Hình thức thuê đất, tuy quyền năng liên quan đến đất của người sử dụng không được nhiều như đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng nhưng ngược lại sẽ giảm được phần lớn nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải nộp (thay vì nộp một lần thì nhà đầu tư có thể nộp hàng năm). Điều này giúp cho các nhà đầu tư dễ dàng hơn trong việc thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh, cân đối khả năng tài chính giữa các năm… Tuy vậy, để thực hiện thủ tục xin thuê đất thì về trình tự, thủ tục không phải nhà đầu tư nào cũng nắm rõ trong khi quy định của pháp luật về thủ tục này khá là phức tạp. Do vậy, Luật sư Nguyễn Hào Hiệp và Cộng sự đưa ra một số tư vấn pháp lý đối với vấn đề này như sau:
- Cơ sở pháp lý
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Luật sư tư vấn
Điều kiện cho thuê đất đối với doanh nghiệp
Theo pháp luật Việt Nam hiện nay, doanh nghiệp được chia thành hai loại đó là doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Đối với doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê đất đối với thực hiện các dự án đầu tư sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối, đất sản xuất, đất kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng công trình công công có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê căn cứ tại điểm đ khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013.
Được nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 56 luật đất đai năm 2013.
Như vậy, doanh nghiệp sẽ được nhà nước ra quyết định cho thuê đất nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại điểm đ, e khoản 1 Điều 56 luật đất đai năm 2013.
Đối với doanh nghiệp thực hiện các dự án đầu tư phải đủ điều kiện theo khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
“Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
- a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
- b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”
Thẩm quyền cho thuê đất:
Doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là các tổ chức được nhà nước cho thuê đất và thẩm quyền cho thuê đất thuộc về ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại điểm a, khoản 1 điều 59 Luật Đất đai năm 2013.
Thủ tục xin cấp, thuê đất:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ thẩm định nhu cầu thuê đất và hồ sơ thuê đất.
- a) Hồ sơ thẩm định nhu cầu xin thuê đất kinh doanh thương mại.
– Người thuê đất chuẩn bị bộ hồ sơ để thực hiện thủ tục thẩm định gồm có:
+ Đơn xin cho thuê đất;
+ Văn bản của UBND Tỉnh, thành phố chấp thuận địa điểm cho Nhà đầu tư nghiên cứu lập dự án hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật đầu tư;
+ Bản vẽ chỉ giới đường đỏ và Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 hoặc Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
+ Dự án đầu tư (gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở, có đủ các nội dung về: cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường…);
+Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
- b) Hồ sơ xin thuê đất kinh doanh thương mại.
– Người có nhu cầu xin thuê đất chuẩn bị bộ hồ sơ sau:
+ Đơn xin thuê đất;
+ Bản sao Giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư;
+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho thuê đất;
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính (gồm thẩm định nhu cầu, điều kiện sử dụng đất và cho thuê đất).
- a) Thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất đầu tư kinh doanh thương mại.
– Người xin thuê đất gửi hồ sơ xin thẩm định nhu cầu thuê đất đến Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW.
– Nội dung văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất gồm:
+ Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có liên quan đến dự án (nếu có);
+ Đánh giá về yêu cầu sử dụng đất của dự án theo quy định hiện hành về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất. Đối với loại dự án chưa có quy định về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất thì cơ quan thẩm định căn cứ vào quy mô, tính chất dự án và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương để đánh giá;
+Đánh giá về khả năng sử dụng đất đảm bảo hiệu quả thông qua việc đánh giá về năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư; tác động môi trường do sử dụng đất; mức độ phù hợp với kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…;
+ Yêu cầu về diện tích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư.
– Đối với Dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định này.
- b) Thực hiện thủ tục cho thuê đất đầu tư kinh doanh thương mại.
* Đối với trường hợp cho thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất:
+ Người thuê đất nộp hồ sơ xin thuê đất đến Bộ phận Tiếp nhận – trả kết quả của Sở Tài Nguyên và Môi trường cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
+ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiến hành thẩm tra hồ sơ, trình UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW để thực hiện việc cho thuê đất;
+ Xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tiền để bảo vệ phát triển đất trồng lúa (đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án);
+ Ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất);
+ Bàn giao đất và Cấp trích lục bản đồ;
+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Đối với trường hợp cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất:
+ Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;
+ Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- c) Thời hạn thực hiện thủ tục hành chính.
– Thời hạn thực hiện thủ tục thẩm định: không quá 30 ngày.
– Thời hạn thực hiện thủ tục cho thuê đất: không quá 30 ngày.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email : luathiepthanh@gmail.com
Trân Trọng