Câu hỏi: Chào luật sư, tôi là Dương Văn T 60 tuổi ở Thái Bình. Năm 2007 tôi có mua một thửa đất ruộng của người hàng xóm và chưa có Giấy chứng nhận đối với thửa ruộng trên. Từ khi mua thửa ruộng gia đình tôi vẫn trồng lúa, hoa màu quanh năm. Hiện nay, thửa ruộng của tôi đang nằm trong danh sách bị thu hồi để xây dựng bệnh viện. Tôi muốn hỏi luật sư nếu thửa ruộng của tôi bị thu hồi thì tôi có được bồi thường không? Tôi xin cảm ơn!
Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:
- Cơ sở pháp lý:
– Bộ Luật dân sự năm 2015
– Luật đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 quy định về sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.
- Luật sư tư vấn:
Căn cứ quy định tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 như sau:
“Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
- Sửa đổi, bổ sungkhoản 1 Điều 82 như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đaivà Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Theo đó, trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế QSDĐ trước ngày 01/01/2008, hiện người nhận chuyển QSDĐ đang sử dụng ổn định mà không có hợp đồng công chứng, chứng thực, không làm thủ tục đăng ký chuyển quyền thì vẫn được làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, nếu họ có đầy đủ giấy tờ về QSDĐ do người chuyển nhượng chuyển giao. Nói cách khác, theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thừa nhận các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ được thực hiện trước ngày 01/01/2008 mặc dù có vi phạm điều kiện về hình thức giao dịch.
Đồng thời, căn cứ quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, cụ thể như sau:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Theo quy định trên, trường hợp nhận quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay hoặc nhận quyền sử dụng đất không bằng hình thức văn bản, không có công chứng, chứng thực nhưng việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó đã thực hiện trước ngày 01/01/2008, pháp luật đất đai thừa nhận hành vi chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có đất nông nghiệp) đồng thời cho phép những người đang sử dụng đất được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc bên nhận chuyển nhượng đang sử dụng đất ổn định (trong đó có đất nông nghiệp), hiện đang giữ các giấy tờ về quyền sử dụng đất do người chuyển quyền giao thể hiện các bên tham gia giao dịch đã thỏa mãn điều kiện về việc thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch, thì việc chuyển quyền được công nhận là hợp pháp theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015.
Như vậy, theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn có mua một thửa đất nông nghiệp từ năm 2007 và sử dụng đến nay, tuy nhiên thửa đất đến nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp bạn có đủ điều kiện để làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai mà chưa làm thủ tục đăng ký và do đó chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp mà Nhà nước đã tiến hành thu hồi đất, thì bạn sẽ được bồi thường đối với diện tích đất nông nghiệp sẽ bị thu hồi. Bên cạnh đó, các cơ quan thực hiện công tác thu hồi đất cần giải quyết hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất đối với trường hợp của bạn.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.
Trân trọng!
Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com
