Đăng trong

Mua bán nhà đất trong những trường hợp này được bồi thường khi thu hồi

Khi Nhà nước thu hồi đất, không phải tất cả các chủ thể đang sử dụng đất bị thu hồi đều được bồi thường. Chỉ những trường hợp đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật mới được bồi thường.

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 16, Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

– Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

– Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai;

– Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Không phải tất cả các trường hợp bị thu hồi đất, chủ thể đang sử dụng đất bị thu hồi đều được bồi thường. Chỉ những trường hợp đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật mới được bồi thường.

Cụ thể, theo Điều 75, Luật Đất đai 2013, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

– Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

– Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy, chỉ các trường hợp đáp ứng được điều kiện theo quy định trên thì mới được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nguyên tắc bồi thường

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Thời hạn bồi thường

Theo quy định tại Điều 93, Luật Đất đai 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

Nếu người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc Nhà nước.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Không được cho vay để mua nợ

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lý ý kiến Dự thảo sửa, bổ sung Thông tư số 09 quy định về hoạt động mua bán nợ của tổ chức tín dụng nhằm thắt chặt quy định về mua bán nợ của các ngân hàng, khách hàng để giảm thiểu khả năng che giấu nợ xấu của hệ thống ngân hàng.

Ngân hàng Nhà nước vừa công bố Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 09/2015 quy định về hoạt động mua, bán nợ của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo đó, sửa đổi khoản 4, khoản 6 và bổ sung khoản 6a, khoản 11 điều 5: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải ban hành quy định nội bộ về hoạt động mua, bán nợ (trong đó có quy định rõ về phân cấp thẩm quyền theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định mua, bán nợ; quy trình, phương pháp định giá khoản nợ; quy trình quản trị rủi ro đối với hoạt động mua, bán nợ) trước khi thực hiện mua, bán nợ.

Bên bán nợ không mua lại các khoản nợ đã bán trừ trường hợp mua lại khoản nợ đã bán theo phương án tái cơ cấu đã được phê duyệt; Bên bán nợ không được cam kết bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên nợ đối với bên mua nợ.

Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được cấp tín dụng cho khách hàng để mua nợ của chính tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoặc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khác.

NHNN cho biết, trong quá trình thực hiện mua bán nợ theo Thông tư 09, thời gian gần đây, có hiện tượng TCTD thực hiện bán nợ cho bên mua nợ không phải là TCTD và được thanh toán chậm tiền mua nợ. Hoạt động này có thể dẫn đến việc phản ánh thiếu khách quan về tình trạng của các khoản nợ cấp tín dụng tại các TCTD.

Dự thảo còn bổ sung khoản 9, khoản 10 Điều 3 quy định về trạng thái sở hữu khoản nợ trong thời gian thực hiện hợp đồng mua, bán nợ.

Cụ thể, khoản nợ được coi là chưa hoàn thành việc mua, bán nợ khi các bên đã ký hợp đồng mua bán nợ và đang trong thời gian thực hiện hợp đồng. Bên mua chưa hoàn thành việc thanh toán tiền theo hợp đồng và bên bán chưa thực hiện chuyển giao quyền sở hữu khoản nợ cho bên mua nợ. Khoản nợ vẫn thuộc sở hữu của bên bán nợ.

NHNN cho rằng, trạng thái sở hữu khoản nợ là cơ sở để xác định rõ quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu khoản nợ trong việc quản lý, theo dõi, chịu rủi ro trong quá trình các bên thực hiện mua, bán nợ. Thông tư 09 hiện chưa có quy định cụ thể về vấn đề này. Do vậy, TCTD có thể lợi dụng việc mua bán nợ nhằm mục đích che giấu nợ xấu.

Đánh giá tác động của Dự thảo sửa đổi Thông tư 09, NHNN cho biết, việc sửa đổi nhằm tạo cơ sở pháp lý đầy đủ, phù hợp cho hoạt động mua, bán nợ theo quy định pháp luật hiện hành (Luật Đầu tư, Luật Đấu giá tài sản, Luật Giá, Bộ Luật Dân sự…); Dự thảo nhằm tạo sự minh bạch, bình đẳng cho các bên tham gia trong hoạt động mua, bán nợ, góp phần ngăn ngừa khả năng TCTD lợi dụng hoạt động mua nợ trả chậm, trả dần nhằm mục đích che giấu nợ xấu đồng thời tăng cường đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Cá nhân có được quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở không?

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP tại Điều 35 quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, quy định này thực chất là để hướng dẫn các quy định đã có trong Bộ luật luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014.

Quy định về chủ thể nhận thế chấp nhà ở, quyền sử dụng đất là “cá nhân” tại Việt Nam thực ra không mới, tuy nhiên quy định đó chưa được sử dụng đồng bộ và phổ biến, thậm chí hầu như không được sử dụng trên thực tế. Nhiều người vẫn nghĩ rằng việc nhận thế chấp nhà ở, quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện bởi các tổ chức tín dụng. Đó là hậu quả của thói quen các quy phạm pháp luật khi được ban hành đã không đi được đến với thực tiễn đời sống. Cá nhân có quyền nhận thế chấp tài sản là nhà, đất, nhưng quy định đó đã bị lãng quên trong thời gian dài và mới đây dường như được đánh thức bởi một điều khoản hướng dẫn trong Nghị định số 21/2021/NĐ-CP.

Cá nhân được quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở theo quy định của pháp luật

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP tại Điều 35 quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, quy định này thực chất là để hướng dẫn các quy định đã có trong Bộ luật luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014.

Theo quy định tại Điều 342, Điều 715 Bộ luật dân sự 2005 về thế chấp tài sản thì Bộ luật này không dành quyền nhận thế chấp tài sản (kể cả quyền sử dụng đất, nhà ở) cho chỉ tổ chức hoặc cụ thể hơn là tổ chức tín dụng, mà chỉ quy định chung không phân biệt tổ chức hay cá nhân, quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 cũng tương tự như thế. Luật quy định một bên bất kì có thể nhận thế chấp.[1] Cụ thể hơn trong các luật chuyên ngành, theo Luật đất đai 2013 tại điểm g, khoản 1, Điều 179 có quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân sự dụng đất thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác hoặc thế chấp cho cá nhân theo quy định của pháp luật.[2] Tương tự, Điều 144 Luật nhà ở 2014 quy định với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức thì chỉ được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, nhưng chủ sở hữu nhà ở là cá nhân thì được thế chấp cho tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác hoặc thế chấp cho cá nhân.[3]

Như vậy, quyền nhận thế chấp nhà, đất của các cá nhân đã được quy định từ Bộ luật dân sự đến các luật chuyên ngành về đất đai, nhà ở, không phải cho đến khi Nghị định số 21/2021/NĐ-CP được ban hành mới có quyền này. Đây là quy định rất cần thiết bởi trong thực tế giao dịch dân sự giữa các cá nhân với nhau, nhiều trường hợp rất cần có các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (trong đó có thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở) để đảm bảo một trong các bên được thực hiện giao dịch trong an toàn, nếu không được nhận thế chấp như các chủ thể khác, thì quyền lợi của các bên trong các giao dịch mà bản chất có thỏa thuận về việc thế chấp sẽ bị méo mó và biến tướng thành các giao dịch giả cách dẫn đến rủi ro cho các bên khi thực hiện.

Một số lưu ý khi thực hiện quy định cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở

Thứ nhất, về một số lưu ý về điều kiện để quyền sử dụng đất, nhà ở được thế chấp

Về điều kiện để quyền sử dụng đất được thế chấp theo quy định hiện hành được nêu tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, theo đó quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của giao dịch thế chấp khi có 4 điều kiện, và trong mỗi điều kiện đó cần có những lưu ý để áp dụng pháp luật như sau:

[1] Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất

Theo đó, người người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên có 2 trường hợp ngoại lệ, đó là: (i) đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; (ii) trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.[4]

Điểm a, khoản 1, Điều 188 Luật đất đai 2013 có dẫn chiếu tới khoản 3, Điều 186 Luật đất đai 2013 để chỉ ra trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định của pháp luật thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế. Như vậy, dù tại khoản 1, Điều 188 Luật đất đai 2013 có nêu các quyền của người sử dụng đất là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng với trường hợp theo khoản 3, Điều 186 Luật đất đai thì các chủ thể người sử dụng đất trong trường hợp này chỉ được giới hạn trong 2 quyền là chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế. Do đó, có thể hiểu quyền sử dụng đất không được thế chấp, với trường hợp này quyền của người sử dụng đất bị hạn chế trong một số trường hợp.[5]

[2] Đất không có tranh chấp

Vấn đề xác định như thế nào là đất không có tranh chấp rất cần thiết bởi tình trạng tranh chấp hay không tranh chấp về đất ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất. Mặc dù người sử dụng đất có các điều kiện khác nhưng đất có tranh chấp thì quyền của họ không được thực hiện trên thực tế.

Luật đất đai 2013 nêu định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”[6] Vậy có thể hiểu khi có các sự kiện tranh chấp của các bên nêu trên thì được xác định là đất đang có tranh chấp, ngược lại nếu không có sự kiện nêu trên thì đất được xem là không có tranh chấp. Nhưng hiện nay, ngoài định nghĩa nêu trên thì Luật đất đai 2013 không có quy định cụ thể trong những trường hợp, điều kiện, đặc điểm nhận biết cụ thể nào thì được xác định là đất đang có tranh chấp. Các quy định xác định tình trạng tranh chấp của đất hiện đang được nêu ở một số văn bản hướng dẫn mà chưa có sự thống nhất để áp dụng.

Theo Điều 15 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm thì trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở được xem là có tranh chấp và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm từ chối đăng ký khi đã có văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc thụ lý giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.[7] Như vậy có thể hiểu đất được xác định là có tranh chấp khi có văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc đang được giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền là những cơ quan có thẩm quyền giải quyết đất đai.[8]

Trong khi đó, theo quy định của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung thêm Điều 11a tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì một trong các trường hợp cơ quan Nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.[9]

Theo Nghị định của Chính phủ thì xác định đất đang có tranh chấp là có văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc đất đang được thụ lý giải quyết tranh chấp. Trong khi theo Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì thời điểm cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp có văn bản xác nhận đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai. Sẽ có những độ lệch về thời điểm đất được xác nhận có tranh chấp, chẳng hạn nếu vụ việc tranh chấp đất đai được một bên khởi kiện tại Tòa án, thời điểm nộp đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp (và tiếp nhận đơn) là ngày nộp đơn, trong khi đó để xác định thời điểm thụ lý của Tòa án thì phải qua một quá trình thì đơn khởi kiện mới được thụ lý. Theo đó trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện; Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện để tiến hành thủ tục thụ lý; Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyết thì Thẩm phán thông báo làm thủ tục nộp tạm ứng án phí, trong vòng 7 ngày thì người khởi kiện nộp tạm ứng án phí, sau khi Tòa án nhận được biên lai nộp án phí thì mới thụ lý vụ án (trừ trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.)

Như vậy, khoảng cách giữa ngày nhận đơn khởi kiện với ngày có thông báo thụ lý của một vụ việc giải quyết tranh chấp đất đai là rất dài, nhưng hiện nay các quy định khác nhau lại đều quy định đó là điều kiện để xác nhận tình trạng đất có tranh chấp hay không. Trong khoảng thời gian giữa hai thời điểm đó, theo Nghị định 107/2017/NĐ-CP thì quyền sử dụng đất vẫn có thể là đối tượng của giao dịch thế chấp, nhưng theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì quyền sử dụng đất đã không còn đủ điều kiện để thế chấp.

Do vậy, cần có quy định thống nhất để xác định trong trường hợp cụ thể nào thì đất được xem là đang có tranh chấp và người sử dụng đất bị mất quyền thực hiện các quyền của mình trong đó có việc thế chấp. Trong khi chưa có quy định thống nhất, người tham gia giao dịch thế chấp cần nắm để xác định thời điểm theo cách an toàn nhất tránh hợp đồng bị vô hiệu.

[2] Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Theo quy định hiện hành thì vấn đề đất không bị kê biên thì hành án mới đảm bảo điều kiện để thực hiện thế chấp, tuy nhiên cá nhân nhận thế chấp cần lưu ý rằng có trường hợp dù đất chưa bị kê biên thi hành án nhưng giao dịch thế chấp có thể rơi vào trường hợp bên thế chấp muốn thực hiện giao dịch để trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba khác thì trường hợp đó luật hiện hành quy định giao dịch đó cũng bị xem là vô hiệu và nếu nhận thế chấp nhà, đất trong trường hợp này sẽ chịu rủi ro rất lớn. Theo đó, trường hợp có giao dịch về tài sản mà người phải thi hành án không sử dụng toàn bộ khoản tiền thu được từ giao dịch đó để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc có tài sản khác nhưng không đủ để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án thì đối với giao dịch thế chấp liên quan tài sản, nhưng không chuyển giao quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất cho người khác thì Chấp hành viên tiến hành kê biên, xử lý tài sản để thi hành án. Quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và các quy định của pháp luật có liên quan.[10]

Như vậy, tại thời điểm nhận thế chấp, dù tài sản chưa bị kê biên, nhưng sau khi ký hợp đồng thế chấp rồi, ngay cả đăng ký thế chấp rồi mà giao dịch thế chấp đó được xem là trường hợp một người phải thi hành án với một bên thứ ba nào đó đang trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bên thứ ba không liên quan thì dù cá nhân nhận thế chấp ngay tình thì tài sản là nhà đất nhận thế chấp vẫn bị kê biên thi hành án. Quyền lợi của bên thế chấp dù ngay tình nhưng không được bảo vệ trong khi đó hiện giờ trước khi giao dịch, chưa có một hệ thống thông tin nào để bên nhận thế chấp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể kiểm tra xem bên thế chấp có đang vướng vào nghĩa vụ thi hành án với bên thứ ba nào hay không. Đây là một trong những vấn đề liên quan đến bên thứ ba khác mà bên nhận thế chấp không thể biết, là trường hợp dù ngay tình nhưng có thể không thể tránh được những rủi ro, và trường hợp này không được bảo vệ như quy định tại Điều 36 Nghị định 21/2021/NĐ-CP.

[4] Trong thời hạn sử dụng đất

Cần lưu ý thời hạn sử dụng đất đối với các loại đất được giao đất, thuê đất mà không phải đất sử dụng ổn định lâu dài, các bên trong giao dịch thế chấp không chỉ lưu ý việc còn thời hạn hay không mà còn cần lưu ý thời hạn sử dụng đất còn lại là bao lâu để đảm bảo xác định quyền lợi khi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với đất.

Ngoài các điều kiện quy trên, khi thực hiện việc thế chấp, các bên cần lưu ý mỗi trường hợp các loại đất khác nhau thì phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.

Trong khi đó, về đối tượng thế chấp là nhà ở thì điều kiện để nhà ở được thế chấp cần lưu ý có đủ các điều kiện sau đây:

[1] Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014 (trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai).

Ngoài ra, đối với từng loại nhà ở thế chấp thì đều có những quy định, điều kiện riêng được quy định tại các Điều 145, Điều 146, Điều 147, Điều 148, Điều 149 của Luật Nhà ở 2014.

[2] Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

Ngoài trường hợp nhà ở thuộc diện đang có tranh chấp về quyền sở hữu do cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án nhân dân giải quyết thì còn có trường hợp khác là nhà ở thuộc diện có khiếu nại về quyền sở hữu. Như vậy, ngay cả với các trường hợp nhà ở đang có các khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu thì cũng không đủ điều kiện để thế chấp, Luật nhà ở quy định như vậy nhưng không có hướng dẫn cụ thể để xác định cụ thể về vấn đề khiếu nại về quyền sở hữu trong những trường hợp nào sẽ khiến cho nhà ở không còn đủ điều kiện để thực hiện việc thế chấp hoặc tham gia vào các giao dịch khác.

[3] Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài vấn đề kê biên để thi hành án tương tự như trường hợp của quyền sử dụng đất thì cần lưu ý nếu nhà ở bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền thì nhà ở cũng không được tham gia giao dịch thế chấp.

[4] Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.[11]

Khi đã có quyết định thu hồi đất (có thể hiểu là đất gắn với nhà ở), đã có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở thì nhà ở không được giao dịch thế chấp. Như vậy, quy định này còn điểm vướng không thống nhất với Luật đất đai 2013 vì nếu là đất không, không có nhà ở thì với Luật đất đai 2013 hiện hành không quy định trường hợp đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì không còn được thế chấp nữa. Các vấn đề này cũng rất cần được thống nhất hoàn thiện để áp dụng trên thực tế, bởi lẽ sẽ có những cách hiểu không thống nhất khi các bên tiến hành thủ tục công chứng hoặc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liên với quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về một số lưu ý về chủ thể tham gia giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở

[1] Lưu ý trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở của Hộ gia đình

Luật hiện hành quy định hộ gia đình, cá nhân sự dụng đất thì được thế chấp quyền sử dụng cho cá nhân theo quy định của pháp luật,[12] chủ sở hữu nhà ở là cá nhân thì được thế chấp cho cá nhân.[13] Như vậy, dù Bộ luật dân sự 2015 không quy định hộ gia đình là một chủ thể trong giao dịch dân sự, nhưng theo luật thì từng thành viên trong đó sẽ xác lập giao dịch hoặc có thành viên sẽ nhận ủy quyền thay mặt các thành viên xác lập giao dịch. Từ đó, Bộ luật dân sự 2015 có quy định việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai.[14] Trong khi đó, Luật Đất đai nêu định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.[15]

Ở khía cạnh khác, tài sản chung của các thành viên hộ gia đình được xác định theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015[16] khi xác lập, định đoạt phải dựa trên sự thỏa thuận của các thành viên, nếu không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần, trừ trường hợp sở hữu chung của vợ chồng theo quy định tại Điều 213 của Bộ luật dân sự 2015.[17]

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai thì không thể hiện rõ quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình theo phần như Bộ luật dân sự 2015 quy định. Nhưng nếu xem quyền sử dụng đất của hộ gia đình là sở hữu chung hợp nhất thì vướng các yếu tố như công sức đóng góp, thời điểm tạo lập tài sản, việc đầu tư vào tài sản, công sức quản lý của các thành viên không giống nhau nên sẽ khó có thể xác định quyền lợi như nhau.

Từ cách xác định tính chất sở hữu chung còn vướng, thực tế còn vướng hơn khi thực hiện các quyền của hộ gia đình đối với quyền sử dụng đất. Qua nhiều thời kỳ thực hiện pháp luật về đất đai, hầu như trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình nhưng chỉ ghi tên một người, thường là chủ hộ gia đình, còn các thành viên khác không ghi tên trên giấy chứng nhận. Đến khi Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 (hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017) có quy định ngoài ghi tên người đại diện hộ gia đình còn ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất,[18] giải pháp này tưởng là đã có cơ sở làm rõ quyền sử dụng đất của các thành viên hộ gia đình nhưng dường như gặp phải phản ứng chưa đồng thuận khi triển khai thực hiện[19], nên quy định ghi tên các thành viên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ngưng lại theo Thông tư số 53/2017/TT-BTNMT ngày 04/12/2017. Đến nay, đã hơn 3 năm kể từ khi ngưng hiệu lực của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, văn bản mới vẫn chưa được ban hành, vấn đề xác định quyền sử dụng đất của các thành viên hộ gia đình vẫn rất khó khăn vì vẫn theo hình thức cũ theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT. Khi thực hiện thế chấp, nếu người đại diện hộ gia đình không cung cấp đầy đủ hồ sơ, thông tin về các thành viên thì sẽ dẫn đến hệ quả là giao dịch thế chấp có thể bị vô hiệu do không được xác lập bởi đầy đủ thành viên hộ gia đình theo quy định của pháp luật.

Những vướng mắc này từ thực tiễn đã ảnh hưởng đến hoạt động giải quyết tranh chấp tại các tòa án, nên Tòa án nhân dân tối cao đã có hướng dẫn tại Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 7.4.2017 như sau:

(i) Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

(ii) Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

(iii) Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.[20]

Hướng dẫn nêu trên được ban hành với hình thức công văn giải đáp nghiệp vụ cho cán bộ tòa án trong vấn đề nhận thức về nghiệp vụ xét xử chứ không phải là văn bản quy phạm pháp luật để áp dụng chung cho các giao dịch về quyền sử dụng đất. Hơn nữa, việc xác định ai là thành viên hộ gia đình căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ phù hợp cho cơ quan tiến hành tố tụng khi thực hiện hoạt động xét xử mới có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền cung cấp hồ sơ, còn người nhận thế chấp là cá nhân không thể khi nào và trong điều kiện nào cũng có thể yêu cầu bên thế chấp mang hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo mới xác lập hợp đồng. Ngay cả các tổ chức hành nghề công chứng hiện nay cũng không có quy định họ được yêu cầu bên thế chấp cung cấp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thực hiện công chứng. Luật chưa làm rõ nên những rủi ro này các bên giao dịch thế chấp phải tự xoay xở để lưu ý khi thực hiện, và điều rất đáng lo là có khi dù đã cố gắng nhưng giao dịch với đối tượng là quyền sử dụng đất của hộ gia đình giống như đang đánh cược với rủi may.

[2] Lưu ý về quy định bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là cá nhân theo quy định tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP

Hiện nay, Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn việc nhận thế chấp của cá nhân đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

(i) Bên nhận thế chấp là cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

(ii) Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác.

(iii) Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn.

(iv) Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.[21]

Trong 4 điều kiện được quy định ở trên thì có 3 điều kiện thực sự không làm rõ được điều gì khác so với quy định đã có trước nay, cụ thể: vấn đề về năng lực dân sự của cá nhân (i), điều kiện giao dịch phải không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội (ii) hay điều kiện có hiệu lực theo quy định của Bộ luật dân sự và các quy định liên quan (iv) đều là các quy định chung với các giao dịch, không có đặc trưng riêng gì cho vấn đề nhận thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở của cá nhân. Riêng với điều kiện về nghĩa vụ được bảo đảm gồm phần tiền lãi (iii) thì quy định có hướng dẫn thực hiện theo các quy định về lãi suất của Bộ luật dân sự nhưng lại không làm rõ vấn đề là nếu hợp đồng thế chấp với bên nhận thế chấp là cá nhân mà có vi phạm quy định về lãi suất thì hậu quả của giao dịch sẽ như thế nào, phần vượt quá sẽ không có hiệu lực hay hợp đồng thế chấp sẽ bị vô hiệu toàn bộ.

Ngoài quy định tại Điều 35 nêu trên, cần nắm rõ các vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở được quy định tại các Điều 10 (quy định về tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở , Tiểu mục 3, Mục 1, Chương III (quy định về thế chấp), Chương IV (quy định về xử lý tài sản bảo đảm) và các quy định liên quan khác để thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở đúng quy định pháp luật và đảm bảo quyền lợi các bên.

Thứ ba, lưu ý hình thức hợp đồng thế chấp và các thủ tục liên quan đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở với bên nhận thế chấp là cá nhân

Về hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở cho cá nhân cần lưu ý một số vấn đề như sau:

(i) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở này buộc phải lập bằng văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực.[22]

(ii) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (nhà ở trong trường hợp nhà ở gằn liền với đất) phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.[23]

(iii) Với quyền sử dụng đất thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực kể từ thời điểm thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Với hợp đồng thế chấp nhà ở, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.[24]

Hiện nay, việc thực hiện hình thức thế chấp quyền sử dụng đất đang được quy định chung trong các văn bản, trước nay nhiều tổ chức hành nghề công chứng không thực hiện công chứng giao dịch thế chấp cho bên nhận thế chấp là cá nhân, theo đó hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm cũng theo đó không thực hiện, do vậy thói quen này cần được thay đổi để việc thực hiện hợp đồng thế chấp với cá nhân cũng giống như trường hợp bên nhận thế chấp quen thuộc là các tổ chức tín dụng.

Về một số thủ tục liên quan như việc bàn giao, giữ giấy tờ về quyền sử dụng đất đang thế chấp, tại Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, có hướng dẫn cần có sự phối hợp giữa ba bên là Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng (bên nhận thế chấp).[25] Nhưng quy định đó không xem cá nhân là chủ thể tương tự như tổ chức tín dụng, do đó chỉ nêu tổ chức tín dụng là bên nhận thế chấp mà không có chủ thể nhận thế chấp là cá nhân. Trên thực tế nếu cá nhân nhận thế chấp thì việc phối hợp thực hiện các vấn đề liên quan đến đăng ký thế chấp, giao nhận giấy tờ về tài sản thế chấp như thế nào là điều cần được các văn bản hướng dẫn chi tiết làm rõ để có cơ sở thực hiện.

Từ quy định của pháp luật đến việc áp dụng quy định đó trong thực tiễn trong trường hợp cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở đã phải đi một chặng đường dài. Những ngày tới, việc thực thi quy định này, từ việc công chứng ở các tổ chức hành nghề công chứng, thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, việc cất giữ giấy tờ nhà, đất nhận thế chấp, việc xử lý tài sản khi bên nhận thế chấp là cá nhân … sẽ còn nhiều điểm vướng nữa mà do trước nay vấn đề này hầu như chưa thực thi trên thực tế nên chắc chắn sẽ còn những điểm khúc mắc cần gỡ dần bằng việc hoàn thiện các quy phạm pháp luật một cách thống nhất.

Chúng tôi nêu một số vấn đề pháp lý liên quan nêu trên đồng thời chờ đợi việc hoàn thiện các quy định của pháp luật sắp tới của các cơ quan có thẩm quyền sẽ góp phần làm cho cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở một cách thuận lợi, góp phần đảm bảo cho các giao dịch thế chấp này được thực hiện minh bạch, không phải né tránh và giả mạo qua các hình thức khác.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Nhận đặt cọc nhưng không bán nhà, có phạm luật không?

Câu hỏi: ‘Tôi đặt cọc 100 triệu đồng để mua một căn hộ chung cư cao cấp. Giấy tờ mua bán chuyển nhượng có chữ ký của bên bán nhà, vợ chồng tôi và người làm chứng. Tổng số tiền mua nhà là 3 tỷ đồng, tôi đã trả trước 1 tỷ đồng lúc nhận nhà để sửa chữa. Số tiền còn lại chúng tôi hẹn đến ngày hoàn tất thủ tục, bàn giao sổ đỏ sẽ trả hết. Tuy nhiên, đến hẹn ngày tôi giao tiền, có gọi chính quyền đến thì họ bảo không bán nữa. Trong trường hợp này, bên bán có vi phạm pháp luật không?’ – Nguyễn Văn Bình, quận Hà Đông, Hà Nội.

Luật sư xin tư vấn như sau:

Căn cứ quy định tại Điều 167 Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và được công chứng tại Phòng công chứng, Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường nơi có đất. Đối chiếu với trường hợp của bạn, vì hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư của bạn và bên bán chỉ có chữ ký của bạn, bên bán và có người làm chứng mà chưa được công chứng, chứng thực, cho nên hợp đồng chuyển nhượng đất này chưa có giá trị pháp lý.

Do hợp đồng trên chưa có giá trị pháp lý cho nên gia đình bạn chưa có quyền sử dụng đối với căn hộ này. Đối với trường hợp bên căn hộ không muốn bán nữa, bạn không có quyền khởi kiện để đòi lại căn hộ.Căn cứ quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự số, nếu một giao dịch bị coi là vô hiệu hoặc không có giá trị pháp lý, hai bên phải tiến hành trao trả cho nhau những gì đã nhận. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, trường hợp này bạn có quyền yêu cầu bên bán hoàn lại số tiền đã nhận của bạn cộng phần tiền lãi suất theo quy định của pháp luật dân sự. Đồng thời, yêu cầu bên bán bồi thường số tiền mà bạn đã bỏ ra để sửa sang lại căn hộ đó.

Trên đây là nội dung liên quan đến việc nhận cọc mà không bán nhà thì có phạm luật không. Trường hợp cần tư vấn cụ thể, chi tiết cho từng trường hợp liên quan, Quý Khách hàng có thể liên hệ tới Công ty Luật Hiệp Thành để nhận được sự tư vấn tốt nhất.

Trân trọng!
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Ngân hàng mắc kẹt với tài sản đảm bảo là tang vật các vụ án

Chính phủ đề nghị Quốc hội chỉ đạo sớm có văn bản về hoàn trả các tài sản đảm bảo là vật chứng của vụ án hình sự sau khi đã xong các thủ tục xác định chứng cứ.

Nhiều tài sản đảm bảo của ngân hàng đang mắc kẹt tại các vụ án hình sự và hành chính

Ngày 12/10, Chính phủ vừa gửi Quốc hội Báo cáo kết quả thực hiện Nghị quyết 42/2017/QH14 trong đó có nêu ra một số vướng mắc trong quá trình thực hiện Nghị quyết 42, đề nghị Quốc hội ban hành luật riêng về xử lý nợ xấu và tháo gỡ một số khó khăn cho các tổ chức tín dụng liên quan đến quá trình xử lý nợ xấu, trong đó có vấn đề xử lý tài sản đảm bảo là vật chứng của các vụ án.

Đáng chú ý, trong Báo cáo, Chính phủ kiến nghị Quốc hội chỉ dạo Tòa án nhân dân tối cao phối hợp với Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Công an, Cơ quan thi hành án dân sự sớm có văn bản chỉ đạo về việc thực hiện quy định về hoàn trả các tài sản đảm bảo là vật chứng của vụ án hình sự sau khi đã hoàn tất các thủ tục xác định chứng cứ quy định tại Nghị quyết 42.

Theo báo cáo của Chính phủ, Điều 14 Nghị quyết 42 quy định: “Sau khi hoàn tất thủ tục xác định chứng cứ và xét không thấy ảnh hưởng đến việc xử lý vụ án và thi hành án, cơ quan tiến hành tố tụng có trách nhiệm hoàn trả vật chứng trong vụ án hình sự là tài sản đảm bảo của khoản nợ xấu theo đề nghị của bên nhận đảm bảo là tổ chức tín dụng”.

Tuy nhiên, hiện chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào giải thích cụ thể về việc “xử lý vụ án và thi hành án” theo quy định tại Điều 14 nói trên. Do đó, việc có hoàn trả vật chứng trong vụ án hình sự là tài sản đảm bảo của khoản nợ xấu hay không và hoàn trả vào thơi gian nào sẽ phụ thuộc nhiều vào quan điểm của cơ quan tiến hành tố tụng, dẫn đến các tổ chức tín dụng rất chậm nhận được tài sản để xử lý, thu hồi nợ của các khoản nợ xấu.

Ngoài ra, Điều 14 của Nghị quyết 42 chỉ mới quy định về việc hoàn trả tài sản là vật chứng trong các vụ án hình sự cho các tổ chức tín dụng mà chưa có quy định về hoàn trả tài sản đảm bảo là tang vật của các vụ việc hành chính cho các tổ chức tín dụng.

Trên thực tế, xảy ra rất nhiều vụ việc tài sản đảm bảo là phương tiện vận tải bị cơ quan công an tạm giữ do là tang vật trong vụ việc vi phạm bị xử lý hành chính hoặc do vi phạm luật giao thông đường bộ. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền không hoàn trả các tài sản này cho tổ chức tín dụng do chưa có văn bản pháp luật quy định về nội dung này.

Trong trường hợp tài sản đảm bảo là tang vật bị tịch thu, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo quy định của Luật xử lý vi phạm hành chính là bán đấu giá tài sản đảm bảo, số tiền thu được sẽ được sử dụng theo quy định pháp luật mà không chuyển cho tổ chức tín dụng. Việc xử lý tài sản đảm bảo là tang vật trong vụ việc vi phạm hành chính nêu trên đã dẫn tới việc tổ chức tín dụng không còn tài sản đảm bảo, gây thiệt hại cho tổ chức tín dụng.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Vấn đề giao dịch vô hiệu khi bên chuyển nhượng tài sản là người phải thi hành án

Khi nào thì giao dịch về tài sản của người phải thi hành án bị xem là vô hiệu, pháp luật hiện hành quy định về vấn đề này như thế nào và thực tiễn áp dụng trên thực tế hiện nay ra sao?

Trong thực tiễn hiện nay, nhiều trường hợp người phải thi hành bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác đã có hiệu lực pháp luật, theo đó họ có nghĩa vụ phải trả tiền hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác với một hoặc các bên khác có liên quan. Thế nhưng, trong khi tài sản mà người phải thi hành án đang có không được tuyên xử lý theo bản án, cũng không bị kê biên, chưa bị áp dụng các biện pháp tư pháp hoặc hành chính khác do đó họ vẫn tiến hành các giao dịch liên quan đến tài sản. Vậy khi nào thì giao dịch về tài sản của người phải thi hành án bị xem là vô hiệu, pháp luật hiện hành quy định về vấn đề này như thế nào và thực tiễn áp dụng trên thực tế hiện nay ra sao? Chúng tôi sẽ dẫn một tình huống thực tiễn để cùng thảo luận về vấn đề đáng quan tâm này.

Theo quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 26/2018/QĐST-DS ngày 22/8/2018 của TAND quận K, ông N có nghĩa vụ trả nợ cho bà T số tiền là 23 tỷ đồng định kỳ hàng tháng, thời điểm trả nợ bắt đầu từ ngày 30/10/2018.

Trong thời gian từ ngày 22/8/2018 đến ngày 3/11/2018, ông N có một thửa đất đứng tên ông được thế chấp tại Ngân hàng H để cho chông ty A vay vốn, sau đó tài sản này đã được giải chấp vào ngày 3/11/2018. Ngày 6/11/2018, ông N dùng quyền sử dụng thửa đất nói trên để thế chấp cho công ty A vay vốn tại Ngân hàng Đ với số tiền vay là 20 tỷ đồng.

Bà T cho rằng, từ thời điểm từ ngày 03/11/2018 đến ngày 06/11/2018, ông Nam có tài sản là quyền sử dụng đất, nhưng đã không dùng tài sản này thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ cho bà T mà lại dùng để thế chấp cho Ngân hàng Đ vay vốn cho Công ty A là có hành vi giả tạo, gian dối, tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà T. Do đó bà T đã khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông N và Ngân hàng Đ là vô hiệu. Kết quả, cả bản án sơ thẩm của TNND quận K và bản án phúc thẩm của TAND TP N đều không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T, Tòa cho rằng ông N đã từng dùng tài sản này thế chấp trước đó, nay thế chấp lại cho Ngân hàng khác để Công ty A vay vốn thì không xem là trường hợp tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ trả nợ đối với bà T.[1]

I. Giao dịch về tài sản của người phải thi hành án bị xem là vô hiệu theo quy định của pháp luật hiện hành

Theo quy định hiện hành, điều kiện để một giao dịch dân sự được xem là có hiệu lực khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện như sau: (i) Về điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực thì cần: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. (ii) Về hình thức, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.[2] Những giao dịch không có một trong các điều kiện được quy định nêu trên thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật dân sự 2015 có quy định khác.[3]

Riêng đối với hợp đồng về tài sản của người phải thi hành án có thể được xem xét trong bài viết này là trường hợp người phải thi hành án thực hiện giao dịch giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 trường hợp này được xem là một giao dịch vô hiệu.[4] Có ý kiến cho rằng để để xem giao dịch đó vô hiệu thì phải chứng minh được giao dịch đó có hai dấu hiệu: (i) có tồn tại giao dịch giả tạo và (ii) mục đích xác lập giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.[5] Tuy nhiên, quy định của Bộ luật dân sự 2015 mang tính bao quát cho nhiều hình thức giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba chứ không phải là quy định riêng cho trường hợp của người phải thi hành án như bài viết này đề cập.

Đối với trường hợp giao dịch của người phải thi hành án, nghĩa vụ phải thi hành án đã được thể hiện rõ trong bản án mà họ có trách nhiệm thi hành, do đó các yếu tố như dấu hiệu giả tạo hay không, có mục đích trốn tránh việc trả nợ hay không dường như không cần chứng minh, các quy định của pháp luật hiện hành chỉ ra trường hợp cụ thể nào thì giao dịch được xem là vô hiệu.

Theo quy định tại Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự.[6]

Quy định nêu trên của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP nay đã được sửa đổi, bổ sung bằng quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, theo đó trường hợp có giao dịch về tài sản mà người phải thi hành án không sử dụng toàn bộ khoản tiền thu được từ giao dịch đó để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc có tài sản khác nhưng không đủ để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án thì, tùy từng trường hợp xử lý như sau:

(i) Trường hợp có giao dịch về tài sản nhưng chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng thì Chấp hành viên tiến hành kê biên, xử lý tài sản theo quy định. Khi kê biên tài sản, nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự [thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết], trường hợp cần tuyên bố giao dịch vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự [thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó].

(ii) Trường hợp có giao dịch về tài sản kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật nhưng đã hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng thì Chấp hành viên không kê biên tài sản mà thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự [thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó] và có văn bản thông báo cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để phối hợp tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản. Việc xử lý tài sản được thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

(iii) Trường hợp có các giao dịch khác liên quan đến tài sản mà không chuyển giao quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất cho người khác thì Chấp hành viên tiến hành kê biên, xử lý tài sản để thi hành án. Quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và các quy định của pháp luật có liên quan.[7]

Như vậy, việc xác định dấu hiệu để chứng minh một giao dịch về tài sản của người phải thi hành án có vô hiệu hay không, theo quy định tại Nghị định số 62/2015/NĐ-CP chỉ cần xác định các nội dung (i) đã có bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật xác định người phải thi hành án và (ii) người phải thi hành án đã thực hiện giao dịch mà không dùng khoản tiền thu được từ giao dịch đó để thi hành án trong trường hợp không có tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án. Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định luôn các dấu hiệu để xác định một giao dịch như thế nào là trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, và do đó xác định bằng chính hành vi của người thi hành án trên thực tế chứ không xác định bằng mục đích, ý chí, tư tưởng bên trong của người phải thi hành án hay là suy luận chủ quan của bất kỳ ai khác. Việc xác định các dấu hiệu giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ bằng cách nêu rõ các điều kiện cụ thể này nhằm nhận diện ngay được mà không cần chứng minh, không cần suy luận thêm, đảm bảo hiệu quả của thi hành án nhưng trên hết nhằm đảm bảo rằng bản án/quyết định của Tòa án và nghĩa vụ theo đó phải được đảm bảo thực thi.

Về bản chất, quy định của Nghị định số 33/2020/NĐ-CP sửa đổi bổ sung chỉ có tính chất làm rõ hơn các trường hợp khác nhau thì có cách thức xử lý khác khi thực tế giao dịch có chuyển giao quyền sở hữu tài sản hay không hoặc đã chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng hay chưa. Tuy nhiên, quy định của Nghị định số 33/2020/NĐ-CP cũng giống Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ở chỗ xác định hai dấu hiệu để xác định một giao dịch về tài sản của người phải thi hành án vô hiệu khi trên thực tế có những điều kiện cụ thể sau: (i) người có tài sản giao dịch đang phải thi hành án theo bản án/quyết định đã có hiệu lực của tòa án và (ii) có giao dịch về tài sản mà không dùng tiền có được từ giao dịch đó để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc có tài sản khác nhưng không đủ để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án.

So với quy định trường hợp được xem là một giao dịch vô hiệu do giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, các quy định hướng dẫn pháp luật thi hành án đã không có nội hàm bao quát thành các dấu hiệu để thực tiễn phải chứng minh giao dịch đó là vô hiệu hay không, các quy định tại Nghị định 62/2015/NĐ-CP hay Nghị định số 30/2020/NĐ-CP xác định các điều kiện cụ thể mà không cần phải chứng minh thêm, nếu đủ các điều kiện đó thì giao dịch về tài sản được xem là vô hiệu.

II. Giao dịch của người phải thi hành án có bị vô hiệu hay không?

Như được trình bày ở trên, đối chiếu với tình huống thực tiễn ở đầu bài viết thì có thể thấy, kể từ thời điểm có bản án/quyết định đã có hiệu lực pháp luật mà ông N mang tài sản đi thế chấp cho Ngân hàng Đ, không dùng khoản tiền thu được từ việc thế chấp đó để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì việc thế chấp bị xem là vô hiệu và tài sản thế chấp đó vẫn bị kê biên để xử lý thi hành án. Trường hợp có tranh chấp thì các bên khởi kiện ra tòa án để yêu cầu tòa án truyên hợp đồng thế chấp vô hiệu. Cần lưu ý, tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp giữa ông N và Ngân hàng Đ vào ngày 06/11/2018 thì Nghị định số 62/2015/NĐ-CP đã có hiệu lực thi hành. Nghị định này như đã nói chỉ quy định rằng tại thời điểm khi đã có bản án/quyết định đã có hiệu lực pháp luật thì nghĩa vụ tuân thủ thi hành án của ông N phải thực thi.

Đối chiếu với trường hợp của ông N, chúng ta có thể thấy các điều kiện của giao dịch vô hiệu đã rõ, (i) tại thời điểm ông N ký hợp đồng thế chấp với Ngân hàng Đ thì đã có quyết định của Tòa án có hiệu lực tuyên ông N phải trả nợ cho bà T, (ii) ông N đã ký hợp đồng thế chấp tài sản của mình cho bên thứ ba vay vốn và số tiền vay này lại không được dùng trả nợ cho bà T, trong khi không có tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để trả nợ cho bà T theo quyết định công nhận sự thỏa thuận của Tòa án. Như vậy, các dấu hiệu đó đã xác định hợp đồng thế chấp tài sản của ông N cho Ngân hàng Đ là vô hiệu và tài sản đó phải xử lý để thi hành án theo quy định của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định số 30/2020/NĐ-CP. Các quy định tại các Nghị định được viện dẫn này không đưa ra thêm các dấu hiệu nào khác, không buộc phải chứng minh có giả tạo hay không giả tạo, có mục đích trốn tránh nghĩa vụ trả nợ hay không trốn tránh trả nợ, mà xác định cụ thể luôn trường hợp một giao dịch về tài sản của người phải thi hành án được thực hiện trong hoàn cảnh, điều kiện nào thì vô hiệu.

Thế nhưng, theo những gì mà cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm tuyên liên quan đến tình huống này, Hội đồng xét xử không căn cứ vào các quy định của pháp luật đặc thù trong trường hợp giao dịch của người phải thi hành án, mà căn cứ vào các dấu hiệu chung của một giao dịch dân sự giả tạo để nhận định giao dịch thế chấp của ông N có vô hiệu hay không. Theo đó, nhận định của Tòa án có thể thấy việc suy luận trước đó tài sản này đã thế chấp ở một Ngân hàng khác, nay thế chấp lại là bình thường, có tính liên tục cho nên không phải là giả mạo để trốn tránh nghĩa vụ trả nợ. Nhưng chúng ta có thể đặt ra hoài nghi là, bằng cách nào mà Hội đồng xét xử đọc được ý chí, mục đích bên trong của ông N, khi ông dùng tài sản thế chấp cho công ty A để vay tiền mà không dùng tiền để trả cho bà T mà không phải là trốn tránh nghĩa vụ trả nợ. Bản án của các cấp tòa án trong trường hợp này, bằng suy luận chủ quan trong đánh giá đã vô hiệu hóa hiệu lực của các quy định pháp luật về thi hành án khi xác định một giao dịch của người phải thi hành án là vô hiệu. Hơn nữa, như các quy định được dẫn ở trên, việc xác định giao dịch của người phải thi hành án có vô hiệu hay không vô hiệu không cần chứng minh về ý chí, mục đích của người phải thi hành án hay không, mà chỉ cần có đủ điều kiện người phải thi hành án đã có những hành vi cụ thể nào liên quan đến tài sản mà họ đang có để xác định. Các quy định của pháp luật không cần xác định có sự liên tục hay không liên tục trong các giao dịch về thế chấp của ông N, cũng không cần biết trước đó ông N đã thế chấp nên giờ mang tài sản đi thế chấp lần khác, quy định chỉ cần chỉ ra tại thời điểm thực hiện giao dịch về tài sản của người phải thi hành án có các điều kiện đảm bảo một giao dịch được xác định là vô hiệu. Những suy luận của Tòa án tại các bản án là suy luận theo hướng đánh giá về giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ theo quan điểm chung của Bộ luật dân sự 2015, nhưng lại không phù hợp với đặc thù riêng của giao dịch đối với người phải thi hành án.

Đứng trước sự xung đột trong việc xác định một giao dịch như thế nào là vô hiệu nhìn từ quy định của Bộ luật dân sự 2015 với quy định của pháp luật về thi hành án dân sự, có thể cần phải viện dẫn quy định về nguyên tắc áp dụng văn bản pháp luật trong trường hợp ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành để giải quyết sự xung đột này. Như thế, nếu căn cứ vào khoản 2 Điều 75 của Luật thi hành án dân sự 2008 (được sửa đổi bổ sung năm 2014) và các quy định tại Nghị định số 62/2015/NĐ-CP và Nghị định số 30/2020/NĐ-CP thì không cần chứng minh thêm căn cứ nào khác để xác định giao dịch của người phải thi hành án là vô hiệu thì chỉ cần xác định, tại thời điểm giao dịch: (i) đã có bản án/quyết định đã có hiệu lực của tòa án và (ii) có giao dịch về tài sản mà không dùng tiền có được từ giao dịch đó để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc có tài sản khác nhưng không đủ để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án. Hai điều kiện này mặc nhiên chứng minh cho dấu hiệu xác lập giao dịch giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba quy định tại khoản 2, Điều 124 Bộ luật dân sự 2015.

Theo quy định của pháp luật hiện hành về pháp luật chuyên ngành, việc quy định riêng đối với các trường hợp đặc thù cần xác định dấu hiệu và điều kiện như thế nào để đảm bảo một giao dịch được thực hiện đúng pháp luật là cần thiết. Chúng ta thấy rõ các điều kiện về một giao dịch tài sản được phép thực hiện trong các văn bản chuyên ngành như Luật đất đai, Luật Nhà ở là rất phổ biến. Đối với trường hợp quy định của pháp luật về thi hành án dân sự cũng vậy, để đảm bảo bản án/quyết định đã có hiệu lực pháp luật được tuân thủ và đảm bảo sự nghiêm minh của pháp luật, tránh việc tẩu tán tài sản nhằm vô hiệu hóa nghĩa vụ phải thi hành án, luật thi hành án dân sự và các quy định liên quan đã có quy định rõ cụ thể điều kiện một giao dịch của người phải thi hành án bị xem là vô hiệu là cần thiết. Hơn nữa, đối chiếu với quy định tại Bộ luật dân sự 2015 có nêu việc luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh vực cụ thể không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật dân sự 2015.[8] Chúng tôi cho rằng, các quy định tại khoản 2 Điều 75 của Luật thi hành án dân sự 2008 (được sửa đổi bổ sung năm 2014) và Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, Nghị định số 30/2020/NĐ-CP không những trái mà còn phù hợp với nguyên tắc của Bộ luật dân sự 2015 rằng cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực và việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.[9]

Như vậy, từ một tình huống thực tiễn chúng tôi nêu đầu bài viết, theo chúng tôi việc ông N dùng tài sản của mình thế chấp cho Ngân hàng Đ để cho công ty A vay tiền, mà không dùng số tiền có được từ giao dịch thế chấp đó trả nợ cho bà T thì giao dịch thế chấp của ông N phải bị xem là vô hiệu. Các quy định tại khoản 2 Điều 75 của Luật thi hành án dân sự 2008 (được sửa đổi bổ sung năm 2014) và được hướng dẫn tại Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, Nghị định số 30/2020/NĐ-CP nêu rõ điều kiện để xem một giao dịch của người phải thi hành án là vô hiệu và không cần phải chứng minh thêm. Do đó, hiện nay Tòa án hai cấp xét xử trong vụ án nêu trên suy luận theo quan điểm riêng mà không dựa vào các quy định đặc thù của pháp luật về thi hành án dân sự có thể tạo ra một tiền lệ áp dụng pháp luật bất lợi cho người được thi hành án, đồng thời có thiên hướng cố súy cho việc tẩu tán tài sản bằng những giao dịch trái quy định của pháp luật.

Từ thực tiễn xét xử còn có sự chống chếnh khách biệt nhau giữa quan điểm xét xử và nội dung quy định của pháp luật được nêu trong bài viết này, thiết nghĩ cần có quy định thống nhất để đảm bảo pháp luật được áp dụng nhất quán, không bị suy diễn một cách khác biệt nhằm đảm bảo cho các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể thực sự được pháp luật bảo vệ trong công bằng, minh bạch.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Loại giấy tờ để đi liên tỉnh bằng tàu hỏa, xe khách theo quy định mới

Nhiều bạn đọc hỏi về các loại thủ tục, giấy tờ khi đi lại bằng ô tô và tàu hỏa giữa các tỉnh, thành từ ngày 13/10 – thời điểm Bộ GTVT cho phép hoạt động vận tải liên tỉnh.

Bạn đọc Nguyễn Cao Th. đặt câu hỏi: “Tôi ở Yên Dũng (Bắc Giang) là vùng không có ca nhiễm Covid-19. Tôi muốn đi tới Hòa Bình để làm việc thì cần những giấy tờ, thủ tục gì?”.

Một người dân từ Hà Nội về Thanh Hóa hỏi: “Tôi nghe nói, xe khách liên tỉnh đã hoạt động. Xin hỏi, thông tin đó có đúng không? Nếu có xe, tôi về quê cần phải có những giấy tờ, thủ tục gì? Tôi đã tiêm đủ 2 mũi vắc xin có được ưu tiên không?”.

Cũng hỏi về việc đi lại, bạn đọc Ngô Thị H. (Hải Phòng) chia sẻ: “Tôi lên thăm con, cháu đợt nghỉ hè vừa rồi và bị “mắc kẹt” ở Hà Nội tới giờ. Tôi bị say xe ô tô nên thường di chuyển cung đường Hà Nội – Hải Phòng bằng tàu hỏa. Vậy xin hỏi, tàu hỏa tuyến này đã hoạt động chưa? Nếu tàu đã hoạt động trở lại, tôi cần phải đáp ứng những điều kiện?”.

Người đi xe khách phải khai báo y tế

Chào bạn đọc, hiện, Bộ Giao thông Vận tải đã quyết định thí điểm khôi phục xe khách liên tỉnh từ ngày 13 đến 20/10. Theo đó, với hành khách từ địa phương nguy cơ thấp và bình thường đến địa phương có nguy cơ tương đương, hoạt động vận tải được tổ chức bình thường.

Hành khách khi đi từ địa phương/khu vực có “nguy cơ rất cao”, “nguy cơ cao” đến địa phương/khu vực có nguy cơ tương đương hoặc thấp hơn phải tiêm đủ liều vắc xin phòng Covid-19 (thẻ xanh trên sổ Sức khỏe điện tử/ PC-Covid hoặc giấy chứng nhận tiêm đủ liều vắc xin của cơ quan có thẩm quyền cấp, liều cuối cùng đã được tiêm ít nhất 14 ngày) hoặc đã khỏi bệnh Covid-19 trong vòng 6 tháng tính đến thời điểm về địa phương (có giấy ra viện/giấy xác nhận khỏi bệnh).

Đồng thời, hành khách phải có kết quả xét nghiệm SARS-CoV-2 bằng phương pháp RT-PCR hoặc xét nghiệm nhanh kháng nguyên âm tính trong vòng 72 giờ trước khi lên xe ô tô. Hành khách phải tuân thủ thông điệp 5K; khai báo y tế theo quy định của Bộ Y tế; không tham gia chuyến đi khi có các triệu chứng ho, sốt, khó thở, đau mỏi cơ, đau rát họng.

Trường hợp hành khách chưa đủ điều kiện tiêm chủng vắc xin theo quy định của Bộ Y tế khi đi cùng người thân trên chuyến xe phải đáp ứng các quy định nêu trên.

Trường hợp hành khách đi từ địa phương/ khu vực có nguy cơ và bình thường mới đến địa phương/ khu vực có nguy cơ cao hơn ngoài việc phải tuân thủ thông điệp 5K; khai báo y tế theo quy định của Bộ Y tế thì phải có kết quả xét nghiệm SARS-CoV-2 bằng phương pháp RT-PCR hoặc xét nghiệm nhanh kháng nguyên âm tính trong vòng 72 giờ trước khi lên xe ô tô và thực hiện các biện pháp về phòng, chống dịch của Bộ Y tế và từng địa phương nơi đến.

Ngoài ra, hành khách phải kê khai thông tin vào danh sách hành khách đi xe theo hướng dẫn của lái xe hoặc nhân viên phục vụ trên xe. Khi ở trên phương tiện hành khách phải đeo khẩu trang, sát khuẩn tay, hạn chế tiếp xúc.

Hoạt động vận tải đường sắt cũng dần được hoạt động trở lại. Tổng công ty Đường sắt Việt Nam cho biết, từ 8h sáng 12/10 sẽ mở bán vé tàu khách trên các tuyến Hà Nội – Hải Phòng, Hà Nội – TP.HCM. Hàng ngày, tuyến Hà Nội – TP.HCM hoạt động một đôi tàu khách Thống nhất SE7/8 và một đôi tàu khách LP5/6 trên tuyến Hà Nội – Hải Phòng.

Tàu SE8 xuất phát tại ga Sài Gòn lúc 6h ngày 13/10; Tàu SE7 xuất phát tại ga Hà Nội lúc 6h ngày 15/10.

Tàu SE7/8 đón, trả khách tại 23 ga trên dọc tuyến gồm: Hà Nội, Phủ Lý, Nam Định, Ninh Bình, Bỉm Sơn, Thanh Hóa, Vinh, Yên Trung, Hương Phố, Đồng Hới, Đông Hà, Huế, Đà Nẵng, Tam Kỳ, Quảng Ngãi, Diêu Trì, Tuy Hòa, Nha Trang, Tháp Chàm, Bình Thuận, Biên Hòa, Dĩ An và Sài Gòn.

Đôi tàu LP5/6 chạy hàng ngày từ 13/10. Tàu LP5 xuất phát tại ga Long Biên lúc 15h30 các ngày trong tuần và xuất phát tại ga Hà Nội lúc 15h20 ngày thứ Bảy, Chủ nhật.

Tàu LP6 xuất phát tại ga Hải Phòng lúc 9h5 hàng ngày. Tàu LP5/6 sẽ thực hiện việc đón, trả hành khách tại 7 ga trên tuyến gồm: Hà Nội, Long Biên, Gia Lâm, Cẩm Giàng, Hải Dương, Phú Thái và Hải Phòng.

Hành khách đi tàu phải đáp ứng các yêu cầu: Tiêm đủ liều vắc xin phòng Covid-19 (thẻ xanh trên sổ Sức khỏe điện tử/PC-Covid hoặc giấy chứng nhận tiêm đủ liều vắc xin của cơ quan có thẩm quyền cấp, liều cuối cùng đã được tiêm ít nhất 14 ngày) hoặc đã khỏi bệnh Covid-19 trong vòng 6 tháng tính đến thời điểm về địa phương (có giấy ra viện/giấy xác nhận khỏi bệnh Covid-19).

Đồng thời, phải có kết quả xét nghiệm SARS-CoV-2 bằng phương pháp RT-PCR hoặc xét nghiệm nhanh kháng nguyên âm tính trong vòng 72 giờ trước khi lên tàu.

Trường hợp hành khách chưa đủ điều kiện tiêm chủng vắc xin theo quy định của Bộ Y tế khi đi cùng người thân trên chuyến tàu, phải đáp ứng quy định về kết quả xét nghiệm SARS-CoV-2 và tuân thủ.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Méo mặt khi mua nhà đất dính tranh chấp đặt cọc

Không ít trường hợp sau khi đặt cọc, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra không suôn sẻ do lỗi của một bên dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Nhà đất là một loại tài sản có giá trị lớn. Trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, hai bên thường thỏa thuận đặt cọc. Theo đó, bên mua đất sẽ giao cho bên bán đất một khoản tiền, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn (thường khoảng 1 tháng) nhằm đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng đặt cọc có thể giao kết bằng văn bản, lời nói hoặc hành vi cụ thể để ghi nhận tài sản đặt cọc và mục đích đặt cọc. Do người mua – người bán không hiểu hết quy định của pháp luật, không đọc kỹ hợp đồng hoặc giao kết bằng miệng hoặc một bên có ý định trục lợi sẽ dẫn tới phát sinh tranh chấp. Dưới đây là những tranh chấp phổ biến khi đặt cọc nhà đất:

Tranh chấp về mức phạt cọc

Thông thường, sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, nếu việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất diễn ra suôn sẻ thì khoản tiền đặt cọc sẽ được khấu trừ luôn vào tổng số tiền bên mua phải trả cho bên bán. Tuy nhiên, không ít trường hợp việc bán mua không suôn sẻ do lỗi của một bên dẫn đến phát sinh tranh chấp. Khi đó, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, mức phạt cọc khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:

Người mua – người bán không hiểu hết quy định của pháp luật, không đọc kỹ hợp đồng hoặc giao kết bằng miệng hoặc một bên có ý định trục lợi sẽ dẫn tới phát sinh tranh chấp 

– Nếu bên đặt cọc mua đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

– Nếu bên nhận đặt cọc bán đất từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Trường hợp các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần số tiền đặt cọc thì thực thiện theo thỏa thuận đó.

Các tranh chấp thường gặp do chuyện phạt cọc là: Bên bán có lỗi nhưng không chịu trả lại tiền cọc cho bên mua; bên mua không nhận được tiền phạt cọc theo thỏa thuận đặt cọc dù bên bán thay đổi ý định, không ký kết hợp đồng mua bán đất; bên mua có lỗi nhưng đòi lại tiền đặt cọc, thậm chí kiếm cớ phạt ngược bên bán…

Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên

Loại tranh chấp này phát sinh trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc cho đến khi chính thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên nhân thường là do một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, gây thiệt hại đến quyền lợi của bên kia.

Đây thường là những tranh chấp liên quan đến các điều, khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc như:

– Không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất.

– Không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất.

– Bên nhận đặt cọc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào một giao dịch khác

– Thông tin về đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không đúng với thực tế, ví dụ như sai lệch diện tích, mốc giới…

Đất không đủ điều kiện chuyển nhượng

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, khi nhận đặt cọc của bên mua để sau đó tiến hành chuyển nhượng, bên bán phải đáp ứng được những điều kiện pháp lý cụ thể như: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng, sổ đỏ); nhà đất không có tranh chấp; nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; đất còn thời hạn sử dụng.

Tuy nhiên, có những trường hợp bên mua chưa tìm hiểu kỹ thông tin liên quan đến thông tin pháp lý của mảnh đất hoặc bên bán cố tình che giấu thông tin để nhận đặt cọc, trục lợi dù nhà đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất

Thông thường, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ do người có đất thực hiện. Trường hợp là người khác thực hiện thay thì cần phải được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất qua văn bản ủy quyền được công chứng chứng thực.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có những trường hợp người nhận đặt cọc, ký kết hợp đồng đặt cọc lại không có quyền sử dụng đất hoặc chỉ có quyền một phần (đất là tài sản chung của vợ chồng, đất chung sổ…). Hậu quả là sau đó không thể thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng, phát sinh tranh chấp với bên đặt cọc.

Khi phát sinh một trong bốn tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc như đã nêu ở trên, hai bên có thể giải quyết qua 3 phương thức: Thương lượng, hòa giải, khởi kiện tại tòa án.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Mua xe ngoại tỉnh, mất giấy mua bán, làm thế nào để đăng ký?

Câu hỏi:

Tôi mua một xe máy cũ ở tỉnh Thái Bình đã mất giấy tờ mua bán, giờ muốn đăng ký chính chủ ở Hà Nội thì phải làm thế nào? – Chị Nguyễn Thị Hiệp (Huyện Thanh Oai, Hà Nội)

Thiếu tá Nguyễn Việt Tiệp (Phó Đội trưởng Đội CSGT trật tự – Công an quận Hoàng Mai, Công an TP Hà Nội) trả lời:

Theo Thông tư số 58/2020 của Bộ Công an về đăng ký quản lý xe và quy định hiện hành, đối với các trường hợp mua bán xe phải ra văn phòng công chứng hoặc UBND xã, phường địa bàn làm thủ tục sang tên theo quy định.

Với tình huống nêu trên, bạn mất giấy tờ mua bán lại không tìm thấy chủ đứng tên trong đăng ký làm thủ tục, khai báo, để có thể đăng ký, bạn liên hệ với Đội CSGT (công an quận, huyện), Phòng CSGT tỉnh địa bàn nơi tiếp nhận hồ sơ thu hồi biển số, giấy đăng ký xe của chủ cũ để làm các thủ tục xác minh.

Trường hợp, nếu phương tiện trên không liên quan đến tranh chấp hay xe tang vật vụ án thì trong vòng 30 ngày, CSGT công an quận, huyện, Phòng CSGT tỉnh địa bàn sẽ cấp cho chủ mới một giấy chứng nhận thu hồi biển số xe, đăng ký xe chủ cũ, đồng thời cấp giấy tờ cho chủ mới.

Khi có giấy tờ của CSGT công an quận, huyện, Phòng CSGT tỉnh địa bàn cấp cho chủ mới, chủ mới mang toàn bộ giấy tờ về CSGT công an quận, huyện Công an TP Hà Nội làm thủ tục đăng ký chính chủ tên mình theo quy định.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Những điều người dân cần làm ngay khi phát hiện sổ đỏ sai thông tin

Khi phát hiện sổ đỏ bị sai thông tin, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cần phải yêu cầu cầu cơ quan đã cấp sổ đính chính lại thông tin.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp.

Đây là loại giấy tờ rất quan trọng nhưng có một số trường hợp thông tin trên sổ đỏ bị sai. Nguyên nhân có thể xuất phát từ sai sót của người sử dụng đất trong quá trình cung cấp thông tin hoặc quá trình tiến hành cấp sổ của cơ quan nhà nước. Sổ đỏ bị sai sót thông tin sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và quyền lợi của người đứng tên sổ đỏ.

Đính chính thông tin sai sót trong sổ đỏ nhằm đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu 

Theo khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có trách nhiệm đính chính nếu thông tin trong sổ đỏ có sai sót. Các trường hợp sai sót cụ thể là: Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân (các tổ chức có tư cách pháp nhân như: Công ty cổ phần, công ty TNHH…) hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Sổ đỏ của người đó; Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ có quy định về thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp.

Theo đó, trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải nộp hồ sơ cho cơ quan đã cấp sổ đỏ để đính chính thông tin. Hồ sơ gồm: Đơn đề nghị đính chính; bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính. Trường hợp này người sử dụng đất không cần phải làm đơn đề nghị đính chính.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thời gian thực hiện việc đính chính thông tin không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Thời gian đính chính thông tin không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Cơ quan có thẩm quyền phải trả sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả đính chính thông tin sổ đỏ.

Lệ phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn không phải nộp lệ phí địa chính.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Livestream bán hàng có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế

Cá nhân bán hàng online thông qua livestream trên mạng xã hội, cá nhân có doanh thu từ việc cung cấp dịch vụ trên nền tảng số, nếu có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Nhiều ý kiến cho rằng, trong thời gian thực hiện giãn cách xã hội để chống dịch đã nở rộ tình trạng livestream trên mạng xã hội để bán hàng, nếu không được kiểm soát chặt sẽ dẫn đến thất thu thuế.

Cá nhân bán hàng qua mạng nếu có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế. 

Bộ Tài chính (Tổng cục Thuế) cho biết, theo quy định của pháp luật thuế hiện hành, cá nhân kinh doanh không phân biệt kinh doanh theo hình thức truyền thống hay kinh doanh thương mại điện tử, livestream bán hàng trên nền tảng mạng xã hội, đều thuộc diện chịu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân nếu có phát sinh doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên.

Trong thời gian qua, Tổng cục Thuế đã chủ động triển khai các giải pháp tuyên truyền, hỗ trợ người nộp thuế, phối hợp với các cơ quan có liên quan để khai thác thông tin, từ đó đôn đốc cá nhân có hoạt động kinh doanh online tự kê khai, nộp thuế theo quy định.

Đối với trường hợp cá nhân kinh doanh online đã thuộc diện quản lý, cơ quan thuế sẽ cập nhật thông tin về giao dịch trên mạng của cá nhân kinh doanh để làm cơ sở điều chỉnh doanh thu kinh doanh nếu chưa phù hợp.

Đồng thời, đề xuất sửa đổi chính sách pháp luật về quản lý thuế theo hướng tăng cường trách nhiệm của người nộp thuế và các tổ chức, cá nhân có liên quan. Do đó, các giải pháp quản lý thuế trong thời gian qua đã dần đưa hoạt động kinh doanh thương mại điện tử nói chung và kinh doanh online vào nề nếp.

Một nội dung khác được dư luận quan tâm, đó là tình hình gia hạn tiền thuế, tiền thuê đất theo Nghị định 52/2021/NĐ-CP. Bộ Tài chính cho biết, tính đến ngày 19/9/2021, tổng số đơn đề nghị gia hạn là 138.872. Trong đó có 119.400 doanh nghiệp, tổ chức được gia hạn; 19.472 cá nhân được gia hạn.

Tổng số thuế, tiền thuê đất được gia hạn là gần 76.375 tỷ đồng. Trong đó, thuế giá trị gia tăng tháng 3, tháng 4, tháng 5, tháng 6, tháng 7, tháng 8, Quý 1, Quý 2/2021 của doanh nghiệp, tổ chức là 42.789 tỷ đồng; tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp Quý 1, Quý 2/2021 của doanh nghiệp, tổ chức được ước tạm tính bằng 40% số thuế thu nhập doanh nghiệp phát sinh phải nộp theo quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2020 và bằng 30.887 tỷ đồng; thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân của hộ, cá nhân kinh doanh được gia hạn là 327 tỷ đồng; tiền thuê đất là 2.370 tỷ đồng.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Nguy cơ bùng dịch tại Hà Nội khi liên tiếp phát hiện ca cộng đồng

Dù không thể đưa về ‘Zero Covid-19’, Hà Nội vẫn cần nhanh chóng kiểm soát các ca nhiễm nCoV ở cộng đồng, trong khi người dân phải đảm bảo 5K.

Chỉ sau hơn 24 giờ vừa qua, Hà Nội đã ghi nhận liên tiếp 7 trường hợp dương tính với SARS-CoV-2 trong cộng đồng. Thậm chí, một người trong số đó còn liên quan trực tiếp tới cơ sở y tế là Bệnh viện Hữu nghị Việt Đức.

Đây là con số đáng báo động bởi trước đó, Hà Nội đã trải qua 5 ngày không có thêm ca nhiễm trong cộng đồng. Số người dương tính với nCoV của thành phố thời gian qua cũng đang có xu hướng giảm.

Đứng trước tình hình này, Hà Nội sẽ cần chủ động đưa ra các biện pháp phòng, chống sự lây lan virus để ngăn chặn nguy cơ bùng phát dịch. Trong khi đó, người dân phải tuyệt đối tránh tâm lý chủ quan sau khi Hà Nội quyết định nới lỏng giãn cách.

Chưa xác định được nguy cơ

Trao đổi với Zing, ông Khổng Minh Tuấn, Phó giám đốc Trung tâm Kiểm soát Bệnh tật (CDC) Hà Nội, cho biết hiện vẫn chưa thể đánh giá được chính xác mức độ lây lan của SARS-CoV-2 từ những ca nhiễm trong cộng đồng vừa phát hiện. Nguyên nhân là thành phố cần đợi kết quả xét nghiệm sàng lọc tại những khu vực liên quan.

Các cổng ra vào Bệnh viện Hữu nghị Việt Đức bị phong tỏa sau khi ghi nhận ca nhiễm nCoV. Bệnh nhân, người nhà, cán bộ y tế đều được yêu cầu ở lại bệnh viện. 

Trong khi đó, PGS.TS Trần Đắc Phu, nguyên Cục trưởng Cục Y tế Dự phòng, Bộ Y tế, nhận định việc Hà Nội ghi nhận liên tiếp các trường hợp dương tính với nCoV mới đây là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

“Các khu vực, đối tượng vừa xác định ca nhiễm trong cộng đồng đều là nơi có nguy cơ cao như bệnh viện, nhà máy…, hoặc liên quan việc giao hàng. Các đối tượng trên đều có sự giao lưu, lịch trình đi lại phức tạp, mang đến nguy cơ lây nhiễm SARS-CoV-2 khá cao”, PGS Phu đánh giá.

Theo vị chuyên gia này, người dân tại những khu vực nói trên đều thuộc nhóm đối tượng có nguy cơ cao. Do đó, việc các trường hợp nhiễm nCoV xuất hiện tại đây là điều đã nằm trong dự báo từ trước.

Liên quan Bệnh viện Hữu nghị Việt Đức, nơi vừa phát hiện một trường hợp nhiễm nCoV, ông Phu cho rằng thành phố vẫn phải tiếp tục điều tra dịch tễ để đưa ra đánh giá cụ thể. Tuy nhiên, việc một bệnh viện ghi nhận ca nhiễm nCoV sẽ luôn tiềm ẩn nguy cơ khá phức tạp.

Theo PGS Phu, chúng ta vẫn chưa thể xác định được nguồn lây tại cơ sở y tế này. Trong khi đó, việc người dân từ nhiều địa phương tới khám và điều trị tại bệnh viện, có sự tiếp xúc giữa các tỉnh, thành phố khác nhau mang đến những mối nguy hiểm nhất định.

Trong khi đó, các trường hợp đang điều trị tại đây nếu không may cùng lúc mắc 2 bệnh cũng sẽ có nguy cơ rất lớn, cần quan tâm đặc biệt.

Ông nhấn mạnh: “Với tình hình dịch Covid-19 hiện nay, chúng ta cũng đã thống nhất rằng việc đưa Hà Nội trở về ‘Zero Covid-19′ là rất khó”.

Tuyệt đối không chủ quan

Theo PGS Trần Đắc Phu, lúc này, sau khi phát hiện được các trường hợp nhiễm nCoV trong cộng đồng, Hà Nội sẽ phải tiếp tục đẩy mạnh truy vết và khoanh vùng.

“Điều quan trọng nhất ở thời điểm này là làm sao nhanh chóng phong tỏa được ổ dịch. Chúng ta cần cố gắng kiểm soát ổ dịch ở phạm vi nhỏ nhất, qua đó mới có thể khống chế tình hình”, ông nói.

Bệnh viện Hữu nghị Việt Đức tổ chức lấy mẫu toàn bộ người nhà, bệnh nhân, nhân viên y tế trong tòa nhà với khoảng 1.400 người. 

Trong khi đó, vị chuyên gia cũng nhấn mạnh người dân Hà Nội thời gian này cần thực hiện tốt thông điệp 5K của Bộ Y tế, tuyệt đối không được chủ quan.

PGS Phu khẳng định: “Thành phố cứ nới lỏng, người dân lại chủ quan thì dịch Covid-19 chắc chắn sẽ lại bùng phát ngay”.

Nguyên Cục trưởng Cục Y tế Dự phòng cũng nhận định việc tiêm chủng vaccine phòng bệnh Covid-19 vẫn là biện pháp quan trọng nhất để giúp các trường hợp nhiễm SARS-CoV-2 có triệu chứng nhẹ, không cần nhập viện. Điều này cũng đồng nghĩa với việc tỷ lệ tử vong do mắc Covid-19 sẽ giảm.

Tuy nhiên, mục tiêu chính của việc tiêm vaccine phòng Covid-19 không phải tránh cho người dân không nhiễm SARS-CoV-2 một cách triệt để. Những người đã tiêm vaccine vẫn có thể làm lây nhiễm virus cho người khác.

Việc này đặc biệt nguy hiểm với những gia đình có người cao tuổi, người mắc bệnh nền… Do đó, người dân dù đã được tiêm vaccine Covid-19 vẫn phải cẩn trọng, thực hiện nghiêm các biện pháp phòng tránh lây nhiễm khi giao tiếp.

Từ khi đợt dịch thứ 4 bùng phát (ngày 27/4), Hà Nội đã ghi nhận tổng cộng 3.980 trường hợp nhiễm SARS-CoV-2. Trong đó, số nhiễm ghi nhận ngoài cộng đồng là 1.608 ca, số trường hợp đã cách ly gồm 2.372 ca.

Trường hợp được phát hiện dương tính với nCoV tại Bệnh viện Hữu nghị Việt Đức là người nhà vào chăm sóc em rể điều trị tại khoa Ung Bướu, Bệnh viện Hữu nghị Việt Đức (Hà Nội) từ ngày 19/9. Người này được Bệnh viện Hữu nghị Việt Đức xét nghiệm rRT-PCR trước khi ra viện cho kết quả nghi ngờ. Kết quả xét nghiệm khẳng định sau đó của CDC Hà Nội cũng cho thấy trường hợp này nhiễm nCoV.

Theo Baomoi.com