Đăng trong

Chung về khái niệm hình thức đấu giá trực tuyến

  1. Cơ sở pháp lý

– Nghị định 62/2017/NĐ-CP ngày 16 tháng 05 năm 2017 do Chính phủ ban hành về  hướng dẫn Luật đấu giá tài sản;

  1. Nội dung

Bên cạnh các hình thức đấu giá truyền thống (đấu giá trực tiếp tại nơi tổ chức đấu giá), hiện nay hình thức đấu giá trực tuyến cũng dần trở nên phổ biến.

  1. Điều kiện thực hiện hình thức đấu giá trực tuyến

Điều kiện thực hiện hình thức đấu giá trực tuyến được quy định cụ thể tại Điều 13 Nghị định 62/2017/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 16 tháng 05 năm 2017 về  hướng dẫn Luật đấu giá tài sản có nội dung được tóm tắt như sau:

+ Có hệ thống hạ tầng kỹ thuật để thực hiện đấu giá trực tuyến;

+ Có đội ngũ nhân viên điều hành hệ thống kỹ thuật Trang thông tin điện tử đấu giá trực tuyến;

+ Có phương án, giải pháp kỹ thuật bảo đảm vận hành an toàn hệ thống kỹ thuật Trang thông tin điện tử đấu giá trực tuyến.

– Hệ thống hạ tầng kỹ thuật để thực hiện cuộc đấu giá trực tuyến phải có các chức năng tối thiểu sau đây:

+ Đảm bảo tính an toàn, bảo mật về tài khoản truy cập và toàn vẹn dữ liệu, việc tham gia trả giá, giá đã trả và các thông tin về người tham gia đấu giá;

+ Ghi nhận và lưu trữ tất cả mức giá được trả trong cuộc đấu giá, việc rút lại giá đã trả và những thông tin cần thiết khác trong quá trình diễn ra cuộc đấu giá trực tuyến;

+ Hiển thị công khai, trung thực giá trả của người tham gia đấu giá; trích xuất được lịch sử việc trả giá trên hệ thống đấu giá trực tuyến;

+ Hiển thị mức giá cao nhất được hệ thống đấu giá trực tuyến ghi nhận 30 giây một lần để những người tham gia đấu giá có thể xem được.

  1. Nguyên tắc đấu giá trực tuyến

Nguyên tắc đấu giá trực tuyến được quy định cụ thể tại Điều 8 Nghị định 62/2017/NĐ- có nội dung được tóm tắt như sau:

– Tuân thủ quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

– Bảo mật về tài khoản truy cập, thông tin về người tham gia đấu giá và các thông tin khác theo quy định của pháp luật.

– Bảo đảm tính khách quan, minh bạch, an toàn, an ninh mạng.

– Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có tài sản, người tham gia đấu giá và cá nhân, tổ chức có liên quan.

  1. Trình tự thực hiện cuộc đấu giá bằng hình thức đấu giá trực tuyến

Trình tự thực hiện cuộc đấu giá bằng hình thức đấu giá trực tuyến được quy định tại Điều 10 Nghị định 62/2017/NĐ-CP có nội dung được tóm tắt như sau:

  • Tại thời điểm trước cuộc đấu giá:

+ Tổ chức đấu giá tài sản đăng tải Quy chế cuộc đấu giá trên Trang thông tin điện tử đấu giá trực tuyến.

+ Khi đăng ký tham gia đấu giá, người tham gia đấu giá được cấp một tài khoản truy cập; được hướng dẫn về cách sử dụng tài khoản, cách trả giá và các nội dung cần thiết khác trên Trang thông tin điện tử đấu giá trực tuyến để thực hiện việc đấu giá trực tuyến.

  • Tại thời điểm đấu giá:

+ Người tham gia đấu giá sử dụng tài khoản của mình và thực hiện việc trả giá theo phương thức đấu giá, thời điểm bắt đầu tiến hành đấu giá và thời điểm kết thúc đấu giá, bước giá đã được công bố.

  • Tại thời điểm kết thúc cuộc đấu giá:

Tại thời điểm kết thúc cuộc đấu giá, đấu giá viên được tổ chức đấu giá tài sản, thành viên được Hội đồng đấu giá tài sản, tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng phân công chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện cuộc đấu giá trực tuyến xác định người trúng đấu giá như sau:

+ Trường hợp việc trả giá được thực hiện bằng phương thức trả giá lên thì người trúng đấu giá là người có mức trả giá cao nhất được hệ thống thông tin đấu giá trực tuyến ghi nhận tại thời điểm kết thúc việc trả giá;

+ Trường hợp việc trả giá được thực hiện bằng phương thức đặt giá xuống thì người trúng đấu giá là người đầu tiên chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc giá đã giảm được hệ thống thông tin đấu giá trực tuyến ghi nhận.

  • Tại thời điểm sau cuộc đấu giá:

+ Đấu giá viên được tổ chức đấu giá tài sản, thành viên được Hội đồng đấu giá tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng phân công chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện cuộc đấu giá trực tuyến căn cứ kết quả xác định người trúng đấu giá quy định tại khoản 4 Điều này công bố người trúng đấu giá trên hệ thống đấu giá trực tuyến ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc.

+ Kết quả cuộc đấu giá trực tuyến được đăng công khai trên hệ thống đấu giá trực tuyến và được gửi vào địa chỉ điện tử của người tham gia đấu giá đã đăng ký với tổ chức đấu giá tài sản, Hội đồng đấu giá tài sản, tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng ngay sau khi công bố người trúng đấu giá trên hệ thống đấu giá trực tuyến.

  1. Thông báo kết quả đấu giá trực tuyến

Quy định về thông báo kết quả đấu giá trực tuyến thuộc Điều 11 Điều 10 Nghị định 62/2017/NĐ-CP có nội dung như sau:

“Điều 11. Thông báo kết quả đấu giá trực tuyến

  1. Tổ chức đấu giá tài sản, Hội đồng đấu giá tài sản, tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng thông báo kết quả đấu giá cho người trúng đấu giá ngay sau khi có kết quả đấu giá trực tuyến.
  2. Thông báo phải ghi rõ các thông tin về tài sản đấu giá, thời điểm bắt đầu và kết thúc việc trả giá, thời điểm hệ thống đấu giá trực tuyến ghi nhận giá trúng đấu giá.”

Trên đây là nội dung quy định về khái niệm hình thức đấu giá trực tuyến . Trường hợp cần tư vấn cụ thể, chi tiết cho từng trường hợp liên quan, Quý Khách hàng có thể liên hệ tới Công ty Luật Hiệp Thành để nhận được sự tư vấn tốt nhất.

Trân trọng!
Luật gia Đỗ Trần Khởi
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Người được xóa án tích thì có được cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá không ?

Câu hỏi:

Anh V.T.V ở Hà Nội có gửi câu hỏi đến Công ty luật như sau:

Năm 2009, tôi bị kết án 2 năm tù về tội Lợi dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Năm 2015, tôi đã đương nhiên được xóa án tích. Qua tìm hiểu thì tôi thấy mình đáp ứng được các điều kiện để được xin cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá, vì trước đây tôi tốt nhiệp luật kinh tế ra và đã tốt nghiệp khóa đào tạo nghề đấu giá, tuy nhiên do ở tù nên mới kéo dài việc được cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá đến tận bây giờ. Tuy nhiên, tôi hơi băng khoăn vì tôi từng ờ tù dù được xóa án tích nhưng tôi không biết mình có được cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá không?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành, câu hỏi của bạn được chuyên gia nghiên cứu và tư vấn như sau:

  1. I. Cơ sở pháp lý
  • Luật đấu giá tài sản số 01/2016;
  • Bộ luật Hình sự số 100/2015/QH13 được sửa đổi, bổ sung bới Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự số 12/2017/QH14;
  1. Nội dung

Trường hợp của anh có thể được cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá.

 

  1. Tiêu chuẩn đấu giá viên

Tiêu chuẩn đấu giá viên được quy định tại Điều 10 Luật Đấu giá tài sản như sau:

“Điều 10. Tiêu chuẩn đấu giá viên

Đấu giá viên phải có đủ các tiêu chuẩn sau đây:

  1. Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam, tuân thủ Hiến pháp và pháp luật, có phẩm chất đạo đức tốt;
  2. Có bằng tốt nghiệp đại học hoặc trên đại học thuộc một trong các chuyên ngành luật, kinh tế, kế toán, tài chính, ngân hàng;
  3. Tốt nghiệp khóa đào tạo nghề đấu giá quy định tại Điều 11 của Luật này, trừ trường hợp được miễn đào tạo nghề đấu giá quy định tại Điều 12 của Luật này;
  4. Đạt yêu cầu kiểm tra kết quả tập sự hành nghề đấu giá.”
  5. Những trường hợp không được cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá

Theo quy định tại Điều 15 Luật Đấu giá tài sản thì:

“Điều 15. Những trường hợp không được cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá

  1. Không đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 10 của Luật này.
  2. Đang là sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức, trừ trường hợp là công chức, viên chức được đề nghị cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá để làm việc cho Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản.
  3. Bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.
  4. Đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; bị kết án và bản án đã có hiệu lực pháp luật; đã bị kết án mà chưa được xóa án tích; đã bị kết án về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, các tội về tham nhũng kể cả trường hợp đã được xóa án tích.
  5. Đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.”
  6. Người được xóa án tích

Theo quy định tại khoản 1 Điều 69 Bộ luật Hình sự thì:

“Điều 69. Xóa án tích

  1. Người bị kết án được xóa án tích theo quy định tại các điều từ Điều 70 đến Điều 73 của Bộ luật này.

Người được xóa án tích coi như chưa bị kết án…”

Vậy, với trường hợp của bạn ở tù nhưng nay đã được xóa án tích nên xem như chưa bị kết án. Nếu bạn đáp ứng đủ các điều kiện theo như quy định trên thì bạn có thể làm bộ hồ sơ đề nghị cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá đến Bộ Tư pháp.

Trên đây là nội dung quy định về người được xóa án tích thì có được cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá không ?. Trường hợp cần tư vấn cụ thể, chi tiết cho từng trường hợp liên quan, Quý Khách hàng có thể liên hệ tới Công ty Luật Hiệp Thành để nhận được sự tư vấn tốt nhất.

Trân trọng!
Luật gia Đỗ Trần Khởi
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Đấu giá theo thủ tục rút gọn

     I. Cơ sở pháp lý

  • Luật Đấu giá tài sản năm 2016;

     II. Nội dung

  1. Tài sản đấu giá theo thủ tục rút gọn

Căn cứ khoản 1 Điều 53 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định các trường hợp thực hiện đấu giá theo thủ tục rút gọn như sau:

“Điều 53. Đấu giá theo thủ tục rút gọn

  1. Tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận thực hiện việc đấu giá theo thủ tục rút gọn trong các trường hợp sau đây:

     a) Đấu giá tài sản thi hành án, tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu mà giá khởi điểm của tất cả tài sản đấu giá trong một cuộc đấu giá dưới năm mươi triệu đồng;

     b) Đấu giá lại trong trường hợp đã đấu giá lần thứ hai nhưng vẫn không thành;

     c) Đấu giá tài sản quy định tại khoản 2 Điều 4 của Luật này trong trường hợp lựa chọn trình tự, thủ tục rút gọn…”

Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì:

“Điều 4. Tài sản đấu giá

…

  1. Tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức tự nguyện lựa chọn bán thông qua đấu giá theo trình tự, thủ tục quy định tại Luật này.”

Như vậy, ngoài tài sản thi hành án, tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu mà giá khởi điểm của tất cả tài sản đấu giá trong một cuộc đấu giá dưới năm mươi triệu đồng, đấu giá lại trong trường hợp đã đấu giá lần thứ hai nhưng vẫn không thành hoặc tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức tự nguyện lựa chọn bán thông qua đấu giá và trong trường hợp lựa chọn trình tự, thủ tục rút gọn thì có thể áp dụng trình tự, thủ tục rút gọn.

  1. Thời gian niêm yết việc đấu giá tài sản thực hiện như sau:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 53 Luật Đấu giá tài sản 2016 thì:

“Điều 53. Đấu giá theo thủ tục rút gọn

…

  1. Thời gian niêm yết việc đấu giá tài sản thực hiện như sau:

     a) Đối với tài sản là động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản ít nhất là 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá;

 

     b) Đối với tài sản là bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản ít nhất là 05 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá.

     3. Tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia đấu giá, tổ chức tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 01 ngày.”

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Đỗ Trần Khởi
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Khái niệm đấu giá, tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá

     I. Cơ sở pháp lý

  • Luật Đấu giá tài sản năm 2016;

     II. Nội dung

  1. Đấu giá tài sản là gì?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì:

“Điều 5. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

…

  1. Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này…”

Như vậy, đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ 2 người trở lên tham gia đấu giá. Phương thức, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản thực hiện theo quy định của Luật đấu giá tài sản năm 2016.

  1. Các loại tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá

Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì:

“Điều 4. Tài sản đấu giá

  1. Tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, bao gồm:

     a) Tài sản nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;

     b) Tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật;

     c) Tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

     d) Tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm;

     đ) Tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;

     e) Tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước, tài sản kê biên để bảo đảm thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;

     g) Tài sản là hàng dự trữ quốc gia theo quy định của pháp luật về dự trữ quốc gia;

     h) Tài sản cố định của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp;

     i) Tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã bị tuyên bố phá sản theo quy định của pháp luật về phá sản;

     k) Tài sản hạ tầng đường bộ và quyền thu phí sử dụng tài sản hạ tầng đường bộ theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng và khai thác kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ;

     l) Tài sản là quyền khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về khoáng sản;

     m) Tài sản là quyền sử dụng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng;

     n) Tài sản là quyền sử dụng tần số vô tuyến điện theo quy định của pháp luật về tần số vô tuyến điện;

     o) Tài sản là nợ xấu và tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật;

     p) Tài sản khác mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá…”

 

 

Luật đấu giá tài sản và các quy định pháp luật liên quan, có quy định cụ thể các loại tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá. Có thể tóm lược lại thành 4 nhóm tài sản chủ yếu: tài sản công; tài sản thi hành án; tài sản bảo đảm; và tài sản của doanh nghiệp phá sản.

Tuy nhiên, tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân vẫn có thể được bán thông qua đấu giá khi chủ sở hữu đó tự nguyện bán thông qua trình tự, thủ tục đấu giá theo quy định của Luật đấu giá tài sản.

“Điều 4. Tài sản đấu giá

…

  1. Tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức tự nguyện lựa chọn bán thông qua đấu giá theo trình tự, thủ tục quy định tại Luật này.”
  2. Các tổ chức đấu giá tài sản

Theo Luật đấu giá tài sản quy định, các tổ chức đấu giá tài sản gồm có: Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản; doanh nghiệp đấu giá tài sản. Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản do Ủy ban nhân dân tỉnh thành lập, là đơn vị sự nghiệp công lập, trực thuộc Sở Tư pháp.

Còn doanh nghiệp đấu giá tài sản có 2 hình thức là: doanh nghiệp đấu giá tư nhân và công ty hợp doanh. Giám đốc của doanh nghiệp đấu giá tư nhân bắt buộc phải là đấu giá viên; còn công ty đấu giá hợp doanh thì phải có ít nhất 1 thành viên là đấu giá viên.

Theo quy định tại Điều 23 Luật Đấu giá tài sản năm 2016:

“Điều 23. Doanh nghiệp đấu giá tài sản

  1. Doanh nghiệp đấu giá tài sản được thành lập, tổ chức và hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
  2. Tên của doanh nghiệp đấu giá tư nhân do chủ doanh nghiệp lựa chọn, tên của công ty đấu giá hợp danh do các thành viên thỏa thuận lựa chọn và theo quy định của Luật doanh nghiệp nhưng phải bao gồm cụm từ “doanh nghiệp đấu giá tư nhân” hoặc “công ty đấu giá hợp danh”.
  3. Điều kiện đăng ký hoạt động của doanh nghiệp đấu giá tài sản:

     a) Doanh nghiệp đấu giá tư nhân có chủ doanh nghiệp là đấu giá viên, đồng thời là Giám đốc doanh nghiệp; Công ty đấu giá hợp danh có ít nhất một thành viên hợp danh là đấu giá viên, Tổng giám đốc hoặc Giám đốc của công ty đấu giá hợp danh là đấu giá viên;

     b) Có trụ sở, cơ sở vật chất, các trang thiết bị cần thiết bảo đảm cho hoạt động đấu giá tài sản.

     4. Những nội dung liên quan đến thành lập, tổ chức, hoạt động và chấm dứt hoạt động của doanh nghiệp đấu giá tài sản không quy định tại Luật này thì thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.”

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Đỗ Trần Khởi
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất bị lỗ có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Luật Hiệp Thành đưa ra một số tư vấn pháp lý liên quan đến thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ

Hỏi: Kính gửi các Luật sư, tôi có một vấn đề thắc mắc mong nhận được sự tư vấn từ các Luật sư. Tôi xin được trình bày sự việc như sau: Năm 2017 tôi có mua một căn hộ chung cư với giá 1,5 tỷ, và bây giờ do khó khăn nên tôi phải bán lỗ vốn với giá 1.2 tỷ. Vậy các Luật sư cho tôi hỏi là với trường hợp này thì tôi có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Tôi xin cảm ơn các Luật sư!

Trả lời:             

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

– Thông tư số 111/2013/TT-BTC;

– Thông tư số 92/2015/TT-BTC.

  1. Luật sư tư vấn:

Khoản 1, Điều 12, Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

  1. Thu nhập tính thuế
  2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.

Tuy nhiên quy định trên đã được sửa đổi, bổ sung bởi điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

Điều 17. Sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau:

“Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

  1. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.”

Theo căn cứ trên thì pháp luật hiện hành chỉ ghi nhận một phương thức tính thuế thu nhập cá nhân về chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị chuyển nhượng, và đã bỏ quy định cách tính là Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Như vậy, mặc dù bạn bán đất lỗ so với giá mua ban đầu nhưng bạn vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Những trường hợp nào không đấu giá quyền sử dụng đất ? Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào ?

Luật Hiệp Thành đưa ra một số tư vấn về các trường hợp không được đấu giá quyền sử dụng đất và Quy trình thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất.

  1. Cơ sở pháp lý: 

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Luật đất đai năm 2013

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về giá đất

  1. Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, theo Luật đất đai năm 2013, những trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và những trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất được luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:

  1. Khoản 1 Điều 118 Luật đất đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất:

– Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

– Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

– Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

– Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

– Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

– Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

– Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp trên mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

  1. Khoản 2 Điều 118 Luật đất đai năm 2013 quy định các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

– Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

– Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật đất đai năm 2013 bao gồm:

+ Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

+ Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

+ Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;

+ Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;

+ Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;

+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;

+ Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

– Sử dụng đất trong các trường hợp:

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật đất đai năm 2013;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

– Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

– Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

– Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

– Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

– Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

– Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Thứ hai, việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013 như sau:

Về điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất được quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật đất đai năm 2013 như sau:

– Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

– Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khoản 2 Điều 119 Luật đất đai năm 2013 quy định tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật đất đai năm 2013;

– Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Theo đó, các điều kiện bao gồm:

+ Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

+ Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Trên đây là một số tư vấn của Luật Hiệp Thành. Nếu còn vấn đề vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Quy định của pháp luật về Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản là văn bản giữa người có tài sản đấu giá ký kết với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá tài sản. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản, được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định của pháp luật về đấu giá.

 Khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá có trách nhiệm cung cấp cho tổ chức đấu giá tài sản bằng chứng chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền được bán tài sản theo quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về bằng chứng đó.

Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm kiểm tra thông tin về quyền được bán tài sản do người có tài sản đấu giá cung cấp. Tổ chức đấu giá tài sản không chịu trách nhiệm về giá trị, chất lượng của tài sản đấu giá, trừ trường hợp tổ chức đấu giá tài sản không thông báo đầy đủ, chính xác cho người tham gia đấu giá những thông tin cần thiết có liên quan đến giá trị, chất lượng của tài sản đấu giá theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản.

Quyền, nghĩa vụ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá được thực hiện theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, quy định của Luật đấu giá tài sản, quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Người có tài sản đấu giá hoặc tổ chức đấu giá tài sản có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về dân sự trước khi tổ chức đấu giá tài sản nhận hồ sơ tham gia đấu giá của người tham gia đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Người có tài sản đấu giá có quyền hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản khi có một trong các căn cứ sau đây:

a) Tổ chức không có chức năng hoạt động đấu giá tài sản mà tiến hành cuộc đấu giá hoặc cá nhân không phải là đấu giá viên mà điều hành cuộc đấu giá, trừ trường hợp cuộc đấu giá do Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện;

b) Tổ chức đấu giá tài sản cố tình cho phép người không đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật tham gia đấu giá và trúng đấu giá;

c) Tổ chức đấu giá tài sản có một trong các hành vi: không thực hiện việc niêm yết đấu giá tài sản; không thông báo công khai việc đấu giá tài sản; thực hiện không đúng quy định về bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá; cản trở, hạn chế người tham gia đấu giá đăng ký tham gia đấu giá;

d) Tổ chức đấu giá tài sản thông đồng, móc nối với người tham gia đấu giá trong quá trình tổ chức đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản;

đ) Tổ chức đấu giá tài sản tổ chức cuộc đấu giá không đúng quy định về hình thức đấu giá, phương thức đấu giá theo Quy chế cuộc đấu giá dẫn đến làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.

Trân trọng!

Đăng trong

Một số thuật ngữ liên quan đến thủ tục bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật

Thủ tục bán đấu giá tài sản là thủ tục được pháp luật quy định cụ thể trong Luật đấu giá tài sản năm 2016. Theo đó, một số thuật ngữ được sử dụng sẽ được giải thích như sau:

1. Bước giá là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên. Bước giá do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc đấu giá.

2. Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này.

3. Giá khởi điểm là giá ban đầu thấp nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên; giá ban đầu cao nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.

4. Mức giảm giá là mức chênh lệch tối thiểu của lần đặt giá sau so với lần đặt giá trước liền kề trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống. Mức giảm giá do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc đấu giá.

5. Người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

6. Người mua được tài sản đấu giá là người trúng đấu giá và ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản.

7. Người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

8. Người trúng đấu giá là cá nhân, tổ chức trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; cá nhân, tổ chức chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.

9. Phương thức đặt giá xuống là phương thức đấu giá, theo đó đấu giá viên đặt giá từ cao xuống thấp cho đến khi xác định được người chấp nhận mức giá do đấu giá viên đưa ra.

10. Phương thức trả giá lên là phương thức đấu giá, theo đó người tham gia đấu giá trả giá từ thấp lên cao cho đến khi xác định được người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm.

11. Tài sản đấu giá là tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.

12. Tổ chức đấu giá tài sản bao gồm Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản và doanh nghiệp đấu giá tài sản

Đăng trong

Tài sản phải bán thông qua đấu giá theo quy định của pháp luật

Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định theo pháp luật. Theo đó, các tài sản  mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, bao gồm:

  • Tài sản nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;
  • Tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật;
  • Tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm;
  • Tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;
  • Tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước, tài sản kê biên để bảo đảm thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;
  • Tài sản là hàng dự trữ quốc gia theo quy định của pháp luật về dự trữ quốc gia;
  • Tài sản cố định của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp;
  • Tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã bị tuyên bố phá sản theo quy định của pháp luật về phá sản;
  • Tài sản hạ tầng đường bộ và quyền thu phí sử dụng tài sản hạ tầng đường bộ theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng và khai thác kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ;
  • Tài sản là quyền khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về khoáng sản;
  • Tài sản là quyền sử dụng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng;
  • Tài sản là quyền sử dụng tần số vô tuyến điện theo quy định của pháp luật về tần số vô tuyến điện;
  • Tài sản là nợ xấu và tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật;
  •  Tài sản khác mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá.

Các tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức tự nguyện lựa chọn bán thông qua đấu giá theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật.