Câu hỏi:
Anh V.Đ.Đ ở Hà Nội có gửi câu hỏi đến Công ty luật như sau:
Ông nội tôi có 7 người con, trong đó có 1 chú đã từ lâu không quan tâm và thường mắng chửi ông. Khi ông mất thì số đất đai còn lại do bà nhận thừa kế. Bà nghe lời của người chú này đã làm thừa kế cho con của chú. Gia đình biết chuyện đã làm đơn không đồng tình về việc này gửi lên cơ quan chức năng và trong mảnh đất này còn có cả ruộng của chú út nữa. Bà đã rút lại tờ đơn thừa kế và làm thừa kế lại cho chú út. Hiện tại thì bà đã giao sổ đỏ cho người con của chú kia, và người cháu này vẫn sử dụng mảnh đất. Tôi muốn hỏi nhà tôi phải làm sao để lấy lại sổ đỏ?
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành, câu hỏi của bạn được chuyên gia nghiên cứu và tư vấn như sau:
- I. Cơ sở pháp lý
– Luật Đất đai số 45/2013/QH13;
- Nội dung
Quyền sử dụng đất hiện nay thuộc quyền sử dụng của bà bạn do nhận thừa kế nên bà có toàn bộ các quyền của chủ sử dụng theo quy định của luật đất đai, trong đó có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Bà có quyền đòi lại đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người cháu đang chiếm giữ trái phép. Gia đình bạn trước hết nên thương lượng và tự giải quyết nội bộ để giữ tình cảm gia đình. Nhưng nếu người cháu đó kiên quyết không trả thì có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Vấn đề thứ nhất, đối với việc đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn không thể khởi kiện ra tòa vì Tòa án sẽ không giải quyết theo hướng dẫn tại Công văn số 141/TANDTC-KHXX về việc thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản của Tòa án nhân dân tối cao ngày 21/9/2011.
Nội dung công văn nêu rõ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là “giấy tờ có giá” quy định tại Điều 163 của Bộ luật Dân sự năm 2005; do đó, nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại các giấy tờ này thì Tòa án không thụ lý giải quyết. Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện có thể yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết theo thẩm quyền buộc người chiếm giữ bất hợp pháp giấy tờ nêu trên phải trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ đó.
Theo hướng dẫn trên thì gia đình bạn có thể đến cơ quan công an, cơ quan hành chính tại địa phương để yêu cầu về việc đòi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đã mất. Tuy nhiên, sau công văn thì cũng chưa có hướng dẫn cụ thể nào về vấn đề này nên thực tế việc đòi lại Giấy chứng nhận bị người khác chiếm giữ đang gặp nhiều khó khăn.
Để giải quyết khó khăn trên, theo chúng tôi, gia đình bạn nên yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về việc sử dụng tài sản trái phép (vấn đề thứ hai).
Yêu cầu giải quyết tranh chấp để đòi lại quyền sử dụng đất đang bị sử dụng trái phép.
Quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của bà bạn nên bà có quyền cho phép hoặc không cho phép người cháu được ở trên đất đó. Nếu bà đã yêu cầu người cháu trả lại mảnh đất (để cho lại người con út) mà người cháu vẫn cố tình không trả thì bà có quyền gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.
Trước hết là yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo khoản 1, 2 Điều 202 Luật Đất đai thì:
“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải…”
Trường hợp sau hòa giải mà người cháu vẫn không trả thì nhà bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo Điều 203 Luật Đất đai quy địnhL
“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
- b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
- Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
- a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
- b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
- Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”
Vậy, Tòa án nhân dân sẽ giải quyết tranh chấp căn cứ vào tình hình thực tế của nhà bạn và căn cứ theo quy định của pháp luật.
Trên đây là nội dung quy định về đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do người khác chiếm giữ. Trường hợp cần tư vấn cụ thể, chi tiết cho từng trường hợp liên quan, Quý Khách hàng có thể liên hệ tới Công ty Luật Hiệp Thành để nhận được sự tư vấn tốt nhất.
Trân trọng!
Luật gia Đỗ Trần Khởi
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com