Đăng trong

Giảm 43,5% chi phí TTHC lĩnh vực hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa

Phương án đơn giản hóa nhóm thủ tục hành chính lĩnh vực hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa thuộc phạm vi quản lý của Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ giúp cắt giảm 43,75% chi phí tuân thủ thủ tục hành chính.

Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa ký ban hành Quyết định 1089/QĐ-BKHĐT thông qua phương án đơn giản hóa thủ tục hành chính (TTHC) lĩnh vực hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, lĩnh vực hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ.

Theo đó, phạm vi rà soát là các quy định có liên quan tại Nghị định số 39/2018/NĐ-CP ngày 11/3/2018 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa; Nghị định số 57/2018/NĐ-CP ngày 17/4/2018 của Chính phủ về cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn và Thông tư số 04/2018/TT-BKHĐT hướng dẫn thực hiện Nghị định số 57/2018/NĐ-CP.

Đáng chú ý, phương án đặt mục tiêu: Tổng hợp lợi ích từ giản hóa nhóm TTHC lĩnh vực hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa sẽ giúp tiết kiệm hơn 405 triệu đồng chi phí tuân thủ TTHC (giảm từ gần 927 triệu đồng xuống còn hơn 521 triệu đồng), với tỷ lệ cắt giảm chi phí là 43,75%.

Về nhóm TTHC lĩnh vực hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, nội dung rà soát và đề xuất phương án đơn giản hóa bao gồm: Thủ tục đề nghị hỗ trợ sử dụng dịch vụ tư vấn (cấp Bộ và cấp tỉnh); thủ tục đăng ký vào mạng lưới tư vấn viên; thủ tục hỗ trợ tư vấn, hướng dẫn hồ sơ, thủ tục thành lập doanh nghiệp.

Đối với nhóm TTHC lĩnh vực hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn, nội dung rà soát và đề xuất phương án đơn giản hóa TTHC gồm: Thủ tục cam kết hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn; thủ tục về nghiệm thu hoàn thành các hạng mục đầu tư, nhiệm vụ được hỗ trợ; thủ tục giải ngân khoản vốn hỗ trợ cho doanh nghiệp theo Nghị định số 57/2018/NĐ-CP ngày 17/4/2018 của Chính phủ.

Tổng hợp lợi ích của phương án đơn giản hóa nhóm TTHC lĩnh vực hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn giúp giảm chi phí tuân thủ TTHC từ hơn 2,013 tỷ đồng xuống còn hơn 1,577 tỷ đồng, giúp tiết kiệm được gần 439 triệu dồng, tỷ lệ cắt giảm chi phí là 21,75%.

Nội dung đơn giản hóa của cả hai nhóm TTHC bao gồm: Quy định về thành phần hồ sơ và quy định về xử lý đề nghị hỗ trợ của doanh nghiệp.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam: Cần quy định chi tiết về thuế

Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định chi tiết về việc tổ chức, cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam. Theo đánh giá, những thay đổi trên tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người nước ngoài sở hữu nhà, nhưng Nhà nước cần có quy định chi tiết về thuế bất động sản (BĐS) nói chung và dành cho người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam nói riêng.

Không nhất thiết phải “nới trần”

Đánh giá của một số chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS, hiện nay số lượng tổ chức, doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam ngày càng nhiều, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng theo. Nhưng quy định về “mức trần” số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu ở Việt Nam căn cứ theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP vẫn được giữ nguyên tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP. Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, và không quá 10% đối với một dự án nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn.

Về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, theo quy định về thuế đối với người nước ngoài, nếu trong 1 năm có đủ 180 ngày sống ở Việt Nam thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo luật pháp. Vì vậy không nhiều người lựa chọn hình thức mua nhà để phải chịu đóng thuế trong một thời gian dài không ở.

“Nhu cầu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam hiện tăng nhanh, nhưng nhu cầu về sở hữu không nhiều đến mức phải “nới trần”. Đa phần người nước ngoài đến Việt Nam sẽ lựa chọn phương án thuê trả tiền ngắn hạn hoặc thuê mua dài hạn trong khoảng 50 năm, họ sẽ không mua tài sản cố định trong khi chỉ sử dụng vài tháng trong năm. Trong khi đó, những sản phẩm cho thuê hoặc thuê mua dài hạn ở Việt Nam hiện nay đang được nhiều chủ đầu tư quan tâm, phát triển” – ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Bên cạnh vấn đề sở hữu căn hộ, nhà ở riêng lẻ, đại diện HoREA cũng đưa ra đề xuất, chưa nên cho phép người nước ngoài mua và sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch. Người nước ngoài có nhu cầu đầu tư vào các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, thì thực hiện theo phương thức đầu tư tài chính theo quy định của Luật Đầu tư.

Siết chặt chính sách thuế

Luật sư Trần Cao Ngãi (Hội Luật gia Việt Nam) cho biết, Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số vướng mắc quy định tại Điều 75, 76, 77 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, đã nới lỏng hơn quy định về xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở và đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở. Nhưng vấn đề sở hữu nhà cho người nước ngoài ở Việt Nam vẫn cần phải có sự quản lý chặt chẽ từ Chính phủ, đặc biệt liên quan đến chính sách thuế BĐS.

Đơn cử, tại Singapore, Chính phủ nước này không cấm người nước ngoài mua, sở hữu nhà, nhưng lại quy định chặt chẽ về việc đánh thuế. Ví dụ, người dân Singapore mua nhà lần đầu được miễn thuế, những người thường trú phải đóng 5%, người nước ngoài (gồm cá nhân, tổ chức) phải đóng 15%… Chính phủ siết chặt việc mua nhà đất, căn hộ chung cư cao cấp tư nhân, mỗi người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 1 sản phẩm, riêng sở hữu nhà đất chỉ được áp dụng cho 1 số ít khu vực và bị hạn chế về diện tích. Việt Nam có thể nghiên cứu, áp dụng kinh nghiệm trên theo tình hình thực tế của thị trường.

“Chính phủ Singapore phân BĐS làm 2 loại: BĐS nhà ở (chung cư chính phủ, chung cư cao cấp, nhà đất, căn hộ chung cư cao cấp tư nhân), và BĐS thương mại (văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà máy, kho xưởng…). Trong đó, người nước ngoài gần như không bị ràng buộc khi mua BĐS thương mại. Nhưng riêng BĐS nhà ở, đặc biệt là chung cư chính phủ và chung cư cao cấp thì không được mua” – luật sư Trần Cao Ngãi cho hay.

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nay trên thị trường BĐS nguồn cung sản phẩm căn hộ bình dân đang bị thiếu hụt trầm trọng, trong khi đó nguồn cung sản phẩm cao cấp đang dư thừa từ 70 – 100 triệu m2 sàn. Nhiều doanh nghiệp cho rằng, việc Chính phủ siết chặt quy định “trần” sở hữu nhà tại các dự án đang gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiêu thụ sản phẩm. Nhưng trên thực tế, theo đánh giá của các chuyên gia, người nước ngoài nên được xem là nhóm đối tượng mở rộng hợp lý của một thị trường đã phát triển, chứ không hẳn là một biện pháp “chữa cháy” khi thị trường đang thừa BĐS cao cấp.

Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam. Nhưng thực tế việc dư thừa nguồn cung, đặc biệt là phân khúc cao cấp trên thị trường do nhiều vấn đề, giải pháp nới rộng “trần” cho người nước ngoài mua nhà không giải quyết được căn nguyên vấn đề. Quan trọng nhất hiện nay là chủ đầu tư cần phải căn cứ vào nhu cầu thực tế thị trường, tập trung vào những sản phẩm vừa túi tiền của người dân. Nếu cứ đầu tư sản phẩm cao cấp, lợi nhuận lớn đến khi không thanh khoản được sản phẩm đổ lỗi do chính sách là chưa khách quan.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

‘Bán lúa non’, chủ đầu tư dự án có thể bị phạt 800 triệu đồng

Bộ Xây dựng đề xuất tăng mức phạt kịch khung lên đến 800 triệu đồng đối với một số hành vi kinh doanh bất động sản như như chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định, huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép,…

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Dự thảo nghị định này quy định một số điểm mới về mức phạt tiền trong kinh doanh bất động sản, vi phạm xây dựng biện pháp khắc phục hậu quả, xử phạt hành vi xây dựng không phép, sai phép…

Dự thảo lần này đã đưa vào các quy định của Thông tư 03/2018/TT-BXD tăng mức tiền phạt gấp 1,5 đến 2 lần so với mức phạt quy định tại Nghị định số 139 trong toàn bộ dự thảo (có hành vi tăng 4 đến 5 lần như hành vi điều chỉnh quy hoạch, quản lý sử dụng nhà chung cư). Riêng vi phạm trong lĩnh vực trật tự xây dựng, kinh doanh bất động sản, có hành vi bị xử phạt lên đến 1 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng ‘siết’ việc huy động vốn, chặn tình trạng ‘bán lúa non’ bằng cách tăng mức phạt tiền.

Bên cạnh đó, dự thảo nghị định tăng mức phạt tiền lên đến 800 triệu đồng đối với một số hành vi kinh doanh bất động sản như chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định, bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết….

Theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP hiện hành, mức phạt cao nhất chỉ là 300 triệu đồng.

Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: “mức phạt 800 triệu đồng như dự thảo nghị định do Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đưa ra là chưa đủ sức răn đe. Thậm chí, nếu phạt kịch khung trong luật Xử lý vi phạm hành chính là 2 tỷ đồng thì cũng chưa đủ răn đe đối với các chủ đầu tư dự án vài trăm đến hàng nghìn tỷ đồng. Đây chính là bất cập, là kẽ hở pháp luật để chủ đầu tư lách luật, đẩy rủi ro về phía người mua nhà”.

Thời gian gần đây, báo chí liên tục phản ánh việc dù đang làm hạ tầng kỹ thuật, thậm chí chỉ là những khu đất trống nhưng tại các dự án bất động sản tại nhiều địa phương như Hà Nội, Thái Nguyên, Nghệ An, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình… chủ đầu tư “bắt tay” với các sàn môi giới bất động sản rầm rộ quảng cáo rao bán, huy động vốn trái phép dưới nhiều hình thức.

Để ngăn chặn tình trạng này, nhiều địa phương đã phải ra thông báo khuyến cáo cho người dân. Tuy nhiên tình trạng ‘bán lúa non’, huy động vốn thông qua hợp đồng đặt cọc, mua bán khi chưa đủ điều kiện với khách hàng vẫn diễn ra rầm rộ.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Sơ sót trong xét xử án kinh doanh – thương mại

Việc đánh giá chứng cứ khác nhau giữa các cấp xét xử dẫn đến hệ quả nhận định, phân tích và quyết định tuyên xử cũng khác nhau

Mới đây, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao đã chấp nhận toàn bộ nội dung kháng nghị của VKSND Tối cao liên quan đến vụ kiện giữa Công ty TNHH May thêu giày An Phước (viết tắt: Công ty An Phước) và Công ty TNHH Sông Thao (viết tắt: Công ty Sông Thao).

Xét xử qua nhiều cấp

Năm 2008, Công ty An Phước thuê nhà của Công ty Sông Thao, giá thuê trong hợp đồng là hơn 177 triệu đồng/tháng. Khi hợp đồng thuê nhà hết hiệu lực, hai bên ký thêm phụ lục gia hạn hợp đồng đến năm 2024. Do Công ty An Phước không thanh toán tiền nhà theo thỏa thuận, Công ty Sông Thao khởi kiện.

Công ty Sông Thao cho rằng Công ty An Phước có trách nhiệm trả khoản tiền nhà còn nợ. Phản bác, bị đơn lập luận nếu muốn như thế, nguyên đơn phải hoàn trả hơn 8,6 tỉ đồng, gồm: tiền đặt cọc, tiền thuê nhà đã nhận, bồi thường chi phí đầu tư mặt bằng, bồi thường thiệt hại do cắt điện… Bị đơn đưa ra một loạt tài liệu chứng minh khoản bồi thường trên. Đơn cử, dù chưa đến hạn thanh toán hợp đồng lần 2 nhưng nguyên đơn tự ý cắt điện, nước.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện, tòa sơ thẩm tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê nhà cùng các phụ lục; bị đơn có nghĩa vụ bàn giao lại toàn bộ nhà; hoàn trả tiền nhà còn nợ (gần 4,4 tỉ đồng), tiền thuê cho đến lúc bàn giao nhà. Không đồng tình, bị đơn kháng cáo.

Bản án phúc thẩm tuyên hủy toàn bộ án sơ thẩm. Sau đó, nguyên đơn đề nghị xem xét giám đốc thẩm. Quyết định giám đốc thẩm hủy toàn bộ bản án phúc thẩm. Vụ kiện chưa dừng ở đó. Bị đơn kiên trì gửi đơn xem xét giám đốc thẩm một lần nữa; đồng thời, VKSND Tối cao kháng nghị theo hướng hủy quyết định giám đốc thẩm, hủy bản án sơ thẩm và giữ nguyên bản án phúc thẩm. Kháng nghị này đã được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao chấp nhận.

Vụ tranh chấp hợp đồng dịch vụ tiếp thị và phân phối độc quyền giữa nguyên đơn là Công ty TNHH IDE Việt Nam với bị đơn là Công ty CP Dịch vụ và Đầu tư Đất Xanh Đông Nam Bộ cũng rơi vào tình trạng tương tự.

Theo hồ sơ, hai bên ký hợp đồng có nội dung nguyên đơn đồng ý cho bị đơn thực hiện dịch vụ tiếp thị và phân phối độc quyền 1.082 căn hộ (hình thành trong tương lai). Mọi việc ổn thỏa, đến thời điểm bị đơn giao dịch thành công 427 căn hộ thì phát sinh mâu thuẫn.

Khởi kiện, nguyên đơn đề nghị tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Phản tố, bị đơn yêu cầu nguyên đơn thanh toán hơn 314 tỉ đồng, gồm: khoản bồi thường thiệt hại, trả tiền cọc… Năm 2019, tòa sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện, chấp nhận yêu cầu phản tố. HĐXX sơ thẩm tính toán số tiền nguyên đơn phải hoàn trả là hơn 313 tỉ đồng. Không những nguyên đơn kháng cáo mà cơ quan công tố cũng kháng nghị bản án này.

Sửa bản án sơ thẩm, tòa phúc thẩm kết luận việc chấm dứt hợp đồng do lỗi đơn phương chấm dứt hợp đồng từ phía nguyên đơn. Bản án phúc thẩm buộc nguyên đơn trả hơn 314 tỉ đồng như yêu cầu phản tố của bị đơn. Không đồng ý, cơ quan công tố tiếp tục kháng nghị theo hướng hủy 2 bản án.

Quyết định giám đốc thẩm không chấp nhận kháng nghị, giữ nguyên bản án phúc thẩm. Đến tháng 7-2020, Chánh án TAND Tối cao có quyết định kháng nghị giám đốc thẩm đối với quyết định giám đốc thẩm nêu trên. Giải quyết vụ án, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao tuyên bố hủy toàn bộ quyết định giám đốc thẩm cũng như bản án sơ thẩm, phúc thẩm để giải quyết vụ án lại từ đầu theo thủ tục sơ thẩm.

Đánh giá chưa đầy đủ, toàn diện

Trong những vụ án kinh doanh – thương mại, quá trình phân tích, đánh giá chứng cứ đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Việc đánh giá chứng cứ khác nhau giữa các cấp xét xử dẫn đến hệ quả nhận định, phân tích và quyết định tuyên xử cũng khác nhau.

Giải thích về quyết định giám đốc thẩm vụ kiện giữa Công ty An Phước và Công ty Sông Thao, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao chỉ rõ Công ty An Phước có vi bằng ghi nhận sự việc Công ty Sông Thao có hành vi cản trở (cắt điện, nước, đập phá tài sản). Lẽ ra, tòa sơ thẩm phải thu thập, đánh giá chứng cứ nhằm làm rõ hành vi đó có tác động đến hoạt động sản xuất – kinh doanh của Công ty An Phước hay không. Dù chưa thực hiện việc này nhưng cơ quan xét xử sơ thẩm vẫn buộc Công ty An Phước thanh toán toàn bộ tiền thuê nhà. Ở cấp phúc thẩm, HĐXX xem xét, đánh giá tài liệu, chứng cứ một cách đầy đủ, toàn diện.

Vụ tranh chấp giữa Công ty TNHH IDE Việt Nam với Công ty CP Dịch vụ và Đầu tư Đất Xanh Đông Nam Bộ tồn tại nhiều sai phạm hơn. Hai cấp tòa (sơ thẩm, phúc thẩm) chưa làm rõ lỗi mỗi bên theo hợp đồng mà chỉ xác định lỗi hoàn toàn từ Công ty TNHH IDE Việt Nam. Hậu quả, cơ quan xét xử đánh giá vụ án chưa khách quan, toàn diện. Đối với giải quyết hậu quả việc đơn phương chấm dứt hợp đồng và trách nhiệm bồi thường thiệt hại, cả tòa sơ thẩm, phúc thẩm lẫn giám đốc thẩm đều không đánh giá toàn diện vụ án, không xác minh đúng mức độ lỗi của các bên khi chấm dứt hợp đồng. Dù thế, 3 cấp xét xử cùng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện và chấp nhận phần lớn yêu cầu phản tố mà bị đơn đưa ra; thậm chí còn chấp nhận cả yêu cầu bồi thường liên quan đến những căn hộ chưa bán.

Quy định đánh giá chứng cứ

Điều 108 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về đánh giá chứng cứ như sau: việc đánh giá chứng cứ phải khách quan, toàn diện, đầy đủ và chính xác; tòa án phải đánh giá từng chứng cứ, sự liên quan giữa các chứng cứ và khẳng định tính hợp pháp, tính liên quan, giá trị chứng minh của từng chứng cứ.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Ba Đình 4 năm trì hoãn chỉ đạo của cấp trên?

Năm 2017, UBND quận Ba Đình yêu cầu Phòng Tài nguyên và Môi trường và UBND phường Ngọc Hà hướng dẫn người dân hoàn chỉnh hồ sơ trình UBND quận xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Bích, ông Hưng. Mãi 4 năm sau (năm 2021), Phòng Tài nguyên và Môi trường quận mới ban hành văn bản có nội dung ‘bất thường’.

Quận khẳng định đủ điều kiện

Năm 2002, bà Ngô Thị Bích và ông Phan Lạc Hưng nhận chuyển nhượng quyền SDĐ của bà Bùi Thị Thường thuộc loại đất nông nghiệp, tại thửa số 24, dải đất 117, diện tích 129,4m2 xứ đồng Bảo Vân, phường Ngọc Hà. Từ đó đến nay, bà Bích, ông Hưng thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định, không có tranh chấp.

Sơ đồ thửa đất “long đong” nhiều năm nay.

Cuối 2013, bà Bích, ông Hưng làm đơn đề nghị UBND phường và quận Ba Đình xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), xin chuyển đổi mục đích sang đất ở. Ngày 26/5/2014, UBND quận có Công văn 167/TNMT trả lời đơn đề nghị, cho biết hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp theo khoản 2 Điều 20 Quyết định 13/2013/QĐ-UBND của UBND Hà Nội. Đối chiếu quy hoạch chi tiết quận Ba Đình tỷ lệ 1/2000 được TP phê duyệt tại Quyết định 68/2000/QĐ-UB, thửa đất 14, tờ bản đồ 39 thuộc quy hoạch đất giao thông.

Bà Bích cho rằng quận Ba Đình áp dụng chưa đúng, chưa đủ các quy định pháp luật về đất đai gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bà nên khiếu nại.

Sau thời gian thanh tra, tìm hiểu, ngày 30/8/2017, UBND quận ban hành Văn bản 1589 khẳng định: “Nguồn gốc sử dụng đất của bà Bích, ông Hưng địa chỉ 21A, 21A2 ngách 55/24 đường Hoàng Hoa Thám, phường Ngọc Hà đủ điều kiện cấp GCN, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… Quận đồng thời chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), UBND phường Ngọc Hà hoàn chỉnh hồ sơ để trình UBND quận xem xét cấp GCN với thửa đất của bà Bích, ông Hưng trước ngày 20/9/2017.

Phòng TN&MT thực hiện chỉ đạo thế nào?

Thực tế cho thấy Phòng TN&MT không chấp hành ngay chỉ đạo của cấp trên mà trì hoãn để mãi đến ngày 11/10/2017 mới ban hành Văn bản 556/TNMT gửi UBND phường Ngọc Hà đề nghị làm rõ ranh giới sử dụng đất giữa thửa đất trên và thửa liền kề.

Mãi 10 tháng sau, ngày 2/8/2018 phường Ngọc Hà mới có văn bản báo cáo quận. Nhưng theo bà Bích, năm 2020 (sau 3 năm) thì UBND phường mới xúc tiến nội dung liên quan đến ranh giới nhà liền kề. Bởi trong năm 2020, bà thường xuyên liên hệ với cán bộ địa chính phường để hỏi việc nhà liền kề và biết phường đã lấy ý kiến của tổ trưởng dân cư về việc này.

“Kể từ ngày quận Ba Đình khẳng định thửa đất của chúng tôi đủ điều kiện cấp GCN, nhưng đến giờ chúng tôi vẫn chưa nhận được GCN. Nguyên nhân chính là do các phòng chức năng của quận chậm trễ về thụ lý hồ sơ, thủ tục trả lời công dân. Mỗi lần chúng tôi có đơn gửi đến quận, thường 4 – 6 tháng sau mới có hồi âm. Các đơn vị này không thực hiện theo quyết định của TP Hà Nội về thời gian giải quyết các thủ tục hành chính. Trong khi các công chức hành chính khi nhận hồ sơ cũng không có phiếu nhận, không có thời gian trả kết quả… và phường Ngọc Hà đã không triển khai một số nội dung theo yêu cầu của quận”, bà Bích nói.

Đầu tháng 5/2021, sau nhiều lần quận yêu cầu phường hoàn thiện hồ sơ trên theo trách nhiệm thì phường Ngọc Hà cũng đã hoàn thiện hồ sơ trình quận. Tuy nhiên, ngày 11/5/2021, Trưởng phòng TN&MT Nguyễn Hồng Phòng bất ngờ có Văn bản 204/TNMT trả lại hồ sơ cấp GCN trên, cho biết thửa đất không đủ điều kiện xét cấp GCN; viện dẫn vướng quy hoạch phân khu 1359 tại các phường, trong đó có phường Ngọc Hà. Đây là quy hoạch kế thừa Quy hoạch 68-VB mà Phòng TN&MT viện dẫn bác quyền được cấp GCN với thửa đất trên năm 2014.

Văn bản gửi cho UBND phường Ngọc Hà này có được báo cáo lãnh đạo quận Ba Đình hay không? Bà Bích cho rằng: “Quận Ba Đình cần làm rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân để xảy ra tình trạng gần 4 năm mới hoàn thiện hồ sơ của người dân để rồi khi hoàn thiện xong thì Phòng TN&MT lại viện dẫn quy hoạch có con đường để không cấp GCN cho người dân. Việc chậm trễ và bất nhất này gây ảnh hưởng lớn tới quyền lợi hợp pháp của chúng tôi”.

Trả lời PV, ông Nguyễn Hồng Phòng cho rằng việc cấp GCN làm chậm trễ là do “trình tự thủ tục được quy định khá rõ và không thể làm nhanh được. Hồ sơ phải được chuyển từ phường lên quận rồi quận mới làm thủ tục xem xét”. “Tại các thời điểm trước đây, hồ sơ của bà Bích chưa đủ điều kiện ngay ở dưới phường và phường chưa chuyển đến quận nên quận chưa xem xét. Khi đã đủ hồ sơ thì Phòng TN&MT nhận thấy, thời điểm xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là thời điểm sau công bố quy hoạch. Chính vì thế nhà bà Bích không được cấp GCN”.

Bà Bích nói: “Trả lời này của Phòng TN&MT có thỏa đáng hay không, đề nghị lãnh đạo UBND quận làm rõ, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi người dân theo quy định pháp luật”.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Chủ đầu tư tự quản lý dự án có cần chứng chỉ năng lực xây dựng?

Công ty ông Phạm Tạ Thành Vinh (TPHCM) là chủ đầu tư dự án nhà kho chứa phân bón. Đây là công trình nhóm C, cấp III, sử dụng nguồn vốn khác (theo quy định tại Khoản 14 Điều 2 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP; Khoản 44 Điều 4 Luật Đấu thầu 2013 và Khoản 8 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014).

Về triển khai thiết kế và thi công, công ty ông Vinh đã tổ chức đấu thầu, lựa chọn và ký hợp đồng với nhà thầu thi công công trình có đầy đủ năng lực, kinh nghiệm theo quy định.

Công ty ông có đội ngũ cán bộ có năng lực kinh nghiệm về công tác quản lý dự án, đã từng tự quản lý, giám sát công trình nhóm B, cấp II trước đây và đều đạt chất lượng, đáp ứng yêu cầu của hợp đồng, quy định của pháp luật, đã được các cơ quan quản lý Nhà nước tại địa phương chấp thuận để chủ đầu tư nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng.

Với dự án nhà kho chứa phân bón nêu trên, ông Vinh hỏi, nếu công ty ông tự tổ chức thực hiện quản lý và giám sát công trình thì có bắt buộc phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng về lĩnh vực quản lý dự án đầu tư xây dựng hay không? Cán bộ tham gia công tác quản lý dự án cần phải có chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng quản lý dự án hay không?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 83 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng thì tổ chức không yêu cầu phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng khi “thực hiện nhiệm vụ quản lý dự án của ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực (trừ thực hiện tư vấn quản lý dự án theo quy định tại Khoản 4 Điều 21 Nghị định này); ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án theo quy định tại Điều 22 Nghị định này; chủ đầu tư tổ chức thực hiện quản lý dự án theo quy định tại Điều 23 Nghị định này”.

Do đó, trường hợp chủ đầu tư tự thực hiện quản lý dự án thì không yêu cầu phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng. Tuy nhiên, giám đốc quản lý dự án phải có đủ điều kiện năng lực theo quy định tại Điều 73 Nghị định này; cá nhân phụ trách các lĩnh vực chuyên môn phải có chứng chỉ hành nghề về giám sát thi công xây dựng, định giá xây dựng có hạng phù hợp với nhóm dự án, cấp công trình và công việc đảm nhận.

Trường hợp tổ chức thực hiện giám sát thi công xây dựng thì phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng theo quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 83 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Dân cất tiền thắt hầu bao, giá nhà vẫn tăng bất chấp dịch Covid-19

Theo Bộ Xây dựng, giữa mùa dịch Covid-19, bất chấp lượng giao dịch bất động sản giảm sâu đến 60% nhưng giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với cuối năm 2019.

Giá tăng cao nhất 8,3%

Số liệu thống kê từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, tại Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 1,02% so với cùng kỳ năm 2019 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,21%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 1,57%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 2,51%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 3,82% so với cùng kỳ năm 2019.

Tại TP.HCM giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,50% so với cùng kỳ năm 2019 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 2,75%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 3,72%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 3,78%). Với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 8,36% so với cùng kỳ năm 2019.

Bất chấp lượng giao dịch bất động sản giảm sâu đến 60% nhưng giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với cuối năm 2019.

Với bất động sản công nghiệp, giá vẫn tăng trung bình 6,2%. Giá bất động sản du lịch vẫn không thay đổi so với năm 2019.

Các số liệu cho thấy, giá văn phòng cho thuê trong 3 tháng đầu năm 2020 chưa ghi nhận có điều chỉnh giảm nhiều.

Trong khi đó, với thị trường mặt bằng bán lẻ do ảnh hưởng dịch bệnh, khó khăn trong kinh doanh, nhiều mặt bằng bị trả lại hoặc các bên có sự đàm phán, điều chỉnh giảm khoảng 10-30% so với giá thuê trước đây.

Lượng giao dịch giảm đến 60%

Theo tổng hợp từ 34/63 UBND có báo cáo số liệu, trong quý I/2020 có 13.042 giao dịch bất động sản thành công. Riêng tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, trong quý I/2020: Tại Hà Nội có 1.167 giao dịch thành công (bằng 38% quý IV/2019), tại Tp. Hồ Chí Minh có 2.816 giao dịch thành công (bằng 55% quý IV/2019).

Bộ Xây dựng cho biết, lượng sản phẩm giao dịch thành công trong quý I/2020 chỉ đạt khoảng 14% so với tổng lượng sản phẩm hiện có trên thị trường, thấp nhất trong vòng 4 năm qua và chỉ bằng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019.

Dân cất tiền thắt hầu bao, giá nhà vẫn tăng bất chấp dịch Covid-19

Theo Bộ Xây dựng, giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân

Tính đến thời điểm tháng 4/2020, các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đều ngừng hoạt động, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hầu như không có nguồn thu.

Đánh giá về diễn biến trên thị trường hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng, lượng giao dịch trong quý I/2020 giảm mạnh cũng là điều dễ hiểu do vấn đề về dịch bệnh. Bên cạnh đó, do quyết định giãn cách xã hội các sàn giao dịch bất động sản phải tạm dừng hoạt động, các nhà đầu tư ưu tiên giữ tiền để phòng tránh rủi ro.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà của người dân hiện nay là rất lớn, đặc biệt là các phân khúc nhà ở, căn hộ tầm trung dưới 2 tỷ đồng nhưng nguồn cung hiện còn hạn chế nên theo chuyên gia thời gian tới thị trường sẽ sôi động hơn.

Về nguồn cung nhà ở, theo số liệu từ Bộ Xây dựng, quý I/2020 nguồn cung trên thị trường hạn chế, nhiều địa phương trên cả nước có xu hướng nguồn cung nhà ở giảm so với quý trước và cùng kỳ năm 2019. Trong dài hạn, theo Bộ này nguồn cung về nhà ở có xu hướng suy giảm.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở hiện đang có sự mất cân đối. Trong báo cáo gửi Quốc hội mới đây, Bộ Xây dựng chỉ ra thực tế, hiện nay nguồn cung nhà ở trung cao cấp dư thừa trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đ/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20% – 30% thị trường tùy từng địa phương, đô thị cụ thể và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn; nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đ/m2) chiếm đến 70% – 80% thị trường nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.

Trong khi đó, về giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở, Bộ đánh giá chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân (theo cách đánh giá chung hiện nay: giá nhà ở là hợp lý nếu lợi nhuận cho thuê đạt xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng).

Tổng hợp từ 34/63 UBND có báo cáo số liệu, trong quý I/2020 có 71 dự án với 25.734 căn hộ được Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong đó, tại Hà Nội có 15 dự án, với tổng số 9.414 căn nhà. Trong đó có 8.878 căn hộ chung cư (bằng 420% cùng kỳ 2019); 536 căn nhà thấp tầng (bằng 83% cùng kỳ 2019). Tại TP.HCM có 10 dự án, với tổng số 2.816 căn nhà; trong đó có 2.736 căn hộ chung cư (bằng 81% cùng kỳ 2019; ); 80 căn nhà thấp tầng (bằng 33% cùng kỳ 2019).

Số lượng bất động sản được Cục Quản lý hoạt động xây dựng thẩm định trong quý I/2020 cụ thể như sau: Nhà ở: 7.264 căn; Căn hộ du lịch: 1.666 căn; Biệt thự du lịch: 0 căn (tương đương Quý IV/2019); Văn phòng kết hợp lưu trú (officetel): 0 căn.

Theo Vietnamnet.com
Đăng trong

Becamex chuyển nhượng đất cho công ty con

Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp-CTCP (Becamex IDC Corp) vừa ký kết hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng kỹ thuật (Becamex IJC).

Tổng giá trị chuyển nhượng hơn 50,5 tỷ đồng. Tiến độ thanh toán chia làm 2 đợt; trong đó, đợt 1 thanh toán 90% giá trị hợp đồng và đợt 2 thanh toán 10% còn lại.

Theo hợp đồng ký kết, mảnh đất chuyển nhượng có tổng diện tích 2.527 m2, nằm 1 phần lô HL-F2 từ ô 1 đến ô 16. Mảnh đất này thuộc loại đất ở tại đô thị, có thời hạn sử dụng đến ngày 27/4/2059.

Về kết quả kinh doanh, quý II, Becamex ghi nhận kợi nhuận sau thuế đạt gần 506 tỷ đồng, tăng 58,8% so với cùng kỳ năm 2020; trong đó, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 473 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, lợi nhuận sau thuế của Becamex đạt 974 tỷ đồng, tăng 49,6% so với cùng kỳ năm 2020 trong đó, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 929 tỷ đồng.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Nghị định 68/2000/NĐ-CP về chế độ hợp đồng vẫn còn hiệu lực

Ông Đinh Xuân Phóng được ký hợp đồng lao động theo Nghị định 68/2000/NĐ-CP ngày 15/8/2012 tại đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Y tế Ninh Bình. Từ ngày 15/1/2019, Nghị định 161/2018/NĐ-CP có hiệu lực thi hành.

Ông Phóng hỏi, Nghị định 68/2000/NĐ-CP có còn hiệu lực không và đối tượng đã ký hợp đồng theo Nghị định này có chuyển sang ký lại hợp đồng theo Nghị định 161/2018/NĐ-CP không?

Về vấn đề này, Bộ Nội vụ trả lời như sau:

Ngày 29/11/2018 Chính phủ ban hành Nghị định số 161/2018/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định về tuyển dụng công chức, viên chức, nâng ngạch công chức, thăng hạng viên chức và thực hiện chế độ hợp đồng một số loại công việc trong cơ quan hành chính nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, trong đó chỉ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 68/2000/NĐ-CP ngày 17/11/2000 của Chính phủ về thực hiện chế độ hợp đồng một số loại công việc trong cơ quan hành chính nhà nước, đơn vị sự nghiệp.

Do đó hiện nay Nghị định 68/2000/NĐ-CP vẫn còn hiệu lực, trừ những điều đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 161/2018/NĐ-CP.

Theo quy định Nghị định số 161/2018/NĐ-CP thì đối tượng của Nghị định 68/2000/NĐ-CP (trừ các đối tượng quy định tại điểm a, b, c Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 161/2018/NĐ-CP) sẽ chuyển sang ký hợp đồng lao động.

Theo Baomoi.com

Đăng trong

Sớm rà soát, đánh giá chất lượng đội ngũ Công chứng viên

Sau thời gian thực hiện Luật Công chứng năm 2014, tổ chức hành nghề công chứng đã phát triển về số lượng và quy mô, góp phần không nhỏ trong việc đảm bảo tính an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch.

Có thể thấy, các hoạt động công chứng, chứng thực tại các địa phương trên cả nước đã đi vào nền nếp, đáp ứng yêu cầu công chứng, chứng thực của cá nhân, tổ chức; hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về hoạt động công chứng, chứng thực từng bước được nâng cao; hoạt động công chứng đã được xã hội hóa mạnh mẽ với việc phát triển thêm nhiều tổ chức hành nghề công chứng. Trong giao dịch dân sự, thương mại, kinh tế, đặc biệt đối với tài sản là quyền sử dụng đất được công khai, minh bạch, bảo đảm an toàn pháp lý, phòng ngừa tranh chấp, vi phạm pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân khi tham gia hợp đồng, giao dịch.

Tuy nhiên hoạt động công chứng vẫn còn nhiều bất cập cần sớm được quan tâm, tháo gỡ. Theo phản ánh của nhiều địa phương, hiện vẫn chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu công chứng trên địa bàn nên việc cập nhật các thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của các tài sản và biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với tài sản có liên quan đến giao dịch, hợp đồng đã được công chứng… còn khó khăn.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 62 Luật Công chứng năm 2014 thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng của địa phương và ban hành quy chế khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu công chứng. Thế nhưng, nhiều địa phương vẫn chưa ban hành quy chế này nên khó khăn trong việc khai thác sử dụng vì việc xây dựng cơ sở dữ liệu cũng như quy chế còn liên quan đến các cơ quan, tổ chức, đơn vị tại địa phương về kinh phí, kỹ thuật, công nghệ thông tin…

Ngoài ra, công tác phối hợp giữa các tổ chức hành nghề công chứng với chính quyền địa phương cấp xã, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, ngân hàng và các cơ quan, tổ chức có liên quan chưa được thường xuyên, chặt chẽ dẫn đến những sai sót không đáng có; thể chế về công chứng chưa đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật hiện hành đã tạo ra những “lỗ hổng” cần lấp đầy trong quản lý nhà nước về công chứng.

Để tăng cường và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về hoạt động công chứng, chứng thực, khắc phục những hạn chế, vướng mắc trong thời gian qua và thực hiện thống nhất, đồng bộ các quy định của pháp luật, cần đẩy mạnh việc tuyên truyền, phổ biến về vị trí, vai trò của hoạt động công chứng, công chứng viên và ý nghĩa của việc ban hành chính sách phát triển nghề công chứng. Sở Tư pháp phối hợp với các Sở, Ban, ngành có liên quan, UBND các huyện, thị xã, thành phố tổ chức tuyên truyền các quy định của pháp luật có liên quan đến việc công chứng, văn bản, đặc biệt văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Việc bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng cho đội ngũ Công chứng viên, cũng như tăng cường công tác giao lưu, trao đổi kinh nghiệm trong hoạt động công chứng là việc nên làm thường xuyên và cần thiết để nâng cao trình độ nghiệp vụ chung cho Công chứng viên. Do đó, cần sớm rà soát, đánh giá chất lượng đội ngũ Công chứng viên để có giải pháp tăng cường, củng cố, kiện toàn tổ chức cơ quan công chứng và có chính sách đào tạo, đào tạo lại đội ngũ Công chứng viên theo hướng chuyên nghiệp. Ngoài ra, cần đánh giá kịp thời hiệu quả quản lý nhà nước đối với tổ chức hoạt động công chứng, chứng thực. Xác định rõ thẩm quyền và phân cấp quản lý, làm rõ trách nhiệm của ngành, cấp đối với lĩnh vực công chứng.

Theo Báo pháp luật.

Đăng trong

Cẩn trọng với hợp đồng đặt cọc nhà đất

Mới đây, Báo Đầu tư Chứng khoán nhận được thắc mắc từ độc giả về vướng mắc trong giải quyết hợp đồng cọc cho một vụ mua bán bất thành. Cụ thể, bên A và bên B ký hợp đồng đặt cọc cho một lô đất. Bên B đã chuyển tiền cọc cho bên A, hợp đồng cũng ghi rõ thời hạn 1 tháng bên B phải thu xếp đủ tiền mua đất. Hợp đồng cọc được công chứng tại phòng công chứng. Tuy nhiên, quá thời hạn, bên B không chuẩn bị được tiền nên mất cọc. Vài năm sau, khi bên A có nhu cầu bán lô đất này nhưng khi đi công chứng hợp đồng cọc thì được biết là không thể chuyển nhượng do hai bên chưa hủy hợp đồng cọc trước đây. Bên A muốn nhờ bên B hủy cọc cho hợp đồng trước đây, nhưng bên B cho biết sẽ chỉ hủy cọc khi được nhận lại số tiền cọc đã mất cộng với một số tiền khác tương ứng tiền lãi ngân hàng. Trong trường hợp này, hợp đồng cọc có hiệu lực độc lập hay không?

Luật sư xin tư vấn như sau:

Để hiểu hơn vấn đề, trước tiên chúng ta cần phải hiểu rõ khái niệm về “đặt cọc” – là 1 trong 7 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự quy định tại Điều 292 – Bộ luật Dân sự năm 2015.

Cụ thể, Điều 328 – Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Đối với việc các bên giao cho nhau một khoản tiền để cam kết việc mua bán/chuyển nhượng nhà đất thì đây thuộc trường hợp “đặt cọc” để đảm bảo giao kết hợp đồng. Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc không phải là hợp đồng phụ vì không có sự tương quan với hợp đồng chính (hợp đồng chính là hợp đồng chuyển nhượng, các bên chưa thực hiện giao kết).

Như vậy, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực một cách độc lập, không phụ thuộc vào việc các bên có ký hợp đồng chuyển nhượng hay không.

Với câu chuyện thực hiện hợp đồng cọc trong các giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng này có tự hết hạn hay phải thực hiện việc hủy bỏ? Để xử lý dứt điểm vụ mua bán này cần phải thực hiện các phần việc gì?

Đặt cọc mua bán nhà đất là một giao dịch/hợp đồng dân sự, cho nên hợp đồng đặt cọc cũng chịu sự điểu chỉnh chung của pháp luật dân sự về hợp đồng. Cụ thể, Điều 422 – Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng như sau:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng tử vong, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định.

Như vậy, hợp đồng dân sự nói chung hay hợp đồng đặt cọc nói riêng không tự chấm dứt, mà chỉ chấm dứt khi xảy ra một trong các căn cứ nêu trên.

Áp dụng vào thực tế, khi các bên tiến hành đặt cọc để cam kết thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất, nhưng hết thời hạn theo hợp đồng đặt cọc mà một trong các bên từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng và các bên đã thực hiện việc xử lý vi phạm đối với việc từ chối giao kết bằng hình thức “phạt cọc”, thì trường hợp này phải áp dụng quy định tại Khoản 1 – Điều 422 (hợp đồng đã hoàn thành) để xác định hợp đồng đặt cọc đã chấm dứt (kể từ thời điểm hết thời hạn cam kết mà các bên không tiến hành việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng).

Do đó, việc các tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu các bên phải hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã công chứng trước đó mới có thể tiến hành các giao dịch tiếp theo là không có căn cứ, ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu tài sản. Việc yêu cầu bên vi phạm, đã bị phạt cọc hợp tác trong việc thực hiện thủ tục công chứng hủy bỏ hợp đồng đặt cọc là không khả thi, không thực hiện được trên thực tế.

Có thể, các tổ chức hành nghề công chứng đã căn cứ vào Điểm i, Khoản 3, Điều 421 – Bộ luật Dân sự năm 2015 (Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu) và Điểm ii, Khoản 1, Điều 51 – Luật Công chứng năm 2014 (Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó) để yêu cầu các bên phải tiến hành công chứng hủy bỏ hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, áp dụng vào trường hợp này là không đúng về mặt áp dụng pháp luật, lý do bởi việc sửa đổi, bổ sung hay hủy bỏ hợp đồng chỉ được thực hiện đối với các hợp đồng đang còn hiệu lực đối với các bên.

Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc đã chấm dứt kể từ thời điểm hết thời hạn cam kết mà các bên không thực hiện việc giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Do đó, việc sửa đổi, bổ sung hay hủy bỏ hợp đồng đặt ra tại thời điểm hợp đồng đã chấm dứt là không hợp lý.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, người dân có thể gửi văn bản đến Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp – cơ quan quản lý các tổ chức hành nghề công chứng để yêu thực hiện việc công chứng theo đúng quy định. Trường hợp không được đáp ứng, người dân có thể khởi kiện ra tòa án yêu cầu tuyên bố hợp đồng/văn bản công chứng đặt cọc hết hiệu lực.

Vậy để hủy bỏ hợp đồng cọc đòi hỏi thỏa mãn những điều gì (sự nhất trí của 2 bên, hay chỉ 1 bên) và nếu 1 trong 2 bên không hợp tác, không đồng ý hủy hợp đồng cọc thì có thể nhờ phán quyết của tòa để hủy hợp đồng cọc hay không?

Theo quy định của Luật Công chứng năm 2014 (và tất nhiên là trong trường hợp hợp đồng đặt cọc còn hiệu lực thực hiện), việc hủy bỏ, sửa đổi, bổ sung hợp đồng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó (Điều 51).

Trường hợp một trong hai bên không hợp tác thì bên còn lại có thể gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng đến bên còn lại, đồng thời chịu trách nhiệm đối với việc đơn phương của mình (phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại).

Hiện nay, pháp luật chỉ quy định tòa án có thẩm quyền tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, chứ không quy định việc tuyên hủy bỏ văn bản công chứng. Trường hợp tòa án tuyên văn bản công chứng vô hiệu (không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết) thì đây cũng là căn cứ để bên bán tiến hành giao dịch tiếp theo đối với tài sản của mình sau khi đã công chứng hợp đồng đặt cọc trước đó.

Khi soạn thảo hợp đồng cọc dạng này, đề phòng trường hợp một bên gây khó dễ khi hủy/thanh lý hợp đồng thì cần có những điều khoản, quy định cụ thể ra sao?

Để tránh xảy ra tranh chấp, khi giao kết hợp đồng đặt cọc, các bên cần thỏa thuận cụ thể, rõ ràng về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc và các trường hợp chấm dứt hợp đồng đặt cọc.

Cụ thể, hợp đồng cọc nên quy định rõ, hợp đồng chỉ có hiệu lực đối với các bên trong thời hạn cam kết chuyển nhượng; hợp đồng tự động chấm dứt khi các bên tiến hành việc giao kết hợp đồng mua bán, hoặc một trong các bên từ chối thực hiện giao kết hợp đồng khi hết thời hạn cam kết (trong trường hợp này, tiền/tài sản đặt cọc xử lý theo thỏa thuận của các bên).

Trên đây là nội dung quy định liên quan đến hợp đồng đặt cọc nhà đất. Trường hợp cần tư vấn cụ thể, chi tiết cho từng trường hợp liên quan, Quý Khách hàng có thể liên hệ tới Công ty Luật Hiệp Thành để nhận được sự tư vấn tốt nhất.

Trân trọng!
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com