xã hội. Về lý luận khoa học pháp lý chứng minh, tội phạm này đòi hỏi phải có thiệt hại thực tế xảy ra. Vấn đề đặt ra, có cần thiết phải xử lý hình sự với hành vi vi phạm về chứng từ, hóa đơn ở dạng phôi với số lượng chỉ từ dưới 100 số trở xuống không? Bởi theo tính toán, hiện mức tiền để in một quyển hóa đơn 50 số (dạng phôi) chỉ khoảng từ 200.000 đến 220.000 đồng. Mặt khác, theo quy định tại Điều 3 Nghị định 49/2016/NĐ-CP ngày 27/5/2016 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn, mức phạt đối với hành vi vi phạm trên từ 500.000 đồng đến 4.000.000 đồng, đồng thời buộc tiêu hủy tang vật.

Mặt khác, với hóa đơn đã ghi nội dung, nhưng giá trị chỉ 200.000 đồng/hóa đơn hoặc hơn thì thiệt hại gây ra cũng không lớn so với tình hình kinh tế xã hội hiện tại, nhưng lại xử lý hình sự có thể phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm tù là nặng. Thực tiễn cho thấy, cũng không ít đối tượng tìm mua hoá đơn, chứng từ là người của cơ quan hưởng thụ ngân sách nhà nước phân cấp, nhằm hợp thức hóa rất nhiều các khoản chi nhưng không đủ điều kiện thanh toán theo quy định. Dù chưa có kết quả điều tra, thống kê chính xác từ phía các cơ quan chức năng, nhưng có thể thấy rằng Điều 164a BLHS năm 1999 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), từ khi có hiệu lực thi hành cho đến này, các cơ quan tiến hành tố tụng ở địa phương hầu như rất ít điều tra, truy tố, xét xử về hành vi phạm tội này, ngay cả khoản 1 của Điều luật này lại càng không nhiều, chỉ trừ những vụ “nổi cộm” vi phạm với số lượng lớn, gây thiệt hại cho Nhà nước số tiền rất lớn, thì mới chuyển hồ sơ sang các cơ quan tiến hành tố tụng, còn lại phần lớn các vụ việc liên quan đến in, phát hành, mua bán trái phép hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước khi cơ quan chức năng phát hiện chỉ dừng lại ở mức độ xử lý vi phạm hành chính. Điều đó cho thấy tính khả thi quy định của pháp luật  hình sự về nội dung này là không cao, do không phù hợp với thực tiễn.

Một bất cập khác, đó là với trường hợp trong tổng số 30 hóa đơn đã ghi nội dung, cơ quan chức năng xác định được đối tượng vi phạm đã thu lợi bất chính được tổng số tiền 30 triệu đồng, thì cơ quan tiến hành tố tụng sẽ áp dụng dấu hiệu “số lượng hóa đơn” (30 hóa đơn đã ghi nội dung) hay khoản tiền “thu lợi bất chính” (30 triệu đồng) để xử lý bằng pháp luật hình sự?

Thứ hai:  Quy định về hậu quả thiệt hại tại khoản 2 Điều 203 BLHS năm 2015 được nhà làm luật xác định theo 2 cách, đó là: Căn cứ vào số lượng phôi, hóa đơn, chứng từ (chưa ghi giá trị và đã ghi giá trị); thu lợi bất chính hoặc gây thiệt hại ngân sách nhà nước (tính bằng triệu đồng) là chưa hợp lý và gây khó khăn cho các cơ quan tiến hành tố tụng trong việc xác định chính xác tình tiết định khung (điểm) nào của khoản 2 Điều luật khi áp dụng. Bởi lẽ, theo quy định tại điểm đ và điểm e thì số tiền thu lợi bất chính và số tiền gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước đều từ 100 triệu đồng trở lên. Vậy với trường hợp cơ quan tiến hành tố tụng xác định được chính xác số tiền thu lợi bất chính và số tiền gây thất thoát cho ngân sách nhà nước đều là 100 triệu đồng hoặc đều là 120 triệu đồng hay 150 triệu đồng,… thì áp dụng điểm đ hay điểm e khoản 2 Điều 203 BLHS năm 2015 để điều tra, truy tố, xét xử?

Như vậy, không thể có một quy định mà hậu quả thiệt hại lúc thì xác định theo số phôi hóa đơn, khi thì xác định theo thiệt hại tính bằng tiền. Điều này thật sự là bất cập lớn, chắc chắn sẽ gặp khó khăn khi áp dụng vào thực tiễn. Do đó, khi sửa đổi, bổ sung BLHS năm 2015 sắp tới, tác giả đề xuất chỉ nên có một quy định theo hướng khi xác định hậu quả căn cứ vào thiệt hại cụ thể được tính bằng tiền trong tất cả các trường hợp, điều này đồng nghĩa bỏ quy định xác định hậu quả thiệt hại theo số lượng phôi hóa đơn, chứng từ.

Thứ ba: Thực tế có nhiều siêu thị chỉ được phép bán buôn, nhưng khách hàng mua lẻ thì vẫn bán. Vấn đề là khi thanh toán, nếu khách hàng không có mã số thuế thì siêu thị có cách hợp thức hóa bằng việc lấy mã số thuế của một khách hàng khác để xuất hóa đơn giá trị gia tăng giao cho khách hàng mua lẻ. Doanh nghiệp bán được hàng, Nhà nước thu được thuế, nhưng phía người mua trên hóa đơn giá trị gia tăng mà phía đơn vị bán hàng xuất thì không phải tên thật của người mua hàng. Vậy, hành vi này liệu có vi phạm pháp luật hình sự không khi mà “Mua, bán hóa đơn của cơ sở kinh doanh, dịch vụ khác để hợp thức hóa hàng hóa, dịch vụ mua vào”?. Tương tự  với trường hợp doanh nghiệp bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ đến khách hàng, dùng chữ ký số để kê khai thủ tục thuế, hải quan, có chiết khấu cho khách hàng bằng tiền mặt, nhưng hóa đơn giá trị gia tăng vẫn ghi đủ số tiền thì liệu có thuộc hành vi “Mua, bán hoá đơn ghi nội dung không đầy đủ, không chính xác theo quy định” hay không? Thiết nghĩ, nhà làm luật cũng cần quy định rõ trong điều luật, nếu coi đó là hành vi phạm tội.

Thứ tư: Chế tài xử phạt đối với pháp nhân thương mại được quy định tại  khoản 4 Điều 203 BLHS năm 2015, là tương đối nhẹ hơn so với chế tài xử phạt áp dụng đối với chủ thể vi phạm là cá nhân, điều này là không tương xứng với tính chất, mức độ nguy hiểm của hành vi phạm tội và hậu quả xảy ra. Bởi vi phạm của pháp nhân thương mại xét về quy mô, phạm vi ảnh hưởng hơn hẳn nhiều lần so với chủ thể khác là cá nhân.

Trước đây, việc thành lập doanh nghiệp “ảo” nhằm mua bán hóa đơn còn mang tính chất tự phát thì gần đây các cơ quan chức năng phát hiện đường dây tổ chức thành lập doanh nghiệp chuyên mua bán hóa đơn. Trong số đó, có nhóm chuyên đứng ra tổ chức hoặc thuê người thành lập doanh nghiệp “ảo”, nhóm khác đảm nhận việc tìm kiếm địa bàn, đầu mối để tiêu thụ hóa đơn, cung cấp hóa đơn cho các doanh nghiệpcó nhu cầu hợp thức hóa đầu vào, hợp thức hóa hàng trôi nổi trên thị trường, hàng hóa nhập lậu, sau đó các bên chia lợi nhuận theo tỷ lệ phần trăm ghi khống. Một kết quả thống kê cho thấy, hoạt động tội phạm này chủ yếu tập trung ở các địa phương có điều kiện phát triển như TP HCM, Hà Nội, Cần Thơ, Hải Phòng, Tiền Giang, Vĩnh Long, An Giang… Sau khi lập doanh nghiệp “ảo”, mua được hóa đơn, chúng lập tức đưa đến các quận, thành phố, tỉnh khác để lừa đảo, bán và thu lợi bất chính. Nếu như trước đây mua bán, sử dụng trái phép hoá đơn giá trị gia tăng chủ yếu là dùng hóa đơn thật để lập hồ sơ, xuất khẩu hàng hóa khống, chiếm đoạt tiền thuế thì nay xuất hiện thủ đoạn mới nhằm gian lận, chiếm đoạt tiền thuế Nhà nước thông qua việc mua bán hóa đơn, hợp thức hóa đầu vào, tăng chi phí, giảm thu nhập chịu thuế, hợp thức hóa hàng nhập lậu… Nguồn cung cấp hóa đơn chủ yếu vẫn do các doanh nghiệp “ảo” lập ra, mục đích các doanh nghiệp này không phải để sản xuất kinh doanh mà để bán hóa đơn hoặc hoạt động  kinh doanh chỉ là “bình phong”, qua mắt cơ quan chức năng.
Chính thủ đoạn câu kết phức tạp này, việc phát hiện và xử lý các đối tượng này gặp nhiều khó khăn. Sau khi thuê người thành lập doanh nghiệp ảo, mua được hóa đơn, bán và thực hiện xong hành vi, đối tượng tìm cách tiêu hủy tài liệu, tang vật rồi bỏ trốn khỏi nơi cư trú.

Trong khi đó, tại khoản 4 Điều 203 BLHS năm 2015 quy định mức phạt tiền chỉ từ 500 triệu đồng đến 01 tỷ đồng là hình phạt chính áp dụng đối với hành vi phạm tội thuộc khoản 2 Điều 203 BLHS năm 2015 rõ ràng là quá thấp so với khoản gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước có thể lên đến hàng chục tỉ đồng. Cho dù, Tòa án có áp dụng hình phạt bổ sung là phạt tiền đến 200 triệu đồng đi chăng nữa thì cũng không “thấm tháp” gì so với khoản lợi mà doanh nghiệp đó thu về.

Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 203 BLHS năm 2015, theo tác giả là chưa bảo đảm chặt chẽ, vì, nội dung tại khoản 1 và khoản 2 Điều 79 BLHS năm 2015, quy định như sau:

“1. Đình chỉ hoạt động vĩnh viễn là chấm dứt hoạt động của pháp nhân thương mại trong một hoặc một số lĩnh vực mà pháp nhân thương mại phạm tội gây thiệt hại hoặc có khả năng thực tế gây thiệt hại đến tính mạng của nhiều người, gây sự cố môi trường hoặc gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội và không có khả năng khắc phục hậu quả gây ra.

  1. Pháp nhân thương mại được thành lập chỉ để thực hiện tội phạm thì bị đình chỉ vĩnh viễn toàn bộ hoạt động.”

Nghiên cứu quy định trên có thể hiểu: Nếu như tại khoản 1, nhà làm luật đã đưa ra định nghĩa về đình chỉ hoạt động vĩnh viễn đối với pháp nhân thương mại và khái quát dấu hiệu nhận diện hậu quả mà pháp nhân thương mại gây ra, để Tòa án “lựa chọn” chế tài xử phạt, thì tại khoản 2 quy định rõ, nếu thành lập pháp nhân thương mại chỉ để thực hiện tội phạm, thì Tòa án phải đình chỉ hoạt động vĩnh viễn. Trường hợp hành vi phạm tội của pháp nhân thương mại chỉ liên quan đến việc in, phát hành, mua bán trái phép hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước , nghĩa là doanh nghiệp đó thành lập chỉ để thực hiện tội phạm về hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước, do đó, sẽ không liên quan gì đến dấu hiệu có khả năng thực tế gây thiệt hại đến tính mạng của nhiều người, gây sự cố môi trường hoặc gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội và không có khả năng khắc phục hậu quả gây ra. Chính vì lẽ đó, để chính xác hơn theo tác giả điểm c khoản 4 Điều 203 BLHS năm 2015 có thể viết lại, như sau: “Phạm tội thuộc trường hợp quy định tại khoản 2

Điều 79 của Bộ luật này, thì bị đình chỉ hoạt động vĩnh viễn;”.

  1. Điều 204 BLHS năm 2015 quy định về Tội vi phạm quy định về bảo quản, quản lý hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước, như sau:

1. Người nào có trách nhiệm bảo quản, quản lý hóa đơn, chứng từ mà vi phạm quy định của Nhà nước về bảo quản, quản lý hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước hoặc cho người khác từ 100.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm.

  1. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
    a) Phạm tội 02 lần trở lên;
  2. b) Gây thiệt hại 500.000.000 đồng trở lên.
  3. Người phạm tội còn có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.”

Nội dung quy định của Điều luật này về hành vi vi phạm qui định về bảo quản, quản lý hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách Nhà nước bao gồm:

– Lưu trữ, bảo quản hóa đơn không đúng qui định;

– Không báo cáo hoặc báo cáo không chính xác tình hình sử dụng, thanh toán, quyết toán sử dụng hóa đơn;

– Làm hư hỏng, mất hóa đơn;

– Thực hiện hủy hóa đơn không theo đúng qui định của pháp luật;

– Xử lý việc mất, cháy, hỏng hóa đơn không theo đúng qui định của pháp luật.

Qua nghiên cứu cho thấy rằng: Trước hết về chế tài xử phạt đối với người có hành vi phạm tội “Vi phạm quy định về bảo quản, quản lý hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước” theo  quy định tại Điều 204 BLHS năm 2015, là khá nghiêm khắc đối với người phạm tội. Trong khi đó, pháp luật quy định về xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi này hiện cũng đủ bảo đảm tính răn đe và phòng ngừa. Hơn nữa, thực tiễn phát triển của công nghệ thông tin hiện nay, hiện pháp luật về thuế cho phép doanh nghiệp có thể dùng 1 trong 3 loại hóa đơn là hóa đơn đặt in, hóa đơn tự in và hóa đơn điện tử. Trong đó, doanh nghiệp sử dụng hóa đơn điện tử mang lại nhiều lợi ích như giảm chi phí in ấn, gửi, bảo quản, lưu trữ và  thuận tiện cho việc hạch toán kế toán, đối chiếu dữ liệu, quản trị kinh doanh; rút ngắn thời gian thanh toán do việc lập, gửi/nhận hoá đơn được thực hiện thông qua các phương tiện điện tử; góp phần hiện đại hóa công tác quản trị doanh nghiệp. Từ những tiện ích đó, theo xu hướng chung chắc chắn doanh nghiệp sẽ sử dụng hình thức hóa đơn đơn điện tử, như vậy việc bảo quản hoàn toàn do hệ thống vi tính quản lý. Từ đó, khiến cho các cơ quan tiến hành tố tụng khó khăn hơn trong  việc xác định dấu hiệu hành vi vi phạm về bảo quản, quản lý hóa đơn không còn phù hợp với sự phát triển của công nghệ thông tin về cải cách thủ tục hành chính cho người nộp thuế, cũng như khó xác định lỗi vi phạm thuộc về lỗi kỹ thuật, máy tính, truyền dữ liệu hay là lỗi cá nhân người khởi tạo, lập, gửi, nhận, lưu trữ và quản lý, nhất là trường hợp máy tính bị hacker gửi virus tống tiền hoặc bị hỏng và mất hết dữ liệu thì lại càng khó khăn hơn trong hoạt động chứng minh tội phạm.

Do vậy, quy định hành vi khách quan của tội phạm vi phạm quy định về bảo quản, quản lý hóa đơn trong thời gian tới sẽ không còn phù hợp. Hơn nữa, pháp luật xử lý vi phạm hành chính có quy định xử phạt vi phạm quy định về bảo quản, quản lý hóa đơn, chứng từ thu nộp ngân sách nhà nước tại Nghị định 49/2016/NĐ-CP ngày 27/5/2016 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 109/2013/NĐ-CP, với mức xử phạt đủ để răn đe và phòng ngừa, nếu bị phát hiện. Mặt khác, không chỉ trong BLHS năm 2015 mới có quy định tội phạm tại Điều 204, mà trước đó, Điều 164b BLHS năm 1999 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) cũng đã quy định tội danh này.

Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy hầu như rất ít tội phạm này được đưa ra xét xử, thậm chí có nhiều địa phương Tòa án chưa xét xử vụ án nào về hành vi phạm tội này.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng