Các loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng

Hiện nay, thị trường giao dịch bất động sản như đất đai, nhà ở,… đang nở rộ, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh… Các giao dịch có thể lên tới hàng tỷ đồng cho đến trăm tỷ đồng, khiến người mua lẫn người bán phải thật cẩn trọng để tránh tình trạng “tiền mất, tật mang”.

Có một số trường hợp giao dịch dựa trên “niềm tin”, hợp đồng viết tay không công chứng, đến khi có tranh chấp thì hợp đồng sẽ bị tuyên bố vô hiệu và người mua có thể sẽ mất trắng cả nhà lẫn tiền mua nhà. Trong khi đó, các hợp đồng, giấy tờ nếu được CÔNG CHỨNG trước đó thì sẽ được Pháp luật Nhà nước bảo vệ về quyền lợi.

Ngoài ra, công chứng, chứng thực đóng vai trò quan trọng giúp Nhà nước quản lý các hợp đồng giao dịch đặc biệt là các hợp đồng có liên quan tới bất động sản

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành đưa ra một số tư vấn pháp lý liên quan đến các loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng theo quy định của pháp luật.

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai năm 2013;

– Luật nhà ở năm 2014;

– Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Nội dung tư vấn:

– Tại Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 có quy định:

“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”

Như vậy theo Điều 122 nêu trên thì các loại hợp đồng sau thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng: Hợp đồng mua bán nhà ở; Hợp đồng tặng cho nhà ở; Hợp đồng đổi nhà ở; Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở; Văn bản thừa kế về nhà ở; Hợp đồng thế chấp nhà ở và Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

– Tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
4. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
5. b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
6. c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
7. d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

…”

Như vậy theo Khoản 3 Điều 167 nêu trên thì các loại hợp đồng sau thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất; Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất; Văn bản thừa kế về quyền sử dụng đất.

– Tại Khoản 2 Điều 48 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định:

“Điều 48. Người giám hộ

…

2. Trường hợp người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ lựa chọn người giám hộ cho mình thì khi họ ở tình trạng cần được giám hộ, cá nhân, pháp nhân được lựa chọn là người giám hộ nếu người này đồng ý. Việc lựa chọn người giám hộ phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

…”

Như vậy theo Khoản 2 Điều 48 nêu trên thì Văn bản về lựa chọn người giám hộ thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng.

– Tại Khoản 3 Điều 630 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định:

“Điều 630. Di chúc hợp pháp

…

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

…”

Như vậy theo Khoản 3 Điều 630 nêu trên thì Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc người không biết chữ thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng.

– Tại Khoản 5 Điều 647 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định:

“Điều 647. Công bố di chúc

…

5. Trường hợp di chúc được lập bằng tiếng nước ngoài thì bản di chúc đó phải được dịch ra tiếng Việt và phải có công chứng hoặc chứng thực.”

Như vậy theo Khoản 5 Điều 647 nêu trên thì Di chúc được lập bằng tiếng nước ngoài thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng.

Tổng kết: Đối với các cá nhân, tổ chức trực tiếp tham gia giao dịch, CÔNG CHỨNG được lợi gì?

Thứ nhất, công chứng đảm bảo tính hợp pháp của nội dung các giao dịch.

Thứ hai, công chứng góp phần “cản trở” cũng như hạn chế các dự án ma, giúp loại bỏ các yếu tố lừa đảo liên quan tới mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Thứ ba, công chứng góp phần nâng cao giá trị chứng minh hợp đồng khi có xảy ra tranh chấp giữa các bên giao dịch, đồng thời đây cũng là cơ sở để tòa án xem xét và bảo vệ người tham gia.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Nguyễn Trường An
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com