Câu hỏi: Chào Luật sư. Tôi có một câu hỏi muốn hỏi Luật sư như sau: Tháng 8/2018 gia đình tôi có mua 1 thửa đất của ông H. Chúng tôi đã làm hợp đồng chuyển nhượng đất và đã công chứng, nhưng đến nay tôi chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ, nếu bây giờ tôi làm thủ tục sang tên thì hợp đồng đó còn giá trị không và nếu có thì có bị phạt không vậy? Tôi xin cảm ơn luật sư rất nhiều.
Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:
- Cơ sở pháp lý:
– Bộ Luật dân sự năm 2015 ;
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 2019 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
…
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Bên cạnh đó, tại Điều 503 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”
Theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý kể từ thời điểm được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, không có quy định nào giới hạn về thời gian có hiệu lực của hợp đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng đất đai không bị giới hạn về thời hạn có hiệu lực.
Thứ hai, xử phạt khi chậm thực hiện đăng ký đất đai
Theo điểm a Khoản 4 và khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động;”
Theo đó, bạn nhận chuyển nhượng đất nên thuộc trường hợp phải đăng ký biến động đất đai theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật đất đai nêu trên và trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động, bạn phải thực hiện thủ tục này. Tuy nhiên, bạn nhận chuyển nhượng đất từ tháng 11/2014 và đến giờ vẫn chưa làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, do đó trường hợp của bạn đã quá thời hạn 30 ngày theo quy định và trường hợp này sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về lĩnh vực đất đai.
Về mức phạt: Căn cứ điểm a Khoản 2 Điều 17 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 2019 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:
“Điều 17. Không đăng ký đất đai
- Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định
tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đaimà không thực hiện đăng ký biến động.”
Như vậy, mức phạt trong trường hợp của bạn sẽ từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.
Trân trọng!
Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com
