Đăng trong

Trường hợp Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất vô hiệu

Câu hỏi:

Ông P.V.L ở Hà Nội có câu hỏi gửi đến văn phòng Luật sư như sau:

Công ty TNHH xây dựng BC khi tiến hành việc giao kết Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, tại thời điểm đó mới đang lập quy hoạch, lập hồ sơ xin phép, chưa được cấp có thẩm quyền cấp phép xây dựng, chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Công ty biết rõ điều đó nhưng không thông báo cho ông P.V.L mà đã khẳng định diện tích đất là được phép xây dựng, được phép mua bán và thực hiện hành vi ký kết hợp đồng mua bán.

Tôi xin hỏi, Hợp đồng mua bán nhà ở trên có bị vô hiệu không?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành, câu hỏi của bạn được chuyên gia nghiên cứu và tư vấn như sau:

     I. Cơ sở pháp lý

  • Luật Đất đai năm 2013;
  • Bộ luật Dân sự năm 2015;

     II. Nội dung

  1. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khoản 1, Điều 168, Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền của người có quyền sử dụng đất:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

  1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.

     2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

     3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu khi người bán không có đủ điều kiện để thực hiện việc mua bán chuyển nhượng bao gồm: có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất,… Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì mới có hiệu lực pháp luật. Do đó, công ty TNHH BC không đủ điều kiện thực hiện quyền giao kết Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất.

 

 

  1. Hợp đồng vô hiệu

Như phân tích ở trên, Công ty TNHH xây dựng BC không đó quyền tham gia giao dịch mua bán quyền sử dụng đất, do đó Công ty TNHH xây dựng BC không có năng lực dân sự để tham gia giao dịch dân sự này theo quy định tại khoản 1 Điều 86 Bộ luật Dân sự năm 2015.

“Điều 86. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân

  1. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác…”

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

  1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

     a)Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;…”

Về quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

“Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

Như vậy, hợp đồng mua bán quyền sử dụng bất động sản trên vô hiệu do chủ thể tham gia mua bán nhà ở không có năng lực pháp luật dân sự.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Đỗ Trần Khởi
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có sai sót

Câu hỏi: Chào luật sư, tôi có 1 mảnh đất được cấp sổ đỏ năm 1995. Tuy nhiên, sau khi cấp sổ tôi phát hiện ra trên sổ đỏ ghi sai họ tên của tôi. Tôi muốn hỏi luật sư. Bây giờ tôi phải làm gì để sửa lại họ tên trên sổ đỏ của tôi. Tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 45/2013/QH13 được Quốc hội khoá XIII, kỳ họp thứ 06 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;

–  Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

  1. Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc đính chính thu hồi giấy chứng nhận đã cấp như sau:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

  1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
  2. a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
  3. b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.

Theo quy định trên, khi có sự sai sót, khác biệt về thông tin thửa đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng thì bạn có thể đính chính tại cơ quan có thẩm quyền cấp nơi đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.

Căn cứ quy định tại Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thủ tục đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

  1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

  1. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
  2. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, theo quy định trên bạn cần nộp bộ hồ sơ đính chính thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất để thực hiện thủ tục đính chính họ tên của bạn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật Hiệp Thành về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng mắc, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách mọi ý kiến thắc mắc của Quý khách hàng vui lòng gửi tới:

Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Tư vấn điều kiện và thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

Luật Hiệp Thành đưa ra một số tư vấn pháp lý đối với điều kiện và thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

  1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015;

– Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;

– Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014.

Điều kiện để được thế chấp quyền sử dụng đất.

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.” Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điểm đ, khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 về Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất.

Thời điểm có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.

Ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã nêu trên, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác gồm: Đất đai không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong thời hạn sử dụng đất).

Trong điều kiện trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở năm 2014 về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thủ tục thế chấp để vay ngân hàng theo quy định mới nhất

Theo Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây goi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sưở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp); 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”. Khoản 3 Điều này quy định về thế chấp quyền sử dụng đất thì “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Khi thực hiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng sẽ tiến hành những thủ tục sau với sự phối hợp của khách hàng là bên thế chấp.

Kiểm tra tính hợp pháp của tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất” gồm:

+ Kiểm tra giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 để xác định tính xác thực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất.

+ Kiểm tra tại chính quyền địa phương để xác định đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản;

Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của Luật Đất đai năm 2013;

Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thê chấp (người có quyền sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng;

Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Sau khi đã đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất đã hoàn tất.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Tư vấn thủ tục khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật

Luật Hiệp Thành cung cấp một số tư vấn pháp lý liên quan đến thủ tục khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất

  1. Cơ sở pháp lý

Luật Công chứng số 53/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 20/6/2014.

  1. Luật sư tư vấn

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 58 Luật Công chứng năm 2014 hướng dẫn thủ tục công chứng, chứng thực việc thực hiện thủ tục khai nhận di sản được áp dụng đối với trường hợp “Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.”

Trường hợp áp dụng thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của các đồng thừa kế

Căn cứ theo khoản 1 Điều 57 Luật Công chứng năm 2014 hướng dẫn thủ tục công chứng, chứng thực thì thủ tục thỏa thuận phân chia di sản được áp dụng trong trường hợp : “Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.”

  1. Hồ sơ thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế
  2. a) Giấy tờ chung cần có khi ra phòng công chứng

– Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu;

– Giấy chứng tử của người để lại di sản;

– Các giấy tờ chứng minh về tài sản của người để lại di sản bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; sổ tiết kiệm, Giấy đăng ký xe; Giấy chứng nhận cổ phần,…;

– Giấy tờ về nhân thân của người thừa kế: CMND, hộ khẩu;

  1. b) Trường hợp có di chúc và di chúc ghi rõ cách phân chia tài sản, bạn cần cung cấp thêm: Di chúc
  2. c) Trường hợp không có di chúc hoặc có di chúc nhưng di chúc không ghi rõ cách phân chia di sản, bạn cần cung cấp thêm:

– Tờ tường trình và cam kết về quan hệ nhân thân

– Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân giữa người thừa kế theo pháp luật với người để lại di sản trường hợp không có di chúc: hộ khẩu, giấy khai sinh, tờ khai nhân khẩu;

  1. Quy trình khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản. Việc thụ lý phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của Ủy ban nhân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản; trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó.

Trường hợp di sản gồm cả bất động sản và động sản hoặc di sản chỉ gồm có bất động sản thì việc niêm yết được thực hiện theo quy định tại Khoản này và tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.

Trường hợp di sản chỉ gồm có động sản, nếu trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng và nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản không ở cùng một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổ chức hành nghề công chứng có thể đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản thực hiện việc niêm yết.

Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế. Các đồng thừa kế có thể lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (Điều 57 Luật Công chứng năm 2014) hoặc Văn bản khai nhận di sản thừa kế (Điều 58 Luật Công chứng năm 2014). Sau khi công chứng văn bản thừa kế, người được hưởng di sản thực hiện thủ tục đăng ký quyền tài sản tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất bị lỗ có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Luật Hiệp Thành đưa ra một số tư vấn pháp lý liên quan đến thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ

Hỏi: Kính gửi các Luật sư, tôi có một vấn đề thắc mắc mong nhận được sự tư vấn từ các Luật sư. Tôi xin được trình bày sự việc như sau: Năm 2017 tôi có mua một căn hộ chung cư với giá 1,5 tỷ, và bây giờ do khó khăn nên tôi phải bán lỗ vốn với giá 1.2 tỷ. Vậy các Luật sư cho tôi hỏi là với trường hợp này thì tôi có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Tôi xin cảm ơn các Luật sư!

Trả lời:             

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

– Thông tư số 111/2013/TT-BTC;

– Thông tư số 92/2015/TT-BTC.

  1. Luật sư tư vấn:

Khoản 1, Điều 12, Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

  1. Thu nhập tính thuế
  2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.

Tuy nhiên quy định trên đã được sửa đổi, bổ sung bởi điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

Điều 17. Sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau:

“Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

  1. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.”

Theo căn cứ trên thì pháp luật hiện hành chỉ ghi nhận một phương thức tính thuế thu nhập cá nhân về chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị chuyển nhượng, và đã bỏ quy định cách tính là Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Như vậy, mặc dù bạn bán đất lỗ so với giá mua ban đầu nhưng bạn vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Luật Hiệp Thành đưa ra tư vấn về vấn đề Quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hiện nay em đang muốn mua một diện tích đất từ một người trong xóm nhưng lại chưa rõ thủ tục cho lắm, cụ thể em phải làm những gì mong luật sư tư vấn giúp em trình tự từ khi em mua cho tới khi có được sổ đỏ với ạ.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Luật Hiệp Thành. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

  1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai  Luật số 45/2013/QH13 được Quốc hội khoá 13 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013.

– Nghị định số 65/2013/NĐ-CP Nghị định của chính phủ ban hành ngày 27 tháng 06 năm 2013 quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân.

– Nghị định số 140/2016/NĐ-CP Nghị định của chính phủ ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2016 về lệ phí trước bạ

  1. Luật sư tư vấn:

Theo quy định pháp luật về Đất đai và các luật có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định trình tự thủ tục theo trình tự sau đây:

Thứ nhất, Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng phải được chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc công chứng tại văn phòng công chứng Căn cứ tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

  1. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
  2. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Thứ hai, Kê khai nghĩa vụ tài chính

Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp huyện nơi có đất qua Chi cục thuế

– Các nghĩa vụ tài chính bao gồm: 

+ Thuế thu nhập cá nhân: 2% của giá trị hợp đồng chuyển nhượng (trừ các trường hợp được miễn theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điều 4, Nghị định số 65/2013/NĐ-CP)

+ Lệ phí trước bạ: 0,5% (trừ các trường hợp được miễn theo quy định tại Điều 9, – Nghị định số 140/2016/NĐ-CP)

– Hồ sơ nộp thuế:

+ Tờ khai (theo mẫu);

+ Hợp đồng chuyển nhượng;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy tờ tùy thân (CMND hoặc thẻ căn cước, Sổ hộ khẩu)

+ Các giấy tờ làm căn cứ miễn thuế (nếu có)

Thứ ba, Lập hồ sơ sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

– Đơn đề nghị đăng ký biến động

– Hợp đồng chuyển nhượng

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước

– Giấy tờ tùy thân

Ngoài ra, người làm thủ tục sang tên đổi chủ phải nộp một số khoản lệ phí bao gồm:

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/ trường hợp

– Lệ phí thẩm định: 0,15 % giá trị chuyển nhượng (mức tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa không quá 5.000.000 đồng)

– Phí công chứng : (Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016)

 

TT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch (tổng số tiền thuê) Mức thu

(đồng/trường hợp)
1 Dưới 50 triệu đồng 40 nghìn
2 Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 80 nghìn
3 Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4 Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng 800 nghìn đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5 Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng 02 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6 Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 03 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7 Từ trên 10 tỷ đồng 05 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa là 8 triệu đồng/trường hợp)

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng mắc, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách mọi ý kiến thắc mắc của Quý khách hàng vui lòng gửi tới:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi: Xin chào các luật sư! Mẹ tôi mất năm 2005, bố tôi mất năm 2014, để lại một mảnh đất ở quê, không có di chúc. Từ khi bố tôi mất đến nay chúng tôi vẫn chưa làm thủ tục sang tên mảnh đất này. Các anh chị em nhà tôi hiện đều sinh sống ổn định trong TP.Hồ Chí Minh nên muốn bán mảnh đất. Tiền bán mảnh đất sẽ chia đều cho các anh chị em. Tuy nhiên, do đường xá xa xôi nên chúng tôi muốn nhờ bà dì ở quê đứng ra bán đất hộ chúng tôi nhưng không biết có được không? Liệu có bắt buộc chúng tôi phải về quê để bán đất không? Mong các luật sư tư vấn giúp đỡ. Tôi xin cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Luật Hiệp Thành. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

Khi đưa ra các ý kiến pháp lý trong tư vấn này, chúng tôi đã xem xét các văn bản quy phạm pháp luật sau đây:

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24/11/2015;

– Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 29/11/2013.

  1. Luật sư tư vấn:

Sau khi nghiên cứu về trường hợp của bạn. Chúng tôi xin đưa ra ý kiến nhận định như sau:

  1. Thủ tục ủy quyền cho người khác thực hiện khai nhận di sản thừa kế và sang tên sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

  1. b) Đất không có tranh chấp;
  2. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  3. d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Trong trường hợp của gia đình bạn, từ khi bố bạn mất đến nay vẫn chưa thực hiện thủ tục sang tên mảnh đất này. Do đó hiện nay các anh chị em nhà bạn chưa có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Để có thể chuyển quyền sử dụng đất cho người khác, các bạn cần thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế và tiến hành sang tên sổ đỏ. Do khoảng cách xa xôi nên các bạn có thể ủy quyền cho người khác (bà dì) thực hiện các công việc này.

Trước tiên bạn và các đồng thừa kế khác (các anh chị em của bạn trong trường hợp không còn người nào khác thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015) phải cùng nhau lập văn bản ủy quyền cho người dì ở ngoài bắc thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế. Văn bản này phải được lập trước sự chứng kiến của công chứng viên và có đóng dấu của phòng công chứng nơi bạn cư trú. Sau đó bạn gửi văn bản này ra ngoài bắc và người dì mang văn bản này đến phòng công chứng nơi người dì cư trú để ký tên vào văn bản ủy quyền trước sự chứng kiến của công chứng viên và yêu cầu phòng công chứng đóng dấu xác nhận. Văn bản ủy quyền có hiệu lực khi phòng công chứng nơi dì của bạn cư trú đóng dấu xác nhận.

Sau khi văn bản ủy quyền các bạn cho dì bạn thực hiện khai nhận di sản thừa kế, dì bạn tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng theo quy định của pháp luật. Khi đã có văn bản khai nhận di sản thừa kế có chữ ký của công chứng viên và đóng dấu của văn phòng công chứng, dì bạn cần gửi văn bản này vào HCM cho các bạn. Bạn và những người đồng thừa kế khác dùng văn bản khai nhận di sản thừa kế này tiến hành lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế trước sự chứng kiến của công chứng viên và yêu cầu công chứng viên ký tên và đóng dấu xác nhận. Đồng thời các bạn (những người thừa kế quyền sử dụng mảnh đất theo văn bản thỏa thuận) cùng nhau lập văn bản ủy quyền cho dì bạn thực hiện việc sang tên sổ đỏ. Việc lập và chuyển văn bản này cũng giống như đối với văn bản ủy quyền cho dì bạn thực hiện khai nhận di sản thừa kế trước đây.

  1. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Sau khi văn bản ủy quyền của các bạn cho dì bạn thực hiện việc sang tên sổ đỏ có hiệu lực, dì bạn có thể thực hiện việc sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Các giấy tờ cần chữ ký trực tiếp của các bạn phải được chuyển vào HCM để các bạn trực tiếp ký tên.

Khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên các bạn, dì của bạn có thể thay mặt các bạn đăng bán và tìm người mua đất. Sau đó các bạn và người mua đất lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Việc lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không nhất thiết phải có mặt cả hai bên cùng lúc. Các bạn lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại HCM, có sự chứng kiến của công chứng viên và đóng dấu xác nhận của văn phòng công chứng và chuyển hợp đồng này ra cho người dì. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất mang hợp đồng này đến văn phòng công chứng và thực hiện ký tên trước sự có mặt của công chứng viên, có đóng dấu xác nhận của văn phòng công chứng.

Cuối cùng người nhận chuyển quyền sử dụng đất mang hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực đến UBND cấp huyện nơi có đất để tiến hành sang tên sổ đỏ và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ để được giải đáp

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Chuyển nhượng GCNQSDĐ đã cấp cho hộ gia đình

Đất đai luôn là một vấn đề được nhiều người quan tâm và chú ý. Cũng vì thế mà Nhà nước ta đã cho ra đời cũng như không ngừng hoàn thiện các quy định pháp luật để đảm bảo bảo vệ quyền lợi cũng như các trách nhiệm, nghĩa vụ mà người dân cần tuân theo. Trong đó có khái niệm về chuyển nhượng QSDĐ. Dưới đây, Luật sư đưa ra một số tư vấn pháp lý liên quan đến vấn đề chuyển nhượng GCNQSDĐ đã cấp cho hộ gia đình như sau:

Câu hỏi: Thưa luật sư, mong luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp sau: Ba tôi (đã mất tháng 10 năm 2015, không có di chúc) có đứng tên trên GCN QSDĐ và căn nhà tôi đang ở cùng mẹ và em gái. Bên cạnh đó trong hộ khẩu còn có tên cô Hai tôi (trước khi ba tôi mất cô đã làm giấy tờ cho tặng căn nhà và quyền sử dụng đất cho ba tôi năm 2010) nhưng hiện không cư trú tại nhà mà đã quy y cửa phật. Hiện tôi muốn làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất căn nhà trên cho mẹ tôi thì có được không? Mong luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Luật Hiệp Thành . Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

– Bộ luật Dân sự năm 2015.

  1. Luật sư tư vấn:

Theo bạn cung cấp, GCN QSDĐ là do người bố đứng tên tuy nhiên bạn không nói rõ GCN này là cấp cho cá nhân bố bạn hay là cấp cho hộ gia đình, cô Hai đã làm giấy tờ cho tặng căn nhà và quyền sử dụng đất cho ba bạn năm 2010 vậy hợp đồng tặng cho này có được công chứng, chứng thực không? Nếu trong trường hợp này, hợp đồng tặng cho của cô bạn đã được công chứng, chứng thực hay nói cách khác việc tặng cho này thực hiện đúng theo quy định của pháp luật thì chúng tôi sẽ chia thành 2 trường hợp như sau để tư vấn cho bạn:

Thứ nhất, GCN QSDĐ do bố bạn đứng tên là cấp cho cá nhân bố của bạn.

Với tình huống này, bố bạn là người có quyền sử dụng đối với mảnh đất và cũng là người sở hữu căn nhà. Vì vậy, khi bố bạn mất, toàn bộ phần di sản này sẽ được chia thừa kế theo pháp luật (vì bố bạn không để lại di chúc) căn cứ theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015.

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

  1. a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
  2. b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại
  3. c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
  4. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
  5. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản”.

Theo đó những người được hưởng di sản của bố bạn bao gồm: Mẹ bạn, bạn, và em gái bạn, ông bà nội của bạn (nếu còn sống), như vậy để mẹ bạn được đứng tên trên GCN QSDĐ và có toàn quyền sử dụng mảnh đất thì những ngừơi thừa kế phải thực hiện thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế để chỉ còn một mình mẹ bạn thừa kế nếu đến thời điểm thực hiện thủ tục bố bạn mới mất trong vòng 6 tháng. Nếu đã quá thời hạn thì những người thừa kế phải thành lập một văn bản phân chia di sản thừa kế, trong đó thỏa thuận phân chia cho mẹ bạn toàn bộ mảnh đất đó. Sau khi thực hiện xong các thủ tục này thì mẹ bạn có thể tiến hành sang tên GCN QSDĐ như bình thường

Thứ hai, GCN QSDĐ là cấp cho hộ gia đình. Lúc này, mọi quyền đối với mảnh đất đó thuộc quyền của những người đứng tên trong sổ hộ khẩu.

Căn cứ theo Ðiều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình:

– Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận.

– Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Theo đó, những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp GCN QSDĐ mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sử dụng mảnh đất đó. Vì vậy, bạn phải xác định rõ cho mình xem tại thời điểm được cấp GCN QSDĐ thì trong sổ hộ khẩu nhà bạn có những ai, nếu có tên Cô Hai thì giấy tờ tặng cho của cô bạn cho bố bạn có được công chứng có hiệu lực pháp luật không. Trường hợp giấy tờ tặng cho của cô bạn có hiệu lực thì phần đất của ba bạn và của cô bạn đã tặng cho bố bạn sẽ được coi là di sản thừa kế của bố bạn. Đối phần diện tích này vẫn thực hiện theo các thủ tục nêu trên, bên cạnh đó nếu tại thời điểm được cấp GCN QSDĐ mà đã có tên bạn và em gái trong sổ hộ khẩu rồi, thì hai bạn cũng phải thành lập một hợp đồng tặng cho phần diện tích đất mình được hưởng cho mẹ bạn.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất khi người chuyển nhượng mất

Luật Hiệp Thành đưa ra tư vấn về vấn đề Quy định về: Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất khi người chuyển nhượng mất

Câu hỏi khách hàng:

Năm 1945 tôi có mua một mảnh đất. Hai bên đã kí giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Được UBND huyện chứng nhận. Từ năm 1945 đến nay T chưa sang tên đổi chủ. Người bán mảnh đất cho tôi nay đã mất. Vậy căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng năm 1945 đã ký kết giờ em muốn sang tên đổi chủ có được không

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Luật Hiệp Thành . Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

Khi đưa ra các ý kiến pháp lý trong Thư tư vấn này, chúng tôi đã xem xét các văn bản quy phạm pháp luật sau đây:

-Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015;

– Thông tư 24/2014/ TT – BTNMT quy định về Hồ sơ địa chính…

  1. Luật sư tư vấn:

Sau khi nghiên cứu về trường hợp của bạn. Chúng tôi xin đưa ra ý kiến nhận định như sau:

Theo thông tin bạn đưa ra thì mảnh đất gia đình nhà bạn mua năm 1998, tuy nhiên bạn phải xác nhận rõ rằng trước đó người đã chuyển nhượng mảnh đất này cho gia đình bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa nếu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn phải làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầuu. Bởi vì hai thủ tục này hoàn toàn khác nhau, cụ thể:

Mặc dù người chuyển nhượng đã mất nhưng căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết vào năm 1945 giữa bạn và người chuyển nhượng thì bạn vẫn có thể thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính và thực hiện thủ tục sang tên đăng ký quyền sở hữu.

Về thành phần hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất) bao gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).

Cần lưu ý là mười ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Đối với trường hợp của bạn, do Người chuyển nhượng đã mất nên nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ thuộc về những người đồng thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 637 Bộ luật dân sự về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như sau :

“1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Do đó, những người đồng thừa kế sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng), còn bạn sẽ có nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ = 0,5 % giá ghi trong hợp đồng.

Về thành phần hồ sơ kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất) :

Khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/ TT – BTNMT quy định như sau :

“6. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận gồm có:

  1. a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
  2. b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
  3. c) Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

– Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

– Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

– Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

– Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;

– Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

– Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;

– Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

– Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

– Bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.”

Căn cứ vào Điều luật trên, hồ sơ kê khai sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn bao gồm :

1, Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

2, Hợp đồng chuyển nhượng;

3, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

4, Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

5, Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

Khi tiến hành thủ tục thay đổi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ phải nộp những khoản lệ phí sau :

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

– Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Sau 15 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ và nộp đầy đủ lệ phí theo quy định bạn sẽ được nhận sổ đỏ ghi tên bạn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng mắc, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách mọi ý kiến thắc mắc của Quý khách hàng vui lòng gửi tới:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Tặng cho quyền sử dụng đất qua lời nói có đủ điều kiện được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất?

Vấn đề tặng cho QSDĐ được pháp luật quy định như thế nào? Luật Hiệp Thành đưa ra những tư vấn như sau:

Hỏi: Kính chào Quý Công ty và các Luật sư. Tôi có trường hợp khẩn mà không hiểu biết nên kính mong Quý Luật sư giải đáp và giúp đỡ. Tôi được bà dì ruột của tôi cho một mảnh đất vào năm 1985. Lúc đó không có giấy tờ cho, dì tôi chỉ nói miệng và từ đó vợ chồng tôi cất 1 căn nhà tạm. Diện tích đất theo giấy thuế đất gia đình tôi nộp là 65m2. Năm 2003, vì nhà xuống cấp nên gia đình tôi xây lại. Lúc đó xảy ra tranh chấp giữa gia đình tôi và con nuôi của dì tôi, nên ủy ban phường yêu cầu giải quyết tranh chấp bằng cách tôi phải trả tiền đền bù hoa màu (đất tôi ở trước đây là hố rác với vườn của dì).

Tôi đã trả tiền theo nội dung ủy ban phường xác nhận là đền bù hoa màu cho dì ruột tôi), sau khi đền bù thì nhà tôi tiếp tục xây theo diện cấp 4 và ở ổn định từ đó cho đến nay (nội dung đền bù, bên nhận là dì tôi có lăn tay và bên giao là tôi có giấy tờ xác nhận của ủy ban phường và dấu lăn tay của dì tôi trên đó). Gia đình tôi hiện đang giữ giấy tờ thuế đất từ năm 1992 đến nay. Giấy đền bù hoa màu trên đất đó cho dì tôi. Giấy xác nhận không tranh chấp của ủy ban phường với các hộ dân liền kề. Tháng 11 năm 2018, tôi gửi đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình tôi. Bên văn phòng một cửa cũng đã nhận hồ sơ và gửi ngưòi về đo đạc. Tuy nhiên, sau thời hạn họ hẹn tôi qua lấy giấy chứng nhận (hơn 45 ngày) thì nay tôi nhận được giấy từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lý do gia đình tôi chưa chứng minh được nguồn gốc mảnh đất. Do đó, tôi xin hỏi: Việc ủy ban nhân dân phường xác nhận cho tôi là đất không có tranh chấp, nhưng không xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về nguồn gốc đất của gia đình tôi là đúng hay sai? Xin hỏi thêm Quý Luật sư là với những giấy tờ hiện gia đình tôi có như khai báo ở trên, thì gia đình tôi có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hay không? Nếu không thì gia đình tôi cần cung cấp thêm giấy tờ gì. Do hiện nay dì ruột của tôi đã qua đời hơn 10 năm nay nên việc xin giấy xác nhận cho đất là không thể. Xin chân thành cám ơn Quý Luật sư!

Trả lời:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành . Sau khi xem xét vấn đề anh/chị đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, chúng tôi xin giải đáp như sau:

  1. Căn cứ pháp lý

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 24/11/2015;

– Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

  1. Luật sư tư vấn

Thứ nhất, các trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 gồm:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

  1. a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
  2. b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
  3. c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
  4. d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

  1. e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
  2. g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
  3. h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
  4. i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
  5. k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất
  6. Anh/chị được dì ruột cho mảnh đất từ năm 1985 nhưng việc tặng cho này chỉ được nói miệng, không được lập thành văn bản cũng như được công chứng, chứng thực đầy đủ. Như vậy, anh/chị không có giấy tờ chứng minh được việc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

  1. a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
  2. b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
  3. c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
  4. d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

  1. e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
  2. g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Năm 2003, gia đình anh/chị có xảy ra tranh chấp với con nuôi của dì anh/chị nhưng tranh chấp này đã được giải quyết, đã đền bù đủ và có biên bản hòa giải của Ủy ban phường. Anh/chị cũng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về đất thể hiện qua giấy tờ thuế đất từ năm 1992 đến nay. Tuy nhiên, giấy tờ thuế đất và biên bản hòa giải có chữ kí các bên và xác nhận của Ủy ban phường sẽ là căn cứ để xác định việc sử dụng đất ổn định của gia đình anh/chị theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

“2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

  1. a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
  2. b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
  3. c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
  4. d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

…”

Gia đình anh/chị đã sử dụng đất ổn định từ năm 1985 đến tháng 11 năm 2018, Ủy ban nhân dân cũng đã xác nhận là đất không có tranh chấp nhưng anh/chị lại không chứng minh được nguồn gốc của mảnh đất, tức là không chứng minh được việc được dì mình đã cho mảnh đất, mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu của dì anh/chị cũng như người thừa kế hợp pháp của dì, như vậy anh/chị không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 99 và Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Việc Ủy ban nhân dân từ chối cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất với lý do là chưa xác định được nguồn gốc mảnh đất là không trái với quy định của pháp luật.

Thứ hai, những giấy tờ mà bạn đã đề cập đến chỉ đủ chứng minh mảnh đất này đang được sử dụng ổn định và không có tranh chấp, cũng như anh/chị đã thực hiện đủ các  nghĩa vụ về đất đai nhưng chưa đủ để anh/chị được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này bởi nguồn gốc mảnh đất vẫn chưa được xác định rõ ràng. Vì người dì của anh/chị đã mất nên quyền sử dụng mảnh đất này thuộc về sở hữu của những người thừa kế hợp pháp của dì theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

  1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
  2. a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
  3. b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
  4. c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”

Vì người để lại di sản là dì ruột của anh/chị nên theo quy định của pháp luật anh/chị thuộc hàng thừa kế thứ 3. Nếu muốn sử dụng mảnh đất, anh/chị phải có sự đồng ý của những người thừa kế còn lại, tức là cần có văn bản đồng ý cho bạn được hưởng phần di sản là quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, anh/chị mới chứng minh được nguồn gốc mảnh đất và đủ điểu kiện được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ để được giải đáp

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng