Đăng trong

Vi phạm hợp đồng đặt cọc thí xử lý như thế nào ?

Hỏi: Xin chào các Luật sư. Tôi xin có câu hỏi các Luật sư, tôi có mua 1 mảnh đất, 2 bên có làm giấy đặt cọc là 40triệu, và cam kết là nếu tôi không mua thì tôi mất 40 triệu, nếu bên bán không bán thì phải trả lại tôi số tiền là 80triệu (trong giấy đặt cọc không chữ ký của bà vợ) nhưng sau đó bên bán không bán nữa, với lí do là vợ con không đồng ý. Nhưng khi đến tòa án thì tòa án nói là không đủ căn cứ phạt cọc vì không có hợp đồng mua bán đất và bà vợ không ký nên hợp đồng đặt cọc là vô hiệu lực. Vậy tôi xin hỏi các Luật sư, tôi có đủ căn cứ để phạt cọc bên bán không? Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2015.

  1. Nội dung tư vấn:

Theo như thông tin bạn nêu trên thì bạn cần nắm rõ một số nội dung sau để giải quyết vấn đề:

Thứ nhất, khái niệm đặt cọc theo quy định của pháp luật dân sự (Bộ luật dân sự năm 2015)

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng đặt cọc thì khi tiến hành đặt cọc thì một bên sẽ giao cho bên kia một khoản tiền…. để đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chính. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc chỉ mang tính chất giao ước giữa hai bên để ký kết, thực hiện hợp đồng chính, chủ thể ký kết hợp đồng đặt cọc chỉ cần đảm bảo các yếu tố sau:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

  1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
  2. a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
  3. b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
  4. c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
  5. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Chủ thể tham gia ký kết phải đảm bảo có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự  (không bị mắc các bệnh tâm thần, bệnh khác mất khả năng nhận thức và điều khiển hành vi, không nghiện ma túy hoặc nghiện các chất kích thích khách bị tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự bị hạn chế quyền thưc hiện các giao dịch…..) phải đảm bảo việc tự nguyện ký kết hợp đồng. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc chỉ để các bên đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ở đây nếu người chồng hoàn toàn đảm bảo năng lực ký kết hợp đồng thì người chồng vẫn sẽ phải chịu trách nhiệm theo nội dung hợp đồng đặt cọc, trong hợp đồng này chưa có việc chuyển dịch quyền sử dụng đất nên người chồng hoàn toàn có đủ thẩm quyền ký kết. Chỉ đến khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng đó mới cần chữ ký hoặc văn bản ủy quyền của người vợ (đảm bảo hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng).

Còn đối với hợp đồng đặt cọc việc vợ của người đó có ký hay không sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc có nghĩa là ở đây hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực. Trong trường hợp của bạn, bạn có quyền kháng cáo lên tòa án nhân dân cấp tỉnh để yêu cầu xét xử lại vụ việc.

Thứ hai, hình thức phạt cọc theo quy định của pháp luật dân sự và theo hợp đồng của bạn:( khoản 2 Điều 328 BLDS 2015)

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ngay cả trong trường hợp bạn không có thỏa thuận vấn đề này trong hợp đồng thì pháp luật dân sự cũng quy định rất rõ về vấn đề này để bạn áp dụng. Trên cơ sở quy định của pháp luật thì quyền lợi của bạn hoàn toàn có thể đảm bảo trong trường hợp này nếu bạn có đủ căn cứ về việc phía bên kia không bán mảnh đất nữa và từ chối việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Quy định về Hợp đồng đặt cọc và mức phạt

Luật Hiệp Thành đưa ra một số tư vấn pháp lý liên quan đến vấn đề Hợp đồng đặt cọc

  1. Cơ sở pháp lý

Bộ luật số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24/11/2015.

  1. Luật sư tư vấn

Khái niệm đặt cọc theo Bộ luật Dân sự năm 2015:

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Các trường hợp đặt cọc mà không phải bồi thường khi không thực hiện đúng giao kết là khi hợp đồng, giao dịch đặt cọc đã ký kết nhưng bị vô hiệu

Giao dịch đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:

– Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự

– Người tham gia giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép

– Tài sản đặt cọc là loại tài sản pháp luật cấm lưu thông

– Nội dung giao dịch trái quy định của pháp luật

– Giao dịch đặt cọc không lập thành văn bản theo quy định.

Trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đã đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào phần nghĩa vụ của chủ tài sản đặt cọc. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiên hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Mức phạt cọc và cách tính mức phạt cọc khi các bên không thỏa thuận

Phạt cọc được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.

Đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền nhằm ổn định các quan hệ dân sự, chống việc lừa dối, đề cao trách nhiệm của các bên trong giao dịch dân sự, nên trường hợp mức phạt quá cao như gấp 1000 lần, 10.000 lần nhiều trường hợp sẽ bị vô hiệu. Pháp luật quy định khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng không thỏa thuận mức phạt cọc thì khi tranh chấp cách tính mức phạt cọc sẽ như sau

  1. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.
  2. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
  3. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.

Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.

  1. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng