Chuyển nhượng đất khai hoang không lập thành văn bản có được cấp sổ đỏ?

Luật Hiệp Thành đưa ra một số tư vấn pháp lý đối với việc đề nghị cấp GCN QSDĐ (sổ đỏ) trong trường hợp Chuyển nhượng đất khai hoang không lập thành văn bản.

Hỏi: Chào luật sư, thưa luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn: Mảnh đất tôi đang ở diện tích là 335m2; mảnh đất này tôi mua năm 2008 (mua bán không có giấy tờ; mảnh đất chưa được cấp sổ đỏ và không có giấy tờ gì theo quy định của pháp luật; nguồn gốc mảnh đất là do bên bán khai phá, cải tạo sử dụng từ năm 1982). Nay tôi muốn đề nghị cấp GCN QSDĐ thì tôi cần làm những thủ tục gì? Nguồn gốc đất như thế nào? Và các khoản tài chính về đất thì nộp những phí, lệ phí gì? Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư! Mong luật sư sớm tư vấn giúp.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành . Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

1. Căn cứ pháp lý

– Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

2. Nội dung tư vấn

Bạn đã mua mảnh đất là đất khai hoang từ năm 2008, mảnh đất này chưa được cấp sổ đỏ và cũng không có giấy tờ gì khác. Việc mua bán của bạn chỉ thông qua thỏa thuận miệng giữa các bên mà lập thành văn bản. Như vậy, theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng mảnh đất vẫn chưa được chuyển giao cho bạn mà vẫn thuộc về người chủ cũ, tức là người chủ cũ sẽ là người được cấp GCN QSDĐ khi có đủ điều kiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

Điều kiện để được cấp GCN QSDĐ được quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

1. a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
2. b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
3. c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
4. d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

1. e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
2. g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
3. h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
4. i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
5. k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.”

Vì bạn thực hiện việc mua bán quyền sử dụng đất nhưng không lập thành văn bản, không có công chứng hoặc chứng thực, mảnh đất chưa được cấp sổ đỏ và không có những giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất thì trong trường hợp này, bạn sẽ không đáp ứng các điều kiện để được cấp GCN QSDĐ. Tuy nhiên khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

1. a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
2. b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
3. c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

1. a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
2. b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
3. c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.”

Do bạn nhận chuyển nhượng mảnh đất mà không lập thành văn bản nên nếu bạn nhận chuyển nhượng mảnh đất trước 01/01/2008 thì bạn có thể được cấp GCN QSDĐ đối với mảnh đất này, còn nếu bạn nhận chuyển nhượng sau 01/01/2008 thì cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Tuy nhiên, mảnh đất này có nguồn gốc là đất khai hoang nên sẽ không có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nên nếu bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này từ trước 01/01/2008 thì bạn có thể được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất này, cơ quan đăng ký đất đai sẽ không được quyền yêu cầu bạn nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất nhưng có thể yêu cầu bạn phải chứng minh được trên thực tế có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người chủ cũ với bạn thì bạn mới đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu bạn nhận chuyển nhượng mảnh đất sau 01/01/2008, vì mảnh đất này có nguồn gốc là đất khai hoang, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không có giấy tờ theo quy định của pháp luật thì bạn không đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ để được giải đáp

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng