Đăng trong

Chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai

Câu hỏi: Chào Luật sư. Tôi đang muốn mua một căn nhà chung cư, tuy nhiên căn nhà đó đang được tiến hành xây dựng mà chưa có hoàn công. Vậy cho tôi hỏi việc mua bán này cần đáp ứng điều kiện gì mới được chuyển nhượng? Tôi xin cảm ơn luật sư rất nhiều.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

– Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

  1. Luật sư tư vấn:

Theo thông tin bạn cung cấp: bạn muốn mua một căn nhà chung cư nhưng căn nhà này chưa hoàn tất mà đang trong quá trình xây dựng. Do đó căn nhà này được coi là nhà ở hình thành trong tương lai.

Vì vậy việc mua bán này cần đáp ứng các điều kiện được nêu tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cụ thể như sau:

“Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

  1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
  2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”

Theo đó, việc chuyển nhượng nhà ở chung cư hình thành trong tương lai cần đáp ứng các điều kiện sau:

+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Giấy phép xây dựng;

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

+ Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;

+ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và có văn bản trả lời của cơ quan này cho chủ đầu tư.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc dự án xây dựng

Câu hỏi: Chào Luật sư. Tôi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng không phải dự án kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì phải đáp ứng các điều kiện gì? Mong luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ quy định về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

  1. Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại Điều 194 Luật đất đai năm được hướng dẫn bởi Khoản 26 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

Thứ nhất điều kiện của quyền sử dụng đất chuyển nhượng

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

  1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo đó, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn phải đáp ứng các điều kiện như sau:

+ Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ hai về điều kiện chủ đầu tư dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) như sau:

+ Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của dự án;

+ Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi: Chào Luật sư. Tôi có một câu hỏi muốn hỏi Luật sư như sau: Tháng 8/2018 gia đình tôi có mua 1 thửa đất của ông H. Chúng tôi đã làm hợp đồng chuyển nhượng đất và đã công chứng, nhưng đến nay tôi chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ, nếu bây giờ tôi làm thủ tục sang tên thì hợp đồng đó còn giá trị không và nếu có thì có bị phạt không vậy? Tôi xin cảm ơn luật sư rất nhiều.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

– Bộ Luật dân sự năm 2015 ;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 2019 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

  1. Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

  1. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

     a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…

     d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Bên cạnh đó, tại Điều 503 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý kể từ thời điểm được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, không có quy định nào giới hạn về thời gian có hiệu lực của hợp đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng đất đai không bị giới hạn về thời hạn có hiệu lực.

Thứ hai, xử phạt khi chậm thực hiện đăng ký đất đai

Theo điểm a Khoản 4 và khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

  1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

     a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

     6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động;”

Theo đó, bạn nhận chuyển nhượng đất nên thuộc trường hợp phải đăng ký biến động đất đai theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật đất đai nêu trên và trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động, bạn phải thực hiện thủ tục này. Tuy nhiên, bạn nhận chuyển nhượng đất từ tháng 11/2014 và đến giờ vẫn chưa làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, do đó trường hợp của bạn đã quá thời hạn 30 ngày theo quy định và trường hợp này sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về lĩnh vực đất đai.

Về mức phạt: Căn cứ điểm a Khoản 2 Điều 17 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 2019 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:

“Điều 17. Không đăng ký đất đai

  1. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định

tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

     a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đaimà không thực hiện đăng ký biến động.”

Như vậy, mức phạt trong trường hợp của bạn sẽ từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật gia Trịnh Thị Phương
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Đất đang tranh chấp có được phép chuyển nhượng cho người khác không

Câu hỏi:

Xin chào Luật sư, Gia đình đang muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất đang ở cho ông A. Tuy nhiên, ông K là hàng xóm nhà tôi đang có đơn khởi kiện TAND huyện và cho rằng bờ tường rào nhà tôi xây lấn chiếm phần diện tích nhà ông K. Hiện nay TAND huyện đang thụ lý giải quyết vụ việc. Vậy Luật sư cho tôi hỏi. Gia đình tôi có thể làm thủ tục chuyển nhượng đất cho ông K không? Xin cảm ơn Luật sư. (Hải Thanh – Bình Xuyên).

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về Công ty Luật Hiệp Thành. Luật sư Nguyễn Duy Minh thuộc Công ty Luật TNHH Hiệp Thành xin được tư vấn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai năm 2013.

  1. Nội dung tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng đất:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

  1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

=> Như vậy, căn cứ theo điểm b, khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp của gia đình bạn không được phép chuyển nhưởng quyền sử dụng đất cho ông A như bạn trình bày nêu trên.

Để thực hiện được việc chuyển nhượng cho ông A gia đình bạn cần phải chờ vào bản án của Tòa án trong trường hợp Tòa bác yêu cầu khởi kiện của ông K.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!
Luật sư Nguyễn Duy Minh
Công ty Luật TNHH Hiệp Thành
0942141668
Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Quy định về chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan

Quyền tác giả là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tác phẩm do mình sáng tạo ra hoặc sở hữu.

Quyền liên quan đến quyền tác giả (sau đây gọi là quyền liên quan) là quyền của tổ chức, cá nhân đối với cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình được mã hóa.

Cá nhân, tổ chức muốn chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan phải đáp ứng một số điều kiện nhất định. Bởi lẽ không phải quyền tác giả, quyền liên quan nào cũng được chuyển nhượng.

  1. Chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan

– Chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan là việc chủ sở hữu quyền tác giả, chủ sở hữu quyền liên quan chuyển giao quyền sở hữu đối với các quyền quy định cho tổ chức, cá nhân khác theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.

– Tác giả không được chuyển nhượng các quyền nhân thân sau:

+ Đặt tên cho tác phẩm;

+ Đứng tên thật hoặc bút danh trên tác phẩm; được nêu tên thật hoặc bút danh khi tác phẩm được công bố, sử dụng;

+ Công bố tác phẩm hoặc cho phép người khác công bố tác phẩm;

+ Bảo vệ sự toàn vẹn của tác phẩm, không cho người khác sửa chữa, cắt xén hoặc xuyên tạc tác phẩm dưới bất kỳ hình thức nào gây phương hại đến danh dự và uy tín của tác giả.

Trừ quyền công bố tác phẩm; người biểu diễn không được chuyển nhượng các quyền nhân thân như: Được giới thiệu tên khi biểu diễn, khi phát hành bản ghi âm, ghi hình, phát sóng cuộc biểu diễn; Bảo vệ sự toàn vẹn hình tượng biểu diễn, không cho người khác sửa chữa, cắt xén hoặc xuyên tạc dưới bất kỳ hình thức nào gây phương hại đến danh dự và uy tín của người biểu diễn.

– Trong trường hợp tác phẩm, cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng có đồng chủ sở hữu thì việc chuyển nhượng phải có sự thoả thuận của tất cả các đồng chủ sở hữu; trong trường hợp có đồng chủ sở hữu nhưng tác phẩm, cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng có các phần riêng biệt có thể tách ra sử dụng độc lập thì chủ sở hữu quyền tác giả, chủ sở hữu quyền liên quan có quyền chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan đối với phần riêng biệt của mình cho tổ chức, cá nhân khác.

  1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan

Hợp đồng chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan phải được lập thành văn bản gồm những nội dung chủ yếu sau đây:

– Tên và địa chỉ đầy đủ của bên chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng;

– Căn cứ chuyển nhượng;

-Giá, phương thức thanh toán;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.

Việc thực hiện, sửa đổi, chấm dứt, huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan được áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự.

Đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về “Quy định về chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan”. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!

Luật gia Bùi Thanh Hà

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Hạn chế chuyển nhượng cổ phần của cổ đông sáng lập

Cổ đông sáng lập là cổ đông sở hữu ít nhất một cổ phần phổ thông và ký tên trong danh sách cổ đông sáng lập công ty cổ phần. Trong vòng 03 năm đầu kể từ khi thành lập doanh nghiệp, cổ đông đông sáng lập không được tự do chuyển nhượng cổ phần của mình sở hữu.

Khoản 3 khoản 4 Điều 119 Luật doanh nghiệp năm 2014 quy định như sau:

“3. Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày công ty được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, cổ đông sáng lập có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho cổ đông sáng lập khác và chỉ được chuyển nhượng cổ phần phổ thông của mình cho người không phải là cổ đông sáng lập nếu được sự chấp thuận của Đại hội đồng cổ đông. Trường hợp này, cổ đông dự định chuyển nhượng cổ phần không có quyền biểu quyết về việc chuyển nhượng các cổ phần đó.

  1. Các hạn chế đối với cổ phần phổ thông của cổ đông sáng lập được bãi bỏ sau thời hạn 03 năm, kể từ ngày công ty được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Các hạn chế của quy định này không áp dụng đối với cổ phần mà cổ đông sáng lập có thêm sau khi đăng ký thành lập doanh nghiệp và cổ phần mà cổ đông sáng lập chuyển nhượng cho người khác không phải là cổ đông sáng lập của công ty.”

Theo quy định trên, trong thời hạn 03 năm kể từ ngày công ty cổ phần được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, cổ đông sáng lập được tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho cổ đông sáng lập khác và chỉ được chuyển nhượng cổ phần phổ thông của mình cho người không phải là cổ đông sáng lập nếu được sự chấp thuận của Đại hội đồng cổ đông.

Như vậy, pháp luật chỉ quy định hạn chế đối tượng nhận chuyển nhượng cổ phần mà không hạn chế số lượng cổ phần chuyển nhượng của cổ đông sáng lập trong thời hạn 3 năm kề từ ngày thành lập công ty cổ phần. Do đó, cổ đông sáng lập có quyền lựa chọn chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ số cổ phần phổ thông của mình.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về “Hạn chế chuyển nhượng cổ phần của cổ đông sáng lập”. Trong trường hợp cần tìm hiểu rõ hơn hoặc có thắc mắc về vấn đề liên quan phiền Quý khách hàng liên hệ để được giải đáp.

Trân trọng!

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email: luathiepthanh@gmail.com

Đăng trong

Có được chuyển nhượng xe máy điện trúng thưởng chưa đăng ký không?

Chương trình rút thăm trúng thưởng là một hình thức khuyến mại thường được các trung tâm mua sắm, các cửa hàng kinh doanh thương mại áp dụng nhằm khuyến khích người tiêu dùng đến mua sản phẩm. Dưới đây, Luật Hiệp Thành có một số tư vấn pháp lý đối với trường hợp chuyển nhượng xe máy điện trúng thưởng khi chưa đăng ký.

Câu hỏi: Xin chào Luật sư. Tôi có trúng thưởng một chiếc xe máy điện ở cửa hàng B. Xe chưa đăng ký, cũng chưa nộp thuế, hiện giờ tôi muốn bán lại chiếc xe máy điện này cho anh A. thì tôi có thể viết giấy mua bán công chứng, xong đưa hồ sơ cho anh A đi đăng ký và nộp thuế được không? Hay tôi phải nộp thuế và đăng ký xong rồi mới có thể bán xe được, xin luật sư giải đáp giúp tôi. Tôi cảm ơn.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Luật Hiệp Thành. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

Khi đưa ra các ý kiến pháp lý trong Thư tư vấn này, chúng tôi đã xem xét các văn bản quy phạm pháp luật sau đây:

– Thông tư số 15/2014/TT-BCA về đăng ký xe được bổ sung bởi thông tư số 54/2015/TT-BCA

  1. Luật sư tư vấn:

Xe máy điện là một trong số các loại tài sản mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu nên để có thể chuyển nhượng cho người khác bạn cần phải đăng ký quyền sở hữu của mình với chiếc xe trước rồi mới được chuyển nhượng cho người khác. Thủ tục đăng ký quyền sở hữu với chiếc xe này được quy định tại Điều 25a Thông tư 15/2014/TT-BCA về đăng ký xe được bổ sung bởi thông tư 54/2015/TT-BCA như sau:

“Điều 25a. Giải quyết đăng ký xe đối với xe mô tô điện, xe máy điện

Từ ngày 06 tháng 12 năm 2015 đến ngày 30 tháng 6 năm 2016, việc giải quyết đăng ký, cấp biển số xe đối với xe mô tô điện, xe máy điện thực hiện như sau:

  1. Hồ sơ, thủ tục đăng ký xe, gồm:
  2. a) Giấy khai đăng ký xe mô tô điện, xe máy điện (theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư này);
  3. b) Bản photocopy Sổ hộ khẩu (đối với trường hợp chủ xe là cá nhân); giấy giới thiệu của cơ quan, tổ chức (đối với trường hợp chủ xe là cơ quan, tổ chức);
  4. c) Xuất trình Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân của người đến đăng ký xe; trường hợp chủ xe là cá nhân xuất trình thêm bản chính Sổ hộ khẩu để đối chiếu.
  5. Trách nhiệm của cơ quan đăng ký xe
  6. a) Kiểm tra hồ sơ đăng ký xe đúng quy định tại Khoản 1 Điều này, kiểm tra thực tế xe:

– Nếu xe có đủ số máy, số khung và phù hợp với hồ sơ đăng ký xe thì cấp ngay biển số xe và viết giấy hẹn cho chủ xe;

– Nếu xe chỉ có số máy hoặc chỉ có số khung; xe không có số máy và số khung; xe có số máy, số khung nhưng số máy, số khung bị mờ, hoen gỉ thì cơ quan đăng ký xe cấp biển số xe và tổ chức đóng số máy (nếu đóng được), số khung theo số biển số xe, viết giấy hẹn cho chủ xe. Không thu lệ phí đóng số máy, số khung.

  1. b) Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký xe giải quyết cấp giấy chứng nhận đăng ký xe cho chủ xe. Đối với xe không có số máy mà cơ quan đăng ký xe không đóng được số máy thì trong giấy chứng nhận đăng ký xe cấp cho chủ xe ghi từ “không có” vào mục “số máy”.”

Như vậy, bạn sẽ phải nộp một bộ hồ sơ để đăng ký xe đến cơ quan công an cấp huyện nơi bạn cư trú để làm thủ tục này. Hồ sơ bao gồm:

+ Giấy khai đăng ký xe mô tô điện, xe máy điện

+ Bản photocopy sổ hộ khẩu

+ Các Giấy tờ của xe: Biên bản giao nhận xe của cửa hàng B, biên bản giao nhận xe của bên bán xe, biên lai hoặc giấy nộp tiền hoặc giấy ủy nhiệm chi qua ngân hàng để nộp lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc miễn lệ phí trước bạ, biên lai nộp thuế nhập khẩu, giấy chứng nhận chất lượng an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường xe cơ giới nhập khẩu nếu đây là xe máy điện nhập khẩu, Phiếu kiểm tra chất lượng xuất xưởng phương tiện giao thông cơ giới đường bộ theo quy định của Bộ Giao thông vận tải nếu đây là xe sản xuất trong nước,…

Khi đến đăng ký xe bạn sẽ cần xuất trình chứng minh thư hoặc căn cước công dân và sổ hộ khẩu để đối chiếu. Sau khi thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu với chiếc xe thì bạn có thể lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu cho anh A có công chứng hoặc chứng thực để anh A thực hiện việc sang tên tại cơ quan Công an.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Phải làm gì khi bên bán không chịu tách sổ đỏ sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất đai?

Luật Hiệp Thành đưa ra tư vấn về vấn đề Quy định về yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

Kính chào luật sư, tôi có một vấn đề rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư: Tôi và bên bán đã ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng bên bán không chịu thực hiện thỏa thuận trong hợp đồng là tách sổ thì làm như thế nào.

Đất quy hoạch có được chuyển nhượng, tách sổ đỏ

Thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu?

Tách thửa (tách sổ đỏ) thực hiện như thế nào ?

Em có mua một mảnh đất 100m vuông, chủ mảnh đất nhất định không tách sổ trong khi em đang giữ giấy tờ hai bên ký và sổ đỏ giờ em phải làm sao để chủ hộ tách sổ ạ ? Em xin chân thành cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Luật Hiệp Thành. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật tố tụng dân sự số: 92/2015/QH13 được Quốc hội khoá 13 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2015

Luật đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội khoá 13 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013.

  1. Nội dung tư vấn:

Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Như vậy, khi bạn mua mảnh đất thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này bạn chưa đề cập rõ hợp đồng mua bán mảnh đất này có được công chứng theo quy định không nên chúng tôi chia thành hai trường hợp như sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng đất được công chứng theo đúng quy định:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

  1. b) Đất không có tranh chấp;
  2. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  3. d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (khoản 3 điều 188 Luật đất đai 2013).

Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất của bạn đã được công chứng theo đúng quy định của pháp luật thì hợp đồng của bạn đã có hiệu lực pháp luật. Bạn có thể gặp trực tiếp để thương lượng với chủ đất về việc sang tên, hoặc gửi văn bản yêu cầu thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng.

Trong trường hợp họ không thực hiện, bạn có thể khởi kiện ra tòa án nơi người bán cư trú, yêu cầu bên bán phải tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc yêu cầu bên bán bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.

Thứ hai, nếu hợp đồng chuyển nhượng đất không được công chứng theo quy định:

Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đất của bạn không thực hiện việc công chứng thì theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng của bạn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng.

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

  1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;
  2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. ”

Căn cứ Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

  1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
  2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

  1. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
  2. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
  3. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Như vậy, để đảm bảo quyền lợi, bạn nên gặp gỡ bên bên bán để trao đổi và phân tích cho họ thấy hậu quả pháp lý của việc không thực hiện theo đúng thỏa thuận, cũng như quyền, nghĩa vụ của họ đã thỏa thuận trong hợp đồng để họ thấy rằng có có thể sẽ phải chịu hậu quả pháp lý rất lớn từ việc giao dịch dân sự vô hiệu. Nếu các bên vẫn không thương lượng, hòa giải được thì bạn có thể đề nghị UBND xã, phường tổ chức hòa giải giữa các bên và nếu hòa giải không thành thì bạn có thể kiện đến tòa án nhân dân nơi cư trú của bến bán để yêu cầu giải quyết và bồi thường (nếu có).

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng mắc, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách mọi ý kiến thắc mắc của Quý khách hàng vui lòng gửi tới:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất bị lỗ có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Luật Hiệp Thành đưa ra một số tư vấn pháp lý liên quan đến thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ

Hỏi: Kính gửi các Luật sư, tôi có một vấn đề thắc mắc mong nhận được sự tư vấn từ các Luật sư. Tôi xin được trình bày sự việc như sau: Năm 2017 tôi có mua một căn hộ chung cư với giá 1,5 tỷ, và bây giờ do khó khăn nên tôi phải bán lỗ vốn với giá 1.2 tỷ. Vậy các Luật sư cho tôi hỏi là với trường hợp này thì tôi có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Tôi xin cảm ơn các Luật sư!

Trả lời:             

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành. Sau khi xem xét vấn đề bạn đưa ra, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật, Chúng tôi xin giải đáp vấn đề của bạn như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

– Thông tư số 111/2013/TT-BTC;

– Thông tư số 92/2015/TT-BTC.

  1. Luật sư tư vấn:

Khoản 1, Điều 12, Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

  1. Thu nhập tính thuế
  2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.

Tuy nhiên quy định trên đã được sửa đổi, bổ sung bởi điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

Điều 17. Sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau:

“Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

  1. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.”

Theo căn cứ trên thì pháp luật hiện hành chỉ ghi nhận một phương thức tính thuế thu nhập cá nhân về chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị chuyển nhượng, và đã bỏ quy định cách tính là Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Như vậy, mặc dù bạn bán đất lỗ so với giá mua ban đầu nhưng bạn vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Luật Hiệp Thành đưa ra tư vấn về vấn đề Quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hiện nay em đang muốn mua một diện tích đất từ một người trong xóm nhưng lại chưa rõ thủ tục cho lắm, cụ thể em phải làm những gì mong luật sư tư vấn giúp em trình tự từ khi em mua cho tới khi có được sổ đỏ với ạ.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Luật Hiệp Thành. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

  1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai  Luật số 45/2013/QH13 được Quốc hội khoá 13 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013.

– Nghị định số 65/2013/NĐ-CP Nghị định của chính phủ ban hành ngày 27 tháng 06 năm 2013 quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân.

– Nghị định số 140/2016/NĐ-CP Nghị định của chính phủ ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2016 về lệ phí trước bạ

  1. Luật sư tư vấn:

Theo quy định pháp luật về Đất đai và các luật có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định trình tự thủ tục theo trình tự sau đây:

Thứ nhất, Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng phải được chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc công chứng tại văn phòng công chứng Căn cứ tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

  1. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
  2. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Thứ hai, Kê khai nghĩa vụ tài chính

Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp huyện nơi có đất qua Chi cục thuế

– Các nghĩa vụ tài chính bao gồm: 

+ Thuế thu nhập cá nhân: 2% của giá trị hợp đồng chuyển nhượng (trừ các trường hợp được miễn theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điều 4, Nghị định số 65/2013/NĐ-CP)

+ Lệ phí trước bạ: 0,5% (trừ các trường hợp được miễn theo quy định tại Điều 9, – Nghị định số 140/2016/NĐ-CP)

– Hồ sơ nộp thuế:

+ Tờ khai (theo mẫu);

+ Hợp đồng chuyển nhượng;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy tờ tùy thân (CMND hoặc thẻ căn cước, Sổ hộ khẩu)

+ Các giấy tờ làm căn cứ miễn thuế (nếu có)

Thứ ba, Lập hồ sơ sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

– Đơn đề nghị đăng ký biến động

– Hợp đồng chuyển nhượng

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước

– Giấy tờ tùy thân

Ngoài ra, người làm thủ tục sang tên đổi chủ phải nộp một số khoản lệ phí bao gồm:

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/ trường hợp

– Lệ phí thẩm định: 0,15 % giá trị chuyển nhượng (mức tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa không quá 5.000.000 đồng)

– Phí công chứng : (Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016)

 

TT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch (tổng số tiền thuê) Mức thu

(đồng/trường hợp)
1 Dưới 50 triệu đồng 40 nghìn
2 Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 80 nghìn
3 Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4 Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng 800 nghìn đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5 Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng 02 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6 Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 03 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7 Từ trên 10 tỷ đồng 05 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa là 8 triệu đồng/trường hợp)

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng mắc, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách mọi ý kiến thắc mắc của Quý khách hàng vui lòng gửi tới:

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng

Đăng trong

Nhận chuyển nhượng tài sản là di sản thừa kế

Di sản thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. Vậy trình tự, quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề này như thế nào ? Luật Hiệp Thành có một số tư vấn pháp lý như sau:

Câu hỏi: Năm 2010 bố mẹ tôi có tặng cho anh trai một mảnh đất tại TP Hồ Chí Minh, đã hoàn tất việc đã sang tên cho anh. Sau này anh trai tôi lấy vợ và sống trên đất này. Nay anh trai tôi không may bị tai nạn qua đời không để lại di chúc, bố mẹ tôi có quyền chuyển nhượng mảnh đất này không?

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Luật Hiệp Thành. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

  1. Cơ sở pháp lý:

– Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24/11/2015;

– Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013;

– Luật Công chứng số 53/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 20/06/2014;

– Nghị định số 29/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng.

  1. Luật sư tư vấn:

Sau khi nghiên cứu về trường hợp của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến nhận định như sau:

– Trước tiên cần xác định mảnh đất này bố mẹ bạn đã tặng cho và sang tên cho anh trai bạn từ năm 2010, say này anh bạn mới lấy vợ. Tài sản này hình thành trước thời kỳ hôn nhân nên về nguyên tắc sẽ xác định đây không phải tài sản chung vợ chồng mà là tài sản riêng của anh bạn. Anh trai bạn mất không để lại di chúc nên tài sản là quyền sử dụng đất này được coi là di sản thừa kế và việc phân chia di sản thừa kế sẽ xử lí theo quy định của pháp luật.

Khoản 1 Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

  1. a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
  2. b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
  3. c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
  4. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
  5. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Căn cứ vào thông tin bạn cung cấp thì anh trai bạn mất không để lại di chúc nên di sản thừa kế là quyền sử dụng đất sẽ được chia cho những người thừa kế ở hàng thừa kế thứ nhất, bao gồm: bố, mẹ; vợ; con của anh trai bạn. Như vậy, những người có quyền đối với mảnh đất này gồm bố, mẹ, chị dâu và cháu là con của anh bạn. Do vậy, bố mẹ bạn không có toàn quyền quyết định đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.

– Thứ hai, để nhận di sản thừa kế, gia đình bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng.

Khoản 2 Điều 57 Luật công chứng năm 2014 quy định về việc công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản như sau:

“2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc”.

Như vậy, bố mẹ, chị dâu và con trai đã thành niên của anh trai bạn phải liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng/Văn phòng công chứng nơi có bất động sản) để làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế gồm:

– Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Giấy chứng tử của anh bạn;

– Giấy tờ tùy thân của những người hưởng di sản;

– Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản…

Sau khi công chứng, theo quy định tại điều 18 Nghị định số 29/2015/NĐ-CP thì “Việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của Ủy ban nhân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản; trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó”.

Nội dung niêm yết phải có đầy đủ thông tin về họ, tên của người để lại di sản; họ, tên của những người thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản thừa kế; quan hệ của những người thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản thừa kế với người để lại di sản thừa kế; danh mục di sản thừa kế. UBND xã nơi niêm yết có trách nhiệm xác nhận việc niêm yết và bảo quản việc niêm yết trong thời hạn niêm yết. Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế thì các đồng thừa kế có thể lập “Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế” hoặc “Văn bản khai nhận di sản thừa kế”. Sau khi công chứng văn bản thừa kế, người được hưởng di sản thực hiện thủ tục đăng ký quyền tài sản tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp

Công ty Luật TNHH Hiệp Thành

0942141668

Email : luathiepthanh@gmail.com

Trân Trọng