UBND tỉnh Khánh Hòa đã có quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) đối với bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng (officetel, condotel) trên đất thương mại dịch vụ; giao trách nhiệm cho Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) thực hiện.
Theo đó, việc cấp sổ hồng được chia thành 2 quy trình. Quy trình số 1 dành cho chủ đầu tư dự án, gồm 5 bước, thời gian giải quyết trong 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Quy trình số 2 dành cho khách hàng, gồm 9 bước, giải quyết trong 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Sở TN-MT phối hợp với các sở Tài chính, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư kiểm tra, thực hiện các bước cấp sổ hồng.
Dù đã có quy trình nhưng theo tìm hiểu của phóng viên, nhiều dự án vẫn chưa có khách hàng được cấp sổ hồng. Lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hòa cho biết hiện nay chỉ có duy nhất dự án Vega City Nha Trang (nay là Libera Nha Trang) đã được cấp sổ hồng. “Để được cấp sổ hồng, dự án phải qua nhiều bước thẩm định. Nhiều dự án có thể đang gặp vướng mắc nên chưa đủ đủ điều kiện cấp sổ” – lãnh đạo văn phòng này giải thích.
Tại Diễn đàn “Khơi thông dòng chảy BĐS du lịch nghỉ dưỡng” mới diễn ra, Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam thông tin toàn thị trường có 726 sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được giao dịch thành công trong năm 2023. Lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng do một số dự án gặp vướng mắc về pháp lý.
Tỉnh Khánh Hòa đang phát triển mạnh loại hình bất động sản nghỉ dưỡng
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng BĐS nói chung và officetel, condotel nói riêng gặp khó khăn bởi vướng mắc về pháp lý, việc định giá đất, giải phóng mặt bằng, cấp sổ hồng… Bên cạnh đó, việc điều chỉnh quy hoạch để bảo đảm đồng bộ giữa các cấp quy hoạch còn mất nhiều thời gian.
Cũng theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, Thủ tướng đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt, có trọng tâm, trọng điểm trong việc tháo gỡ vướng mắc về thực hiện các dự án BĐS tại nhiều địa phương, góp phần tăng nguồn cung cho thị trường. Việc Chính phủ trình Quốc hội thông qua sửa đổi các dự án luật rất quan trọng liên quan BĐS cũng giúp thị trường được gỡ vướng.
Mới đây, Chính phủ cũng giao Bộ Tư pháp thừa ủy quyền, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa dự án Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội năm 2024, để thực thi từ tháng 7-2024, sớm hơn dự kiến 6 tháng.
Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, nếu các văn bản hướng dẫn sớm được thông qua với những quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn sẽ giúp gỡ vướng cho condotel, officetel. “Thời gian tới, BĐS nghỉ dưỡng sẽ có tiềm năng bởi thị trường hồi phục dưới tác động của các bộ luật mới. Đây là tín hiệu vui cho các địa phương đang phát triển du lịch” – ông Hải đánh giá.
Tồn kho còn lớn
Theo Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, quý I/2024, toàn thị trường ghi nhận 9.970 sản phẩm BĐS du lịch được mở bán, trong đó có hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó. Chỉ có 5 dự án mở bán mới hoàn toàn, cung cấp ra thị trường 326 sản phẩm, giảm 60% so với cùng kỳ năm ngoái. Dự báo nguồn cung BĐS du lịch, nghỉ dưỡng năm 2024 có thể cải thiện khoảng 20% so với năm 2023.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ra đời sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các giao dịch của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, người mua vẫn phải lưu ý đến điều kiện giao dịch, tiến độ thanh toán, điều kiện bàn giao, chất lượng bất động sản… để hạn chế rủi ro trong quá trình giao dịch.
Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng. Ảnh minh họa: Nhân Tâm
Để hạn chế những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch mua bán đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, resort villa…, người mua phải kiểm soát nội dung thoả thuận ban đầu giữa các bên trong hợp đồng mua bán và có những sự chuẩn bị chu đáo về mặt pháp lý để sẵn sàng cho mọi sự cố có thể xảy ra trong giao dịch.
Những tranh chấp phổ biến trong các giao dịch này thường là tranh chấp về điều kiện giao dịch của bất động sản, tranh chấp về tiến độ thanh toán, thời hạn và điều kiện bàn giao, chất lượng bất động sản được bàn giao…
Tranh chấp về điều kiện giao dịch
Điều người mua cần phải kiểm tra đầu tiên là đối tượng của hợp đồng như condotel, resort villa… (bất động sản) được chào bán có đảm bảo pháp lý để được đưa vào kinh doanh hay không. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi) không quy định về điều kiện giao dịch đối với loại hình bất động sản căn hộ du lịch, dẫn đến đã có nhiều tranh chấp phát sinh liên quan đến điều kiện đưa vào giao dịch đối với loại hình bất động sản này.
Vụ việc thực tế thể hiện tại Bản án số 11/2022/DS-ST ngày 2-6-2022 của Toà án nhân dân thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà về việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn và chủ đầu tư là Công ty cổ phần T. cho thấy toà án theo quan điểm không tuyên hợp đồng mua bán căn hộ du lịch vô hiệu.
Theo tòa án, thời điểm hiện tại dự án đã có giấy phép xây dựng, điều kiện về giấy phép xây dựng đã được khắc phục và toà nhà có căn hộ đã được phép đưa vào sử dụng dù cho tại thời điểm ký kết hợp đồng dự án chưa được cấp giấy phép xây dựng. Toà án nhận định rằng mục đích và nội dung của hợp đồng mà các bên hướng tới đã đạt được, không thay đổi về bản chất nên yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu của người mua là không có căn cứ.
Để khắc phục tình trạng này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật KDBĐS 2023) tại khoản 1 Điều 8 đã quy định nghiêm cấm hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định.
Quy định về điều kiện đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai (trong đó có loại hình bất động sản nghỉ dưỡng) được đưa vào kinh doanh theo Điều 24 của Luật KDBĐS 2023 như sau: Công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất; có giấy phép xây dựng công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng… đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật KDBĐS 2023.
Một khi người mua thẩm định được tính pháp lý của căn hộ đã đủ điều kiện kinh doanh thì sẽ tránh được rủi ro bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nguy cơ hợp đồng vô hiệu. Cần lưu ý thêm để người mua yêu cầu giải quyết hệ quả của hợp đồng vô hiệu, nhận lại số tiền đã thanh toán cũng chưa hẳn là điều dễ thực hiện.
Tranh chấp về tiến độ thanh toán giá bán bất động sản
Hiện nay, Điều 25 Luật KDBĐS 2023 quy định việc thanh toán trong mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trong thực tế, vấn đề người mua nhận bàn giao căn hộ đạt đúng quy chuẩn đã thoả thuận sau đó thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ hay thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ thoả thuận trước, sau đó mới nhận bàn giao vẫn là nội dung các bên thường tranh chấp.
Điều này dẫn đến hệ quả khi xảy ra sự việc căn hộ bàn giao không đúng chất lượng, quy chuẩn đã thoả thuận và người mua không đồng ý thanh toán theo tiến độ khi chất lượng căn hộ chưa đạt yêu cầu.
Vì vậy, hợp đồng nên quy định rõ bên nào phải là bên thực hiện nghĩa vụ trước hoặc việc một bên vi phạm chất lượng bàn giao là điều kiện để bên kia được hoãn thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ. Tránh trường hợp hợp đồng chỉ quy định chung chung, không xác định rõ bên nào phải thực hiện nghĩa vụ trước dẫn đến những tranh chấp sau này.
Một số hợp đồng mua bán trong thực tế cho thấy các bên thường thoả thuận tại phụ lục hợp đồng về tiến độ thanh toán giá trị căn hộ có nội dung bên mua sẽ thanh toán đạt 70% (hoặc 50%) giá trị hợp đồng tại thời điểm có thông báo bàn giao căn hộ.
Nội dung thỏa thuận này có thể được hiểu rằng, ngay khi có thông báo nhận bàn giao, bên mua phải tiến hành thanh toán dù rằng bên mua chưa được kiểm tra chất lượng căn hộ, chưa được nhận bàn giao nhưng đã phải thanh toán giá trị căn hộ đến tiến độ khi đã nhận bàn giao theo luật. Điều này là không phù hợp với tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản và gây thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của bên mua.
Do đó, cần ràng buộc điều kiện được xem như là các bên đã bàn giao hoàn tất khi người mua đồng ý ký vào biên bản nhận bàn giao căn hộ. Thời điểm này mới được xem là người mua đã hoàn tất việc nhận bàn giao và sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán đạt đến 70% (hoặc 50%) giá trị căn hộ.
Thiết nghĩ, hợp đồng mẫu (hợp đồng mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú) do Chính phủ quy định (1)nên theo hướng việc mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 25 của Luật KDBĐS 2023.
Việc thanh toán sẽ không được quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao căn hộ cho khách hàng (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng).
Người mua cũng phải lưu ý những thoả thuận mang tính chất không bảo đảm công bằng trong giao dịch cho người mua. Đơn cử như trong trường hợp người mua vi phạm thời hạn thanh toán của bất kỳ đợt thanh toán theo tiến độ nào cũng sẽ bị mất quyền được yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ chịu phạt khi vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ, vi phạm thời hạn nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Trong khi đó, ở chiều hướng ngược lại, dù chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ, nghĩa vụ nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn có quyền phạt vi phạm khi người mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ ngoài khoản tiền chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo luật.
Tranh chấp về thời hạn, điều kiện bàn giao và vận hành khai thác
Tranh chấp về thời hạn bàn giao căn hộ là tranh chấp phổ biến giữa các bên. Trong thực tiễn, để đảm bảo quyền lợi của khách hàng, tới thời điểm bàn giao, tuy chưa thể thực tế hoàn thiện dự án để đưa vào vận hành, khai thác (vì nguyên nhân chủ quan từ phía chủ đầu tư) nhưng một số chủ đầu tư có thiện chí sẽ vẫn ký thoả thuận nhận bàn giao và chi trả phí như khi đưa vào vận hành, khai thác thực tế cho khách hàng.
Người mua cần lưu ý thoả thuận liên quan đến cam kết về tiến độ (khoảng thời hạn gia hạn bàn giao), những sự kiện pháp lý được xem là sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan để chủ đầu tư được miễn trừ các trách nhiệm dân sự khi vi phạm thời hạn bàn giao. Bên cạnh đó là tìm phương án giải quyết khi đến thời điểm bàn giao, đưa vào vận hành khai thác (sau khi hết thời hạn gia hạn, khoảng thời hạn diễn ra sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan) nhưng chủ đầu tư không thể đáp ứng được tiến độ.
Ngoài ra, trong thực tiễn xét xử, có toà án đã nhận định rằng đối với việc bàn giao căn hộ khi chưa hoàn thành phần sử dụng chung, phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của bên bán… chưa hoàn thiện hệ thống xử lý chất thải không ảnh hưởng đến các điều kiện bàn giao căn hộ theo quy định tại Điều 27 Nghị định 06/2021/NĐ-CP.
Vì vậy, ngoài chất lượng của căn hộ bàn giao, để đảm bảo đạt được mục đích khi giao kết hợp đồng, người mua cần lưu ý thoả thuận về việc căn hộ được bàn giao phải đáp ứng được điều kiện để đưa vào vận hành, khai thác kinh doanh dịch vụ phục vụ du lịch.
Hiện tại, Điều 27 của Luật KDBĐS 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Tuy nhiên, Nghị định 35/2023/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng quy định căn cứ vào điều kiện cụ thể, công trình, từng phần công trình, hạng mục công trình đã hoàn thành và được nghiệm thu theo quy định được bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc đơn vị khai thác, sử dụng.
Dù vậy, để người mua đạt được mục đích khi giao kết hợp đồng khi nhận bàn giao căn hộ thì cần lưu ý đến những cam kết của chủ đầu tư đối với tiến độ những hạng mục khác của dự án để đảm bảo căn hộ có thể được đưa vào khai thác, sử dụng.
Bình Định là địa phương đang được nhiều nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng quan tâm. Ảnh minh họa: Hiếu Trương
Tranh chấp về chất lượng bất động sản được bàn giao
Thông thường, các hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tại phụ lục thoả thuận về danh mục trang thiết bị, vật liệu gắn liền với căn hộ thường có thoả thuận cho phép chủ đầu tư được tuỳ nghi lựa chọn vật liệu, trang thiết bị thay thế từ các nhà cung cấp như “chất lượng tương đương”, “tuỳ theo thiết kế của chủ đầu tư”…
Không ít trường hợp khách hàng mua căn hộ khi nhận bàn giao thì phát hiện căn hộ được bàn giao không đúng với thiết kế ban đầu và/hoặc nội thất, chất lượng căn hộ không đúng với bản mô tả ban đầu tại hợp đồng đã ký kết hoặc không phù hợp với khái niệm “tương đương” đã thoả thuận.
Để hạn chế các tranh chấp liên quan đến trường hợp này, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản về nghiệm thu chất lượng công trình, các văn bản thể hiện nguồn gốc, xuất xứ nguyên vật liệu… Ngoài ra, khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ du lịch thì người mua cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ các khái niệm như “vật liệu tương đương”, “chất lượng tương đương”…, đây là các khái niệm có nội hàm rộng, dễ đánh tráo nhưng lại khó chứng minh.
Trường hợp xác định rõ chủ đầu tư có vi phạm thì người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư khắc phục trong thời hạn nhất định theo thoả thuận tại hợp đồng trước khi ký biên bản nhận bàn giao căn hộ. Trường hợp trong hợp đồng mua bán quy định chế tài do vi phạm thì người mua cũng nên xem xét áp dụng để bảo vệ quyền lợi của mình. Vì vậy, hợp đồng cần ghi nhận rõ những quyền này của người mua căn hộ.
Ngoài ra, nếu người mua có ý định theo đuổi một tiến trình tố tụng để bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư bàn giao căn hộ không đúng chất lượng đã thoả thuận (khi các bên không thể thống nhất được qua quá trình tự thương lượng, hoà giải) thì phải cân nhắc đến việc thu thập chứng cứ chứng minh cho lập luận này.
Như vậy, Luật KDBĐS 2023 ra đời sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các giao dịch của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người mua. Tuy nhiên, người mua cũng cần phải lưu ý đến những nội dung như bài viết đã đề cập để hạn chế rủi ro liên quan đến những vấn đề này trong quá trình giao dịch.
Không như kỳ vọng, các chuyên gia cho biết số lượng condotel hiện nay đang rất lớn, song tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai năm 2024, danh phận của condotel vẫn rất mờ nhạt.
Từng là “gà đẻ trứng vàng”, phát triển ồ ạt trong giai đoạn 2015 – 2018, thế nhưng sau ồn ào từ việc thiếu hành lang pháp lý rõ ràng, khó khăn trong cấp sổ hồng, đến vụ vỡ trận cam kết lợi nhuận Cocobay, phân khúc condotel rơi vào trầm lắng và chưa tìm thấy lối ra.
Nguồn cung và lượng tiêu thụ condotel trong tháng 5/2024. Nguồn: DKRA
Condotel “dò đáy”
Thực tế, theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), condotel xuất hiện ở nước ta từ năm 2014 và phát triển bùng nổ ở giai đoạn 2015 – 2018, hàng chục nghìn sản phẩm condotel với tổng giá trị khoảng 297.128 tỷ đồng được tung ra thị trường tại nhiều địa bàn có lợi thế du lịch như Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Đà Nẵng…
Thế nhưng bắt đầu từ năm 2019, sau những “cú đấm bồi” từ pháp lý đến cam kết lợi nhuận, dịch bệnh… loại hình sản phẩm này mất điểm trong mắt các nhà đầu tư, rơi vào trầm lắng.
Đã có nhiều kỳ vọng rằng khi các “luật đinh” của thị trường bất động sản được sửa đổi, bổ sung, condotel sẽ có “danh phận”, sớm phục hồi và ổn định.
Song, báo cáo phân tích mới đây của DKRA cho thấy sức cầu condotel hồi quý I/2024 đã xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua, lượng tiêu thụ chỉ bằng 35% so với cùng kỳ, 90% dự án không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý. Trong khi đó, 2 tháng đầu của quý II, thị trường cũng chỉ ghi nhận 1 dự án ở giai đoạn tiếp theo và tiêu thụ được 1 căn.
Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, lượng giao dịch kém do nguồn cung yếu, hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm giá trị cao, phải cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm đã cắt lỗ từ trước của các chủ đầu tư. Trong khi, niềm tin nhà đầu tư chưa được phục hồi do hành lang pháp lý chưa rõ ràng, chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, thanh khoản kém.
“Một số dự án condotel vẫn “đóng” giỏ hàng, không phát sinh giao dịch do vướng mắc pháp lý. Để “hồi sinh” loại hình condotel, Nhà nước cần sớm “lấp đầy” khoảng trống pháp lý cho người mua, quy định ràng buộc quyền lợi, trách nhiệm rõ ràng của chủ đầu tư, khách mua, đơn vị quản lý…”, ông Đính chia sẻ.
Mờ nhạt danh phận condotel
Cũng theo đánh giá của nhiều chuyên gia “mùa đông condotel” sẽ tiếp tục kéo dài. Sức cầu chung tiếp tục giảm và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.
Bởi lẽ, dù đã được nhắc đến tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 nhưng nội dung của 2 bộ luật quan trọng trên cho thấy, bóng dáng của loại hình condotel vẫn còn khá mờ nhạt.
Cụ thể, tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có 6 lần cụm từ “du lịch” được nhắc đến, tuy nhiên cụ thể loại hình căn hộ du lịch (condotel) là gì, định nghĩa, chức năng, quyền sở hữu,…. dường như vẫn chưa được thể hiện một cách rõ ràng.
Hay tại Luật Đất đai 2024 nội dung liên quan đến đất đai gắn với loại hình căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng cũng chưa thật sự xuất hiện một cách rõ ràng, tường minh.
Tại điều 9 quy định về phân loại đất hiện không xuất hiện cụm từ “du lịch, nghỉ dưỡng” nào và loại hình condotel được cho là nằm trong phạm trù điều chỉnh của khoản đ, điểm 2 điều 9 “ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản”.
Tại điều 143 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau, loại hình condotel có thể nằm trong phạm trù của khoản C, điểm 1.
Song, khái niệm về căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng (condotel) liên quan đến xác định mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… vẫn chưa được tách bạch một cách rõ ràng, tường minh.
Trao đổi riêng với DĐDN, ông Đỗ Viết Chiến – Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng condotel là loại sản phẩm mới so, thiếu hành lang pháp lý rõ ràng, thế nhưng nhiều địa phương lại cấp phép cho phát triển ồ ạt, số lượng condotel trên cả nước hiện nay là rất lớn và khó để “xử lý”.
Việc định danh cho phân khúc này đã được tính toán nhiều lần, thế nhưng rất khó. Bởi xét trên khía cạnh quy hoạch, xác định đơn vị ở sẽ làm gia tăng dân số, và đặt ra những yêu cầu nhiều hơn về hạ tầng xã hội như y tế, trường học…Cũng từ đó, để xác định loại đất thực hiện dự án là gì cũng khó khăn.
Theo ông Chiến, khung pháp lý vẫn tiếp tục là trở ngại lớn cho condotel, ngay cả Luật Đất đai 2024 hay trước đó là Nghị định 10/2023/NĐ-CP cũng khó cởi trói vấn đề cấp sổ hồng. Muốn giải phóng hàng tồn kho lớn không phải là câu chuyện một sớm một chiều mà đòi hỏi phải có thời gian triển khai dài và có sự kết hợp chặt chẽ giữa các bên, từ Chính phủ, các ban ngành cho đến các chủ đầu tư và nhà đầu tư.
– Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng về đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cũng như thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững. Trong đó, HoREA đưa ra một số giải pháp nhằm phát triển thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) một cách hiệu quả, góp phần thúc đẩy ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước.
Cụ thể, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch tiếp tục hoàn thiện quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với căn hộ condotel phục vụ mục đích du lịch.
Hiện nay, quy chuẩn và tiêu chuẩn của phòng khách sạn (không có bếp riêng), căn hộ khách sạn (phòng suite có bếp riêng), biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng đã tiệm cận với tiêu chuẩn quốc tế theo Luật Du lịch 2017. Tuy nhiên, quy chuẩn xây dựng condotel vẫn chưa thực sự phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường.
Ảnh minh họa.
Thứ hai, HoREA đề xuất Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường hỗ trợ các địa phương trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel (sổ hồng) gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn tối đa 50 năm, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024.
Đồng thời, đối với các dự án căn hộ condotel có nguồn gốc từ đất ở chuyển đổi sang đất thương mại, dịch vụ (du lịch) hoặc thuộc khu vực đã điều chỉnh quy hoạch thành đất ở, hiệp hội đề nghị cấp sổ hồng cho nhà đầu tư và khách hàng. Điều kiện để cấp Giấy chứng nhận là chủ đầu tư đã chuyển đổi dự án căn hộ condotel thành dự án nhà ở thương mại và nhà đầu tư, khách hàng hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước.
Thứ ba, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền cho phép cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua căn hộ condotel thuộc các dự án ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh. Đề xuất này nhằm tăng thanh khoản, thu hút thêm nguồn vốn đầu tư phát triển condotel, đồng thời tạo điều kiện để ngành du lịch phát triển bền vững theo Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị.
Theo HoREA, từ năm 2014 đến nay trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới, gồm các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng. Loại hình này tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc, và tại Lâm Đồng, Đồng Nai… Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển “nóng”.
Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh thành cho thấy, chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019 ha; có 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu.
Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội 4.114 căn, TP. HCM 208 căn, Đà Nẵng 4.565 căn và các tỉnh khác 5.823 căn); 10.629 căn officetel (Hà Nội 3.726 căn, TP. HCM 6.424 căn và các tỉnh khác 479 căn).
HoREA cho rằng, những số liệu này cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường condotel và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đồng thời nhấn mạnh sự cần thiết của các chính sách hỗ trợ để đảm bảo sự phát triển minh bạch, bền vững và phù hợp với thực tiễn thị trường.
Chuyên gia dự báo thị trường giao dịch các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng như căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự biển, căn hộ biển (flexhome), sẽ tiếp tục ảm đạm trong năm 2025.
Theo DKRA, năm 2025 sẽ có khoảng 6.500 sản phẩm mở bán gồm 3.000 căn condotel, 1.500 căn biệt thự và gần 2.000 căn nhà phố thương mại. Con số này tăng gần 3 lần so với 2024, nhưng nếu so với giai đoạn cao điểm 2018-2019 chỉ bằng một phần nhỏ.
Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cũng cho rằng năm nay, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tăng khoảng 80% so với năm ngoái (tương đương gần 8.000 sản phẩm), chủ yếu là căn hộ dịch vụ. Việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án hạ tầng, hấp lực từ ngành du lịch… là lực đỡ cho việc tăng nguồn cung ra thị trường.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, 2025 mới chỉ là năm bất động sản nghỉ dưỡng “bớt khó”, còn để tăng nhiệt và bứt phá, đây chưa phải thời điểm.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA, cho rằng vướng mắc pháp lý đã có hướng ra nhưng chưa được giải quyết triệt để. Phần lớn nhà đầu tư loại hình này vẫn chờ tín hiệu từ thị trường khi hành lang pháp lý mới được áp dụng. Điều này dẫn đến thanh khoản khó có sự đột phá dù nguồn cung cải thiện.
Bên cạnh đó, phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng cũng chịu thách thức không nhỏ khi áp dụng bảng giá đất mới theo giá thị trường.
Cụ thể là giá đất tăng cao sẽ kéo theo gia tăng chi phí thuê đất, bất động sản nghỉ dưỡng thuộc loại hình đất thương mại dịch vụ có thời hạn sở hữu. Với những dự án cần gia hạn thời gian thuê, chi phí đóng tiền là một ẩn số lớn, tác động mạnh đến cả chủ đầu tư và nhà đầu tư đang sở hữu tài sản này. Nếu tính toán không kỹ, bất động sản nghỉ dưỡng rất dễ trở thành tiêu sản. Điều đó tạo tâm lý thận trọng với loại hình này.
Theo ông Lưu Quang Tiến, để bất động sản nghỉ dưỡng sôi động, vẫn cần thêm một vài năm nữa. Rào cản lớn của phân khúc này là câu chuyện hiệu suất đầu tư và bội thực nguồn cung. Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, giá bán và nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng đang khá nhiều, giá cũng cao nhưng khai thác thương mại lại chưa được như kỳ vọng. Ngoài ra, những tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua tại nhiều dự án trước đó tạo tâm lý thận trọng khi tiếp cận và lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng.
“Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng cải thiện chưa nhiều, tâm lý đầu tư còn yếu thì 2025 sẽ là năm bớt khó khăn nhưng chưa thể hoàn toàn khởi sắc”, ông Tiến đánh giá.
Theo giới chuyên gia, hiện nay có 2 vấn đề lớn có thể quyết định “cục diện” của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là thanh khoản và niền tin.
Theo đó, trong giai đoạn cao điểm 2015-2019, mỗi năm thị trường cho ra hàng nghìn căn biệt thự, nhà phố, condotel, nhưng chất lượng khai thác thấp, thị trường hấp thụ không kịp. Việc phụ thuộc lớn vào dòng khách quốc tế khiến nguồn thu từ hoạt động cho thuê và kinh doanh của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng.
Chính sách cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư từng là “chiêu bài” thu hút khách hàng nhiều năm trước, hiện trở thành điểm yếu gây ra nhiều vụ đổ vỡ khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết, khiến nhà đầu tư quay lưng. Không giải được bài toán lợi nhuận, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ còn khó khăn.
Theo bà Phạm Thị Miền, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của Vars, lực cầu năm nay sẽ có sự cải thiện ở các thị trường trọng điểm có hạ tầng tốt và lượng khách quốc tế ổn định. Còn với thị trường chung, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể tạo bứt phá. Một số khu vực vẫn đang thừa nguồn cung nghỉ dưỡng cao cấp chưa đưa vào vận hành do chưa hoàn thiện hạ tầng, tiện ích. Nếu muốn chờ thị trường này nhộn nhịp như năm 2018, sẽ phải mất thêm một vài năm nữa.
Nhìn chung, các chuyên gia cho rằng, căn hộ dịch vụ (condotel) sẽ là phân khúc có thể tín hiệu khởi sắc nhưng chỉ với những dự án đã được cấp sổ. Còn với biệt thự và nhà phố thương mại nghỉ dưỡng, nhu cầu sẽ kén chọn hơn và chỉ tập trung vào những thị trường trọng điểm về du lịch, với giá bán trên dưới 10 tỷ đồng.
Đó là thông tin được ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết tại buổi Tọa đàm về bất động sản năm 2019 do Hội Môi giới Việt Nam khu vực Miền Trung tổ chức vào tối 23/12.
Tên gọi chung căn hộ du lịch sẽ thay thế cụm từ “condotel”.
Hoàn chỉnh khung pháp lý cho bất động sản du lịch
Tại buổi Tọa đàm, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, với phân khúc bất động sản du lịch, nếu khoảng thời gian từ năm 2015 đến năm 2017 là lúc thị trường phát triển mạnh mẽ, thì năm 2018-2019, phân khúc này có sự chững lại.
Qua thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong 2 năm qua, mỗi năm số lượng giao dịch của bất động sản du lịch trên cả nước giảm từ 5 – 10%, trong đó Khánh Hòa, Đà Nẵng chiếm số lượng cao nhất.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi nhấn mạnh, đây chính là thời điểm thích hợp để cơ quan chức năng có sự điều chỉnh, cơ cấu lại thị trường bất động sản du lịch.
“Chúng tôi cũng tuyên bố rằng, cơ sở pháp lý của bất động sản du lịch, trong đó có biệt thự du lịch, căn hộ du lịch hiện nay cơ bản đã được điều chỉnh. Về mặt quản lý nhà nước, từ nay trở đi, tên gọi “condotel” (căn hộ – khách sạn) sẽ không được dùng tới nữa, thay vào đó sẽ là tên gọi căn hộ du lịch”, ông Khởi cho biết.
Cũng theo ông Khởi, tháng 10 vừa qua, Bộ Văn hóa – Thể thao – Du lịch cũng đã ban hành quy chế kinh doanh quản lý bất động sản du lịch, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Đây cũng là nội dung quan trọng làm cơ sở pháp lý cho loại hình bất động sản du lịch.
Kỳ vọng mới từ sự điều chỉnh các quy định pháp luật
Bên cạnh sự điều chỉnh khung pháp lý cho loại hình bất động sản du lịch, hiện nay cơ quan chức năng cũng đã có những sự điều chỉnh thay đổi đối với các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
Ông Khởi cho biết, theo chương trình của Quốc hội và Chính phủ, trong 2020 sẽ có 3 luật được điều chỉnh, sửa đổi và thông qua, dự kiến sẽ có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản đó là Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Đất đai.
Với Luật Xây dựng, hiện nay Bộ Xây dựng đã báo cáo Quốc hội và dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua vào tháng 5/2020. Điểm nổi bật trong bộ luật mới lần này là sự phân cấp quản lý cho các địa phương về thủ tục triển khai đầu tư, thẩm định, thẩm tra dự án bất động sản.
Theo Khởi, trong thời gian vừa qua, có nhiều ý kiến cho rằng có sự không thống nhất giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở trong các thủ tục đầu tư dự án bất động sản. Vì vậy, trong dự thảo mới về Luật Đầu tư dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua vào tháng 5/2020, đã có những điều chỉnh để điểm tháo gỡ các vấn đề nêu trên. Ngoài ra, dự kiến Luật Đất đai sửa đổi cũng sẽ được Quốc hội thông qua vào tháng 5/2020.
“Với lĩnh vực nhà ở, trong năm tới, Bộ Xây dựng cũng sẽ nghiên cứu chỉnh sửa một số quy định pháp luật liên quan, bởi qua một vài năm triển khai, chúng tôi cũng đã thấy rõ một số vấn đề vướng mắc”, ông Khởi cho biết thêm.
Nhìn nhận lại bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản 2019, ông Khởi đánh giá, thị trường năm 2019 có những nét phát triển ở một số phân khúc, nhưng khó khăn chính vẫn nằm ở việc rà soát lại các dự án ở nhiều địa phương trên cả nước như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng.
“Năm 2020, sau khi hoàn thành việc rà soát các dự án, thị trường dự kiến sẽ có thêm nguồn cung mới bổ sung cho thị trường. Vừa rồi, Thủ tướng Chính phủ có yêu cầu Bộ Xây dựng có đánh giá những khó khăn thuận lợi của thị trường. Và ở góc độ chuyên môn, chúng tôi đánh giá rằng, một số cái khó sẽ có thể được xử lý trong năm 2020. Như vậy, nguồn cung sẽ có”, ông Khởi đánh giá.
Báo cáo của VARS tại buổi tọa đàm cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam 2019 chứng kiến nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án ở miền Trung và miền Nam. Loại hình bất động sản có mức độ quan tâm tăng nhiều nhất trong năm là đất nền và chung cư.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận mức độ quan tâm tăng ở các thị trường mới nổi như Bình Thuận, Vũng Tàu và Phú Yên. Giá rao bán condotel trung bình năm 2019 giảm 8% so với 2018.
Thị trường bất động sản Đà Nẵng chứng kiến sự gia tăng lượng tin ở loại hình cho thuê. Mức độ quan tâm giảm ở loại hình đất nền và đất nền dự án. Thị trường 2020 được kỳ vọng sẽ có thêm các dự án đất nền Nam Đà Nẵng nếu được tháo gỡ các vấn đề về pháp lý, cũng như các dự án căn hộ ven biển đã và đang triển khai.
Pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý khiến rủi ro đầu tư condotel lớn.
Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết, một số vụ phá vỡ cam kết lợi nhuận condotel từng xảy ra trên thị trường (gần đây nhất là Cocobay – Đà Nẵng) đã buộc giới đầu tư nhìn lại những biến số của loại hình bất động sản này. “Đây là kênh đầu tư có hệ số rủi ro rất cao so với các loại hình bất động sản khác”, ông Nghĩa cho hay và chỉ ra có ít nhất 4 lỗ hổng nhà đầu tư condotel phải lưu ý.
Pháp lý dở dang
Hiện nay chưa có dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, vẫn chưa xuất hiện sổ đỏ căn hộ condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn. Đây được xem là mặt hạn chế lớn nhất của loại tài sản này.
Một số chủ đầu tư đã từng cam kết với người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản không hình thành đơn vị ở. Thế nhưng đây chỉ là hứa hẹn từ một phía và chưa chủ đầu tư nào làm được. Hiện nay tuy đã có nhiều đề xuất hợp thức hóa pháp lý cho căn hộ condotel nhưng các đề án này vẫn chưa thành hiện thực. Vì vậy, thời gian chờ hoàn thiện pháp lý cho loại tài sản này vẫn còn bỏ ngỏ.
Lối vào dự án Cocobay Đà Nẵng. Ảnh: Empire Group
Sở hữu có thời hạn
Theo quy định pháp luật hiện hành, quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn (chưa có tiền lệ vì còn quá mới). Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Như vậy, người mua condotel không có quyền sở hữu lâu dài. Thêm vào đó, nếu tính từ lúc các dự án condotel được thuận chủ trương, phê duyệt, khởi công, cất nóc và bàn giao, nhiều trường hợp khách hàng chỉ còn quyền sở hữu 35-40 năm. Việc sở hữu có thời hạn cộng với pháp lý chưa hoàn thiện bị xem là điểm trừ lớn của kênh đầu tư này.
Chủ đầu tư không có năng lực quản lý vận hành
Các chủ đầu tư condotel đa phần là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Họ chỉ có kinh nghiệm chuẩn bị quỹ đất, xây dựng phát triển dự án và bán hàng nhưng không có năng lực quản lý vận hành dự án nghỉ dưỡng. Mặt khác, họ cũng không hiểu về thị trường du lịch có mùa cao điểm ngắn và mùa thấp điểm kéo dài. Với việc thiếu năng lực mềm này, ngay từ đầu bài toán bán hàng của chủ đầu tư đã lệch pha so với thực tế.
Mặt khác các chủ đầu tư cần phải cải thiện điểm yếu bằng cách thuê đơn vị quản lý vận hành tiếp quản dự án. Thế nhưng việc này sẽ phát sinh thêm chi phí. Dịch vụ, tiện ích và bài toán kinh doanh của condotel phụ thuộc vào đơn vị thứ ba thậm chí thứ tư. Vì vậy, đây cũng là một biến số tiềm ẩn rủi ro đối với người mua condotel.
“Bánh vẽ” cam kết lợi nhuận
Đối với những dự án được cam kết lợi nhuận từ 8 đến 15% trong 5-10 năm, trong giá bán có thể đã bao gồm những khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận này. Trên thực tế giá condotel tương đương giá bán căn hộ trung – cao cấp ở TP HCM và đã bị thổi phồng quá mức khi được bán kèm với cam kết lợi nhuận khủng. Mặt khác, danh sách các khoản phí khá dài như: trang bị đồng bộ nội ngoại thất hoàn thiện, chi phí quản lý, khai thác kinh doanh, vận hành dịch vụ… đã tính vào giá thành sản phẩm.
Khi soạn hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, bản chất của hợp đồng này là thỏa thuận hợp tác kinh doanh có điều kiện, nếu phát sinh tranh chấp khách hàng bị bất lợi nhiều hơn. Tuy nhiên, điều đáng quan ngại là các chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư dự án condotel chỉ phản ánh tình hình ngắn hạn và bề nổi của thị trường. Từ đó dẫn đến các cam kết lợi nhuận chỉ là bánh vẽ để bán hàng. Đây là biến số dẫn đến rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tư condotel vì các cam kết lợi nhuận không khả thi.
(PLO)- Chủ tịch HĐND TP Đà Nẵng đã yêu cầu giám đốc Sở Xây dựng giải trình về quản lý loại hình condotel trên địa bàn TP.
Ngày 11-12, kỳ họp cuối năm HĐND TP Đà Nẵng bước sang ngày làm việc thứ hai. Theo yêu cầu của chủ tịch HĐND TP, ông Lê Tùng Lâm, Giám đốc Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, đã có những giải trình về condotel sau vụ “vỡ trận” cam kết lợi nhuận tại tổ hợp Cocobay.
Ông Lê Tùng Lâm, Giám đốc Sở Xây dựng TP Đà Nẵng. Ảnh: TẤN VIỆT
Theo ông Lâm, trong hai năm 2016-2017, Sở Xây dựng đã cấp phép cho sáu dự án condotel với 7.590 căn hộ. Trong đó đã đi vào hoạt động khoảng 1.700 căn hộ.
Các vướng mắc hiện nay trong công tác quản lý nhà nước về condotel tập trung vào các yếu tố như quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, cấp giấy chứng nhận cho người mua, quản lý vận hành, cam kết lợi nhuận giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.
Ông Lâm cho hay trước tình hình các quy định luật và các tiêu chuẩn ngành chưa có, đơn vị tham mưu TP đã có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn để có cơ sở cấp phép các dự án có căn hộ khách sạn. Thủ tướng đang giao cho Bộ Xây dựng gấp rút hoàn thành để ban hành các tiêu chuẩn, quy chuẩn liên quan đến condotel vào cuối năm 2019.
Hiện nay cũng chưa có quy định cấp giấy chứng nhận cho người mua, do vậy Thủ tướng đang giao cho Bộ TN&MT tham mưu vấn đề này. Ngoài ra, các quy định về quản lý, vận hành đối với căn hộ khách sạn và cam kết lợi nhuận cũng chưa có.
“Bộ xây dựng đang khẩn trương nghiên cứu, ban hành mẫu hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Quy định quyền và trách nhiệm các chủ thể, trong đó có liên quan đến mức lợi nhuận cam kết” – ông Lâm nói.
Ông Nguyễn Nho Trung cho rằng việc chuyển đổi condotel sang căn hộ cư trú sẽ phá vỡ quy hoạch và quá tải hạ tầng. Ảnh: TẤN VIỆT
Liên quan sai phạm của chung cư Mường Thanh, ông Lâm cho hay dự kiến việc tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà thầu tháo dỡ hoàn thành trong năm 2019. Công tác chuẩn bị phục vụ tháo dỡ hoàn thành trong tháng 1-2020, do quận Ngũ Hành Sơn chủ trì. Chính thức triển khai tháo dỡ từ tháng 2 đến tháng 10-2020.
Theo ông Nguyễn Nho Trung, Chủ tịch HĐND TP Đà Nẵng, TP cần tập trung các giải pháp để quản lý tốt loại hình condotel, có mô hình quản lý, vận hành phù hợp.
“Kiểm soát tốt việc điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh dự án, không hợp thức hóa bằng chuyển đổi từ loại hình căn hộ condotel sang căn hộ cư trú nhằm tránh phá vỡ quy hoạch và quá tải hạ tầng, đồng thời tăng cường quản lý nhằm đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản lành mạnh” – ông Trung nói, đồng thời đề nghị TP cảnh báo cho người dân biết trong hợp đồng dân sự condotel.
Về chung cư Mường Thanh, ông Trung yêu cầu phải kiên quyết tháo dỡ dứt điểm phần sai phạm tại đây. “Giám đốc Sở Xây dựng chịu trách nhiệm việc này, giải trình làm rõ khi không triển khai thực hiện được” – ông Trung kết luận.
Dự án này được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên tới 15%,/năm nhưng thực tế, mức lợi nhuận này khách hàng chỉ nhận được trong vài tháng đầu, sau đó chủ đầu tư xin giảm xuống 8%/năm và cuối cùng là vỡ cam kết.
Ngày 2/12, Tuổi trẻ cho biết theo nguồn tin từ Cục Điều tra Hình sự Bộ Quốc phòng, bị can Đinh Tiến Sử (47 tuổi, quê quán Kỳ Anh, Hà Tĩnh) – Tổng giám đốc Công ty TNHH Sản xuất, thương mại, dịch vụ Bạch Việt (Bavico) đã bị Cơ quan Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng phối hợp với Công an tỉnh Thừa Thiên Huế tiến hành bắt vào ngày 30-11-2019, khi đang trốn tại TP Huế.
Được biết, Bavico là chủ đầu tư dự án căn hộ khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa). Dự án này được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên tới 15%,/năm nhưng thực tế, mức lợi nhuận này khách hàng chỉ nhận được trong vài tháng đầu, sau đó, chủ đầu tư xin giảm xuống 8%/năm và cuối cùng là vỡ cam kết.
Được biết, từ năm 2015, rất nhiều khách hàng bỏ tiền tỷ mua hơn 100 căn hộ du lịch tại dự án Bavico Nha Trang. Giá mua thời điểm đó giao động 1 tỷ – hơn 2 tỷ đồng/căn hộ tùy diện tích. Trong hợp đồng mua bán, ông Đinh Tiến Sử (Giám đốc công ty Bạch Việt) đã cam kết, sau khi khách hàng mua căn hộ sẽ giao lại cho công ty kinh doanh và lợi nhuận hàng năm thu được từ việc cho thuê là 15%/tổng giá trị căn hộ. Nếu công ty chậm trả lợi nhuận sẽ chịu phạt lãi 0,2 %/ngày.
Nhiều khách hàng mua căn hộ condotel Bavico Nha Trang kêu cứu.
Tuy nhiên, Dự án này được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên tới 15%,/năm nhưng thực tế, mức lợi nhuận này khách hàng chỉ nhận được trong vài tháng đầu, sau đó, chủ đầu tư xin giảm xuống 8%/năm nhưng sau đó ngay cả cam kết 8%/năm cũng không trả được và cuối cùng là vỡ trận. Ngày 20/8, nhóm khách hàng từ Hà Nội, TP.HCM, Nha Trang, Vũng Tàu… mua căn hộ condotel Bavico đã đến khách sạn này để đòi trả nợ và trả lại condotel cho chủ đầu tư.
Sau đó, khách hàng mua căn hộ tại đây mới vỡ lẽ, khi bán căn hộ du lịch này, chủ đầu tư không thực hiện việc xuất hóa đơn đỏ cho khách hàng, một căn hộ du lịch được bán cho nhiều người. Đặc biệt nghiêm trọng hơn, dự án khách sạn Bavico được xây dựng trên khu đất có diện tích hơn 3000m2, khu đất thuộc quản lý của quân khu 5. Đây là đất công ty Bạch Việt thuê của quân khu 5, do đó công ty Bạch Việt không được phép mua bán căn hộ du lịch trên đất Quốc phòng.
Khách sạn Bavico Nha Trang (Khánh Hòa).
Chính vì vậy, ngày 24-10-2019, Cơ quan Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng đã có quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can Đinh Tiến Sử về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” trong vụ án xảy ra tại 2 dự án khách sạn là Bavico Đà Lạt (thuộc dự án khách sạn T18; số 3 Lê Thị Hồng Gấm, TP Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng) và khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa). Ông Sử bị khởi tố do bán căn hộ đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân đội (MB Bank) cho nhiều người dân tại 2 dự án khách sạn trên.
Trước đó, Cơ quan Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng ra thông báo đề nghị những khách hàng mua căn hộ du lịch tại 2 dự án khách sạn Bavico Đà Lạt và Bavico Nha Trang cung cấp các giấy tờ liên quan đến việc mua bán để phục vụ điều tra.
Đáng chú ý, ông Đinh Tiến Sử đang là bị can của vụ án chứa mại dâm tại khách sạn Bavico Nha Trang vì có liên quan đến hành vi tổ chức bán dâm cho khách Trung Quốc. Trong vụ án này, VKSND TP Nha Trang truy tố 4 bị cáo cùng tội chứa mại dâm mà ông Đinh Tiến Sử được cho là đứng đầu. Giá bán dâm mỗi lượt khách cho khách Trung Quốc là 550 nhân dân tệ (khoảng 1,8 triệu đồng), trong đó ông Sử hưởng 700.000 đồng.
