Chuyên mục: Công Chứng Giao Dịch

Nhiều hệ lụy từ nạn “thổi” giá đất

Thời gian qua, mặc dù dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, nhưng thị trường BĐS vẫn khá sôi động ở các tỉnh thành. Giá đất tăng lên từng ngày. Tại một số vùng ngoại thành Hà Nội như Quốc Oai, Thạch Thất, Hoài Đức… giá đất tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3 chỉ trong một thời gian ngắn.

Trong phiên đấu giá 32 thửa đất tại lô S2-ĐG06/2019 thôn Phú Mỹ, xã Ngọc Mỹ, huyện Quốc Oai, các thửa đất có giá khởi điểm 47,7 triệu đồng/m2 đều được đấu lên mức 63,9 – 76,9 triệu đồng/m2. Thậm chí có khách hàng còn trả 99,3 triệu đồng/m2 để sở hữu lô góc 134,3m2, gấp đôi giá khởi điểm.

Không chỉ đất đấu giá, đất nền ở các khu vực ven đô Hà Nội dịp cuối năm cũng có sự tăng “nóng”. Cụ thể như tại xã Vân Canh (Hoài Đức), nhiều mảnh đất ven sông Hồng thời gian trước có giá khoảng 15 – 20 triệu đồng/m2 thì nay đã được rao bán ở mức 30 – 35 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Theo các chuyên gia, việc giá đất tăng xuất phát từ một số nguyên nhân khách quan như dân số tăng nhanh, tốc độ đô thị hóa cao, hoặc có sự thay đổi về cơ cấu kinh tế vùng, chuyển dịch dòng vốn quốc tế… Tuy nhiên, tình trạng đất tăng “nóng” thời gian qua, không loại trừ nguyên nhân từ việc “thổi” giá đất.

Đây là tình đáng lo ngại khi mà giá đất bị tăng lên một cách nhanh chóng, phi mã; phá vỡ đi sự cân bằng của thị trường. Nạn ”thổi” giá đất này mang đến nhiều hệ lụy cho cả địa phương nền kinh tế quốc gia. Người có nhu cầu mua đất thì không có đủ khả năng để mua hoặc phải mua với giá quá cao; các nhà đầu tư thì có nguy cơ bị “kẹt” khi mà giá đất quay về đúng giá trị ban đầu, dẫn tới nguy cơ nợ xấu…

Chỉ ra những tồn tại trong việc quản lý đất đai, luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, do sự phức tạp của thị trường, cũng như nhiều lỗ hổng trong pháp luật và chính sách nên còn nhiều vấn đề bất cập tồn tại trong quản lý đất đai tại Việt Nam.

Thứ nhất, về chính sách, quy hoạch phát triển nhà ở còn chưa phù hợp và chưa được thực hiện một cách nghiêm túc, sát sao. Nhiều dự án BĐS được triển khai ở xa trung tâm do thiếu quỹ đất hoặc giá đất quá cao dẫn tới việc dư cung nhà ở, dẫn tới xuất hiện tình trạng “tồn kho”; triển khai xây dựng số lượng lớn các BĐS trung cấp, cao cấp trong khi dân số nước ta phần lớn có thu nhập thấp. Việc phát triển nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp chưa được quan tâm, phát triển bởi lẽ lợi nhuận thu lại thấp và chính sách hỗ trợ của Nhà nước còn chưa được thực hiện nhanh chóng.

Thứ hai, việc một cá nhân, tổ chức có nhiều quyền sở hữu đất đai trong dài hạn hay ngắn hạn là điều không thể hạn chế, nhưng đây cũng là điều kiện cho các nhà đầu tư đầu cơ, tích trữ. Còn trong các giao dịch BĐS, tình trạng để “giá ảo” trong hợp đồng nhằm trốn thuế vẫn còn diễn ra phổ biến, điều này làm các cơ quan hoạch định đánh giá sai về thị trường và sẽ dẫn tới sai lầm trong chính sách.

Thứ ba, một điều quan trọng và là công cụ mạnh mẽ nhất cho các nhà thổi giá đó là “thông tin”. Thông tin ở đây là thông tin về quy hoạch, thông tin về chính sách phát triển cùng hoặc cục bộ… Đây đều là những thông tin phải được công khai minh bạch nhưng tại sao vẫn phải để người dân đi tìm kiếm thông tin ở những nguồn thông tin không chính thống, những thông tin được đưa ra có mục đích? Đó là do cách quy hoạch chưa được thực sự công khai và không dễ dàng để tiếp cận, hoặc cũng có trường hợp chưa đến thời điểm công khai nhưng đã rò rỉ thông tin và đất đã bị chia cắt hết. Nếu những bất cập này còn chưa được giải quyết triệt để thì sẽ không thể chấm dứt được tình trạng mất cân bằng thị trường đất đai hiện nay.

Đề xuất bổ sung thuế bất động sản

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2161/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Theo đó, một trong những mục tiêu tổng quát của Chiến lược là phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và của các đối tượng thụ hưởng chính sách. Bên cạnh đó, phát triển thị trường BĐS nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất… Hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên trong phát triển nhà ở.

Để thực hiện Chiến lược trên, Chính phủ yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS, như thuế tài sản nhà ở nhằm ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ, khai thác có hiệu quả BĐS nhà ở và đảm bảo quyền lợi của Nhà nước. Đồng thời hướng dẫn thực hiện các ưu đãi liên quan đến chính sách tài chính, thuế, tín dụng, chế độ miễn tiền sử dụng đất, ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền quy định chế độ miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN, thuế thu nhập cá nhân và các thuế khác liên quan đến hoạt động phát triển nhà ở xã hội.

Liên quan đến vấn đề về thuế BĐS, trước đó Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã gửi công văn tới Thủ tướng Chính phủ đề xuất đánh thuế rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập để triệt tiêu ý chí đầu cơ của nhà đầu tư “lướt sóng”. Ngoài ra, HoREA cũng nhất trí với đề xuất của Bộ Tài chính cần thiết xem xét ban hành thuế BĐS đánh trên giá trị nhà và đất. Bởi hiện nay người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở, với thuế suất đối với đất ở trong hạn mức 0,03% bảng giá đất, nên mức nộp thuế gần như không đáng kể.

Đại diện Bộ Tài chính khẳng định, để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về BĐS thì việc nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách thuế liên quan là cần thiết. Bộ đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các luật thuế liên quan đến BĐS để báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội vào thời điểm thích hợp gắn với việc xây dựng và tổ chức thực hiện Chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2021 – 2030.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, để đưa ra được mức thuế suất cụ thể cho trường hợp này không hề dễ dàng, còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố và còn phải được nắm bắt một cách chính xác. Tuy nhiên, về định hướng thì chúng ta có thể học hỏi kinh nghiệm từ một số nước trên thế giới về việc đánh thuế này. Chẳng hạn như việc áp dụng mức thuế đất, thuế giao dịch đất đai cao trong những trường hợp nhận quyền sử dụng đất sau đó lại tiếp tục chuyển nhượng trong khoảng thời gian ngắn.

Bên cạnh đó, có thể xem xét xây dựng hệ thống biểu phí, thuế lũy tiến đối với việc sở hữu BĐS thứ hai trở đi và lũy tiến theo diện tích sử dụng, giá trị BĐS; hoặc mục đích sử dụng.

Lấy ví dụ như ở Singapore, với nhà ở có giá thấp dưới 8.000 USD thì không phải chịu thuế (thuế 0%), nhưng khi vượt quá con số này thì mức thuế sẽ dao động từ 4 – 16%, nhà trốn không sử dụng thì mức thuế có thể lên đến 20%. Hoặc tại vương quốc Anh, với BĐS thứ nhất thì tùy theo giá trị mức thuế suất dao động từ 0% đến 2 %, nhưng đối với BĐS thứ 2 thì mức thuế sẽ lũy tiến theo 5 bậc cụ thể. Việc đánh thuế này sẽ hạn chế hiệu quả đối với tình trạng tích trữ, đầu cơ và cũng đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.

Mới đây, Bộ Tài chính cũng vừa có công văn về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.Theo đó, Bộ này đề nghị UBND các tỉnh, thành chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS của người dân, doanh nghiệp; yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan nhà nước liên quan hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng BĐS kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật. Các trường hợp chuyển nhượng BĐS giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế là hành vi vi phạm pháp luật về thuế, sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật…

Bên cạnh đó, Tổng cục Thuế cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là nội dung quy định về hành vi trốn thuế và xử lý vi phạm đối với hành vi trốn thuế trong pháp luật hình sự và chính sách thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS để người dân, doanh nghiệp được biết thực hiện; tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS của người dân, doanh nghiệp; chỉ đạo xử lý nghiêm hành vi trốn thuế; chỉ đạo các cục thuế phối hợp với cơ quan có thẩm quyền ở địa phương để quản lý thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS nhằm chống thất thu thuế.

Theo Baomoi.com

Theo Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013 và Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tài sản gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu và được ghi tại trang 2 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm: Nhà ở; Công trình xây dựng khác (công trình xây dựng không phải là nhà ở); Rừng sản xuất là rừng trồng; Cây lâu năm.

Từ năm 2022 nhà ở; Công trình xây dựng khác (công trình xây dựng không phải là nhà ở); Rừng sản xuất là rừng trồng; Cây lâu năm được gắn liền với đất được cấp sổ đỏ. 

Để tài sản được chứng nhận quyền sở hữu với sổ đỏ phái đáp ứng được những điều kiện sau:

Đối với tài sản là nhà ở, theo Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu.

Đối với công trình xây dựng không phải là nhà ở, thì theo Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở thì phải có các loại giấy tờ như: Giấy phép xây dựng, giấy tờ mua bán hoặc thừa kế hoặc tặng cho công trình xây dựng theo quy định pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực…

Đối với rừng sản xuất là rừng trồng, Điều 33 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng mà vốn để trồng rừng, tiền đã trả để nhận chuyển nhượng rừng hoặc tiền nộp cho Nhà nước khi được giao rừng có thu tiền không có nguồn gốc từ ngân sách và có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 33 Nghị định này thì được chứng nhận quyền sở hữu.

Còn đối với cây lâu năm, điều kiện tài sản được chứng nhận quyền sở hữu phải có các giấy tờ theo quy định tại Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo Baomoi.com

Dự hội thảo tại điểm cầu tỉnh BR-VT có ông Nguyễn Công Vinh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh, lãnh đạo Sở TN-MT và các sở, ngành, địa phương.

Theo đánh giá của Bộ TN-MT, trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi… Tuy nhiên, sau hơn 7 năm thi hành, Luật đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế, bất cập cần sớm được sửa đổi, bổ sung. Do đó, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng gồm 254 điều, 17 chương. So với Luật Đất đai năm 2013, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tăng 3 chương và 42 điều. Theo đó, bổ sung thêm 1 chương quy định về phát triển quỹ đất, 1 chương về tổ chức thi hành Luật Đất đai; tách chương thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành 2 chương.

Tại hội thảo, các đại biểu đã trao đổi, thảo luận tập trung vào việc xác định đất đai là nguồn lực và coi đất đai là định hướng phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia; công tác quy hoạch phải mang tính định hướng tổng thể và giao linh hoạt trong quá trình phát triển của từng địa phương để cụ thể hóa trong việc giao quyền sử dụng đất nhằm thu hút đầu tư; việc đấu giá nên mở rộng và gắn kết với các quy định liên quan về các tài sản trên đất; mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất lúa, nên bỏ khung giá đất đối với đất lúa để đảm bảo phù hợp với cơ chế thị trường…

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Công Vinh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh đề xuất quan điểm chỉ đạo trong việc tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai như: cần quy định quy hoạch sử dụng đất là cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia để phân bổ và khoanh vùng đất đai cho các ngành, lĩnh vực và các địa phương trên cơ sở tiềm năng đất đai; tiếp tục quy định về giao đất, cho thuê đất theo cả 2 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, để bảo đảm sự phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư và hiệu quả sử dụng đất; đấu giá để giao đất, cho thuê đất phục vụ phát triển kinh tế…

Phát biểu kết luận hội thảo, Thứ Trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân ghi nhận và đánh giá cao tinh thần triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2013 của các địa phương trong thời gian qua. Đối với những ý kiến góp ý dự thảo Luật Đất đai của các đại biểu, Bộ TN-MT sẽ tiếp thu, tổng hợp, tham mưu cho các cấp có thẩm quyền xây dựng Luật Đất đai mới phù hợp; đảm bảo tính thống nhất cao trong công tác lãnh đạo, chỉ đạo, quản lý và sử dụng đất đai phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

Theo Baomoi.com

Cổ phiếu “rủ nhau tăng nóng”

Thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán thời gian qua ghi nhận sự bứt phá, tăng trưởng mạnh mẽ cả về khối lượng giao dịch và số lượng nhà đầu tư, đặc biệt là sự tăng trưởng đột biến của lượng nhà đầu tư mới (F0).

Nhắc tới thị trường chứng khoán trong hơn hai tháng gần đây, bất động sản là cái tên nổi trội nhất. Nhóm này “im hơi lặng tiếng” trong giai đoạn cổ phiếu của các doanh nghiệp ngân hàng và thép “làm mưa, làm gió” trên thị trường. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá của những nhóm này trở nên cao hơn thì cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu được chú ý.

Cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán “rủ nhau” tăng nóng.

Giới chuyên gia phân tích ngành bất động sản dù chịu ảnh hưởng từ đại dịch, liên quan đến sức cầu của thị trường và việc triển khai dự án nhưng mức giá thấp trong bối cảnh dòng tiền lớn đổ vào thị trường khiến cổ phiếu bất động sản vẫn trở nên hấp dẫn.

Giới phân tích nhận định, sức hút của doanh nghiệp bất động sản không nhìn từ kết quả kinh doanh các quý đã qua, mà kỳ vọng rằng thị trường đã chạm đáy và kết quả sẽ tích cực hơn trong các quý tới. Ngoài ra một số doanh nghiệp có quỹ đất lớn cũng được chú ý khi thị trường ghi nhận những phiên đấu giá kỷ lục gần đây.

Chẳng hạn cổ phiếu bất động sản đã tăng “bằng lần” vừa qua là CEO của Công ty CP Tập đoàn C.E.O. Theo đó, vào đầu tháng 11/2021 cổ phiếu CEO chỉ giao dịch quanh ngưỡng 11.000 – 12.000 đồng nhưng đến phiên ngày 23/12 đã có lúc cổ phiếu này tăng đến mức 69.000 đồng. Sau đó, điều chỉnh giảm về mức 58.000 đồng/cổ phiếu (ngày 24/12).

Tương tự, cổ phiếu DIG của Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng cũng chứng kiến đà tăng “phi mã” thời gian qua khi khởi đầu từ vùng giá 30.000 đồng, đến nay gấp hơn ba lần. Vào phiên giao dịch ngày 22/12, cổ phiếu DIG đã đạt chạm mức giá 99.000 đồng/cổ phiếu. Sau đó, DIG đã điều chỉnh về mức giá 90.000 đồng/cổ phiếu vào ngày 24/12.

Bên cạnh đó, nhóm cổ phiếu họ Sông Đà tăng tính bằng lần chỉ trong vài tháng. Các doanh nghiệp bất động sản nhóm dầu khí cũng bật cao dù thị giá trước đó chỉ ngang “trà đá, mớ rau”. Một số doanh nghiệp ít được chú ý, giao dịch dưới 10.000 đồng cũng lần đầu trở lại mệnh giá sau nhiều năm.

Theo nhận định của giới đầu tư “con sóng” tăng giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản sẽ có thể vẫn tiếp tục diễn ra trong thời gian tới, tuy nhiên đà tăng sẽ không đồng đều và phụ thuộc nhiều hơn vào tình hình nội tại của doanh nghiệp.

Mức giá kỷ lục 2,4 tỷ đồng/m2 được xác lập tại phiên đấu giá đất Thủ Thiêm được xem là “cái cớ” để hình thành mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản.

Còn tiềm năng nhưng sẽ có sự thanh lọc

Theo thống kê, trong khoảng 1 tháng trở lại, nhóm cổ phiếu bất động sản ghi nhận mức tăng trung bình từ 50-200%. Nếu so với thời điểm đầu năm, nhiều mã còn ghi nhận mức tăng hàng chục lần.

Thậm chí, trên thị trường chứng khoán (TTCK) hiện nay, bất cứ mã chứng khoán nào liên quan đến bất động sản, dù đang làm ăn thua lỗ cũng trở thành “hàng nóng” được NĐT tranh mua bằng mọi giá, nhiều mã cổ phiếu bất động sản đang giao dịch ở mức giá chót vót từ 100.000-200.000 đồng/CP. Đến thời điểm hiện tại chỉ còn một vài mã CP bất động sản đang giao dịch dưới mệnh giá 10.000 đồng/CP.

Điều đáng nói là sau phiên “đồng khởi” ngày 13/12 khi diễn ra phiên đấu giá kỷ lục đất Thủ Thiêm sau đó nhiều mã cổ phiếu bất động sản bất ngờ quay đầu giảm mạnh ở các phiên tiếp theo.

Nhận định về triển vọng của thị trường trong thời gian tới, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng nhiều yếu tố vĩ mô, vi mô sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi tốt hơn trong năm 2022 và 2023. Đáng chú ý, hiện tại nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn rất cao, thúc đẩy thị trường phục hồi mạnh, tiếp tục gia tăng giá và hút vốn.

Trong khi đó, theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chỉ ra rằng, dư địa phát triển dành cho bất động sản còn nhiều. Tỷ trọng ngành bất động sản của Việt Nam năm 2020 chỉ mới đạt 20,89 tỷ USD, chiếm 7,7% GDP cả nước. Bên cạnh đó, theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, tính đến hết tháng 11, tổng vốn ngoại đăng ký mới vào lĩnh vực bất động sản đã đạt gần 2 tỷ USD, tiếp tục trụ vững ở vị trí thứ ba trong nhóm các lĩnh vực.

Nhìn chung, các chuyên gia phân tích chia sẻ quan điểm cho rằng xét dưới góc độ vĩ mô vẫn có tiềm năng tăng giá cho các cổ phiếu bất động sản trên thị trường, tuy nhiên thị trường sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ hơn và chỉ cổ phiếu của những doanh nghiệp có “nội lực” mới giữ được giá và có sự tăng trưởng.

Theo ông Nguyễn Đức Nhân – Giám đốc Trung tâm kinh doanh, Công ty Cổ phần Chứng khoán KBSV, các nhà đầu tư cần xem xét quỹ đất của doanh nghiệp có khả năng kỳ vọng hay không, từ đó mới chuyển hóa được kỳ vọng thành giá trị cho cổ đông.

Các chuyên gia trong ngành chứng khoán cũng lưu ý các nhà đầu tư về việc thị trường chứng khoán đang trong giai đoạn giao dịch sôi động, người mua lẫn người bán ra vào tấp nập làm cho thị trường lên xuống “thất thường” nên giai đoạn này vẫn tiềm ẩn rủi ro vì cổ phiếu có thể quay đầu xuống giá bất cứ lúc nào, nhất là những cổ phiếu bất động sản đã tăng nóng thời gian qua.

Đại diện bộ phận phân tích công ty chứng khoán Ngân hàng Quân đội (MBS) mới đây nhận định việc đầu tư vào cổ phiếu bất động sản bất chấp sức khỏe của doanh nghiệp cũng như hoạt động kinh doanh lỗ liên tiếp sẽ gây rủi ro cho nhà đầu tư khi dòng tiền sẽ đến lúc phân hóa, chuyển qua những cổ phiếu có yếu tố nội tại tốt.

Vị chuyên gia tại MBS khuyến cáo các nhà đầu tư phải hiểu biết kỹ thuật, nên tìm hiểu doanh nghiệp có cổ phiếu mình muốn đầu tư để tránh tình trạng “đu giá” những cổ phiếu có tình hình kinh doanh kém khả quan ở thời điểm thị trường nóng như hiện nay.

Theo Baomoi.com

Bốn doanh nghiệp trúng đấu giá đất tại Thủ Thiêm đã ký hợp đồng mua bán
Đấu giá thành công bốn lô ‘đất vàng’ Thủ Thiêm thu về ngân sách hơn 37.000 tỉ đồng

Tại Công điện 1767/CĐ-TTg về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua, Thủ tướng yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch.

Đồng thời kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Một góc khu đô thị mới Thủ Thiêm, TPHCM.

Với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thủ tướng giao chủ trì, phối hợp với các Bộ, gồm: Tư pháp, Tài chính, Xây dựng, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với những trường hợp có biểu hiện bất thường, rồi xử lý theo thẩm quyền với những trường hợp vi phạm các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Bộ này có nhiệm vụ phát hiện các bất cập trong quy định pháp luật để tham mưu, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, không để xảy ra trục lợi, đồng thời xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường.

Với Bộ Xây dựng, Thủ tướng giao chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nghiên cứu, đánh giá cụ thể các tác động của kết quả đấu giá quyền sử dụng đất vừa qua đến mặt bằng giá đất, nhà ở và thị trường nhà ở, bất động sản, nhất là các trường hợp có kết quả đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm. Đồng thời, đề xuất các giải pháp để hạn chế các tác động tiêu cực (nếu có).

Thủ tướng cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo, rà soát với các tổ chức tín dụng cho các nhà đầu tư vay tiền tham gia đấu giá đất nhằm đảm bảo đúng quy định của pháp luật và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định về cho vay vốn tín dụng.

Còn Bộ Công an được giao chỉ đạo công an các địa phương tăng cường nắm tình hình, kịp thời phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định pháp luật trong việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Yêu cầu của Thủ tướng được đưa ra sau khi xuất hiện một số trường hợp trúng đấu giá đất tại một số địa phương với giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm. Điều này, theo Thủ tướng, đã thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận xã hội và có thể tạo ra hiệu ứng với phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt là thị trường nhà ở, bất động sản.

Theo một chuyên gia tài chính – ngân hàng, mức giá trúng đấu giá kỷ lục tại một phiên đấu giá đất của một địa phương phía Nam cho thấy diễn biến giá không phù hợp với thực tế thị trường và có dấu hiệu bị đẩy lên mức bất hợp lý.

Chuyên gia này dự báo có 2 kịch bản sẽ xảy ra giai đoạn hậu đấu giá này. Với kịch bản thứ nhất, mức giá đất kỷ lục sẽ phá vỡ cấu trúc của thị trường bất động sản, nếu bên trúng đấu giá hoàn tất toàn bộ các thủ tục theo quy định. Kịch bản thứ hai, tạo ra tiền lệ lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường nếu bên trúng đấu giá bỏ cuộc giữa chừng.

Trước đó, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an thành phố Hà Nội cũng quyết định khởi tố vụ án “Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản”, xảy ra trên địa bàn huyện Đông Anh vào đầu tháng 11-2021. Đồng thời, khởi tố bị can, bắt tạm giam với 7 người để làm rõ hành vi “vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản”.

Theo Baomoi.com

Trường hợp 1: Vô hiệu hóa do không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện dưới đây thì không được chuyển nhượng và hợp đồng mua bán nhà đất sẽ bị vô hiệu, bao gồm:

a. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

b. Đất không có tranh chấp.

c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

d. Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, nếu người nhận chuyển nhượng thuộc trong những trường hợp không được nhận chuyển nhượng (theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013) thì đồng nghĩa với việc hợp đồng chuyển nhượng sẽ không có hiệu lực.

Trường hợp 2: Vô hiệu do hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực

Nếu không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sẽ không có hiệu lực.

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không được công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Trường hợp 3: Vô hiệu do giả tạo

Nếu hợp đồng mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự với mục đích che giấu một giao dịch dân sự khác thì sẽ bị vô hiệu hóa. Vấn đề này được quy định rõ tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể như sau:

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Trường hợp 4: Vô hiệu do hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Tòa án có thể tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu hóa khi có đủ căn cứ chứng minh hợp đồng đó vi phạm điều cấm của luật hoặc trái với đạo đức xã hội. Vấn đề này được quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự 2015.

Quy định nêu rõ: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”.

Trân trọng!
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com