Tư vấn điều kiện và thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

Luật Hiệp Thành đưa ra một số tư vấn pháp lý đối với điều kiện và thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

  1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015;

– Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;

– Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014.

Điều kiện để được thế chấp quyền sử dụng đất.

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.” Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điểm đ, khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 về Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất.

Thời điểm có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.

Ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã nêu trên, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác gồm: Đất đai không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong thời hạn sử dụng đất).

Trong điều kiện trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở năm 2014 về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thủ tục thế chấp để vay ngân hàng theo quy định mới nhất

Theo Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây goi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sưở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp); 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”. Khoản 3 Điều này quy định về thế chấp quyền sử dụng đất thì “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Khi thực hiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng sẽ tiến hành những thủ tục sau với sự phối hợp của khách hàng là bên thế chấp.

Kiểm tra tính hợp pháp của tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất” gồm:

+ Kiểm tra giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 để xác định tính xác thực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất.

+ Kiểm tra tại chính quyền địa phương để xác định đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản;

Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của Luật Đất đai năm 2013;

Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thê chấp (người có quyền sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng;

Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Sau khi đã đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất đã hoàn tất.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Có thể sử dụng tài sản trí tuệ để thế chấp vay vốn ngân hàng?

Các sản phẩm phát minh, sáng chế đã được đăng ký sở hữu trí tuệ có thể được coi là tài sản bảo đảm để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, thực tiễn hoạt động tại Việt Nam và quốc tế cho thấy, việc thế chấp đối với quyền sở hữu trí tuệ tại hệ thống các tổ chức tín dụng vẫn còn nhiều hạn chế.

Qua Hệ thống Tiếp nhận, trả lời kiến nghị của doanh nghiệp, Câu lạc bộ cựu đại biểu Quốc hội kiến nghị ngành ngân hàng cần có chính sách quan tâm hơn đối với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh trong việc vay vốn để sản xuất, kinh doanh.

Theo ý kiến của Câu lạc bộ cựu đại biểu Quốc hội, ngân hàng nên có chính sách bảo lãnh cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp khoa học-công nghệ vay vốn, hoặc được dùng tài sản của doanh nghiệp (gồm cả sản phẩm phát minh, sáng chế đã được đăng ký sở hữu trí tuệ) làm tài sản thế chấp để vay vốn. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần có các chính sách ưu đãi trong việc vay vốn với những ngành nghề cần khuyến khích phát triển.

Về vấn đề này, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có ý kiến như sau:

Đối với kiến nghị của Câu lạc bộ cựu đại biểu Quốc hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) tiếp thu để hoàn thiện công tác chỉ đạo, điều hành chính sách tín dụng ngân hàng trong thời gian tới, đồng thời cũng có ý kiến giải trình thêm với Câu lạc bộ cựu đại biểu Quốc hội, cụ thể như sau:

Để hỗ trợ doanh nghiệp ngoài quốc doanh, trong đó chủ yếu là doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) trong việc tiếp cận vốn, thời gian qua, NHNN đã triển khai nhiều giải pháp, chính sách nhằm hỗ trợ tháo gỡ khó khăn, tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, cụ thể:

– Ban hành Quyết định 443/QĐ-NHNN ngày 16/3/2018 trong đó xác định chương trình hành động của ngành ngân hàng triển khai thực hiện Nghị quyết 98/NQ-CP của Chính phủ về phát triển kinh tế tư nhân, đưa ra các nhóm nhiệm vụ, giải pháp, lộ trình thời gian thực hiện gắn với việc điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, cải cách thủ tục hành chính đồng bộ trong các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp.

– Triển khai hiệu quả Chương trình hành động của ngành Ngân hàng góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ và phát triển doanh nghiệp năm 2016-2017, định hướng đến năm 2020, với các giải pháp cụ thể nhằm hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp (đặc biệt là DNNVV) tiếp cận vốn tín dụng.

– Chỉ đạo NHNN chi nhánh các tỉnh, thành phố và các tổ chức tín dụng tiếp tục đẩy mạnh triển khai có hiệu quả các chương trình kết nối ngân hàng – doanh nghiệp; kết hợp chặt chẽ với các chính sách, chương trình hỗ trợ doanh nghiệp khác trên địa bàn, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận vốn.

– Tích cực phối hợp với các Bộ, ngành tham mưu cho Thủ tướng Chính phủ ban hành nhiều chính sách, chương trình tín dụng hỗ trợ vốn cho những ngành nghề cần khuyến khích phát triển, đồng thời chỉ đạo các tổ chức tín dụng tích cực triển khai các chương trình, chính sách tín dụng đặc thù như:

(i) Chính sách ưu đãi về lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VNĐ đối với 5 lĩnh vực ưu tiên (nông nghiệp nông thôn, DNNVV, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao), hiện nay là 6,5%/năm;

(ii) Chính sách cho vay không có tài sản bảo đảm lên đến 70%-80% để phát triển sản xuất nông nghiệp theo mô hình liên kết, nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao theo Nghị định 55/2015/NĐ-CPNghị định 116/2018/NĐ-CP;

(iii) Chương trình cho vay khuyến khích phát triển nông nghiệp sạch, nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao; với lãi suất cho vay ưu đãi thấp hơn từ 0,5%-1,5%/năm so với mức lãi suất cho vay thông thường cùng kỳ hạn;

(iv) Cho vay có hỗ trợ lãi suất vay vốn lên đến 100% cho các khách hàng đầu tư máy móc thiết bị giảm tổn thất trong nông nghiệp theo Quyết định 68/2013/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ;

(v) Chính sách cho vay lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ được vay vốn tối đa 70% vốn đầu tư tại các tổ chức tín dụng trên cơ sở bảo lãnh của các tổ chức bảo lãnh;

(vi) Một số chính sách ưu đãi về lãi suất cho các DNNVV hoạt động tại các địa bàn kinh tế khó khăn.

– Chỉ đạo các tổ chức tín dụng quan tâm nhiều hơn tới các đối tượng khách hàng là doanh nghiệp DNNVV, thiết kế và cung cấp các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng phù hợp hơn đối với đối tượng doanh nghiệp này; cải cách thủ tục hành chính, đổi mới quy trình cho vay theo hướng tiết giảm tối đa thủ tục, giấy tờ cho doanh nghiệp để rút ngắn thời gian giải quyết cho vay nhưng vẫn bảo đảm nguyên tắc tín dụng, an toàn vốn vay.

Chính sách bảo lãnh cho DNNVV vay vốn

Để hỗ trợ và phát triển DNNVV, từ năm 2001, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các chính sách bảo lãnh tín dụng cho DNNVV thông qua Quỹ bảo lãnh tín dụng địa phương và Ngân hàng Phát triển Việt Nam (do Bộ Tài chính chủ trì).

Theo đó, NHNN cũng đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn các tổ chức tín dụng phối hợp với Quỹ bảo lãnh tín dụng, Ngân hàng Phát triển Việt Nam trong cho vay DNNVV có bảo lãnh của các tổ chức này.

Để hoàn thiện hành lang pháp lý hỗ trợ DNNVV, ngày 12/6/2017, Luật Hỗ trợ DNNVV đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2018. Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 34/2018/NĐ-CP ngày 8/3/2018 về thành lập, tổ chức và hoạt động của Quỹ bảo lãnh tín dụng cho DNNVV (thay thế cho Quyết định 58/2013/QĐ-TTg ngày 15/10/2013 của Thủ tướng Chính phủ).

Nhằm triển khai Luật Hỗ trợ DNNVV và thực hiện nhiệm vụ được giao, NHNN đã ban hành Thông tư số 45/2018/TT-NHNN ngày 28/12/2018 hướng dẫn các tổ chức tín dụng trong cho vay có bảo lãnh của Quỹ bảo lãnh tín dụng theo quy định tại Nghị định số 34/2018/NĐ-CP.

Đối với kiến nghị của Câu lạc bộ cựu đại biểu Quốc hội về việc doanh nghiệp khoa học-công nghệ được dùng tài sản của doanh nghiệp (gồm cả sản phẩm phát minh, sáng chế đã được đăng ký sở hữu trí tuệ) làm tài sản thế chấp vay vốn, theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2016, tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, đồng thời quy định quyền tài sản là một loại tài sản và là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.

Vì vậy, các sản phẩm phát minh, sáng chế đã được đăng ký sở hữu trí tuệ có thể được coi là tài sản bảo đảm để vay vốn tại các tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, thực tiễn hoạt động tại Việt Nam và quốc tế cho thấy, việc thế chấp đối với quyền sở hữu trí tuệ tại hệ thống các tổ chức tín dụng vẫn còn nhiều hạn chế một phần do khó định giá quyền sở hữu trí tuệ, phần khác do giá trị của quyền sở hữu trí tuệ chỉ được bảo đảm trong chuỗi các hoạt động của doanh nghiệp đó, khó chuyển giao khi phải xử lý tài sản bảo đảm.

Thêm vào đó, một số doanh nghiệp chưa chứng minh phương án sản xuất, kinh doanh hiệu quả, khả thi sẽ là khó khăn, tạo áp lực rủi ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng khi xem xét cho vay.

Đổi mới quy trình cho vay theo hướng đơn giản hóa

Tiếp thu ý kiến của Câu lạc bộ cựu đại biểu Quốc hội, NHNN sẽ tiếp tục phối hợp các bộ, ngành hoàn thiện khung pháp lý để triển khai các chương trình, chính sách tín dụng đối với các lĩnh vực ưu tiên, khuyến khích phát triển theo chủ trương của Đảng và Chính phủ; triển khai đồng bộ các chính sách hỗ trợ DNNVV đã được quy định tại Luật Hỗ trợ DNNVV; chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục nghiên cứu, xây dựng các sản phẩm, chương trình tín dụng với lãi suất hợp lý, đa dạng hóa các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng; đổi mới quy trình cho vay theo hướng đơn giản hóa thủ tục cho vay nhằm nâng cao khả năng tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng của doanh nghiệp ngoài quốc doanh.

NHNN cũng đề nghị Câu lạc bộ cựu đại biểu Quốc hội thông tin tới Hiệp hội DNNVV thành phố Hà Nội và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh về các chương trình, chính sách tín dụng của NHNN và các quy định của pháp luật liên quan để các doanh nghiệp ngoài quốc doanh có thể vận dụng nhằm được hưởng chính sách tín dụng phù hợp; đồng thời đề nghị các doanh nghiệp tiếp tục tăng cường năng lực tài chính, năng lực quản trị để các tổ chức tín dụng thuận lợi hơn trong việc thẩm định, xem xét và quyết định cho vay.

Theo Cổng thông tin điện tử Chính phủ