Trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ có được pháp xây dựng nhà ở không? Sau đây, Luật Hiệp Thành đưa ra tư vấn về vấn đề Quy định về: xin giấy phép xây dựng khi chưa được cấp GCNQSDĐ.
Câu hỏi khách hàng:
Kính gửi quý luật sư, tôi có 1 vấn đề liên quan đến đất đai, xin nhờ quý luật sư giúp đỡ tư vấn, sự việc cụ thể như sau: Năm 1993, mẹ tôi có mua 1 thửa đất và trên đất có 1 ngôi nhà lá. Diện tích: 124 m2. Năm 1994, toàn bộ lô đất lớn của chủ cũ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng. Năm 2000, Ba Mẹ tôi có nhờ 1 người đứng tên giúp và ký hợp đồng mua bán với chủ đất có sự xác nhận của UBND Phường nhưng UBND phường không hướng dẫn tách thửa và làm sổ. Năm 2002, Người được nhờ đứng tên có làm hợp đồng (giấy viết tay, không có xác nhận của chính quyền) để bán lại miếng đất này cho tôi. Năm 2007, nhà nước có tiến hành đo đạc cấp phiếu thông tin nhà đất, nhà 35 mét vuông, đất ở tại đô thị và mục đích sử dụng là lâu dài. Do khu vực có nhiều dự án treo nên tôi không dám làm bất cứ điều gì cũng như không dám tự ý làm nhà, sửa chữa khi chưa có sự đồng ý của chính quyền. Gần đây, ngôi nhà đã bị sập, do không có tiền để sửa chữa nên tôi không xin phép sửa lại cho đến nay. Hiện tại, nhà nước đã cho phép sửa chữa, xây dựng và cấp giấy CNQSDĐ cho khu vực này. Xin luật sư cho phép hỏi là nhà tôi đã sập, nay tôi có thể xin phép sửa chữa, phục hồi lại được hay không? Thủ tục như thế nào? Xin cảm ơn sự giúp đở của quý vị rất nhiều.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Luật Hiệp Thành. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
- Cơ sở pháp lý:
Khi đưa ra các ý kiến pháp lý trong Thư tư vấn này, chúng tôi đã xem xét các văn bản quy phạm pháp luật sau đây:
– Luật Xây dựng năm số 50/2014/QH13 Được quốc hội khoá 13 thông qua ngày 18 tháng 06 năm 2014.
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định của Chính Phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 (sau đây gọi là Luật Đất đai.
- Luật sư tư vấn:
Trường hợp của bạn, nhà nước đã cho phép sửa chữa, xây dựng, và cấp giấy chủ quyền cho khu vực này cho nên bạn được quyền xây dựng, sửa chữa, phục hổi nhà. Áp dụng theo Khoản 2, Điều 89, Luật xây dựng năm 2014 quy định về các công trình được miễn giấy phép xây dựng, thì do nhà trên khu đất đã sập, bạn cần xây mới lại cho nên trường hợp của bạn không thuộc vào trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Như vậy, trước khi tiến hành khởi công xây dựng, bạn phải xin giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Cụ thể trình tự, thủ tục như sau:
– Chuẩn bị hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng
+ Đơn xin cấp giấy phép xây dựng
+ Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
+ Hai bộ bản vẽ thiết kế do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện và đã được chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định.
– Trình tự xin cấp giấy phép xây dựng:
+ Nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng tại UBND quận để được cấp giấy phép xây dựng.
+) Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, UBND sẽ xem xét và cấp giấy phép xây dựng cho bạn. Trường hợp đến hạn nói trên, nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng sẽ thông báo bằng văn bản lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày hết hạn.
+) Nhận kết quả và nộp lệ phí: Bạn tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ. Sau đó, bạn sẽ được nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng).
Nếu quá thời hạn ghi trong giấy biên nhận mà cơ quan cấp phép không trả lời thì bạn vẫn được phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
Trường hợp của bạn, mảnh đất của bạn chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất riêng mà vẫn chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với chủ cũ. Do đó bạn có thể thỏa thuận với chủ lô đất để thay mình đứng tên lập hồ sơ xin cấp phép xây dựng, như vậy thủ tục sẽ đơn giản và nhanh chóng hơn. Tuy nhiên, bạn cũng có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất của mình để làm hồ sơ xin cấp phép xây dựng. Hơn nữa, việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng thuận lợi trong quá trình sử dụng đất sau này.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 82: Thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định.
- Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
- a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
- b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
- c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.”
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Như vậy, bạn có thể thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều luật trên. Sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn đã có thể thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng để sửa chữa và phục hồi lại nhà.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng mắc, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách mọi ý kiến thắc mắc của Quý khách hàng vui lòng gửi tới:
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email : luathiepthanh@gmail.com
Trân Trọng